입찰참여우선권을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보아 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.9.1. OOO가 시행하는 OOO 상업용지, 근린용지의 우선입찰에 관한 권리(아하 “쟁점입찰참여권”이라 한다)를 OOO원에 양도한 다음 이와 관련하여 양도소득세 및 종합소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. 서울지방국세청장은 부동산투기조사과정에서 쟁점입찰참여권과관련된 자료를 처분청에게 통보하였고, 이에 따라 처분청은 2011년 9월경 현지확인조사를 실시하여 “청구인이 2003.8.7. 자기 소유의 토지를 OOO에게 양도하면서 쟁점입찰참여권을 취득하고, 같은 달 8일 OOO원에 양도하는 내용의 계약을 체결하였으나, 2004.8.23. OOO원(이하 “쟁점금액”이라 한다)을 손해배상금으로 지급하고 당초 계약을 해제하면서, 2004.9.1. OOOO OOOOOOOOOOOO OOO,OOO,OOO원에 양도하였다.”고 본 다음, 이러한 경우쟁점입찰참여권은소득세법제94조 제1항 제2호 가목 소정의 “부동산을 취득할 수 있는 권리”에 해당하고, 쟁점금액은 손해배상금으로 양도소득의 필요경비에 해당하지 아니한다고 보아, 2011.11.18. 청구인에게 2004년 귀속 양도소득세 OOO원을 직권 감액경정함)결정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.22. 이의신청을 걸쳐 2012.2.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1)OOOOOO는 2002.8.6.부터 2003.8.6.까지 청구인과 손실보상 협의를 하면서 원칙적으로 전액 현금보상으로 하되, 현지인이 채권보상을 원하는 경우에는 용지보상용채권과 채권수령액의 5배 이내 범위에서 우선입찰권을 부여하였고, 이에 청구인은 2003.8.7. OOO와 용지보상계약을 체결하면서 쟁점입찰참여권을 부여받고 같은 달 26. OOO상당의 용지보상용 채권 및 현금 282,437원을 수령하였으며, 2003.8.8. 서정자·김향순에게 쟁점입찰참여권을OOO원에 양도하였으나, 이후 후하게 사준다는 권유에 따라 2004.7.6. OOO원에 양도하기로 약정하고, 2004.8.23.OOO에 쟁점입찰참여권을 재취득한 다음인 2004.9.1. 잔금 OOO,OOO,OOOOO OOOOOO, OO OO OOOOOOOOOO OOOOOO의 상업용지 입찰에 참여하여토지 690㎡를 O,OOO,OOO,OOOOO OO(OOOOOOOOOO OOOOOO)OO OOO외 1인의 자금으로 계약금 OOO원 및 10차례에 걸쳐 나머지토지대금을 납부하였고, 2010.8.9. OOO라 한다)에게 명의변경을 해 주었다.

(2) 양도소득세 과세대상이 되는 “부동산을 취득할 수 있는 권리”라 함은 매매계약 또는 법률상 효력에 의하여 부동산을 취득할 수 있는 원인행위는 발생하였으나, 매매대금의 미지급 또는 목적물의 미완성 등으로 취득시기가 미도래한 권리를 말하는 것인데, 쟁점입찰참여권을 행사하여 토지를 취득하였다고 본다면, 매매계약이 성립되고 계약금을 납입한 날부터 토지대금을 완납하고 소유권이전등기가 이루어지기 전까지의 기간 중 쟁점입찰참여권은 법률상 취득시기가 미도래한 권리에 해당하므로 일시재산소득으로 과세하여야 한다.

(3) 또한, 청구인은 2003.8.8. OOO에게 쟁점입찰참여권을 OOO에 양도하였다가, 2004.8.23. 이를 쟁점금액에 재취득하여 2004.9.1.OOO외1인에게 양도하였는바, 실질 과세의 원칙에 따라 1차, 2차 양도를 별개의 과세단위로 보아야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점입찰참여권은 우선순위 공급대상자로 확정된 자만이 입찰에 참여할 수 있는 1순위를 부여받은 권리로서 일반 수요자는 입찰에 참여할 수 없는 점, 청구인으로부터 쟁점입찰참여권을 취득한OOO 상업용지를 실제 분양받은 점을 종합하였을 때, 입찰참여 우선권을 부동산을 취득할 수 있는 권리로 보는 조세심판원의 이전 결정(조심 2010중176, 2010.6.25.)의 취지와 같이 쟁점입찰참여권은 부동산을 취득할 수 있는 확정적인 권리의 양도에 해당한다.

(2) 청구인이 재취득비용이라고 주장하는 쟁점금액은 OOO과 체결한 1차 매매계약서 제4조 소정의 계약파기를 원인으로 하는 손해배상금(매매금액의 5배)에 해당하고, 이러한 사실은 매매계약서·공정증서·청구인의 확인서·손해배상금 수령자들의 확인서·합의포기 확약서 등으로 확인할 수 있으며, 거래당사자 간의 매매약정이라는 기본적인 거래요건도 존재하지 아니함에도 쟁점금액을 취득가액으로 보아서는 아니된다.

• 가. 쟁점

① 쟁점입찰참여권을소득세법제94조 제1항 제2호 가목소정의“부동산을 취득할 수 있는 권리”로 볼 수 있는지여부

② 청구인이 2004.8.23. 쟁점입찰참여권을 재취득하였다고 보아, 쟁점금액(OOO을 쟁점입찰참여권의 취득가액으로 볼 수 있는지 여부

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제94조 【양도소득의 범위】① 양도소득은 당해연도에 발생한 다음 각호의 소득으로 한다.

2. 다음 각목의 1에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다) 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. 다만,당해 자산이 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한부동산을 취득할 수 있는 귄리인 경우 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

4. 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제1항 본문, 제97조 제1항 제1호 가목 본문, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다.

2. 제94조 제1항 제2호의 규정에 의한 부동산에 관한 권리

• 가. 부동산을 취득할 수 있는 권리 양도자산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액 (2) 소득세법 시행령 제165조 【토지ㆍ건물외의 자산의 기준시가 산정】① 법 제99조 제1항 제2호 가목에서 “대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 가액”이라 함은취득일 또는 양도일까지 불입한 금액과 취득일 또는 양도일 현재의 프레미엄에 상당하는 금액을 합한 금액을 말한다.
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다. (가) 입찰참여우선권을 양도할 당시 이를 이용한 입찰에서 용지 등을 낙찰받지 못할 경우에 대비하여 별도의 약정을 체결하지 아니하였고,양수인이 입찰참여우선권을 이용하여 용지의 입찰에 참여하여 분양권을 실제 취득하는 등의 사정이 있다면, 입찰참여우선권이라 할지라도 “부동산을 취득할 수 있는 확정적인 권리”에 해당하여 이를 양도하여 발생한 소득은소득세법제94조 제1항 제2호 가목 소정의 양도소득에 해당한다 할 것이다(조심2010중176, 2010.6.25.,조심2009중3346, 2010.5.31. 등 같은 뜻임). (나) 살피건대, 2004.7.6.자 매매계약서(공증인 OOO 사무소 2004년 제OOO호 인증서)에 의하면 청구인이 의무를 이행하지 아니하였을 경우 계약해제 및 손해배상에 대하여 규정하였을 뿐, 쟁점입찰참여권를 이용한 입찰에서 상업용지를 낙찰받지 못할 경우에 대한 별도의 약정을 하지 아니한 점, 청구인은OOO원이라는 거액으로 쟁점입찰참여권을 양도하였고, 실제 양수인OOO이 대표이사로 있는OOO가 쟁점입찰참여권의 행사로 낙찰받은 토지(OOO691.3㎡)에 대한 권리의무를 승계한 점 등을 종합하였을 때, 청구인은 장래 분양할 상업용지의 입찰참여우선순위가 부여된 “부동산을 취득할 수 있는 확정적인 권리”인 쟁점입찰참여권을 양도하였다고 봄이 합리적이라고 판단된다.

(2) 다음으로, 쟁점②에 대하여 살피건대 청구인과 OOO이 작성한 2004.7.6.자 합의약정서(공증인 OOO이 작성한 2004.8.23.자 확약서에 의하면, 청구인은 OOO에 대하여 계약해제의 의사를 전달하였고, 위 해제의 취지를 내용증명 우편에 의하여 OOO에게 통지하기로 한다.”고 약정하였고, 청구인과 서OOO 상업용지 우선입찰권리를 청구인으로부터 매입하였으나, 매도자의 일방적인 요구로 해약되었다.”는 내용의 확약서를 작성한 점,청구인과 OOO 인증서)에 의하면 만일 일방의 계약불이행시계약불이행에 따른 손해배상금은 매매대금의 오배수로 한다고 약정하였다고 나타나는데OOO가 2011년 7월경에 작성한 경위서에 의하면 양수가액의 5배수를 기준으로 1인당 O,OOOOOO OOO OOOO OOOO(OOOOOOOOO,OOO,OOOOOOO-OO,OOO,OOOOOOO)O OOOOO OOOOOO OOOO O OO OOOOO O, OOOO OO OOO, OOO과 체결하였던 매매계약을 해제하면서 쟁점금액을 손해배상금으로 지급한 다음,OOO외1인에게 쟁점입찰참여권을 재차 양도하였다고 봄이 합리적인바,손해배상금으로 지급된 쟁점금액을 취득가액 등 필요경비로 보기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.