지출사실이 객관적으로 입증되지 아니하는 다가구주택의 용도변경 및 개량비는 필요경비로 공제할 수 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 가. 청구인은 전라북도 OOO 답 436㎡, 그 위 다가구주택 343.56㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2009.4.28. 취득하여 2011.3.18. OOO의 부동산 임의경매에 의하여 소유권 이전되었으나 양도소득세는 신고하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 양도가액은 경락가액 OOO원, 취득가액은 등기부등본상 확인되는 OOO원, 필요경비는 취득세 및 등록세 OOO원으로 계산하여 2012.1.12. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.3.12. 이의신청을 거쳐 2012.7.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산은 청구인이 취득할 당시에는 장기간 방치(약 8년간)로 인하여 멸실 또는 훼손되어 본래 용도대로 이용이 불가능함에 따라 청구인이 운영하는 요양원의 직원들 숙소로 사용하기 위해 원룸으로 개조하였으며, 용도 개조 비용으로 실제 OOO원이 지출되었으나 그 중 금융거래에 의해 확인되는 OOO원을 자본적지출로 보아 필요경비로 인정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 쟁점부동산 용도개조공사를 하였다고 주장하는 자들 은 건설업과 관련된 사업자등록을 한 사실이 없는 점, 일부 공사에 대해서는 공사자들의 주민등록번호 등 인적사항을 확인할 수 있는 공사계약서, 견적서, 기타 증빙 등을 제시하지 않아 OOO원 이 실제 공사대금으로 지출하였는지 또는 청구인의 개인적인 채권채무관계로 계좌이체하였는지 확인이 불가한 점, 계좌이체시기인 2010.2.23.은 청구인 소유 다른 건물의 용도변경 및 증축한 시기였음이 건축물대장에 의해 확인되는 점으로 보아 동 계좌이체금액은 다른 건물의 용도변경 및 증축공사 비용으로 지출한 것으로 판단되므로 필요경비로 인정하기 어렵다.

• 가. 쟁 점 쟁점부동산의 용도변경 및 개량비로 지출하였다는 OOO원을 양도가액에서 공제할 필요경비로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제3항 제3호는 양도자산의 용도변경․개량 또는 이용편의를 위하여 지출한 자본적지출액은 양도가액에서 공제할 필요경비로 공제할 수 있도록 규정하고 있다.

(2) 청구인은 쟁점부동산을 자신이 운영하는 요양원의 직원들 숙소로 용도개량하면서 지출한 비용이 총 OOO원 정도이나 그 중 지출증빙이 확인되는 OOO원을 자본적지출로 보아 쟁점부동산 양도가액에서 필요경비로 공제할 것을 주장하고 있다.

(3) 청구인이 주장하는 쟁점부동산 용도변경 및 개량비 내역에 대한 처분청 제시자료를 살펴본다. (가) 위 통나무공사, 창호공사, 설비공사의 공사자라고 주장하는 조OOO은 건설업 관련 사업자등록을 한 사실이 없고, 이들은 청구인이 운영하는 OOO요양원에서 2010.3.15.부터 직원으로 근무한 사실이 국세통합전산망자료로 확인된다. (나) 전기시설공사, 모래․자갈 등, 건설일용직 공사자라고 주장하는 오OOO은 주민등록번호 등 인적사항이 없어 사업자등록을 하고 실제 공사를 시행하였는지 또는 청구인과의 개인적인 채권․채무 관계로 계좌이체하였는지 확인이 불가하다. (다) 청구인은 이 건 계좌이체 시점에 청구인 소유의 부동산인 충청남도 OOO 지상 건물을 2010.2.23. 용도변경 및 증축한 사실이 건축물대장에서 확인되므로 계좌이체된 OOO원은 위 건물의 용도변경 및 증축 비용으로 지출된 것으로 판단된다. (라) 청구인은 계좌이체된 비용이 쟁점부동산 용도변경 및 개량 건설공사와 관련되었다는 공사계약서나 견적서 등 증빙을 제시하지 못하고 있다.

(4) 이상 사실관계 등을 종합해 보면, 청구인은 쟁점부동산 용도변경 및 개량을 하는데 사용하였다고 제시하는 금융기관 거래명세표상의 OOO원은 그 계좌이체시기에 청구인 소유 다른 부동산의 용도변경 및 개량을 하고 있었던 시기였고, 청구인이 쟁점부동산 공사자임을 주장하는 자들은 청구인이 운영하는 요양원 직원들이거나 인적사항이 불분명한 자들이며, 계좌이체된 OOO원이 쟁점부동산 용도변경 및 개량을 위하여 지급하였다는 것을 뒷받침하는 공사계약서, 견적서 등 증빙도 제시하지 못하고 있으므로 동 계좌이체금액을 쟁점부동산 양도가액에서 공제되는 자본적지출액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.