지출사실이 불분명한 자본적 지출액은 필요경비로 인정할 수 없으며 쟁점토지의 기준시가가 존재하는 이상 취득가액의 환산가액 산정은 쟁점토지의 기준시가에 의하여 환산하는 것이며 표준지를 기준으로 환산가액을 산정할 수 없는 것임
지출사실이 불분명한 자본적 지출액은 필요경비로 인정할 수 없으며 쟁점토지의 기준시가가 존재하는 이상 취득가액의 환산가액 산정은 쟁점토지의 기준시가에 의하여 환산하는 것이며 표준지를 기준으로 환산가액을 산정할 수 없는 것임
심판청구를 기각한다.
2010. 3.31. ‘OOO 도로개설공사’에 편입되어 쟁점토지(OO동 OOO 답 1,266㎡, 같은 동 571-2 도로 43㎡)를 OOO원에 OO시장에게 양도한 후, 2010.7.28. 양도가액을 OOO원으로, 취득가액을 실지거래가액에 자본적 지출액을 합산 한 금액을 전체토지 중 쟁점토지가 차지하는 비율로 안분한 OOO원으로, 납부세액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였다.
(1) 청구인은 2002.3.12. 전체토지를 취득하면서 지출한 OOO원과 자본적 지출액 OOO원의 합계 OOO원에서 전체토지 취득당시 면적 중 쟁점토지의 양도당시 면적 비율로 안분하여 산정한 OOO원과 취득세․등록세 등의 개산비용인 OOO원을 합한 OOO원을 필요경비로 인정하여 공제하여야 한다.
(2) 쟁점토지에 자본적 지출을 투입하여 개별공시지가 가 급등하였으므로 취득 및 양도 당시의 개별공시지가를 기준으로 환산하면 취득가액이 실제보다 과소하게 되므로 자본적 지출로 인한 개별공시지가 상승효과를 제거하기 위해서는 쟁점토지의 표준지인 충청남도 OO시 OO동 OOO(이하 “쟁점비교대상토지”라 한다)의 2009년과 2010년의 개별공시지가를 기준으로 하여 취득가액을 산정하는 것이 타당하다.
(1) 실지취득가액을 입증하는 증빙서류로 제출한 토지매매계약서상의 기재를 뒷받침할 만한 금융거래증빙이 없으며, 신고당시 제출한 매매계약서와 심판청구를 제기하면서 제출한 매매계약서상의 매매대금 OOO원은 동일하나 기재내용이 상이하며, 매매계약서에 사용된 양도자(오OO)의 도장과 2002년 양도신고서에 날인된 도장이 상이한 점 등을 보면 실제계약서라 인정하기는 어렵고, 또한 청구인은 이를 입증하는 증빙으로 OOO원으로 감정된 소급감정평가서를 제시 하고 있으나, 이는 소득세법 시행령제176조의2 제3항에서 규정하 고 있는 평가기준일 전후 각 3월내에 2 이상의 감정평가법인이 평가한 것에 해당하지 아니하므로 실지취득가액으로 인정할 수 없고, 자본적 지출의 증거로 OOO원의 견적서와 계약서를 제시하나, 이를 뒷받침할 만한 금융거래증빙 등의 객관적 자료가 없으며, 공사계약서 및 견적서를 작성한 김OO의 사업자등 록(2009년 직권등록) 및 부가가치세 무신고 등에 비추어 청구인이 주장하는 자본적 지출액도 필요경비로 인정하기는 어렵다 하겠다. 다만, 다음 OOO(2010년 5월)상 쉽게 변하기 어려운 도로지형, 쟁점토지 옆의 얕은 야산과 뒤쪽에 있는 논 등의 인근 지형이 청구인이 제출한 공사현장사진과 일치하고 있으므로 쟁점토지에 대한 것으로 판단되고, OO시장의 2004년 개별공시지가 산정을 위한 토지특성조사표 및 결정조서에서 OO동 OOO의 토지이용현황이 2003년 ‘답’에서 2004년 ‘상업용지’로 변동된 점, 동 토지의 표준지인 OO동 OOO의 개별공시지가가 상승한 것과 비교하면 OO동 OOO의 개별공시지가 상승이 높았던 점 등을 보면 자본적 지출이 있었던 것으로 보이므로 금융거래증빙 등이 확인된다면 경정할 만한 여지는 있다.
(2) 기준시가에 의하여 토지의 양도차익을 산정하는 경우로 개별공시지가가 없는 토지의 가액은소득세법제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항에 따라 납세지 관할세무서장 이 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용도 등의 지가형성요인이 유사 한 인근의 토지를 표준지로 보고부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항의 비교표에 의하여 평가한 가액으로 하는 것이나, 쟁 점토지는 개별공시지가가 있어서 청구인 주장을 인정할 수는 없다.
① 쟁점토지의 취득가액을 면적의 비율로 안분하여 계산한 금액과 취득세․등록세 등 개산비용의 합계인 OOO원인지 여부
② 취득가액을 환산하는 경우, 쟁점토지가 아니라 취득당시 당해 토지와 유사한 쟁점비교대상토지(표준지)의 개별공시지가를 기준으로 하여 환산하여야 한다는 청구인 주장의 당부
(1) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 2002.3.12. 오OO으로부터 전체토지를 일괄취득한 이후에 2010.3.31. 쟁점토지(전체토지 중 1,309㎡이고 OO동 OOO 답 1,266㎡ OOO원과 같은 동 OOO 도로 43㎡를 OOO원)를 매매대금 OOO원에 양도한 것으로 나타난다. (나) 청구인은 쟁점토지가 포함되는 전체토지의 취득가액을 검인계약서상의 금액인 OOO원이 아니라 OOO원이라고 주장하고 있으므로 이에 대하여 살펴보면 다음과 같다.
1. 처분청의 당초 결정당시 실지거래가액으로 채택한 양도자인 오OO이 양도소득세 신고당시 제출한 매매계약서에 의하면, 청구인에게 전체토지를 양도한 오OO의 2002.1.2. 예정신고를 할 때 제출한 부동산매매계약서상의 거래대금이 OOO원으로 기재되어 있고,
2. 청구인이 양도소득세의 신고당시 제출한 매매계약서를 보면, 2002.2.28. 오OO으로부터 OOO원(잔금 2002.3.9. OOO원)에 전체토지를 취득한 것으로 기재되어 있고, 쌍방합의(오OO과 청구인 의 삼촌인 김OO은 전체 토지를 포함하여 OO시 내에서 3개의 주유소를 공동으로 운영하다가, 전체토지상의 주유소가 아니라 다른 주유소에서 사건이 발생함에 따라 김OO이 주선하여 오OO이 전체토지를 양도 한 것이라 진술)하고 오OO의 도장(사각 모형), 청구인의 도장이 날인되 어 있는데, 처분청은 동 매매계약서는 이의신청당시 제시하는 것과(청구인의 세무대리인이 진실한 계약서가 아니라고 진술)와 상이하고, 두 종류의 매매계약서상에 사용된 양도자(오OOO)의 도장이 다르다는 이유로 실제계약서가 아니라고 판단한 것으로 나타난다.
3. 청구인은 OOO원으로 기재된 오OO과의 매매계약서를 제시하고 있는바, 이를 보면 청구인이 2002.3.2. 오OO으로부터 매매대금 OOO원에 전체토지 중 충청남도 OO시 OO동 OOO전 583㎡, 같은 동 570-6 잡종지 66㎡, 같은 동 570-7 답 1,343㎡를 취득(잔금 2002.3.12. OOO원)한 것으로 기재되어 있으며, 특약사항 으로 잔금에 대하여 채무 OOO원으로 대체하고 나머지는 현금 을 지급하는 것으로 약정(쌍방합의로 오OO과 청구인 모두 동일한 방식으로 제조한 둥근 도장을 날인)하고, 이 건 세무대리인은 동 계약서는 추후에 작성된 것으로 쟁점토지의 취득가액에 자본적 지출액을 가산하여 거래가액을 산정한 사실과 다른 것이라고 진술하고 있다.
4. 또한, 청구인은 쟁점토지의 취득시점으로부터 3월 이내 매매사례가액을 찾고자 하였으나 전체토지의 소재지가 당시 미개발지역에 위치하고 있어 찾을 수 없었으며, 다만, 쟁점토지의 연접지번인 충청남도 OO시 OO동 OOO 토지를 손OO이 매매대금 기준으로 2005.7.28. OOO원에 취득하여 2010.7.20. OOO원에 임OO에게 양도한 사례를 제시하고 있으나, 전체토지 취득당시 매매사례가액으로 인정할 만한 것은 없고, 또한 청구인은 주식회사 OOO에게 2002.3.2.을 가격시점으로 하여 2011년에 평가하는 소급감정을 의뢰하여서 2011.11.18. 전체토지(1,992㎡) 감정가액을 OOO원으로 산정한 감정평가서를 제시하고 있으나 이는 소득세법 시행령제176조의2 제3항에서 규정하고 있는 평가기준일 전후 각 3월 이내에 2 이상의 감정평가법인이 평가한 경우에 해당하지 아니하는 것으로 확인된다. 5)소득세법제97조 제1항에서 양도가액에서 공제할 필요경비 중에 취득가액은 자산의 취득에 소요된 실지거래가액으로 하되, 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 하도록 규정하고 있다. (다) 또한, 청구인은 전체토지에 대하여 OOO원의 자본적 지출액(옹벽구축 및 복토)을 투입하였으므로 그 중 쟁점토지에 대한 지출액인 OOO원을 필요경비로 공제하여야만 한다고 주장하면서 2003.10.1. 청구인과 김OO[ OO건설 OOO- OO-OOOOO, 견적서에는 OO건설 주식회사로 표기]이 약정한 공사계약 서 및 공사와 관련된 사진을 제시하고 있는바, 당해 공사계약서에 의하면 충청남도 OO시 OO동 OOO, 같은 동 OOO, 같은 동 OOO 매립공사를 OOO원(계약금 OO O원, 2003.10.20. 중도금 OOO원, 잔금 OOO원 은 공 사완공과 동시에 완불)으로 약정한 것으로 되어 있으나, 청구인이 실제 OOO원을 투입한 객관적인 증빙서류의 제시는 없다. (라) 위의 사실관계 및 관련법령을 종합하여 살피건대, 청구인은 전체토지의 취득가액을 OOO원이라고 주장하며 동일한 금액이 기재되어 있는 매매계약서를 제시하나, 사용된 양도자(오OO) 도장과 2002년의 양도신고서에 날인된 양도자(오OO)의 도장이 당초의 신고당시 제출한 도장과 형태가 상이하고 실지취득가액을 확인할 수 있는 금융거래증빙의 제시가 없는 점, 2012.6.14. 개최된 조세심판관회의에 참석하여 전체토지의 취득당시에 매매계약서를 작성한 사실이 없다고 진술한 점 등에 비추어 전체토지 취득가액이 불분명한 것으로 보이 고, 자본적 지출액이 OOO원이라는 주장하면서 증빙서류로 김OO이 제출한 견적서 등(OOO원) 및 공사 진행사진을 제시하나, 동 금액을 실제 지출한 객관적인 증빙이 없고, 공사계약서 및 견적서를 작성한 김OO의 사업자등록(2009년에 직권으로), 부가가치세 무신고 등의 사실관계를 고려할 때, 청구인이 주장 하는 자본적 지출액 또한 인정하기 어려운 이상, 처분청이 쟁점토지 의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 취득 및 양도 당시 개별공시지가를 기준으로 하여 환산한 가액(OOO원)을 취득가액으로 하여 양도소득세를 부과한 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 처분청은 이의신청에 대한 결정당시 취득가액이 불분명하다 하여 쟁점토지의 취득 및 양도당시 개별공시지가로 환산하도록 하였으나, 청구인은 쟁점토지의 취득당시 이용현황이 논이었다가 자본적 지출 이후 나대지인 상업용지로 바뀌었음에도 처분청이 적용한 환산 가액은 자본적 지출에 따르는 지가상승을 전혀 반영하지 아니하므로 합리적인 평가방법이라 할 수 없는 만큼, 취득당시와 토지이용현황이 같은 충청남도 OO시 OO동 OOO(쟁점토지 가운데 2005.11.8. OOO로 분할된 지번)의 표준지인 같은 동 OOO 의 취득 및 양도 당시의 개별공시지가를 기준으로 환산하는 것이 타당하다고 주장하고 있다. (나) 소득세법 시행령제176조의2 제2항에서 취득가액을 환산하는 경우 양도당시의 실지거래가액에 취득당시 기준시가가 양도당시 기준시가에서 차지하는 비율을 곱하여 산정하도록 규정하고 있으며, 이 경우에 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 같은 법 제99조 제1항 제1호 가목 단서 및 같은 법 시행령 제164조 제1항에 의하여 납세지 관할세무서장이 개별공시지가가 없는 토지와 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항에 의한 비교표에 의하여 평가한 가액으로 하는 것으로 규정하고 있다. (다) 청구인의 주장과 관련법령을 종합하여 살피건대, 소득세법 시행령제176조의2 제2항에서 취득가액을 환산하는 경우 양도당시의 실지거래가액에 취득당시의 기준시가가 양도당시의 기준시가에서 차 지하는 비율을 곱하여 산정하도록 규정하고 있으며, 지목․이용상황 등 지가형성요인이 유사한 인근 토지를 표준지로 보고부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제9조 제2항에 의한 비교표에 따라 평가한 가액으로 하는 대상은 개별공시지가가 없는 토지인 점 등을 감안하 면, 취득 및 양도당시의 개별공시지가가 각각 존재하는 쟁점토지의 경우 청구인 주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.