종전농지를 3년 이상 자경하지 않아 대토감면 적용 불가하며 성토공사비도 필요경비로 인정할 수 없음

심판청구를 기각합니다.

• 가. 청구인은 2004.6.17. 취득한 OOO답 439㎡와 같은 동 78-15 답 242㎡, 합계 681㎡(이하 “쟁점토지” 라 한다) 및 같은 동 78 답 378㎡(쟁점토지와 함께 이하 “종전토지”라 한다)를 2009.9.1. 및 2009.10.7. OOO공사와 OOO공단에 각각 양도(수용)하고, 2009.11.12. OOO리 1148-1과 같은 리 1148-2 및 같은 리 1004-3 전 6,293㎡(이하 “대체농지” 라 한다)를 취득하였으며, 종전토지의 양도가액을 OOO원, 취 득가액을 OOO원(취득세‧등록세 OOO원 포함), 기타 필요경비(성토공사비)를 OOO원, 농지대토에 따른 감면세액을 OOO억원으로 하여 양도소득세를 신고‧납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 종전토지 중 일부를 OOO공업의 사업장과 OOO건업의 진입로로 임대한 사실이 있고, 2001년부터 현재까지 OOO동에서 교구 소매업을 영위하고 있어 종전토지를 3년 이상 자경하였다고 보기 어렵다 하여 농지대토에 따른 감면 을 배제하고 공익사업용 양도에 따른 감면을 적용하였으며, 청구인이 필요경비로 신고한 성토공사비 OOO원 중 OOO원은 객관적인 지급증빙에 의해 지급사실이 확인되지 않는다 하여 필요경비 부 인하고, 장기보유특별공제액 OOO원을 부인하여 2011.3.16. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정‧고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.6.10. 이의신청을 거쳐 2011.11.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 2001년부터 OOO이라는 상호로 교구 소매업을 영위하고 있으나, 매장내 판매가 아니라 유치원 등을 방문하여 유니폼이나 교구 등을 판매하는 형태로 운영하였고, 동 사업장의 2001년~2008년의 평균 수입금액은 OOO만원으로 영세하며, 쟁점토지 는 소규모의 농지이므로 사업을 하면서도 쟁점토지에 열무, 오이, 가지, 옥수수 등의 농사를 짓는 것이 가능하였던 점, OOO구청 OOO O과장의 2004.5.6.자 공문에는 종전토지에 열무가 파종되어 경작되고 있다는 내용이 기재되어 있고, OOO동장의 2009.7.3.자 농지 경작사실 현지확인서에는 청구인이 쟁점토지를 직접 경작한 것으로 조사된 점 등에 의해 청구인이 쟁점토지를 자경한 사실이 확인되므로 종전토지 중 쟁점토지에 대하여는 농지대토에 대한 감면을 적용하여야 한다.

(2) 김OOO으로부터 6차례에 걸쳐 성토공사 용역을 제공받았으나, 김OOO이 신용불량자이므로 직접 지급하지 못하고, 김OOO과 사실혼 관계에 있는 이OOO의 모(母) 문OOO의 계좌로 2009.10.23. OOO만원 을 지급하였고, 김OOO이 개인적인 채무가 있는 심OOO에게 지급을 요구하여 2009.10.8. 심OOO의 배우자인 이OOO의 계좌로 OOO만원을 지급 하였으므로 성토공사비 OOO만원을 필요경비로 추가 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 2001년부터 현재까지 교구 소매업을 운영하고 있으므로 동 사업에서 발생하는 수입금액이 소액이라 하여 사업에 주력하지 않고 농사를 지었다는 것이 입증된다고 볼 수 없고, OOO동장의 농지경작사실 확인서는 양도일 직전인 2009.7.13. 작성된 것이므로 그 이전에 청구인이 쟁점토지를 3년 이상 자경하였다는 사실을 입증하는 것은 아니며, 종전토지 중 100평은 2007.4.4.부터 2009.4.1.까지 OOO공업에 사업장 등으로 사용되었고, 일부는 OOO건업의 진입로로 사용되었음이 확인되며, 2003년과 2006년~2009년 기간 중 촬영된 항공사진에 의하면 2009년의 경우 종전토지의 일부가 농지로 변경된 사실만 확인될 뿐이므로 처분청에서 농지대토에 대한 양도소득세 감면대상이 아니라고 본 처분은 정당하다.

(2) 청구인이 성토공사비 지급액이라고 주장하는 금액은 김OOO이 아니라 이OOO와 문OOO의 계좌로 입금되었고, 이OOO와 문OOO 는 청구인으로부터 입금받은 금액을 소액인출하여 생활비로 사용하였으며, 청구인과 심OOO(이OOO의 배우자) 간의 채권‧채무관계를 입증할 만한 증빙이 없고, 김OOO이 성토공사를 하였는지도 불분명하므로 동 금액이 공사비로 지출된 것이라고 보기 어렵다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점토지를 3년 이상 자경한 것으로 보아 농지대토에 따른 감면을 적용할 수 있는지 여부

② 성토공사비 OOO만원을 필요경비로 공제할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 조세특례제한법 제70조 [농지대토에 대한 양도소득세 감면]

① 농지소재지에 거주하는 대통령령이 정하는 거주자가 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세ㆍ감면과 소액부징수를 포함한다)이 되는 토지를 경작상의 필요에 의하여 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 대토로 인하여 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2) 조세특례제한법 시행령 제67조 [농지대토에 대한 양도소득 세 감면요건 등]

① 법 제70조 제1항에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 3년 이상 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 지역(경작을 개시할 당시에는 당해 지역에 해당하였으나 행정구역의 개편 등으로 이에 해당하지 아니하게 된 지역을 포함한다)에 거주한 자를 말한다.

1. 농지가 소재하는 시ㆍ군ㆍ구(자치구인 구를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 안의 지역

2. 제1호의 지역과 연접한 시ㆍ군ㆍ구 안의 지역

② 법 제70조 제1항에서 “직접 경작”이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

③ 법 제70조 제1항에서 "대통령령이 정하는 경우" 라 함은 경작상의 필요에 의하여 대토하는 농지로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 3년 이상 종전의 농지소재지에 거주하면서 경작한 자가 종전의 농지의 양도일부터 1년(공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 협의매수·수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우에는 2년) 내에 다른 농지를 취득하여 3년 이 상 새로운 농지소재지에 거주하면서 경작한 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

• 가. 새로 취득하는 농지의 면적이 양도하는 농지의 면적의 2분의 1 이상일 것
• 나. 새로 취득하는 농지의 가액이 양도하는 농지의 가액의 3분의 1 이상일 것 (3) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비계산]

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가

2. 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것 (4) 소득세법 시행령 제163조 [양도자산의 필요경비]

③ 법 제97조제1항제2호에서 "자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다.

3. 양도자산의 용도변경·개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 비용

4. 제1호 내지 제3호, 제3호의2 및 제3호의3에 준하는 비용으로서 재정경제부령이 정하는 것 (5) 소득세법 시행규칙 제79조 [양도자산의 필요경비 계산등]

① 영 제163조제3항제4호에서 "재정경제부령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 비용을 말한다.

6. 제1호 내지 제5호의 비용과 유사한 비용

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인이 주장하는 종전토지의 연도별 이용현황은 아래 <표1>과 같다. <표1> 종전토지의 연도별 이용현황 연월 종전토지 이용현황 2004.5. ․ 일부 야적된 판넬을 치우고 농지로 원상복구, 토지거래허가 취 득 ․2004.3.부터 열무를 심었으나 자라다 말라 죽음 2005 ․토지현황분리 및 도로 개설시 도로높이보다 조금 높게 성토공사 ․ 78번지와 78-14번지에 2차 식목하고 오이, 가지, 옥수수(OOO사에 서 모종 구입) 재배 ․일부는 김OOO과 김OOO이 자녀들에게 관찰을 겸하여 청구인과 같이 수확 2006 1차 식목된 나무 중 향나무가 말라 죽고, 2차 식목된 대봉, 백일홍 등 7~8그루가 죽음(OOO건업이 바닥에 시멘트를 뿌린 탓임) 2007 78-15번지 중 100평을 OOO공업에 임대(실제 면적은 60평 정도) 2009.2. ․OOO공업이 이주한 자리에 성토공사 후 열무 등 채소 재배 ․7월에 농지원부 취득 (나) 청구인은 2001년부터 현재까지 OOO동 1502 OOO상가에서 OOO이라는 상호로 교구 소매업을 운영하고 있고, 동 사업장의 총수입금액과 소득금액 내역은 아래 <표2>와 같다. <표2> 총수입금액 및 소득금액 내역 (다) 청구인의 토지거래계약허가 신청에 따라 OOO구청 OOO 과장이 2004.5.6. 지적과장에게 회신한 농지취득자격증명의 발급 여부 에 대한 공문에는 종전토지에 열무가 파종되어 경작되고 있다는 내용이 기재되어 있는 것으로 나타난

• 다. (라) 청구인의 종전토지에 대한 농지 경작사실조사 의뢰에 대하 여 OOO동 공무원이 현지확인을 하고, 2009.7.3. 작성한 농지 경작사실 현지확인 조사결과 보고서에 의하면, 종전토지 중 쟁점토지는 2009년 1월, 4월, 6월 경작사실 의뢰했던 토지로 현장 재확인한 결과 열무, 오이, 가지, 옥수수 등 작물이 자라고 있음이 확인되고, 6월과 달리 실 경작지를 약 200㎡ 정도 확장한 것으로 나타나며, 농경지 안쪽의 OOO건업 직원에게 문의한 결과 작년까지 공사 자재를 쌓아 놓던 곳을 청구인이 2009년 1월부터 개간, 주 2~3회 농지를 방문하여 지속적 으로 채소를 경작하고 있다고 진술한 점 등에 비추어, 종전토지 는 청구인이 경작하고 있는 농지라고 기재되어 있는 것으로 나타난다. (마) 부동산 임대차계약서와 사업자등록신청서에 의하면, 청구인 은 종전토지 중 100평을 OOO공업 설OOO에게 보증금 OOO만원, 월 임대 료 OOO만원에 임대하는 것으로 2007.3.19. 임대차계약을 체결하였고, 국세 통합전산망 조회자료에 의하면, OOO공업은 2007.4.4.부터 2009.4.1.까 지 동 토지를 사업장으로 사용한 것으로 나타난다. (바) 종전토지에 대한 농지원부는 양도일(2009.9.1.과 2009.10.7.) 직전인 2009.7.3. 최초로 작성되었고, 주재배작물은 채소로 기재되어 있는 것으로 나타난다. (사) 청구인은 OOO시에 소재한 OOO사에서 2008.3.3. 비료 와 열무 모종 등 OOO원의 농자재 등을 매입한 것으로 기재되어 있는 영수증을 제출하였는바, 동 영수증에는 공급받는 자의 성명이 기재되 어 있지 않고, 청구인은 농약, 비료, 종자, 농기구 등을 구입하였음 을 입증할 수 있는 다른 증빙은 제출하지 않고 있다. (아) 처분청은 2006.5.3., 2007.11.5., 2008.11.11., 2009.11.21. O OOO시에서 각 촬영한 종전토지의 항공사진 4매를, 청구인은 2005년 5월, 2006년 5월, 2009년 5월 국토지리정보원에서 각 촬영한 종전토지의 항공사진 3매를 제출하였다. (자) OOO건업의 대표 김OOO의 배우자 권OOO은 청구인이 2008 년 상반기에 토지 전체에 대해 약 50cm 정도의 성토공사를 하였고, 25톤 트럭 5~6대 정도의 흙이 소요되었으며, 포크레인 1대가 정 지작업을 하였던 것으로 기억하고, 상당량의 나무(관상수)는 성토이전에 심 었으며, 성토작업 후 OOO건업과 OOO공업이 사용하던 부분을 제외한 부분에 옥수수, 가지, 채소 등 농작물을 재배한 것이 사실이라는 내용으로 2010.7.30. 확인서를 작성하였다. (차) 위 사실관계와 관련 법령을 종합하여 보면, 2004.5.6.자 OOO의 농지취득자격증명의 발급 여부에 대한 공문에는 종전토지에 열무가 파종되어 경작되고 있다는 내용이 기재되어 있으나 이는 청구인이 종전토지를 취득하기 전의 상황에 대한 확인내용인 점, OOO동 공무원이 2009.7.3. 작성한 농지 경작사실 현지확인 조사결과 보고서에 의하면 청구인이 쟁점토지에 열무, 오이, 가지, 옥수수 등을 자경하였다는 내용이 기재되어 있으나 이는 현지확인일 현재의 상황 에 대한 확인내용인 점, 2005년 5월, 2006년 5월, 2006.5.3., 2007.11.5. 각 촬영된 항공사진에 의하면 쟁점토지 부분에는 적재물이 없는 것으로 나타나고, 2009년 5월 촬영된 항공사진에 의하면 종전에 적재물 이 있던 부분까지 성토된 것으로는 보이나, 성토된 부분이 농지로 이용되었는지 아니면 나지로 방치되었는지가 명확히 확인되지 않는 점, 청구인이 쟁점토지를 보유한 약 5년 3개월의 기간에서 OOO공업 의 사업장으로 임대한 기간 2년과 성토공사에 소요된 기간을 제외하면 청구인이 쟁점토지를 3년 이상 경작하였다고 인정하기 어려운 점, OOO건업의 대표 김OOO의 배우자 권OOO이 작성한 경작사실에 대한 확인서는 임의로 작성이 가능한 서류에 불과하고, 2008.3.3.자 영수증 외에 경작사실을 입증할 수 있는 다른 객관적인 증빙을 제출하 지 못하고 있는 점 등으로 볼 때, 쟁점토지를 3년 이상 자경하였다 는 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 김OOO은 청구인이 2003년경 성토를 요구하여 현금 OOO만원 을 받고 성토하여 주었고, 추가로 3차례 정도 공사를 하였으며, 2005년경 2차공사시에는 청구인의 땅이 도로보다 현저히 낮아 공사비 OOO만원을 받기로 하고 외상으로 공사하여 주었고, 2008년과 2009년에는 농지원부를 만든다고 하여 도로보다 50cm정도 높게 성토공사하였으며, 본인이 은행을 이용할 수 없어서 직접 받거나 제3자 통장으로 받을 수 밖에 없는 상황이었는데 청구인이 대금을 입금한 문OOO는 본인의 장모이고, 이OOO는 동네 형(심OOO)의 배우자로 전에 빌렸던 금액을 대신 입금하도록 한 것이라는 내용으로 2011.5.18. 소명서를 작성하였다. (나) 국세통합전산망 조회자료에 의하면, 김OOO은 1996.2.1.부터 1996.12.31.까지 OOO리에서 OOO이라는 상호로 단란주점을 영위한 사실이 있고, 2006.8.11.부터 2011.6.29.까지 OOO OOO OOO OO리에서 OOO이라는 상호로 PC방을 영위 한 사실이 있으나, 건설업과 관련된 사업을 영위한 사실은 없는 것으로 나타난다. (다) 이OOO은 김OOO과 사실혼 관계로 5년째 동거하고 있고, 김OOO이 은행거래를 할 수가 없어서 자신의 모(母)인 문OOO의 계좌로 거래가 이루어지고 있다는 내용으로 2011.6.27. 확인서를 제출하였고, 가족관계증명서에 의하면 이OOO과 문OOO는 모녀관계임이 확인된다. (라) 주민등록표 등본 등에 의하면, 김OOO은 2005.9.28. OOO에 전입하여 현재까지 주소를 두고 있으나, 이OOO은 2005.3.16.부터 OOO시에 주소를 두고는 있으나, 위 주소지에 주소를 둔 사실은 없는 것으로 나타난다. (마) 위 사실관계와 관련 법령을 종합하여 보면, 쟁점토지에 성토공사가 이루어진 사실은 인정되나, 김OOO은 건설업과 관련된 사업을 영위한 사실이 없는 것으로 확인되는 점, 김OOO과 이OOO의 주소가 달라 사실혼 관계에 있는지도 불분명한 점, 청구인은 김OOO과 심OOO 간에 채권‧채무관계가 있었음을 입증할 수 있는 증빙을 제출하 지 못하고 있는 점 등으로 볼 때, 청구인이 이OOO의 모(母) 문OOO 의 계좌로 입금한 OOO만원과 심OOO의 배우자 이OOO의 계좌로 입금한 O,OOO만원이 종전토지의 성토공사비로 지급된 것이라고 보기 어 렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.