확인서 및 이행각서 등에 의하여 미등기 전매한 것으로 보임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO리 157-1 대지 701㎡, 157-2 전 1,322㎡, 157-3 전 1091㎡ 합계 3,114㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 지분 2분의 1을 1996.8.7. 명의신탁 해지를 원인으로 취득하여 2008.5.8. 김OOO에게 OOO백만원에 양도한 것으로 하여 2009.5.31. 양도소득세를 확정신고하였다.
• 나. OOO지방국세청장은 김OOO에 대한 부동산 투기혐의자 조사과정에서, 청구인이 쟁점토지 전체를 김OOO이 아니라 성OOO에게 OOO백만원에 양도하고, 그 중 2분의 1 지분은 미등기 전매한 것으로 조사하여 과세자료로 통보하였으며, 이에 따라 처분청은 2011.8.25. 청구인에게 2008년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정고지하였다.
• 다. 청구인은 2011.11.8. 이에 불복하여 이의신청을 제기하였으며, OOO지방국세청장은 2011.12.9. 미등기 전매여부 등을 재조사하도록 결정하였다.
• 라. 처분청은 이의신청 결정에 따라 청구인에 대한 양도소득세 재조사를 실시하여, 청구인이 쟁점토지의 지분 2분의 1을 신OOO로부터 OOO백만원에 취득하여 미등기 상태에서 동 지분을 포함한 쟁점토지, OOO리 220-8 대지 818㎡, OOO리 산 96-1 임야 22,612㎡를 성OOO 소유(등기상 김OOO 명의)의 OOO리 212-1 소재 OOO모텔과 교환한 것으로 본 다음, 양도 물건별 가액이 불분명하므로 총 교환가액 OOO백만원(교환가액 OOO백만원-취득부동산 융자금 OOO백만원-교환차액 OOO백만원+양도부동산 융자금 OOO백만원)을 양도당시 교환양도 물건의 기준시가로 안분하여 쟁점토지의 양도가액을 OOO백만원으로 결정하였으나, 당초 고지세액보다 재조사 고지예상세액이 초과하기 때문에 추가고지세액이 없는 것으로 조사종결하고, 그 결과를 2012.7.12. 청구인에게 통지하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 1) 부동산 교환계약서에는 청구인이 성OOO에게 교환차액 OOO백만원 을 지불하기로 되어 있는데, 추후 성OOO이 교환물건 중 쟁점토지의 면적이 2분의 1인 것을 알고 추가로 OOO백만원을 요구하여 2008.5.8. 교환차액으로 OOO백만원을 지불하였다. 미등기 전매에 대하여 잘 몰라 세무조사시 쟁점토지 중 신OOO 지분을 취득하여 성OOO에게 양도하였다고 진술하였으나, 성OOO의 부탁을 받은 부동산 중개업자인 박OOO이 쟁점토지 중 신OOO 지분을 성OOO이 직접 매입할 경우 높은 가격을 요구할 수 있으니 청구인이 매입하는 것처럼 해 달라고 부탁하여 그렇게 한 것이며 이는 성OOO이 청구인의 배우자인 이OOO의 OOO은행계좌에 2008.5.26. OOO백만원, 2008.5.28. OOO백만원을 송금한 사실로 보아도 알 수 있으므로 청구인이 쟁점토지 중 신OOO 지분을 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다.

2. 청구인과 성OOO은 교환대상 목적물의 가액을 임의평가한 다음, 그 차액을 지급하는 방식으로 단순교환을 하였으므로 실지거래가액을 알 수 없는 경우에 해당하고, 청구인은 쟁점토지의 지분 2분의 1만 양도하였으므로 그 양도가액은 기준시가로 계산하여야 한다.

• 나. 처분청 의견

1. 부동산교환계약서에는 쟁점토지의 전체면적이 기재되어 있으며, OOO지방국세청 조사시 청구인은 쟁점토지 중 신OOO 지분을 취득하여 성OOO에게 양도하였다고 진술하였고, 성OOO도 청구인으로부터 쟁점토지 전체면적을 취득하였다고 진술하였으며, 이의신청 결정에 따른 양도소득세 재조사시 성OOO은 교환계약 당시 청구인이 쟁점토지 전체면적이 청구인 소유라고 하여 그렇게 알고 교환계약을 체결하였고, 부동산 중개업자인 박OOO을 통하여 신OOO 지분을 취득하여 달라고 부탁하지 않았으며, 청구인의 배우자인 이OOO에게 OOO백만원을 송금한 것은 청구인 명의로 양도 부동산의 소유권이전등기를 경료 하였으나, 청구인으로부터 취득부동산의 소유권 이전서류를 받지 못하였기 때문에 담보성격으로 OOO백만원을 송금 받아 보관하다가 2008.5.26. 청구인의 배우자인 이OOO로부터 소유권을 이전하지 못할 경우에는 원금 OOO백만원, 손해배상금 OOO백만원을 지급한다는 이행각서를 받고 동 금액을 송금한 것이라고 진술하였는바, 만약, 성OOO이 쟁점토지 중 신OOO 지분을 청구인에게 취득하여 달라고 부탁하였다면 청구인이 성OOO에게 교환차액 OOO백만원을 입금할 때 쟁점토지 중 신OOO 지분의 취득대금 OOO백만원을 공제하고 OOO백만원만을 송금함이 타당하므로 성OOO이 신OOO 지분을 취득하여 달라고 OOO백만원을 송금하였다는 청구인의 주장은 타당성이 없다. 따라서 청구인이 쟁점토지 중 신OOO 지분을 취득하여 미등기 전매한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

2. 일반적으로 부동산을 매매할 때 감정평가를 하지 않고 매매가격을 결정하는 것이 일반적이고, 처분청 재조사시 청구인은 2008.5.8. 성OOO로부터 OOO리 212-1 소재 모텔을 은행 융자금 OOO백만원을 포함하여 총 OOO백만원에 취득하였다고 진술하였으며, 동 물건을 2008.7.25. 안OOO에 OOO백만원에 양도한 후 2009.5.31. 취득가액을 OOO백만원으로 하여 양도소득세를 확정신고하였으므로 실지거래가액이 불분명하다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.

• 가. 쟁 점

① 청구인이 쟁점토지 중 2분의 1 지분을 미등기 전매한 것으로 볼 수 있는지 여부

② 교환대상 목적물의 실지거래가액이 불분명하므로 양도가액(쟁점토지 중 2분의 1 지분 해당분)을 기준시가로 계산하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 사실관계 및 판단

1. 쟁점①에 대하여 본다.

• 가) 등기부등본에 의하면, 김OOO이 2008.10.7. 청구인과 신OOO로부터 쟁점토지를 OOO백만원에 취득하여 같은 날 김OOO에게 OOO백만원에 양도한 것으로 등재되어 있다.
• 나) OOO지방국세청장은 2010.8.30.~2010.9.17.에 김OOO에 대하여 부동산 투기혐의자 조사를 실시하였는바, 조사과정에서 청구인은 쟁점토지의 지분 2분의 1을 신OOO로부터 OOO백만원에 취득하여 쟁점토지 전체를 성OOO에게 양도하였다고 확인하였으며, 신OOO 또한 지분을 청구인에게 양도하였다고 확인하였다.
• 다) 처분청은 이의신청 재조사결정에 따라 2012.6.20.~2012.7.6.에 미등기 전매여부 등에 대하여 조사를 실시하였는바, 조사과정에서 성OOO은 “부동산 교환계약서에 쟁점토지의 전체면적을 교환하는 것으로 기재하였고, 청구인으로부터 쟁점토지 전체를 취득하였으며, 청구인의 배우자인 이OOO에게 OOO백만원을 송금한 것은 청구인으로부터 교환 양수한 물건에 대한 소유권이전 서류를 받지 못한 상태에서 2008.5.8. 청구인이 교환 취득한 물건에 대하여 소유권이전등기와 동시에 OOO은행으로부터 대출을 받았기 때문에 채권확보 차원에서 대출금 중 OOO백만원을 송금 받은 다음, 이OOO로부터 이행각서를 받고 교환차액 OOO백만원을 제외한 나머지 OOO백만원을 송금하였다”고 진술하였다.
• 라) 이OOO가 성OOO에게 제출한 이행각서(2008.5.26.)에는 청구인이 쟁점토지의 소유권을 이전하지 않아 이OOO가 모든 책임 하에 성OOO이 지정하는 자에게 명의이전 서류를 10일 이내에 넘겨주고, 소유권을 이전하지 못할 경우에는 원금 OOO백만원, 손해배상금 OOO백만원을 배상한다고 기재되어 있다.
• 마) 청구인은 성OOO의 부탁으로 심부름만 하였을 뿐, 신OOO 지분을 미등기 전매한 것이 아니라며, 성OOO이 이OOO의 OOO은행계좌에 OOO백만원을 입금한 내역, 성OOO이 교환계약서의 내용과는 달리 쟁점토지 중 신OOO 지분이 인수되지 아니한 사실을 알고 청구인에게 OOO백만원을 추가로 요구하였다는 장OOO의 확인서(2012.10.8.)를 제출하였다.
• 바) 살피건대, 청구인은 쟁점토지 중 신OOO 지분을 미등기 전매한 것이 아니라고 주장하나, 세무조사 과정에서 청구인이 쟁점토지 중 신OOO 지분을 양수하였다고 확인하였다가, 당초 진술내용을 번복하고 있으나 그에 대한 객관적인 입증자료를 제시하지 못하고 있고, 청구인의 확인서가 의사에 반하여 강제로 작성되었거나 혹은 그 내용이 미비하여 구체적인 사실에 대한 입증자료로 삼기 어렵다고 보기는 어려우며, 쟁점토지의 양수인인 성OOO도 청구인으로부터 쟁점토지 전체를 양수하였다고 확인하고 있고, 청구인의 배우자인 이OOO가 성OOO에게 제출한 이행각서의 내용으로 볼 때 성OOO의 진술내용이 신빙성 있어 보이므로 특별한 사정이 없는 한 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

2. 쟁점②에 대하여 본다.

• 가) 처분청의 조사종결보고서에 의하면, 청구인과 성OOO이 부동산 교환계약서를 작성할 때, 교환 물건별로 양도가액을 기재하지 아니하였고, 양도가액이 기재된 물건내역 합의각서도 작성하지 아니하였으며, 청구인이 성OOO로부터 교환으로 취득한 OOO리 212-2 토지 및 건물을 2008.7.25. OOO백만원에 양도하고 그 취득가액을 융자금 인수금액 OOO백만원을 포함하여 OOO백만원으로 확정신고한 것으로 확인된다.
• 나) 살피건대, 청구인은 교환가액이 불분명하므로 양도가액(쟁점토지의 지분 2분의 1 해당분)을 기준시가로 계산하여야 한다고 주장하나, 부동산을 교환으로 양도하는 경우 당해 부동산의 양도가액은 원칙적으로 실지거래가액에 의하는 것이고, 실지거래가액으로 인정 또는 확인할 수 없는 경우 양도가액을소득세법제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하는 것인바, 이 건의 경우 거래당사자들이 교환대상 부동산에 대한 시가감정을 별도로 실시하지는 아니하였으나, 청구인이 2008.5.8. 취득한 교환대상 부동산을 2008.7.25. 양도하고 그 취득가액을 OOO백만원으로 하여 양도소득세를 확정신고한 사실이 있으므로 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에 해당한다고 보기는 어렵고, 앞서 본 바와 같이 청구인이 쟁점토지 중 신OOO 지분을 미등기 전매한 것으로 나타나므로 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.