[요지] 청구인이 쟁점부동산을 교환으로 취득할 당시 승계한 채무액을 취득가액으로 산정함이 합리적임
[요지] 청구인이 쟁점부동산을 교환으로 취득할 당시 승계한 채무액을 취득가액으로 산정함이 합리적임
[주 문]
1. OOO세무서장이 2011.9.7. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은, 청구인이 취득한 경기도OOO 대지 480㎡, 같은 리 135-5 임야 900㎡, 같은 리 135-6 도로 266㎡, 같은 리 135-7 임야 40㎡ 및 같은 리 135-4의 지상건물686.85㎡의 취득가액을 OOO원으로 하여 과세표준 및 세액을 경정하고,
2. 나머지 심판청구는 기각한다.
[이 유]
1. 처분개요
2. 청구인 주장 및 처분청 의견
(1) 처분청이 산정한 환산취득가액은 쟁점부동산을 취득할 당시에 인수한 채무(금전지급)OOO원에도 미치지 못하여 거래의 실질내용을 전혀 반영하지 못하는 것이므로 청구인이 부담하는 OOO원의 채무와 경기도 OOO건물과 같은 도 OOO 토지(이하 “양도부동산”이라 한다)의 시가평가액OOO원(OOO건물 OOO원,OOO 토지 OOO원)의 합계 OOO원을 당사자 간의 합의에 의한 쟁점부동산의 취득가액으로 보아야 한다.
(2) 쟁점부동산을 취득할 당시 담보대출을 받기 위한 목적으로 OOOO주식회사가 OOO법인에게 의뢰하여서 2002.10.23. 작성한 감정평가서에 의하면 감정가액(2002.10.21. 가격시점)이 OOO원인 사실을 확인할 수 있는바, 비록 하나의 감정가액이기는 하지만 대출담보의 목적에서 보수적으로 평가한 가액이며 평가기간 내에 객관적이고 합리적인 방법으로 감정한 것은 시가로 볼 수 있으므로 동 가액을 취득가액으로 하여 양도차익을 계산하여야 한다.
(1) 청구인과 쟁점부동산의 공부상 소유자인 오OOO가 당초 작성한 계약서상 매매대금 OOO원과 교환가격이라 주장하는 OOO원은 대출시점의 감정가액OOO원, 취득당시 기준시가 OOO원,8년이 경과한 시점의 감정가액OOO원에 비하여 높은 금액이라신빙성이 없으며, 대가로 추가되었다고 주장하는 양도부동산도 교환당시 평가액이 아니라 그 이후에 매매된 가액 및 2년 후의 토지보상가액이라 이를 쟁점부동산의 취득가액으로 삼을 수는 없는바, 목적물에 대한 시가감정을 실시하여 감정가액의 차액에 대한 정산을 하는 등의 절차에 의하여 산정한 금전적 가치를 표준으로 하는 교환을 한 것이 아니어서 그 가액을 인정할 수 없으므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우로 보아 환산가액을 취득가액으로 하여 경정함은 타당하다.
(2) 쟁점부동산을 담보로 제공하여서 대출받을 목적으로 2002.10.21. OOO주식회사가 의뢰하여 OOO이 산정한 OOO원은 취득일인 2002.11.13.을 전후하여 3개월 이내에 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액이 아니므로 받아들일 수 없다.
3. 심리 및 판단
① 교환으로 취득하여 양도한 쟁점부동산의 취득가액을 부동산에 설정된 채무부담액과 교환의 대가로 지급하는 부동산의 시가평가액을 합산한 가액으로 산정하여야 한다는 청구주장의 당부
② 교환계약 당시 평가기간(전후 3개월) 내에 1개의 감정평가기관이 작성한 감정평가서상의 감정가액을 취득가액으로 할 수 있는지 여부
(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다. 1.취득가액 가.제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만,제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가 나.가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액
2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것
4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것
③ 제1항 및 제2항의 규정에 따른 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 따른다.
1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각목의 금액(제2항에 해당하는 때에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제4호의 금액을 가산한 금액으로 한다. 가.제1항 제1호 가목본문에따르는경우에는해당실지거래가액
⑦ 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 양도한 거주자가 당해 자산의 취득당시 대통령령이 정하는 방법에 의하여 실지거래가액을 확인한 사실이 있는 경우에는 이를 당해 거주자의 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (단서 생략) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】
② 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제105조의 규정에 의하여 예정신고를 한 자 또는 제110조의 규정에 의하여 확정신고를 한자의 신고내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
④ 납세지 관할세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의규정에 따라 양도소득과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조의 규정에 따른 가액에 의하여야 한다.
⑥ 제4항의 규정을 적용하는 경우 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 의하여 양도소득과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 당해 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 때에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.
⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.
(2) 소득세법 시행령 제89조【자산의 취득가액 등】① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각 호의 금액에 의한다. 1.타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액
2. 자기가 행한 제조ㆍ생산 또는 건설등에 의하여 취득한 자산은 원재료비ㆍ노무비ㆍ운임ㆍ하역비ㆍ보험료ㆍ수수료ㆍ공과금(취득세와 등록세를 포함한다)ㆍ설치비 기타 부대비용의 합계액 3.제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 기획재정부령이 정하는 시가에 취득세ㆍ등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 제163조【양도자산의 필요경비】① 법 제97조 제1항 제1호 가목본문에서 "취득에 소요된 실지거래가액"이라 함은 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다. 1.제89조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 취득원가에 상당하는 가액(제89조 제2항 제1호의 규정에 의한 현재가치할인차금을 포함하되 부당행위계산에 의한 시가초과액을 제외한다)
⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이라 함은 제176조의2 제2항 내지 제4항의 규정에 의한 가액을 말한다. 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제5항 본문에서 "대통령령이 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. 1.양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 2.장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증기타증빙서류의내용이매매사례가액,부동산가격공시및감정평가에관한법률에의한감정평가법인(이하이조에서"감정평가법인"이라한다)이평가한감정가액등에비추어허위임이명백한경우
② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다. 2.법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 1.양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식 등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식 등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 3.제2항의규정에의하여환산한취득가액 4.기준시가
(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인이 2002.11.13. <표1>과 같이 교환계약으로 취득하였다주장하는 쟁점부동산은 수원지방법원의 임의경매에서 3회 유찰된 후에 OOO에 낙찰되어 2009.12.18. 최OOO에게 소유권이 이전되었으며, 청구인은 2010.4.12. 아래 <표2>와 같이 양도가액은 경락가액인OOO원으로, 취득가액은 교환가액인 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 교환으로취득한 쟁점부동산의 가액이 불분명하다 하여 청구인이 신고한 가액을 부인하고 환산한 가액을 적용하여 <표2>와 같이 양도소득세를 부과하였음이 경정결의서 등의 심리자료에 나타난다. OOOOOOOOOO OOOOO OO (나) 청구인과 오OOO가 2002.8.5. 작성한 매매계약서에 매매대금을OOOO,OOOO원으로 하며, 보증금인 OOO원은 매수인이 잔금을 지급할 때변제한다고 기재되어 있고, 김OOO봉 외 1인(을)이2002.8.30. 체결한 교환계약서에는 갑의 부동산(쟁점부동산 내의 시설물, 융자금 OOO원을 포함)과 을의 부동산(양도부동산)을 교환하는 것으로 표시되어 있다. (다) 처분청 심리자료에 의하면 청구인이 김OOO과의 교환계약에 의하여 쟁점부동산을 양수하는 대가로 2002.10.14. 청구인이 소유하는경기도OOO 건물의 소유권을 김OOO이 지정한 정OO에게 이전하면서 임대보증금 OOO원을 차감한 금액 OOO원에 미등기 양도하여 김OOO이 대금을 수령하였고, 처형인 김OOO가 소유한 경기도OOO 토지는 농지의 보유기간이 8년 이상이 되어야만 양도소득세의 면제가 가능하므로 소유권이전등기를 늦추자고 김OOO에게 제의하여서 이전되지 아니한 상태에서 수용되어 보상금 OOO원을 청구인이 수령하였으나, 이를 지급하지 아니하자 김OOO이 제기한 보상금청구소송에 따라 전액이 지급되었다. (라) 처분청은 쟁점부동산의 교환가격 OOO원이 대출시점의 감정가액OOO원, 8년 후의 감정가액 OOO원에 비하여 높아서 신빙성이 없으며, 등기부등본에 따르면 오OOO가 소유권자임에도 김OOO과 계약한 점, 청구인이 계약당사자(청구인은 김OOO 외 1인이 본인의 대리인이라고 주장함)가 아닌 점, 대가로 지급한 양도부동산의 가액을 교환 후의 매매가액과 2년 뒤에 수용될 때의 토지보상가액으로 평가한 점, 교환계약서에 각 부동산의 평가금액이 기재되어 있지 아니하고 가액이 쌍방합의에 따르는 임의평가금액이며 목적물의 시가를 감정하여 가액의 차액에 대한 정산하는 등 금전적인 가치를 표준으로 하는 교환을 한 것이 아닌 점 등을 감안하면, 교환가액을 실지거래가액으로 인정할 수 없다는 의견이다. (마) 청구인은 쟁점부동산의 실질소유자인 김OOO과 작성한 교환계약서 형태의 실질적인 매매계약서가 있으며, 이 건은 쟁점부동산을 취득하기 위하여 OOO원의 채무를 지급하면서 양도부동산을 제공하는 복합거래로 실지취득가액은 채무 OOO원과 양도부동산 가액의 합계임에도, 처분청이 실지거래가액을 확인하기 위한 매매계약서 등의 서류가 없으며, 있다 하더라도 그 중요한 부분이 미비하거나 또는 그 계약서등의 내용이 감정가액, 기준시가 등에 비추어 허위임이 명백한 경우로 보아 환산가액을 적용하여 과세한 처분은 부당하다고 주장하고 있다. (바) 살피건대, 실지거래가액이라 함은 거래당시 대가로 지급받거나 지급한 가액으로 매매계약서나 기타의 증빙자료에 의하여 객관적으로인정되는 가액을 말하는 것으로, 교환계약에서 목적물을 감정한 가액의 차액에 대한 정산을 수반한 때에는 실지거래가액을 확인할 수 있지만단순한 교환인 경우에는 그러할 수 없다 할 것이나, 청구인이 취득하는대가로 양도부동산 가액과 쟁점부동산의 대출금OOO및 임대보증금OOO의 합계인 OOO원의 채무를 각각 부담하는 것으로 하여 교환계약을 체결한 이 건의 경우, 교환한 대가라 주장하는 양도부동산의 가액까지 포함하여 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 인정하기는 어렵지만 동 부동산을 취득하며 OOO원의 채무를 부담하였고, 아래와 같이 1개 감정평가법인이 감정한 가액이 비슷한 수준인 OOO원인 점 등을 감안하면, 적어도 청구인이 부담한 채무인OOO원만큼은 쟁점부동산 취득가액으로 산정하는 것이 타당하다고 판단된다.
(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 본다. (가) OOO주식회사가 담보대출목적으로 OOO에게 의뢰하여 2002.10.21.을 가격시점으로 하여서 2002.10.23. 작성한 쟁점부동산의 감정평가서상 감정가액은OOO원이다. (나) 청구인은 시가란 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가치를 의미하지만 하나의 감정가액이라도 평가기간 내에 구체적이고 합리적인 방법으로 평가하였다면 시가로 볼 수 있는데, 쟁점부동산의 취득일(2002.11.13.) 전후 3개월 이내에 위와 같이 감정한 가액이 존재하므로 이를 취득가액으로 하여야 한다고 주장한다. (다) 이에 대하여 처분청은소득세법 시행령제176조의2 제3항 제2호에서 양도일 또는 취득일을 전후하여 3개월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로 신빙성이 있다고 인정되는 감정가액이 있는 경우 그 가액의 평균액을 취득가액으로 할 수 있으나, 청구인은 하나의 감정평가기관이 감정한 가액만을 제시하고 있을 뿐이므로 받아들일 수 없다는 의견이다. (라) 살피건대,소득세법제114조 제5항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항에서 평가시점이 취득일 전후 3개월 이내인 2 이상의 감정가액의 평균액을 취득가액으로 할 수가 있다고 규정하고 있는바, 이 건의 경우 쟁점부동산을 취득할 당시 담보대출목적으로 의뢰하여 회신 받은 평가기간 내의 감정가액이 존재하나, 이는 단지 참조하기 위한 것일 뿐이고 또한 하나의 감정가액이어서 객관적이고 합리적인 방법에 의한 평가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.
4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.