쟁점부동산 취득가액이 불분명하다고 보기 어려우므로 이를 환산가액으로 하여여 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움
쟁점부동산 취득가액이 불분명하다고 보기 어려우므로 이를 환산가액으로 하여여 한다는 청구주장은 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) (주위적 청구) 쟁점부동산 양도 당시에는 당사자의 합의하에 감액된 검인계약서(일명 다운계약서)를 작성하여 신고하는 것이 관례였고, 청구인도 관례에 따라 감액된 계약서로 신고하였으나, 신고당시 제출한 쟁점부동산의 신축 단가(OOO원/㎡)는 국토해양부의 표준건축비(2003년 OOO원／㎡)의 3분의 1에 미치지 못하고, 쟁점부동산에 대한 OOO의 감정가액(OOO원／㎡)의 절반에 불과하며, 쟁점부동산보다 8년 전인 1996년에 신축된 근린생활시설의 공사도급계약서상 신축비용(OOO원／㎡)의 68.1% 수준이고, 양도소득세 신고후 추가로 발견된 인건비 증빙자료가 OOO원에 이르러 실제 건물신축비용은 신고한 금액보다 OOO원 이상 많음에도 처분청이 적용한 취득가액은 실제 지출된 비용을 반영하지 못하고 있으며, 신축 후 많은 시일이 경과한 현재로서는 신축가액을 확인할 증빙이 없으므로 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항 제2호에 의하여 쟁점부동산의 취득가액은 환산취득가액으로 하여야 한다.
(2) (예비적 청구) 청구인이 2003.12.20. OOO 소재 OOO에서 쟁점부동산을 담보로 신축자금을 대출받을 당시 OOO이 쟁점부동산을 감정한 가액(OOO원, OOO원／㎡)은 청구인이 신고한 건물신축가액(OOO원／㎡)의 184.2%로서 청구인이 신고한 신축비용은 실제 비용을 반영하지 못하였고, 더욱이 OOO의 감정가액이 통상 시가의 80% 정도에서 책정되는 금융권의 부동산담보대출 관련 자체 감정가액인 점을 고려하면, 쟁점부동산의 취득가액은 OOO의 감정가액으로 하여야 한다.
(1) (주위적 청구) 쟁점부동산은 1년 이내의 양도로서 실지거래가액에 의한 양도소득세 신고대상이고, 소득세법 제176조의2 제1항 에서는 환산가액 등의 방법으로 추계 결정할 수 있는 사유로 실거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 등으로 규정하고 있는바, 청구인이 신고한 설계용역비, 자재구입대금 등 건물신축비용은 탈루‧오류 혐의가 없으므로 명백하고 객관적인 자료가 제시되지 않는 이상 환산가액으로 하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들일 수 없다.
(2) (예비적 청구) 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 에 따라 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액으로 취득가액을 결정할 수 있으나, 청구인이 쟁점부동산을 담보로 대출을 받는 과정에서 금융기관이 자체적으로 평가한 가액은 위 규정에 의한 감정가액에 해당하지 아니하므로 취득가액으로 인정할 수 없다.
① 쟁점부동산의 취득가액으로 환산가액을 적용할 수 있는지 여부(주위적 청구)
② 금융기관 대출목적 평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 적용할 수 있는지 여부(예비적 청구)
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 소득세법 제96조 제1항, 제2항 제4호에서는 토지 또는 건물의 양도가액은 실지거래가액으로 하되, 2006.12.31.까지 양도하는 경우의 양도가액은 예외적으로 기준시가를 따르며, 이 경우에도 양도하는 자산이 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우에는 양도가액은 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있고, 같은 법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제1항 내지 제3항에서는 양도 또는 취득 당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차로 적용하여 산정한 가액에 의하여 추계결정 또는 경정할 수 있다고 규정하고 있다. (나) 처분청은 청구인이 쟁점부동산을 OOO원에 양도하였으나 매매가액을 OOO원으로 하는 계약서를 작성하여 OOO원을 과소 신고하였고, 취득가액은 청구인의 신고내용(토지 OOO원, 건물 OOO원)이 적정하며, 쟁점부동산은 취득일(토지 2003.6.30., 건물 2003.12.3.)부터 1년 이내(양도일 2004.4.14.)의 양도로서 소득세법 제96조 제1항, 제2항 제4호에 의하여 실지거래가액으로 신고할 대상으로서 청구인이 당초 양도소득세 신고시 제출한 설계용역비·자재구입비·인건비 등 관련서류에는 탈루나 오류 혐의가 없어 추계결정 및 경정 사유에 해당하지 아니하고, 국토해양부에서 고시한 표준건축비 등에 미달한다는 사유만으로는 추계결정 및 경정할 수 없으며, 국세기본법 제81조의3 의 규정에 따라 납세자가 제출한 신고서 등은 진실한 것으로 추정하는 것으로서 신고 내용에 탈루나 오류의 혐의를 인정할 만한 명백한 자료가 제시되지 않는 이상 납세자의 신고내용은 진실한 것으로 볼 수밖에 없다고 판단하였다. (다) 청구인은 쟁점부동산의 취득가액은 실지거래가액에 대한 증빙이 미비하므로 환산가액으로 하여야 한다고 주장하며, 쟁점부동산을 양도할 당시(2004년)는 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률(2005.7.29. 공포, 2006.1.30. 시행)이 시행되기 전으로서 대부분 경우와 마찬가지로 청구인도 감액된 검인계약서로 신고하였으며, 쟁점부동산은 청구인이 처음 시행한 직영공사로서 관리가 서툴러 장부를 체계적으로 작성하지 못하였고, 자재비, 장비사용료, 인건비 등에 대한 증빙을 제대로 갖추지 못하였으나, 건물공사기간(2003.6.17. ～ 2004.4.23.)에 청구인의 OOO 및 OOO은행 계좌에서 OOO원이 출금되었고, 이 중 계좌이체금액 OOO원을 제외한 OOO원이 건물공사비용으로 추정되며, 청구인이 당초 제출한 건물 신축비용(OOO원／㎡)은 국토해양부의 표준건축비(2003년 OOO원／㎡)의 3분의 1에 미치지 못하고(29.1%), 쟁점부동산을 담보로 대출을 해준 OOO의 감정가액(건물 OOO원, OOO원／㎡)의 절반(54.3%)이며, 쟁점부동산보다 8년 전(1996년)에 신축된 인근 근린생활시설의 공사도급계약서상 신축비용(OOO원／㎡)의 68.1%에 해당하여 실지지출비용을 반영하지 못하고 있고, 건물신축 후 9년이 경과한 현재로서는 추가 증빙을 갖출 수 없으며, 양도차익이 OOO원인 경우 양도가액(OOO원) 대비 33.1%의 소득율로서 국세청 고시 주택신축판매업 기준소득율(8.6%)의 4배이며, 이면도로에 위치한 쟁점부동산에서는 발생하기 어려운 소득율이라고 주장하며, 표준도급계약서(1995.12.6. OOO) 등을 제출하였다. (라) 위 사실관계 등을 종합하면, 청구인은 쟁점부동산은 장부 등 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비하므로 환산가액으로 추계 경정하여야 한다고 주장하나, 청구인은 당초 신고시 건물신축공사비를 지출일자 및 내역별로 구분하여 실지취득가액으로 신고하였고, 신고서상 취득가액에 탈루나 오류가 있었다고 보이지 아니하며, 청구인의 계좌에서 인출된 현금이 전액 쟁점부동산 취득과 관련한 대금으로 사용되었다고 인정하기 어려울 뿐 아니라, 양도가액 대비 양도차익이 기준소득율(8.6%)을 초과하였다고 하여 비정상적이라고 볼 수 없는 점, 청구인이 당초 실지거래가액으로 신고한 취득가액이 표준건축비 등에 미달한다는 사유만으로 환산가액을 취득가액으로 적용하는 것이 타당하지 아니한 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 당초 신고된 취득가액을 실지거래가액으로 하여 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 은 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 매매사례가액, 감정가액, 환산취득가액, 기준시가를 순차로 적용하고, 이 중에서 감정가액은 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한함)의 평균액으로 하며, 감정가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 해당 가액을 적용하지 아니한다고 규정하고 있다. (나) 청구인은 2003.12.20. OOO으로부터 신축자금을 대출받을 당시 OOO이 평가한 감정가액 OOO원을 쟁점부동산의 감정가액으로 하여야 한다고 주장하며, 통상 금융권의 부동산담보 대출시 자체감정가액은 시가의 80% 정도인데, OOO의 감정가액(OOO원／㎡)은 청구인이 당초 신고한 건물신축가액(OOO원／㎡)의 184.2%에 이르며, 이는 청구인이 신고한 쟁점건물의 신축비용이 실제로 소요된 금액을 반영하지 못하고 있다는 증거이며, 쟁점부동산에 대한 간이감정평가표(2003.12.12.,OOO)를 제출하였다. (다) 위 내용을 종합하면, 청구인은 OOO의 감정가액을 취득가액으로 인정하여야 한다고 주장하나, 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 취득가액으로 할 수 있으나, OOO의 감정가액은 감정평가기관이 아닌 금융기관이 대출목적으로 평가한 가액으로서 소득세법상 시가로 인정되지 아니하므로, 처분청이 OOO의 감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 인정하지 아니한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.