건설임대주택을 매입하여 임대하다가 개인에게 매각한 경우 법인의 토지등 양도소득 과세특례대상에 해당하지 않는 것임

심판청구를 기각한다.

• 가. ㈜OOO주택{㈜OOO로 변경됨, 이하 “OOO”라 한다)은 1994.12.28.OOO 84-3 외 5필지에 OOO타운(공공건설임대주택 516세대, 이하 “이 건 임대주택”이라 한다)을 신축하고, 이를 1995년부터 임대하였다.
• 나. 청구법인은 2004.6.10. 이 건 임대주택을 매입하여 임대하였으며, 그 중 79세대(이하 “쟁점임대주택”이라 한다)를 2009.2.10.~2009.3.10.에 임차인 등 개인에게 매각(분양)하였다.
• 다. 청구법인은 2009사업연도 법인세 신고시 쟁점임대주택의 매매차익에 대하여 토지등 양도소득에 대한 법인세를 추가로 신고ㆍ납부하였다가, 2012.2.15. 토지등 양도소득에 대한 과세특례를 규정한 법인세법 시행령제92조의2 제2항 제1호의2 및 제4항 제4호 요건을 충족한다며 경정청구를 하였고, 처분청은 2012.3.14. 청구법인에게 경정청구를 거부하는 내용의 통지를 하였다.
• 라. 청구법인은 이에 불복하여 2012.6.8. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구법인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구법인 주장 건설임대주택인지 여부는 세법에서 판단할 사항이 아니고, 임대주택법과 관련기관의 해석에 따라 판단하여야 하는바, 관련기관의 해석{OOO시청 공문서, 건설교통부 질의회신(OOO 58070-1809, 2003.11.1, 공공주택과-534, 2004.2.24), 국세청 질의회신(종합부동산세과-37, 2010.8.18)}에 의하면, 최초 건설업자로부터 포괄양수한 주택은 그 성질에 변동이 없기 때문에 건설임대주택으로 보고 있으므로 쟁점임대주택은 임대주택법상 건설임대주택에 해당한다. 공공건설임대주택은 임대사업 운용시 또는 일반 분양전환시 투기나 재산증식 목적으로 전용될 위험이 없고, 건설 후 매각될 때까지 임대사업에만 사용되며, 임대주택법상 임대의무기간은 임대주택을 기준으로 산정하고 있으므로 법인세법 시행령제92조의2 제2항 제1호의2 나목의 임대기간은 임대사업자가 아니라 해당 주택을 기준으로 하여야 한다. 토지등 양도소득에 대한 과세특례 규정의 신설 취지가 다주택자를 중과하기 위해 소득세법에 관련 조항을 신설하면서 과세형평을 맞추고 법인으로 회피하는 것을 방지하기 위한 것임을 고려할 때, 법인세법 시행령제92조의2 제4항 제4호는 소득세법과 동일하게 해석하여야 한다(소득세법 시행령제167조의3 제1항 제2호 다목에는 건설임대주택을 신축하여 판매하여야 한다는 문구가 없다).
• 나. 처분청 의견 내국법인이 임대주택법상 건설임대주택을 신축하여 임대하던 기존의 임대사업자로터 해당주택을 양수받아 임대사업을 영위하다 양도하는 경우에는 건설임대주택 요건을 충족하지 못하므로 법인세법 시행령제92조의2 제2항 제1호의2 및 제4항 제4호를 적용받을 수 없고,제92조의2 제2항 제1호의2 본문에는 ‘해당법인이 임대하는 건설임대주택’이라고 규정되어 있으므로 최초 임대사업자와 이를 승계한 법인의 임대기간은 별도로 계산하여야 한다. 쟁점임대아파트의 경우 법인세법 시행령제92조의2 제2항 제1호의2 및 제4항 제4호 요건을 충족하지 못하므로 처분청이 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 임대사업자가 신축하여 임대하고 있는 건설임대주택을 매입하여 임대하다가 개인에게 매각(분양)한 경우, 법인세법 시행령제92조의2 제2항 제1호의2 또는 같은 조 제4항 제4호 규정에 의한 토지등 양도소득 과세특례대상에 해당하는 것으로 볼 수 있는지 여부 나.관련법령

(1) 법인세법(2009.5.21. 법률 제9673호로 개정된 것) 제55조의2 [토지등양도소득에 대한 과세특례 ] ① 내국법인이 다음 각호의 1에 해당하는 토지 및 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함하며, 이하 이 조 및 제95조의2에서 "토지등"이라 한다)을 양도한 경우에는 당해 각호에 의하여 계산한 세액을 토지등 양도소득에 대한 법인세로 하여 제13조의 규정에 의한 과세표준에 제55조의 규정에 의한 세율을 적용하여 계산한 법인세액에 추가하여 납부하여야 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호의 규정 중 2 이상에 해당하는 때에는 그 중 가장 높은 세액을 적용한다. 2.대통령령이 정하는 주택(그 부수토지를 포함한다)을 양도한 경우에는 토지등의 양도소득에 100분의 30(미등기토지등의 양도소득에 대하여는 100분의 40)을 곱하여 산출한 세액

⑧ 토지등을 2010년 12월 31일까지 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 제1항 제2호 및 제3호를 적용하지 아니한다. <부칙> 제2조(토지등 양도소득에 대한 과세특례에 관한 적용례)제55조의2의 개정규정은 2009년 3월 16일 이후 최초로 양도하는 분부터 적용한다. (2) 법인세법 시행령 제92조의2[토지등 양도소득에 대한 과세특례]

② 법 제55조의2 제1항 제2호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란국내에 소재하는 주택으로서다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 아니하는 주택을 말한다. 1의2.해당 법인이 임대하는임대주택법제2조 제2호에 따른 건설임대주택으로서다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

• 가. 대지면적이 298제곱미터 이하이고 주택의 연면적(소득세법 시행령 제154조제3항 본문에 따라 주택으로 보는 부분과 주거전용으로 사용되는 지하실부분의 면적을 포함하고,공동주택의 경우에는 전용면적을 말한다)이 149제곱미터 이하일 것 나.5년 이상 임대하는 것일 것
• 다. 해당 주택 및 이에 부수되는 토지의 기준시가(소득세법제99조에 따른 기준시가를 말한다)의 합계액이 해당 주택의 취득 당시6억원을 초과하지 아니할 것

④ 법 제55조의2 제4항 제3호에서 "대통령령이 정하는 사유로 인하여 발생하는 소득"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 소득을 말한다. 4.주택을신축하여판매(임대주택법에 따른 건설임대주택을 동법에 따라 분양하거나 다른 임대사업자에게 매각하는 경우를 포함한다)하는 법인이그 주택 및 주택에 부수되는 토지로서 그 면적이 다음 각 목의 면적 중 넓은 면적 이내의 토지를 양도함으로써 발생하는 소득

• 가. 주택의 연면적(지하층의 면적, 지상층의 주차용으로 사용되는 면적 및주택건설기준 등에 관한 규정제2조 제3호의 규정에 따른 주민공동시설의 면적을 제외한다)
• 나. 건물이 정착된 면적에 5배(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제6조 의 규정에 따른 도시지역 밖의 토지의 경우에는 10배)를 곱하여 산정한 면적

(3) 임대 주택법 제2조[정의] 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음 각호와 같다.

2. “건설임대주택”이라 함은 다음 각목의 1에 해당하는 중택을 말하며, 그 종류는 대통령령으로 정한다.

• 가. 임대사업자가 임대를 목적으로건설하여 임대하는 주택
• 나. 주택법 제9조 의 규정에 의하여 등록한 주택건설사업자가 동법 제16조의 규정에 의한 사업계획승인을 얻어 건설한 주택중 사용검사시까지 분양되지 아니한 주택으로서 제6조의 규정에 의한 임대사업자등록을 마치고 국토해양부령이 정하는 바에 따라 임대하는 주택

3. “매입임대주택”이라 함은 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 주택을 말한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인은 OOO가 1994.12.28. 신축하여 임대하고 있는 건설임대주택(516세대)을 2004.6.10. 매입하여 임대하다가, 그 중 79세대(쟁점임대주택)를 2009.2.10.~2009.3.10.에 임차인 등 개인에게 매각(분양)하였다.

(2) 청구법인은 쟁점임대주택의 양도가 법인세법 시행령제92조의2 제2항 제1호의2 및 제4항 제4호 규정에 의한 토지등 양도소득 과세특례대상에 해당한다고 주장한다.

(3) 살피건대, 법인세법 시행령제92조의2 제2항 제1호의2 규정은 해당 법인이 임대하는임대주택법제2조 제2호에 따른 건설임대주택으로서 임대기간 등 일정요건을 갖춘 경우에 한해 적용이 가능한 것인바,임대주택법제2조를 보면, 임대주택은 임대사업자가 임대를 목적으로 건설하여 임대하는 건설임대주택(제2호)과 임대사업자가 매매등에 의하여 소유권을 취득하여 임대하는 매입임대주택(제3호)으로 구분되어 있고, 법인세법 시행령제92조의2 제2항 제1호의2 본문과 나목을 보면, 임대기간도 당해 법인을 기준으로 산정하도록 되어 있으므로 쟁점임대주택을 법인세법 시행령제92조의2 제2항 제1호의2 규정의 적용대상으로 보기는 어렵고, 법인세법 시행령제92조의2 제4항 제4호 규정은 주택을 신축하여 판매하거나 건설임대주택을 신축하여 매각(분양)하는 경우에 적용하는 것인바, 청구법인은 건설임대주택을 신축하여 매각(분양)한 것이 아니라, 기존의 임대사업자가 신축하여 상당기간 임대하고 있던 건설임대주택을 매입하여 임대하다가 매각(분양)한 것이므로 동 규정의 적용대상으로 보기도 어렵다고 하겠다. 따라서, 처분청이 쟁점임대주택의 양도를 법인세법 시행령제92조의2 제2항 제1호의2 및 제4항 제4호 규정에 의한 토지등 양도소득 과세특례대상에 해당하지 아니한다고 보아 청구법인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.