재산세 납부내역, 거주자 및 거주기간, 관련인 진술 등을 종합할 때, 청구인을 쟁점미등기주택 소유자로 보기 어려움
재산세 납부내역, 거주자 및 거주기간, 관련인 진술 등을 종합할 때, 청구인을 쟁점미등기주택 소유자로 보기 어려움
OOO세무서장이 2011.7.7. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO 소재 대지 902㎡ 지상 제가동호의 안채(106.14㎡)부분을 주택부분으로 하고, 주택부수토지는 위 토지에 있는 건물전부의 면적(367.90㎡)에서 주택주분이 차지하는 비율을 곱하여 계산하여, 1세대1주택 비과세를 적용하는 것으로 그 과세표준과 세액을 경정한다.
(1) 청구인이 쟁점미등기주택이 소재한 토지를 전수복으로부터 취득한 이후로도 전수복이 쟁점미등기주택을 소유하면서 그 곳에서 거주한 사실이 재산세과세대장, 주민등록초본, 부동산거래사실확인서 등에 의하여 확인되는데도 그 부지를 청구인이 소유하였다는 이유만으로 쟁점미등기주택까지 소유하고 있다고 판단하여 과세한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점부동산을 취득한 후 2004.6.15. 제가동호 면적의 50%를 초과하는 1층에 전입하여 양도일까지 그곳에서 거주하면서 제가동호 2층, 제나동호, 제다동호에서 숙박업을 하였으므로 제가동호 전체가 주택에 해당하고, 제가동호의 면적이 전체 건물 면적의 50%를 초과하므로 쟁점부동산 전체가 주택과 그 부수토지에 해당한다.
(1) 쟁점미등기주택의 부지는 청구인이 2001.6.7. 전OOO으로부터 전OOO의 자녀에 대한 채권의 대물변제로 취득하였는바, 토지에 소재한 미등기건물로 인하여 토지 사용에 제한을 받을 수 있으므로 통상적으로 토지와 그 지상 미등기건물은 함께 매매하는 것이 일반적이어서 청구인이 전OOO으로부터 대물변제로 토지만 취득하였다는 주장은 설득력이 없으며, 쟁점미등기주택에 계속하여 거주하였다는 전수복은 이 건 과세 후에서야 쟁점미등기주택 소재지로 주소지를 정정한 사실이 확인되므로 쟁점미등기주택을 전OOO이 소유하면서 거주하고 있다는 주장은 받아들이기 어렵다.
(2) 청구인은 쟁점부동산에서 숙박업을 영위하였으며, 인근 숙박단지내 업소와 경쟁관계에 있는 입장에서 쟁점부동산 중 가장 위치가 양호하고 면적이 큰 제가동호 1층을 주거용으로 사용하였다는 주장은 신빙성이 없을 뿐 아니라 이를 주거용으로 사용하였는지에 대한 직접적인 증빙도 없어 이를 주거용으로 사용하였는지를 확인하기 어렵다. 설사 이를 주거용으로 사용하였다고 하더라도 쟁점부동산 지상 건물 3동은 같은 담장안에 있고 출입문과 마당을 공유하는 등 한울타리 내 건물로 전체 건물 면적에서 주거용으로 사용한 면적의 비율에 의하여 겸용주택의 비과세 범위를 판단하여야 한다.
(1) 청구인이 쟁점부동산 양도당시 쟁점미등기주택을 소유하고 있었는지 여부
(2) 쟁점부동산이 주거용으로 사용되었는지 여부 및 주택부분의 면적
(1) 먼저, 청구인이 쟁점부동산 양도당시 쟁점부동산 이외에 쟁점미등기주택도 소유하고 있었는지에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점미등기주택의 전소유자인 전OOO으로부터 전OOO의 아들 원OOO의 청구인에 대한 채무 OOO원의 대물변제로 2001.6.7. 쟁점미등기주택 부지를 취득하면서 쟁점미등기주택은 무허가·미등기이고 재산적 가치가 없을 뿐 아니라 아들의 채무변제를 위해 노모 전OOO이 자신의 삶의 터전인 토지를 이전하여 주는 것이 고맙고 전OOO이 쟁점미등기주택 이외에는 달리 살 곳도 없어 쟁점미등기주택은 이전받지 않았으나 쟁점미등기주택을 취득하지 않은 결과 그 부지에 대한 재산권 행사에 제약이 따르게 된다는 점을 알고는 쟁점미등기주택을 이전받지 않았던 일을 후회하고 있다고 소명하면서 전OOO이 작성한 부동산거래사실확인서와 약속어음을 제시하였다. (나) 이 건 심리자료에 의하면, 쟁점미등기주택에 대한 등기부등본 및 건축물대장은 존재하지 아니하고, 재산세 과세대장상 재산세 납세자가 쟁점미등기주택은 전OOO, 그 부지는 청구인으로 각 기재되어 있을 뿐 아니라 전OOO이 쟁점미등기주택에 대한 재산세를 납부하여 오고 있으며, 전OOO의 주민등록지는 1979.4.10.부터 OOO에서 2011.7.15. 쟁점미등기주택 소재지(OOO)로 실제지번 정정을 원인으로 변경되었는바, 이에 대하여 OO읍사무소 담장자는 2011.10.30. OOO읍장이 쟁점미등기주택에 대하여 새주소(도로명주소)를 부여하기 전에 위성지적정보시스템으로 확인한 실제 지번으로 정정한 것이라고 설명한 것으로 나타난다. (다) 동일인의 소유이던 토지와 그 지상 건물이 매매 등으로 인하여 소유자를 달리하게 된 경우 다른 특약이 없으면 건물 소유자에게 관습법상 법정지상권이 인정되는 등으로 토지 소유자의 토지사용에 있어 제약이 따르는 것은 사실이지만, 그렇다고 미등기건물의 부지인 토지가 양도될 때 그 지상 미등기건물도 항상 이에 수반되어 이전된다고 단정할 수는 없고, 당사자 간의 약정이 있다면 이에 따라야 할 것인데, 청구인이 쟁점미등기주택의 부지를 양수한 이후 토지에 대한 재산세 납세의무자만 변경하고 그 지상 주택의 재산세 납세의무자는 그대로 전OOO으로 되어 있고 점, 실제지번 정정을 감안하면 쟁점미등기주택의 부지의 전소유자가 그 곳에서 30년간 거주하여 오고 있는 것으로 주민등록이 되어 있다고 할 수 있는 점, 전OOO이 쟁점미등기주택의 부지만을 청구인에게 이전해주었다고 진술하고 있는 점 등에 비추어 보면 청구인이 쟁점미등기주택의 부지를 대물변제로 이전받으면서 그 지상의 미등기주택은 이전받지 않았던 것으로 보여진다.
(2) 다음으로, 청구인이 쟁점부동산에서 거주하였는지 여부 및 거주하였다면 쟁점부동산 중 1세대1주택 비과세가 적용되는 주택부분과 그 부수토지의 면적이 얼마인지에 대하여 본다. (가) 청구인이 쟁점부동산에서 2003.12.2.부터 2009.11.20.까지 ‘수수꽃다리’라는 상호로 숙박업을 영위한 사실에 대하여는 다툼이 없다. (나) 등기부등본, 항공사진, 지적도, 현장사진, 건축도면 등에 의하면, 쟁점부동산은 아래 <표>와 같이 1필지의 토지와 그 지상 건물 3동으로 이루어져 있는데, 위 건물 3동은 외관이 비슷하고 건물 사이에 담장 등 경계구분의 표지가 없으며 출입문과 마당을 공유하고 있는 것으로 나타난다. 한편 제가동호 1층은 별도의 출입구를 가진 두 부분으로 분리되어 있으며, 그 중 거실, 주방, 화장실, 방 셋으로 되어 있어 일상생활이 가능한 구조인 안채의 면적은 106.14.㎡으로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점부동산 제가동호 1층에서 자녀들과 함께 거주하면서 쟁점부동산에서 숙박업을 영위하였는데, 제가동호의 1층 중 방이 3개인 안채 부분은 청구인과 미성년인 자녀가 상시 주거용으로 사용하고, 방이 1개인 좌측 부분은 외지에서 거주중인 큰 아들의 방으로 사용하였다면서 주민등록등본(청구인과 청구인의 자녀 2명이 2004.6.15.부터 2009.11.25.까지 쟁점부동산에 주민등록이 되어 있다), 인근 주민 김광준, 이경신이 작성한 거주사실확인서, 전화번호부(승언리 주민으로 청구인 이름과 유·무선번호가 기재되어 있다), 사진(제가동호의 1층과 2층의 출입구가 분리되어 있는 건물 외부 전경과 살림살이가 들어있는 제가동호 1층의 실내 전경) 등을 제시하였다. (라) 소득세법 제89조 제1항 제3호 는 ‘대통령령이 정하는 1세대 1주택과 이에 부수되는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득을 비과세소득으로 규정하고 같은법 시행령 제154조 제3항은 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다’ 고 규정하며, 같은조 제4항은 ‘ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다’ 고 규정하고 있다. (마) 이와 같은 사정을 종합하여 보건대, 청구인이 쟁점부동산을 취득하여 양도할 때까지 청구인과 그 자녀의 주소지가 쟁점부동산 소재지로 되어 있던 점, 쟁점부동산 중 제가동호 1층의 안채부분은 독립된 출입구로 분리되어 있고 일상생활이 가능한 구조로 되어 있으며 그 내부는 일반 가정의 살림살이 등으로 채워져 있던 점 등에 비추어 쟁점부동산 중 제가동호 1층 131.89㎡ 중 안채(106.14.㎡)부분은 청구인과 그 세대원이 주거용으로 사용하였던 주택에 해당하는 것으로 보인다. (바) 또한, 쟁점부동산은 위에서 본 바와 같이 쟁점부동산의 토지상의 건물 전부가 한울타리 내에 있는 건물로서 하나의 겸용주택을 이루고 있는 것이라고 봄이 타당하며, 쟁점부동산의 건물 전체 면적에서 주택부분의 면적이 차지하는 비율이 50%를 초과하지 아니하므로 쟁점부동산 중 주택부분과 그 비율에 해당하는 만큼의 부수토지에 대한 양도소득에 대하여만 1세대 1주택 비과세를 적용함이 타당하다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호 및 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정내용은 붙임과 같습니다.