복식부기로 기장하고 장기간 감가상각한 사업용 고정자산의 취득가액을 환산가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

[주 문] 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인은 2010.8.10. 서울특별시 OOO외 3필지 토지 1,210.3㎡와 지상 건물 3,215.53㎡(이하 “쟁점건물”이라 한다)를 양도하고 양도가액을 실지거래가액인 OOO원으로, 취득가액은 토지․건물의 기준시가로 환산한 가액인 OOO원으로 하여 2010. 10.31. 양도소득세 OOO원을 납부하였다가, 2011.9.8. 쟁점건물과 시설장치에 대한 감가상각누계액 OOO원을 공제하지 아니하여야 함에도 이를 차감한 가액을 취득가액으로 산정하여 양도소득세를 과다하게 납부하였다고 주장하면서 감가상각누계액을 포함한 쟁점건물 및 시설장치의 취득가액OOO원을 인정하여야 한다는 취지의 경정청구를 2011.9.8. 처분청에 제기하였다.
• 나. 처분청은 1985.11.29. 신축한 쟁점건물의 장부상 취득가액이 확인된다 하여 2011.10.7. 청구인에게 경정청구의 거부를 통지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.28. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 쟁점건물은 1985.11.7. 신축하여 부동산임대업으로 사용한 것으로 장부상 토지의 취득가액 OOO원과 건물의 취득가액 OOO원은 취득당시가 아니라 1995년경 소득세 신고목적으로 세무대리인이 임의로 기재한 것이며, 동 취득가액은 취득당시의 기준시가보다 낮고 어떠한 근거로 장부상에 계상되었는지 여부도 확인되지 아니할 뿐만 아니라 실지취득가액과 취득부대비용을 확인하여 장부에 계상하였다면 기준시가보다는 높은 가액으로 쟁점건물을 계상하였을 것인 점 등을 감안하면, 환산한 취득가액을 적용하고 착오로 과다하게 공제된 감가상각누계액을 배제하며 필요경비 개산공제액을 가산한 OOO원을 쟁점건물 및 시설장치의 취득가액으로 보아야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 복식부기의무자로 양도시점까지 쟁점건물을 부동산임대사업장으로 사용하며 쟁점건물의 취득가액 OOO원을 대차대조표상에 계상하고 감가상각을 하여 비용화한 것이 확인되는바, 1985.11.29. 의제취득일 이후에 신축한 쟁점건물의 취득가액을 환산취득가액으로 보아야 한다는 주장은 받아들일 수는 없으며, 청구인이 환산취득가액으로 신고함에 따라 감가상각누계액을 차감하지 아니하였어야 함에도 그러한 가액을 취득가액으로 산정한 결과 양도소득세를 과다하게 납부하였다는 이유로 제기한 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁 점 복식부기의무자가 장부에 기장하여 장기간 감가상각한 사업용 고정자산의 취득가액을 부인하고 환산취득가액을 적용할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2. 자본적 지출액 등으로서 대통령령으로 정하는 것

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것

② 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다.

③ 제1항과 제2항에 따른 양도소득의 필요경비는 다음 각 호에 따라 계산한다.

1. 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우의 필요경비는 다음 각 목의 금액(제2항에 해당하는 경우에는 같은 항에 따른 금액)에 제1항 제2호 및 제3호의 금액을 더한 금액으로 한다.

• 가. 제1항 제1호 가목 본문에 따르는 경우에는 해당 실지거래가액
• 나. 제1항 제1호 나목 및 제114조 제7항에 따라 환산가액에 의하여 취득 당시의 실지거래가액을 계산하는 경우로서 법률 제4803호 소득세법 개정법률 부칙 제8조에 따라 취득한 것으로 보는 날(이하 이 목에서 "의제취득일"이라 한다) 전에 취득한 자산(상속 또는 증여받은 자산을 포함한다)의 취득가액을 취득 당시의 실지거래가액과 그 가액에 취득일부터 의제취득일의 전날까지의 보유기간의 생산자물가상승률을 곱하여 계산한 금액을 합산한 가액에 의하는 경우에는 그 합산한 가액
• 다. 제7항 각 호 외의 부분 본문에 의하는 경우에는 해당 실지거래가액

2. 그 밖의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다), 제7항(제1호 다목이 적용되는 경우는 제외한다) 또는 제114조 제7항(제1호 나목이 적용되는 경우는 제외한다)의 금액에 자산별로 대통령령으로 정하는 금액을 더한 금액 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고부동산등기법제68조에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

(2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】①법 제114조 제5항 본문에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부 ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 취득당시의 기준시가 제3항 제1호의 매매사례가액 × ――――――――――――――― 또는 동항 제2호의 감정가액 양도당시의 기준시가(제164조 제8항 의규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은〈표1〉과 같이 쟁점건물을 양도한 뒤 실지거래가액을 확인할 수 없다 하여 환산취득가액 OOO원에서 양도일 현재까지 임대소득 필요경비로 산입한 쟁점건물 및 시설장치의 감가상각누계액을 차감하며 개산공제액을 가산한 OOO원을 필요경비로 하여 신고한 후, 동 누계액을 포함한 쟁점건물 및 시설장치의 취득가액 OOO원을 필요경비로 하여야 한다는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 취득가액이 장부상 확인된다 하여 거부한 사실이 심리자료에 나타난다. OOO

(2) 쟁점건물의 계정별원장 및 표준합계잔액시산표에 의하면 양도당시(2010.8.10.)까지의 감가상각누계액은 아래 ＜표2＞와 같다. OOO

(3) 청구인은 아래 ＜표3＞과 같이 토지 및 쟁점건물의 장부상 취득가액이 취득당시 기준시가보다 낮고 실지취득가액과 취득부대비용을 확인하였다면 기준시가보다 높은 가액이었을 것으로 재무제표에 토지 및 건물의 취득가액이 언제 어떤 근거로 계상되었는지에 대한 실체적 진실이 확인되지 아니한 점, 실무관행상 취득세와 등록세를 감소하기 위하여 세무대리인이 임의로 계상하였을 가능성이 있으며 과세관청도 추정만 할 뿐 입증하지 못하고 있으며, 1985.11.7. 취득한 쟁점건물에 대하여 내용연수 40년을 적용하여 정상적으로 감가상각을 하는 경우 2001.12.31. 현재의 누계액이OOO원임에도 장부상에는 OOO원으로 확인되는 것을 보아도 이는 1995년을 전후하여 소득세 신고목적에서 임의로 계상한 것이므로 취득가액을 환산하여야 한다고 주장한다. OOO

(4) 처분청은 청구인이 쟁점건물의 취득가액을 OOO원으로 하여 장부상에 계상하고 감가상각비를 차감하여 종합소득세를 신고하였으며 동 가액이 임의로 계상한 것이라 환산취득가액을 취득가액으로 보아야 한다고 주장할 뿐이고 객관적인 증빙은 제시하지 아니하는 만큼, 재무제표에 의하여 확인되는 금액을 취득가액으로 하여야 한다는 의견이다.

(5) 살피건대, 청구인이 신축한 후에 부동산임대사업장으로 사용한 쟁점건물의 취득가액을 OOO원으로 하여 장부에 기장하고 감가상각비를 필요경비로 차감하여 비용화하며 종합소득세를 신고한 점과 당해 가액이 취득가액이 아니라는 것을 달리 입증하지 하고 있는 점 등을 감안하면, 그 가액을 취득가액으로 보고, 환산취득가액 등을 적용하여야 한다는 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

4. 결 론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.