토지거래(취득)허가가 2년 이상 자경을 조건으로 이루어진 점, 청구인의 자경사실이 인정되는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 쟁점양도농지는 비사업용토지에 해당하지 않는 것으로 봄이 타당함
토지거래(취득)허가가 2년 이상 자경을 조건으로 이루어진 점, 청구인의 자경사실이 인정되는 점 등을 종합적으로 고려할 때, 쟁점양도농지는 비사업용토지에 해당하지 않는 것으로 봄이 타당함
OOO세무서장이 2011.10.11 청구인에게 한 2006년 귀속 양도소득세OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
① 제94조 제1항 각호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실거래가액”이라 한다)에 따른다.
② 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 따른 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항에도 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 외에는 그 자산의 양도당시의 기준시가에 따른다.
1. 제89조 제1항 제3호에 따른 고가주택의 기준에 해당하는 주택.
8. 제104조의 3에 따른 비사업용 토지인 경우.
• 제104조의3【비사업용토지의 범위】
① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제8호에서 “비사업용 토지”란 해당 토지를 소유하는 기간 중 대통령령으로 정하는 기간 동안 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다.
1. 논·밭·과수원으로서 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 것.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제168조의6 【비사업용 토지의 기간기준】 법 제104조의3 제1항 각 호 외의 부분에서 "대통령령이 정하는 기간"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다.
1. 2. (생략)
3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간. 다만, 소유기간이 2년 미만인 경우에는 가목을 적용하지 아니한다.
• 제168조의8【농지의 범위 등】
① 법 제104조의3 제1항 제1호에서 “농지”라 함은 전·답 및 과수원으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지를 말한다. 이 경우 농지의 경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등의 토지 부분을 포함한다.
④ 법 제104조의3 제1항 제1호 나목 본문에서 “대통령령으로 정하는 지역”이란국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따른 녹지지역 및 개발제한구역을 말한다.
⑤ 법 제104조의3 제1항 제1호 나목 단서에서 “소유자가 농지소재지에서 거주하여 자기가 경작하던 농지”라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농지를 말한다.
1. 법 제104조의3 제1항 제1호 나목 본문의 규정에 따른 도시지역에 편입된 날부터 소급하여 1년 이상 재촌하면서 자경하던 농지
2. 제3항 각호의 어느 하나에 해당하는 농지.
⑥ 법 제104조의3 제1항 제1호 나목 단서에서 “대통령령으로 정하는 기간”이라 함은 2년을 말한다.
• 제168조의14【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 법 제104조의3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지(이하 "비사업용 토지"라 한다)에 해당하는지 여부를 판정한다.
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 사용이 금지 또는 제한된 토지: 사용이 금지 또는 제한된 기간
2. 토지를 취득한 후 문화재보호법에 따라 지정된 보호구역 안의 토지: 보호구역으로 지정된 기간
3. 그 밖에 공익 또는 불가피한 사유로 인한 법령상 제한, 토지의 현황·취득사유 또는 이용상황 등을 감안하여 재정경제부령이 정하는 부득이한 사유에 해당되는 토지: 재정경제부령이 정하는 기간 (3) 소득세법 시행규칙 제83조의5 【부득이한 사유가 있어 비사업용 토지로 보지 아니하는 토지의 판정기준 등】
① 영 제168조의14 제1항 제3호의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 해당 각 호에서 규정한 기간동안 법 제104조의3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 토지로 보아 동항의 규정에 따른 비사업용 토지에 해당하는지 여부를 판정한다. (단서 생략)
1. 토지를 취득한 후 법령에 따라 당해 사업과 관련된 인가·허가(건축허가를 포함한다. 이하 같다)·면허 등을 신청한 자가건축법제12조의 규정 및 행정지도에 따라 건축허가가 제한됨에 따라 건축을 할 수 없게 된 토지: 건축허가가 제한된 기간 (4) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조 【토지거래계약에 관한 허가】
① 허가구역에 있는 토지에 관한 소유권·지상권(괄호안 생략)을 이전하거나 설정(괄호안 생략)하는 계약(예약을 포함한다. 이하 “토지거래계약”이라 한다)을 체결하려는 당사자는 공동으로 대통령령이 정하는 바에 따라 시장·군수 또는 구청장의 허가를 받아야 한다. 허가받은 사항을 변경하려는 경우에도 같다.
• 제119조【허가기준】 시장·군수 또는 구청장은 제118조에 따른 허가신청이 다음 각 호의 어느 하나에 해당하면 허가를 하여서는 아니된다.
1. 토지거래계약을 체결하려는 자의 토지이용목적이 다음 각 목의 어느 하나에 해당되지 아니하는 경우
• 제124조【토지이용에 관한 의무 등】
① 제118조에 따라 토지거래계약을 허가받은 자는 대통령령이 정하는 사유가 있는 경우 외에는 5년의 범위에서 대통령령이 정하는 기간에 그 토지를 허가받은 목적대로 이용하여야 한다.
② 시장·군수 또는 구청장은 토지거래계약을 허가받은 자가 허가받은 목적대로 이용하고 있는지를 국토해양부령으로 정하는 바에 따라 조사하여야 한다. (5) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 제124조 【토지이용의무 등】
② 법 제124조 제1항에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 구분에 의한 기간을 말한다.
3. 법 제119조 제1호 다목의 농업을 영위하기 위한 목적으로 허가를 받은 경우에는 토지의 취득시부터 2년 (6) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행규칙 제29조 【토지의 개발·이용 등의 실태조사】
① 법 제124조 제2항에 따라 시장·군수 또는 구청장은 국토해양부장관이 정하는 바에 따라 매년 1회 이상 토지의 개발 및 이용 등의 실태를 조사하여야 한다.
(1) 양도소득세 경정결의서, 조사복명서, 답변서, 국세통합전산망 조회자료, 심판청구서 및 증빙서류 등 심리자료 등에 의하여 아래와 같이 나타난다. (가) 청구인은 아래 <표1>과 같이 2003.6.30. 쟁점취득농지를 취득하여 2006.4.18. 분할한 후 2006.5.25. 그 중 쟁점양도농지를 양도하고 2006.7.25. 기준시가로 양도차익을 산정하여 양도소득세 예정신고·납부를 하였으나, 처분청은 쟁점양도농지는 청구인이 취득하기 이전인 2000.1.1. 도시지역인 주거지역에 편입된 농지로 자경을 인정할 수 없다하여 비사업용 토지로 보아 아래 <표2>와 같이 기준시가에 의한 신고를 부인하고 실지거래가액으로 양도소득금액을 계산하여 양도소득세를 과세하였다. (나) 안산시장의 도시계획과-6322호(2011.4.21.) 공문에 의하면, 쟁점양도농지는 청구인이 취득하기 전인 2000.1.1. 일반주거지역으로 편입되었다가 2004.5.24. 제2종일반주거지역으로 용도가 변경되었다. (다) 안산시장의 토지거래계약 허가 알림 공문(허가58312-105820호, 2003.6.20. ; 허가58312-106099로, 2003.6.27.)은 청구인이 취득한 쟁점취득농지는 그 중 일부가 개발제한구역(그린벨트) 내에 있어 동 농지 전체에 대하여 안산시장으로부터 농업(경작)용으로 토지거래계약허가를 받았고, 같은 지번의 토지 중 일부가 개발제한구역 내에 있는 경우 이를 분리하지 아니하고 전체를 대상으로 허가를 받아야 하기 때문에 위와 같이 하였으며, 토지거래 허가조건에 따르면 당해 토지를 취득한 목적대로 이용하여야 하며 그러하지 아니할 경우국토의 계획 및 이용에 관한 법률제144조 제2항 제2호에 의하여 500만원 이하의 과태료가 부과되고, 허가받은 목적을 변경할 때에는 변경승인신청서를 제출하여야 한다고 되어 있다. (라) 처분청이 2009년 3월 쟁점양도농지가 비사업용 토지인지 여부에 대하여 현지확인하며 작성한 조사보고서의 주요 내용은, 청구인이 경기도 OOO에서 거주하는 원주민이고, 아래 <표3>과 같이 쟁점양도농지 외에 7필지 10,759㎡를 경작한 것으로 농지원부에 기재되어 있고 OOO에서 비료 등의 농자재를 구입하며, 박OOO(청구인의 사위)이 경기도 OOO 소재 주식회사 OOO을 실질적으로 운영하고, 김OOO(청구인의 아들)이 OOO를 직접 경영하고 있는 사실이 각각 인정되므로 동 농지를 사업용 토지로 보아 청구인이 기준시가로 신고한 내용을 시인한다는 것이고, 청구인은 1996.1.16.부터 쟁점양도농지의 양도일 이후인 2007.10.4.까지 위 법인의 대표자로서 근로소득이 발생하였으며, 2002년부터 2004년까지 쟁점취득농지에 대한 쌀소득등보전직접지불금의 수령자는 김OOO이다.
(2) 청구인은 토지거래허가구역 내의 쟁점취득농지를 취득하여 2년 11개월간 소유하면서 당시 허가조건인 2년 이상 자경을 하였으며, 도시지역에 있는 농지라 하더라도 녹지지역과 개발제한구역인 토지는 비사업용 토지에서 제외하므로 쟁점양도농지는 사업용 토지로 보아야 한다고 주장하면서 토지거래계약허가증 및 관련 공문, 토지이용계획확인서, 분할측량성과도, 국민권익위원회 의결서, 확인서 등을 제시하므로 이를 본다. (가) 쟁점양도농지는 위 <표1>의 ⓐ, ⓑ 및 ⓒ 합계 2,715㎡이고, 청구인이 2003.6.23. 쟁점취득농지를 취득하기 위하여 토지거래계약허가를 받을 때 ⓐ, ⓑ, ⓒ 모두 동일 지번의 전체 면적 중 주거지역과 개발제한구역에 포함되어 있었으며, 안산시장이 토지거래계약을 허가할 당시 쟁점취득농지 모두가 농지(답)로 이용되고 있어 개발제한구역 뿐만 아니라 주거지역을 포함한 전체 면적인 쟁점취득농지에 대하여 청구인이 직접 자경하는 조건으로 허가를 받았으며, 쟁점취득농지가 농업(경작)용으로 사용되고 있는지 여부에 대하여 안산시장은 물론 검찰청에서 현지확인 등의 실지조사를 하였으나, 청구인이 자경한 것으로 확인되었다는 주장이다. (나) 쟁점취득농지는 취득한 때부터 2년이 경과한 후에도 그 상태그 대로는 건축허가가 나지 아니하여 개발제한구역과 도로예정 면적을 분할하여야만 건축허가 등이 가능하므로 청구인은 동 토지를 위 <표1>와 같이 분할하여 쟁점양도농지를 양도한 것이다. (다) 김OOO가 2012.2.20. 작성한 확인서는 ‘쟁점취득농지를 1995년부터 2003년까지 임차하여 경작하였으나, 2004년까지 쌀소득등보전직불금을 잘못 수령하여 2004년도분을 자진반납 한다는 내용이다. (라) 청구인은 위에 있는 <표3>의 토지 중 ①농지를 2003.2.26. 취득하여 2009.8.12. 양도한 것에 대하여 처분청이 8년 이상 자경농지가 아니라 하여 양도소득세를 부과하였다가, 국민권익위원회가 한 시정권고(2BA-1118-167958, 2011.12.5.)를 받아들여 인정하였는 바, 그 논지는 청구인이 농업인이 아니면 가입할 수 없는 OOO조합의 조합원으로 가입하여 영농에 필요한 비료 및 농약 등을 구입한 사실이 확인되는 점, 농업인이 아니면 선출될 수 없는 새마을지도자와 영농회장을 역임한 점, 농지가 자택의 인근에 위치한 점, 현장사진에 배추 등의 작물이 재배된 것으로 나타나는 점, 농지에 대한 영농보상대상자가 청구인인 점, 주식회사 OOO의 대표이사로 등재되어 있을 뿐이며 실제 경영자가 별도로 있는 점, 대리 경작한 사실이 달리 확인되지 아니하는 점 등이다.
(3) 청구인의 대리인은 2012.5.24. 및 2012.10.18. 개최된 조세심판관회의에 출석하여, 청구인은 비사업용 토지에 대한 중과세제도가 도입되기 이전인 2003년 쟁점취득농지를 취득하면서 안산시장으로부터 2년 이상 자경하는 조건으로 토지거래계약허가를 받아 자경하였다고 하면서, 청구인이 취득한 토지는 1필지 내에 주거지역과 개발제한구역이 구분된 것이 아니라 혼재되어 있고 개발제한구역 내의 토지는 거래허가를 받아야 하는데 혼재되어 있어 개발제한구역 분만 허가를 받는 것이 아니라 전체토지(쟁점취득농지)를 대상으로 허가를 받을 수밖에 없었으며, 토지거래허가는 허가된 용도로 이용하여야 하고 다른 용도로 사용하게 되면 관련기관의 제재를 받도록 되어 있으며, 쟁점취득농지의 토지거래허가증에 보면 이용목적이 농업(경작)용으로 되어 있고 관련기관도 토지이용현황을 조사했는데 허가목적대로 사용하고 있었다 하여 제재를 받은 사실이 없다고 진술하였으며, 처분청이 제시하는 기각된 조세심판결정(조심 2008부3215, 2008.10.31. 외 다수)은 주거지역에 편입된 토지이고 청구인이 취득한 쟁점취득농지는 주거지역에 편입된 농지라고 하나 1필지 내에 비사업용 토지에서 제외되는 개발제한구역 내의 토지가 포함된 토지로 사실관계가 다르다고 하면서, 2년 이상 자경하는 조건으로 쟁점취득농지 전체에 대하여 거래허가를 받아 2년 이상을 자경한 후 주거지역으로 된 쟁점양도농지를 별도로 분할하여 양도한 것이므로 쟁점양도농지에 대하여 2년간은 사업용 토지 기간으로 인정하여야 한다고 진술하였다.
(4) 한편, 국토해양부(녹색도시과, 2012.11.30.)는 청구인이 개발제한구역내 주거지역과 개발제한구역에 걸쳐 있는 지목이 답인 토지를 농업을 목적으로 토지거래허가를 받아 경작하고 있는 경우 2년 이내에 토지를 분할하여 주거지역에 건축이 가능한지 여부와 당초 토지거래허가 목적과 다르게 타용도로 사용하였을 경우 관계 법령 위반 여부 등을 질의한 것에 대해 “국토의 계획 및 이용에 관한 법률제118조 및 동법 제124조의 규정에 의하면 토지거래허가를 받은 토지는 허가받은 목적대로 이용하도록 규정하고 있어 이용의무기간 중에는 새로운 토지거래허가를 할 수 없습니다. 따라서 귀 질의 경우 농업용으로 허가를 받은 경우에는 2년의 이용의무기간동안 허가받은 목적대로 이용하여야 하며, 같은 법 시행령 제124조의2 제3항에 따르면 토지거래허가를 받은 자는 허가 받은 목적대로 이용하지 않는 경우 이행강제금이 부과됨을 회신합니다”라고 회신하였고, 경기도OOO청(민원봉사과-22999, 2012.12.5.)도 청구인의 위 질의에 대하여 “당초허가받은 목적(농업용)대로 이용”하여야 한다고 회신하였다.
(5) 위의 내용을 종합하여 보면, (가)국토의 계획 및 이용에 관한 법률, 토지거래계약허가증 등관련된 자료에 의하면, 국토해양부장관은 토지거래계약에 관한 허가구역을 지정할 수 있고(제117조), 청구인은 토지거래계약허가기준(제118조, 제119조)에 따라 쟁점취득농지에 대하여 농업을 영위하기 위한 목적으로 허가를 받았으므로 취득시부터 2년간은 그 목적대로 사용하여야 하며(제124조, 시행령 제124조 제2항), ‘도시지역’은 ‘주거지역’, ‘상업지역’, ‘공업지역’ 및 ‘녹지지역’으로 구분되고, ‘개발제한구역’은 같은 법 제38조의 위임으로개발제한구역의 지정 및 관리에 관한 특별조치법에 의하여 지정되는 바, 쟁점취득농지 중 일부가 개발제한구역 내에 있고, 청구인이 이를 취득하기 위하여 허가를 받을 당시 전체를 대상으로 하였다. (나)소득세법제104조의3 제1항 및 같은 법 시행령 168조의8 제4항은 도시지역에 있는 농지는 비사업용 토지로 규정하면서 개발제한구역 내의 농지는 비사업용 토지에서 제외하도록 규정하고 있고, 같은 영 제168조의6에서 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우 2년 이상 또는 소유기간의 100분의 80 이상에 상당하는 기간을 초과하는 기간동안 자경하는 경우에는 사업용 토지에 해당한다고 규정하고 있다. (다) 쟁점양도농지의 경우 주거지역에 편입된 이후에 취득 및 양도된 농지라고 하나, 취득당시는 같은 필지 내에 개발제한구역 내의 농지가 포함되어 있었던 점과 개발제한구역 내의 농지는 비사업용 토지에서 제외하도록 규정하고 있는 점, 청구인이 개발제한구역 내의 농지만 자경을 조건으로 토지거래계약허가를 받은 것이 아니라 쟁점양도농지를 포함한 쟁점취득농지 전체에 대하여 토지거래계약허가를 받아 취득하였고 그럴 경우 최소 2년간은 허가받은 목적대로 사용하여야 하는 점, 쟁점토지가 주거지역에 편입된 토지임에도 소관 부처인 국토해양부에서 2년간은 새로운 토지거래허가를 할 수 없다고 회신한 점에 비추어 허가기간 동안은 분할하거나 주택 등을 신축할 수 없어 쟁점토지의 경우 사실상 취득 후 사용 제한이 된 점, 매년 1회 이상 토지의 개발 및 이용 등의 실태를 조사하여야 하는 관할 관청이 쟁점취득농지에 대하여 자경을 위반한 사실을 밝히지 못한 점에 비추어 쟁점양도농지를 포함한 쟁점취득농지 전체에 대하여 최소 2년간은 허가받은 목적대로 사용(자경)한 것으로 인정할 수 있는 점, 허가기간 종료 후 이를 양도하기 위하여 개발제한구역 내의 농지와 쟁점양도농지로 분할한 점 등을 감안하면, 청구인이 자경을 목적으로 토지거래계약허가를 받아 허가조건에 따라 사용하다가 분할하여 양도한 쟁점양도농지는 최소한 허가조건에 해당하는 기간은 비사업용 토지로 보기는 어렵다고 판단된다. (라) 그렇다면, 쟁점양도농지는 보유기간 2년 11개월 중 2년간은 자경한 농지로 인정되어 사업용 토지의 양도로 보여지므로, 처분청이 쟁점양도농지에 대해 비사업용 토지로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 있다 할 것이다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.