쟁점토지는 8년자경 감면 대상 농지에 해당하지 않음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1994.7.2. OOO 461-2 답 791㎡ 및 같은 동 461-10 답 2,514㎡(면적 합계 3,305㎡로서 이하 “쟁점토지”라 한다)를 상속을 원인으로 취득하여 보유하다가, 2010.11.5. 주식회사 OOO에 OOO원에 양도하고 쟁점토지가 8년 자경농지에 해당한다고 보고 OOO원을 감면하는 것으로 하여 2011.1.31. 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. OOO지방국세청장은 처분청에 대한 정기 종합감사를 실시하면서 청구인의 2010년 귀속 양도소득세 신고내용에 대하여 쟁점토지는 양도시점 뿐만 아니라 양도일 전인 2008년 이전에도 농사를 짓지 아니한 것이 확인되는 등 양도된 토지를 잡종지로 방치하다가 양도한 것으로조세특례제한법제69조 규정의 감면요건을 충족하지 못한 것으로 보아 부족 징수된 양도소득세를 과세할 것으로 통보하였고, 이에 처분청은 2012.2.13. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.4 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지를 2008.1.8. 주식회사 OOO와 최초 계약을 체결하였고 계약 직전까지 청구인이 재촌 자경하였는데, 주식회사 OOO는 주식회사 OOO의 점포 개설을 책임지는 회사로서, 청구인은 계약금 OOO원을 받고 매매계약을 체결하였다. 청구인은 2007년까지는 경작을 하였으나, 2008년 1월 주식회사 OOO와 계약을 체결한 후에는 경작을 금하는 계약조건에 따라 경작을 못하였으며, 최근 조세심판원 결정(조심2011중814, 2012.1.16.)에서 당초부터 본인명의로 등기를 하지 않을 의도가 있었다 해도 잔금수령없이 계약이후에 양도자와의 합의하에 제3자에게 이전하는 것은 권리의 승계이지 전매가 아니라는 결정이 있는바, 본 청구 건도 처음부터 사업개발부지로 계약을 하였던 것이므로 최초의 계약을 인정해 주어야 할 것이다. 청구인이 국토지리정보원에서 확인한 2006년 9월 촬영사진은 흑백사진으로써 연접한 토지와는 다른 형태를 취하고 있는데, 이는 당초 복토를 하여 전으로 사용하다 보니 주위 토지와는 조금 다른 것인데도 주위 토지와 조금 다르다 하여 타 용도로 사용하지 않은 쟁점토지를 잡종지로 볼 수는 없고, 설령 2006년 사진이 잡종지 형태로 있다 하여도 쟁점토지의 이용현황이 다른 용도로 사용한 흔적이 없는 경우 2006년 사진으로 2008년 1월까지 농지가 아닌 것으로 단정지을 수는 없는 것이다. 청구인은 쟁점토지를 8년 이상 재촌자경만 하면 세액을 감면받을 수 있는 것으로 알고 있었고, 또한 양도 당시에도 쟁점토지를 타 용도로 사용한 적이 없었기에 당연히 농지로 보아 감면대상이 되는 것으로 판단하였으며, 단 한 번도 쟁점토지를 다른 목적으로 사용한 적이 없고 더불어 타인에게 임대를 준 적도 없으므로 처분청이 쟁점토지에 대하여조세특례제한법제69조에 의한 감면신청을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 조세특례제한법제69조에 의한 감면대상인 농지는 양도일 현재 농지여야 하며, 이때 농지란 “지적공부상의 지목에 관계없이 실제 경작에 사용되는 토지로 원칙적으로 계절적인 사유 등 일시적인 휴경상태로 인한 것이 아닌 한 양도일 현재 실지로 경작에 사용되는 토지”여야 한다. 그런데 청구인은 쟁점토지가 조세특례제한법 시행령제66조 제5항에 의하여 “양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 한다”는 조항에 따라 8년 자경 감면대상인 농지에 해당한다고 주장하고 있으나, 과세전적부심사청구시 제출한 서류 등을 살펴보면, 공부상의 매수자는 주식회사 OOO이며, 위 법령에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 하였다는 객관적인 증빙은 어디에도 확인되지 않는다. 또한, 청구인은 당초 매매계약은 2008.1.8. 주식회사 OOO와 이루어졌고, 동 계약서의 제10조에 의하여 청구인의 토지는 “매매대금에 농지 보상가액이 포함되어 있으므로 계약 이후에 일체의 경작을 금하기로 한다”라는 조항에 따라 경작을 하지 않았다고 주장하고 있으나, 청구인이 제출한 서류 및 공부상 위 법령에 따른 매수자는 주식회사 OOO가 아니며, 동 법인이 주식회사 OOO를 대리하여 매매계약서를 작성하였다는 증빙 등도 확인되지 않아 2008.1.8.을 토지의 매매계약일로 볼 수 없다. 설령, 청구인의 주장대로 주식회사 OOO가 실질적인 매수자에 해당된다 하더라도 2008.1.8. 매매계약 체결시점에 촬영된 다음지도 등을 살펴보면 2～3미터의 잡목이 자랄 정도로 2008년 이전부터 오랜 기간동안 잡종지로 방치되고 있었음을 알 수 있고, 국토지리정보원에서 2006년 9월경에 촬영한 사진을 살펴보더라도 쟁점토지가 잡종지임이 명백하여 청구인의 주장은 설득력이 없다. 상기와 같이 양도시점의 쟁점토지의 사용현황에 대하여 2010년 9월 촬영한 국토지리정보원의 항공사진과 2010.6.9. 촬영한 다음(www.daum.net)에서 제공하고 있는 로드뷰 및 2008년 이후부터 제공하고 있는 항공사진 등을 살펴보면 양도당시 쟁점토지는 주변농지와 명백히 구별되는 잡종지임이 명백하므로조세특례제한법제69조에 의한 감면신청을 부인하고 이 건 양도소득세를 과세한 것은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지가 양도 또는 계약당시에 농지에 해당되는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청은 쟁점토지의 매수자는 주식회사 OOO가 아니며, 동 법인이 주식회사 OOO를 대리하여 매매계약서를 작성하였다는 증빙 등도 확인되지 아니하므로 2008.1.8.을 쟁점토지의 매매계약일로 볼 수 없으며, 설령 2008.1.8.을 매매계약일로 본다 하더라도 2008.1.8. 당시 농지가 아닌 잡종지라면서, 2008년과 2009년에 작성한 다음 지도, 2010.6.9. 촬영한 다음 로드뷰, 2010년 9월 촬영한 국토지리정보원 항공사진 등을 증빙자료로 제시하였다.

(2) 청구인은 주식회사 OOO가 직접 사업을 할 수 있는 역량이 없고 영업허가를 득하면 주식회사 OOO에게 권리이전을 한다는 전제하에 계약을 체결하였으므로 청구인이 주식회사 OOO와 체결한 매매계약은 유효하고, 항공사진상 쟁점토지가 주위 토지와 조금 다르다 하여 쟁점토지를 농지가 아닌 것으로 단정지을 수 없다고 주장하면서, 2008.1.8. 청구인과 주식회사 OOO 간에 작성한 부동산매매계약서 사본, 2011.11.5. 청구인과 주식회사OOO간에 작성한 부동산매매계약서 사본, 자립예탁금 거래명세표, 2010.8.28. 주식회사 OOO와 주식회사 OOO 간에 작성한 업무용역계약서, 정OOO와 김OOO이 서명날인한 청구인의 경작사실확인서, 2005.1.1.～2012.1.16. 기간동안의 농자재구입 매입전표 등을 증빙자료로 제출하였다. (3)조세특례제한법제69조 제1항에서 농지소재지에 거주하는 대통령령으로 정하는 거주자가 8년 이상 대통령령으로 정하는 방법으로 직접 경작한 토지 중 대통령령으로 정하는 토지의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다고 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제66조 제5항에서 제4항의 규정을 적용받는 농지는 소득세법 시행령제162조의 규정에 의한 양도일 현재의 농지를 기준으로 한다고 규정되어 있고, 동 조항 단서 및 제1호에서 양도일 이전에 매매계약조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재의 농지를 기준으로 하는 것으로 규정하고 있다.

(4) 위 처분청과 청구인이 제시한 증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다. (가) 등기부등본에 의하면, 쟁점토지는 1994.7.2. 협의분할에 의한 상속을 원인으로 1998.7.28. 청구인에게 소유권이전등기가 경료(제21195호)되었고, 쟁점토지 중 OOO461-2 토지는 2010.11.5. 매매예약을 원인으로 2010.11.5. 주식회사 OOO에게 소유권이전청구권가등기가 경료(제39828호)되었으며, 쟁점토지 중 OOO 462-10 토지는 2010.11.5. 매매를 원인으로 2010.11.5. 주식회사 OOO에게 소유권이전등기가 경료(제39827호)된 사실이 나타난다. (나) 청구인이 제출한 부동산매매계약서(2008.1.8. 청구인과 주식회사 OOO 간 작성) 사본에 의하면, 쟁점토지의 매매대금은 OOO원이며, 동 계약서 제10조에는 쟁점토지는 매매대금에 농지 보상가액이 포함되어 있으므로 계약 이후에 일체의 경작을 금하기로 한다고 되어 있고, 자립예탁금 거래명세표에 의하면 2008.1.8. 청구인의 OOO 계좌OOO에 OOO매매계약금 명목으로 OOO원이 입금된 사실이 확인되며, OOO지방국세청의 과세전적부심사결정서(2012.2.2.)에 의하면 주식회사OOO 대표 김OOO는 2012.1.19. 현재까지 동 OOO원을 반환받지 못하였다고 진술하였고, 동 계약과 관련한 잔금 지급내역은 확인되지 아니한다. (다) 청구인이 제출한 업무용역계약서(2010.8.28. 주식회사 OOO와 주식회사 OOO 간 작성)에서 목적물은 OOO 464 일대로 되어 있고, 주식회사 OOO는 위 목적물에 대해 주식회사 OOO 명의로 완전한 소유권이전 및 명도를 이행하고,유통산업발전법상 대규모점포(대형마트)인 OOO 및 관련시설로 개발하기 위한 제반 인허가를 완료하는 것을 계약목적으로 되어 있다. (라) 청구인이 제출한 경작사실확인서(2012.1.13. 작성)에는 청구인이 쟁점토지를 배우자와 같이 직접 경작하다가 배우자 사망 이후에는 청구인이 직접 농작물을 재배하고, 처음에는 벼농사를 하다가 최근에는 전으로 사용하면서 채소 등을 직접 재배하여 왔다면서 정OOO와 김OOO이 서명날인하고 있으나, 청구인의 구체적인 농사기간 등은 명시되어 있지 않다. (마) 청구인이 제출한 농자재구입 매입전표에 의하면, 2005.1.1.～2012.1.16.까지 제조제, 농약 등 농자재를 구입한 것으로 되어 있고, OOO시장이 2010.12.31. 발행한 농지원부에 의하면, 쟁점토지는 지목이 답, 재배작물은 벼로 기재되어 있다. (바) 처분청이 제시한 심리자료에 의하면 청구인은 쟁점토지 매매와 관련하여 주식회사OOO로부터 2010.11.5. OOO원을 지급받은 것으로 되어 있고, 국세통합시스템 자료에 의하면 2007.3.23.～2009.5.31.까지는 OOO의 상호로 화장품 소매업을, 2008.3.18.～2010.3.6.까지는 OOO 상호의 음식점을 운영하는 등 2006년～2010년까지 최저 OOO원～최고 OOO원의 근로소득 또는 사업소득금액이 발생하였다. (사) 살피건대, 청구인이조세특례제한법제69조 제1항 및 같은 법 시행령 제66조에 의하여 자경농지에 대한 양도소득세 감면규정을 적용받으려면, 8년 이상의 자경요건을 충족하여야 할 뿐만 아니라, 소득세법 시행령제162조의 규정에 의한 양도일 현재 농지이어야 하는 바, 2010.11.5. 청구인과 주식회사 OOO 간에 쟁점토지에 대한 부동산매매계약이 체결되어 같은 날 계약금, 잔금 구분없이 매매대금 전액 OOO원이 청구인에게 지급되었고 동일자로 주식회사 OOO앞으로 소유권이전이 경료된 반면, 2008.1.8. 청구인과 주식회사 OOO간에 작성한 쟁점토지에 대한 매매계약은 매매대금 OOO원 중 계약금 OOO원을 청구인이 수령한 사실이 나타나지만 잔금 지급내역이 확인되지 아니하고, 주식회사OOO 주식회사OOO 간에 쟁점토지의 승계와 관련한 약정이 확인되지 아니하므로 청구 인이 쟁점토지를 양도한 시기는 2010.11.5.로 봄이 타당하다 할 것이다. 그렇다면, 8년 자경요건의 충족여부는 별론으로 하더라도, 2010.11.5. 현재는 처분청이 제출한 항공사진 등으로 보아 쟁점토지가 농지가 아닌 것으로 나타나는 이상, 청구인은 자경농지에 대한 양도소득세 감면규정을 적용받을 수 없다고 보는 것이 상당하다. 설령, 청구주장대로 2008.1.8.을 매매계약일로 보더라도, 2008.1.8. 현재 농지인지에 대하여 경작사실확인서 등 청구인이 제시한 증빙자료만으로는 농지라고 판단하기 어려운 반면, 처분청이 제시한 사진 등에서 쟁점토지가 농지가 아닌 것으로 보이므로 청구인에게 조세특례제한법 시행령제66조 제5항 제1호의 규정도 적용할 수 없는 것으로 보인다. 따라서, 처분청이 청구인에게 한 이 건 양도소득세 부과처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.