토지와 건물의 양도 및 취득가액을 안분시 감정평가액 적용 가능기간을 벗어난 경우는 기준시가로 안분함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.10.30. 〇〇시 〇〇구 〇〇동 1234-5 토지 및 지상 8개 층 집합건물(이하 “전체부동산”이라 한다)을 2,939,000천원에 경매로 취득하여 2011.11.4. 전체부동산 중 101호 및 201호(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 1,300,000천원에 양도하고, 취득가액은 감정가액을 기준으로 안분하여 계산한 금액 1,292,471천원으로 하고 양도가액은 실제 거래가액으로 하여 2012.3.30. 양도소득세 312,410원을 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액을 감정가액이 아닌 기준시가로 안분계산한 금액 688,312천원으로 보아 2012.9.13. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 187,257,400원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.18. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 2008년 10월 임의경매에 의하여 건물전체를 일괄가액으로 취득한 후 층별 구분등기하여 2011년 11월 쟁점부동산을 양도하였는 바, 취득가액을 2009년 9월 주식회사 AA감정평가법인(이하 “AA감정평가법인”이라 한다)이 작성한 감정평가서상의 감정가액을 기준으로 양도소득세를 신고한 것에 대하여 처분청은 “ 부가가치세법 시행령제48조의2에서 감정평가액 적용기간을 경과하여 감정평가를 받았으므로 기준시가를 적용하여 취득가액을 안분하는 것이 정당하다”는 의견이나, 대법원 판례(2004두1814, 2006.6.9.)에 “집합건물의 층별시가 또는 분양가액의 차이를 도의시한 채 면적비율에 의하여 안분계산한 것은 불합리하며 집합건물의 총 취득가액을 그 취득시기에 가까운 시점으로 평가한 각 층별 감정가액에 비례하여 안분하는 방법으로 양도자산의 취득가액을 산정하는 것이 상당한 이유가 있다”로 기재되어 있고, 부가가치세법 시행령제48조의2에서 규정한 감정평가액 적용기간을 경과하여 감정평가가 이루어졌더라도 2009년 9월에 행한 감정평가는 양도소득세 신고목적의 소급감정이 아니며 취득가액의 총금액을 산정하기 위한 감정평가가 아닌 일괄 취득한 쟁점부동산의 층별 취득가액을 안분기준으로 사용하기 위한 것이므로 청구인이 주장하는 2009년 9월 AA감정평가법인의 감정가액에 의하여 쟁점부동산의 취득가액을 안분계산하여 양도소득세를 신고한 것은 정당하다.
• 나. 처분청 의견 부가가치세법 시행령제48조의2에 ‘토지와 건물 등에 대한 소득세법제99조의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조(재화의 공급시가)에 규정된 공급시기가 속하는 과세기간의 직전과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가액을 말한다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다’고 규정되어 있는 바, 위 규정에 따라 감정가액이 있을 경우 감정가액 적용이 우선이나, 쟁점부동산의 취득시에는 단독등기된 건물로 일괄감정되어 쟁점부동산을 감정평가액 기준으로 안분하기가 어렵고, 쟁점부동산의 취득시점이 2008.10.30. 이어서 부가가치세법 시행령제48조의2에서 규정하고 있는 감정평가액 적용 가능기간(2008.1.1.~2008.12.31.)을 벗어나므로 기준시가로 안분계산함이 타당하다. 청구인의 주장대로 감정가액을 적용하더라도, 쟁점부동산에 대하여 2007.10.15. 주식회사 BB감정평가법인(이하 “BB감정평가법인”이라 한다)이 경매목적으로 평가한 감정평가서와 2009.9.9. AA감정평가법인이 대출목적으로 평가한 감정평가서가 있는데, 2008.10.30. 취득한 쟁점부동산의 경우 감정평가의 목적면에서 경매목적으로 감정한 BB감정평가법인의 감정평가서가 더 합목적이므로 이를 적용함이 타당할 것이나 위에서 본 바와 같이 BB감정평가법인에서 감정한 감정가액은 층별감정가액을 알수가 없으며, 감정평가액 적용 가능기간을 벗어나므로 적용하기가 어렵다.

• 가. 쟁 점 8개 층의 건물을 경매로 취득하여 2개 층만 양도하면서 취득가액을 감정가액 기준으로 안분계산하여 양도소득세를 신고한 것에 대하여 기준시가 기준으로 안분계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산에 대한 취득가액 신고 및 경정내역서에는 전체부동산의 경락가액은 2,939,000천원이고, 쟁점부동산이 전체부동산에서 차지하는 비율이 기준시가에 의하면 22.39%가 되어 취득가액은 658,042천원이 되고, 청구인이 신고한 감정가액에 의하는 경우 42.4%가 되어 취득가액은 1,235,555천원이 되는 것으로 기재되어 있으며, 취득세·등록세 135,384천원도 동 비율에 따라 추가로 취득가액에 산입하는 것으로 기재되어 있다.

(2) 청구인이 취득시점과 가장 가까운 시기에 감정한 감정가액이라고 주장하는 AA감정평가법인의 감정평가서(2009.9.9.)에는 감정의뢰인은 〇〇중앙회 〇〇동지점장, 평가목적은 담보, 채무자는 청구인, 건명은 청구인 담보물건으로 하여 각 층별로 구분 작성되어 있으며, 제1층 101호의 감정평가액은 1,024,000천원으로, 제2층 제201호의 감정평가액은 672,000천원으로 평가되어 있다.

(3) BB감정평가법인의 감정평가서(2007.11.1.)는 〇〇지방법원 본원 경매2계에서 임의경매를 하기 위해 작성된 감정평가서로서 토지, 건물(지하1층~지상7층), 제시외 건물(계단실, 기계실 등)로 구분하여 감정평가 되었으며, 토지에 대한 감정가액 2,017,314천원, 건물에 대한 감정가애은 2,450,620천원, 제시외 건물에 대한 감정가액은 31,474천원, 합계 4,499,408천원으로 감정평가되어 있고, 2회의 유찰을 걸처 3회차에 낙찰가 2,939,000천원에 청구인에게 낙찰되었음이 확인되고, 이때 당시에는 쟁점부동산이 구분 등기되어 있지 않고 한명의 소유주가 건물전체를 소유하고 있어 건물의 층별 구분없이 일괄감정 되어 있는 것으로 나타난다.

(4) 살피건대, 부가가치세법 시행령제48조의2에 의하면 감정가액이 있을 경우 감정가액 적용이 우선이나, 쟁점부동산의 취득시 BB감정평가법인이 작성한 감정평가서(2007.11.1.)는 단독등기된 건물로 일괄감정되어 쟁점부동산을 감정평가액 기준으로 안분하기가 어렵고, 쟁점부동산의 취득시점이 2008.10.30. 이어서 「부가가치세법 시행령 제48조의2 에서 규정하고 있는 감정평가액 적용 가능기간(2008.1.1.~2008.12.31.)을 벗어나서 적용하기 어려운 것으로 보이고, 청구인이 안분계산 기준으로 적용한 AA감정평가법인의 감정평가서(2009.9.9.)는 대출목적으로 평가한 것이고, 이 또한 감정평가액 적용 가능기간(2008.1.1.~2008.12.31.)을 벗어나 적용하기 어려운 것으로 보이므로 처분청이 기준시가를 기준으로 안분계산하여 과세한 이 건 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.