중개인이 표시된 실계약서와 같이 매매대금이 이행되어 실계약서의 중개인의 확인이 신빙성이 있음

〇〇〇세무서장이 2012.9.14. 청구인에게 한 2007년 귀속 양도소득세 119,786,330원의 부과처분은 쟁점부동산 중개인 윤AA에 대한 추가적인 재조사를 실시한 후 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2003.4.23. 〇〇남도 〇〇시 〇〇동 12-1 대 833.3㎡(이하 ‘쟁점부동산’이라 한다)를 취득할 수 있는 권리의 상태로 매도인인 전소유자 김BB(이하 ‘전소유자’라 한다)으로부터 2억1,000만원에 취득하여 중도금 및 잔금을 〇〇남도 〇〇시에 납부하고 2006.6.5. 청구인 명의로 부동산등기 후 2007.10.5. 윤CC에게 양도한 후, 2007.12.30. 실지거래가액으로 양도가액을 6억4,000만원으로, 취득가액은 5억9,081만원 및 필요경비 2,717만원으로, 양도차익을 2,201만원으로 하여 양도소득세 예정신고·납부(10,536,880원)를 하였다.
• 나. 〇〇지방국세청장(이하 ‘조사청’이라 한다)은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 실제 양도가액을 7억9,000만원 및 취득가액 6억879만원으로 확인하고 그 양도차익 1억2,903만원에 대하여 양도소득세를 과세하도록 처분청에 통보하였다.
• 다. 처분청은 이에 따라 2012.9.14. 청구인에게 2007년 귀속 양도소득세 119,786,330원을 경정·고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.9.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산을 매매계약한 2003.4. 은 전국적으로 토지가격이 급상승한 시기로 〇〇시와 〇〇(☆☆)시가 행정수도후보지로 예상되면서 다른 지역보다 지가가 더욱 상승한 지역으로, 프리미엄으로 전소유자에게 지급한 1억4,000만원(이하 ‘쟁점금액’이라 한다)은 전소유자가 계약일 현재 미납한 분양원금을 승계하는 조건의 계약으로 중개사가 쟁점부동산 중개시 전소유자는 계약금만 납부한 상태로 프리미엄 금액을 1억5,000만원을 요구하였으나, 전소유자가 1, 2차 중도금미납이자를 감안하여 쟁점금액에 계약을 하면서 분양권 이전을 위해 2억1,000만원의 계약서만 작성하였으며, 청구인이 실거래금액을 입증할 매매계약서를 제출하지는 못하였으나 매매대금의 지급내역과 중개인의 확인서를 제출하였고, 처분청에서 보유하고 있는 당시의 부동산 시세를 비교하여도 소명내용이 사실이라는 것을 알 수 있음에도 수표의 이면 배서자를 확인할 수 없다는 사유로 쟁점부동산 취득 시 쟁점금액을 취득가액으로 인정하지 않는 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견

(1) 청구인은 쟁점부동산의 취득 시 부동산을 취득할 수 있는 권리 상태로 전소유자에게 프리미엄으로 지급한 금액이 아래 표1과 같이 쟁점금액(1억4,000만원)이라고 주장하나, 〈표1〉 전소유자에게 지급한 매매대금 수표내역(청구주장) (단위:원) 구분 일자 지급내역 지급금액 액면금액 발행점 수표번호

① 2003.4.23. 50,000,000 50,000,000

○○((구) 〇〇) 〇〇 지점 32216234

② 2003.5.19 9,000,000 1,000,000 46549086 ～094 (9매)

③ 2003.5.19 66,466,120 66,466,120 32216403

④ 2003.5.19 66,466,120 66,466,120 32216423

⑤ 2003.5.19 140,000,000 10,000,000 32216424 ～437 (14매) 합 계 331,932,240 위 〈표1〉의 ① ~ ④의 금액은 청구인과 전소유자의 계약시점인 쟁점부동산인 택지분양권의 계약금 및 1,2차 중도금에 대하여 청구인이 전소유자에게 지급한 금액으로 청구인과 이견이 없으며, ⑤는 이 건 쟁점금액으로 청구인 소유의 ○○(구 〇〇은행)은행 〇〇지점계좌에서 수표액면금액 1,000만 원권 14장을 발행하여 인출한 사실에 대하여는 처분청과 청구인간 이견이 없으나, 동 수표의 최종소유자를 확인하기 위하여(전소유자에게 귀속되었는지 여부) 수표가 최종적으로 제시된 〇〇은행 및 ○○은행에 수표 이면배서내역을 조회하였으나, 해당은행으로부터 수표원본 등의 보관기간이 5년경과를 사유로 ‘회신이 불가능하다’라는 답변으로 수표의 최종 귀속이 전소유자인지 확인, 조사가 불가능하다.

(2) 전소유자에게 확인한 바, 2003.4.23. 청구인과 체결한 쟁점부동산의 매매계약서 및 쟁점부동산인 택지분양권의 소유권에 대한 권리의무 승계시 〇〇시장(구, 〇〇시장)에게 제출한 거래사실확인서에도 쟁점부동산의 매매대금은 2억1,000만원이고, 청구인에게 쟁점부동산의 취득 시 지급하였다는 쟁점금액의 증빙인 ○○(구. 주택)은행 〇〇지점에서 발행 인출한 수표내역 외 객관적인 입증서류 제출을 요청(문서번호 조사2과-784)하였으나, 조사종결일 현재까지 제시하지 못하고, 청구인은 쟁점부동산 취득 시 중개한 가 부동산 윤AA으로부터 2003.4.30. 이전 납부기한이 도래한 분양원금과 권리금조 쟁점금액을 지급하는 것으로 중개하였다는 확인서를 제출하였으나, 조사청 조사공무원이 2012.7.11. 사실확인을 위해 윤AA의 집으로 출장하여 쟁점부동산 중개 시 거래금액 및 중개수수료에 대해 문의한 바, 중개인 윤AA이 ‘거래금액은 시간이 너무 오래되어 기억을 할 수 없다’하여 사실확인을 할 수 없었으며, 중개수수료는 500만원을 받았다고 사실 확인한 바 있다. 따라서, 청구인과 전소유자가 작성하여 쟁점 부동산의 권리, 의무 승계시 〇〇시장(구, 논산시장)에게 제출한 쟁점부동산에 대한 거래사실확인서 및 부동산 매매계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 인정되고, 그 매매금액이 실제와 달리 작성되었다는 점은 청구인이 입증하여야 하는 것(대법원 93누2353 1993.4.9. 같은 뜻) 이므로 쟁점부동산 취득 시 지급하였다는 프리미엄 금액이 쟁점금액이 아닌 전소유자가 신고한 17,986,760원으로 보아 이 건 양도소득세 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 부동산을 취득할 수 있는 권리 취득시 지급한 프리미엄이 1억4,000만원인지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인의 양도소득세 신고내용은 아래 〈표2〉와 같고, 전소유자는 2003.5.19. 쟁점부동산에 대한 권리의 양도에 따른 양도소득세 신고를 처분청에 하면서 양도가액을 2억1,000만원, 취득가액을 1억9,730만원, 양도차액을 1,205만원으로 하여 신고한 것으로 나타난다. 〈표2〉 청구인의 양도소득세 신고내용 (단위:㎡, 백만원) 양도물건 지목 면적 귀속연도 양도가액 취득가액 양도차익 납부세액 〇〇 123 대지 833.3. 2007 640 590 22 10

(2) 전소유자는 확인서(2012.7.)를 통하여 2003.4.23. 쟁점부동산을 2억1,000만원에 청구인에게 양도한 사실이 있고, 이와 관련하여 게약서상 매매대금인 2억1,000만원 이외에 어떠한 금액도 추가로 받은 사실이 없으며, 이와 같은 거래내역이 사실이라는 거래사실확인서도 작성한 사실이 있다며, 관련 입증서류로 2003.4.23.자 계약서 및 2003.5.19.자 거래사실확인서를 제출하였다.

(3) 부동산매매계약서(2003.4.23.)를 보면, 매매대금 2억1,000만원으로 계약금(2003.4.23.) 1,200만원, 중도금(2003.5.7.) 5,000만원, 잔금(2003.5.19.) 1억5,000만원이고, 쌍방합의로 계약을 체결한 것으로 나타난다.

(4) 조사청이 〇〇은행에 금융거래내역의뢰에 대한 조회에 대하여 〇〇은행은 2003년도 일자의 전표사본은 상법 제33조 에 의거 5년이 경과된 관계로 폐기처리되어 회신이 불가하다고 회신(2012.6.27.)한 것으로 나타난다.

(5) 조사청의 쟁점부동산 취득가액(608,796,760원)에 대한 조사내용을 보면, 쟁점부동산은 전소유자와 청구인 사이에 2003.4.23. 양도금액 2억1,000만원에 계약하였으며, 이 시기는 전소유자가 쟁점부동산인 택지분양권의 계약금 및 2차 중도금 납기일 이후의 계약으로 계약금 59,081,000원 및 1차 중도금 66,466,120원과 2차 중도금 66,466,120원의 합계액인 192,013,240원과 프리미엄 17,986,760원으로 2억1,000만원이고, 잔여 분양대금불입(398,796,760원)은 청구인이 분양권을 취득한 후 잔여 불입대금(3회분~8회분)을 2003.10.부터 2006.4.까지 6회에 걸쳐 〇〇시에 아래 〈표3〉과 같이 납입한 것으로 나타난다. 〈표3〉 쟁점부동산 택지분양권 납입내역(〇〇시 분양금 수납원부) (단위:원) 구 분 계약내역 납부내역 납부자 납부일 원금 납부일 납부원금 연체이자 계약금 2002.4.11 59,081,000 2002.4.11 59,081,000 전소유자 중도금1 2002.10.10 66,466,120 2003.5.19 66,466,120 5,030,480 청구인→ 전소유자 중도금2 2003.4.10 66,466,120 2003.5.19 66,466,120 887,730 중도금3 2003.10.10 66,466,120 2003.10.9 66,466,120 청구인 중도금4 2004.4.7 66,466,120 2004.4.7 66,466,120 중도금5 2004.10.9 66,466,120 2004.10.8 66,466,120 중도금6 2005.4.9 66,466,120 2005.4.8 66,466,120 중도금7 2005.10.9 66,466,120 2005.10.10 66,466,120 잔 금 2006.4.9 66,466,160 2006.4.6 66,466,160 합 계 590,810,000 590,810,000 5,918,210

(6) 청구인이 제시한 가 공인중개사 윤AA의 확인서(2012.6.23., 인감증명서 첨부)를 보면, 매도인이 〇〇시청 분양조건에 따라 쟁점부동산에 분양을 받고 분양대금의 지급방법은 5년 동안 2년 2회 균등분할지급방법으로 취득한 후 분양대금 일부를 납부해 오던 상태이었고, 매도인과 매수인간 매매조건은 매도인이 분양대금으로 그동안 분할납부한 금액 및 권리금 1억4,000만원을 매수인이 매도인에게 지급하며 잔여 분양대금은 매수인이 부담지급조건으로 매매계약을 체결하였고, 매도인은 〇〇시부터 쟁점부동산에 대한 최초 분양대금을 초과하는 매수인으로부터 매도인이 영수한 권리금을 포함한 매매계약서를 〇〇시에 분양계약양도신청절차 시 제출할 경우 〇〇시로부터 매수인으로 하는 분양권리가 불가능함을 이유로 제시하여 부득이 매도인에게 지급한 총 매매대금 중 분양대금 이외의 차액금 1억4,000만원을 제외한 금원으로 분양계약 양도절차당시 축소신고하게 된 사실이 있다고 확인한 것으로 나타난다.

(7) 살피건대, 처분청이 제시한 중개인이 표시된 부동산매매계약서와 쟁점부동산의 택지분양권 납입내역을 비교하면, 조사청의 조사 및 중개인 사실확인 등에 비추어 중개인이 있었던 것임에도 처분청 제시 부동산매매계약서에는 중개인 표시가 없이 “쌍방협의”로 기재되어 있으며, 납부일자 및 금액이 서로 상이하게 나타나는 것이나, 택지분양금 납입내역은 〇〇시 수납원부로서 중개인이 표시된 매매계약서대로 실행된 점에서 신빙성이 없어 보이며, 수표인출액이 331,932,240원으로 〇〇시 수납금액 192,013,240원을 차감하면 139,919,000원으로 쟁점금액과 근사한 금액으로 나타나는 점, 쟁정부동산 중개인 윤AA은 권리금 1억4,000만원을 매수인인 청구인이 전소유자에게 지급하며 잔여 분양대금은 청구인이 부담지급조건으로 매매계약을 체결하였고, 전소유자가 영수한 권리금을 포함한 매매계약서를 〇〇시에 분양대금 양도신청절차 시 제출한 경우 〇〇시로부터 매수인으로 하는 분양권리가 불가능함을 이유로 제시하여 부득이 매도인에게 지급한 총 매매대금 중 분양대금 이외의 차액 1억4,000만원을 제외한 금원으로 분양계약 양도절차 당시 축소신고하게 된 사실이 있다고 구체적으로 확인하는 점, 청구인은 전소유자에게 매매대금 지급 시 2003.5.19. 당일 3회에 걸쳐 66,466,120원 2회(각 수표1매) 및 쟁점금액(1,000만원권 수표 14매)을 인출하여 지급한 것으로 보아 쟁점금액이 프리미엄으로 전소유자에게 지급되었을 개연성이 있어 보인다. 다만, 당시 쟁점부동산 중개인 윤AA은 청구인으로부터 중개수수료로 500만원을 받았다고 확인하면서도 처분청의 조사 시에는 거래금액에 대하여는 기억할 수 없다고 확인하고, 이 건 심리 시에는 자필확인서 등을 통하여 권리금 1억4,000만원을 청구인이 전소유자에게 지급한 사실이 있다고 번복하는 점에서 윤AA에 대한 재조사를 통하여 그 결과에 따라 이 건의 과세표준과 세액을 경정하여야 할 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.