교환계약서상의 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산취득가액으로 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2005.12.23. OOO리 308 외 2필지 토지 및 주택(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 송OOO로부터 교환으로 취득하여 보유하다가 2011.3.2. 양도하고 양도소득세 신고시 양도가액 OOO만원, 취득가액 OOO만원으로 신고하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시한 결과, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액(교환가액)이 불분명하다고 보아 환산취득가액으로 산정하여 2012.1.13. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.2.13. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인이 쟁점부동산을 취득하면서 작성한 부동산교환계약서의 특약사항에 쟁점부동산 가액을 OOO만원, 청구인이 소유하고 있던 OOO동 71-11 외 2필지 토지 및 건물(이하 “OOO부동산”이라 한다)을 은행채무액 OOO만원, 임대보증금 OOO억원으로 산정하여 교환하였는 바, 청구인이 쟁점부동산을 양도하고 취득가액을 OOO만원으로 신고한 내용은 적정하며, OOO부동산을 담보로 OOO은행으로부터 대출받을 때 감정평가한 OOO부동산의 가액 OOO만원을 기준으로 은행차입금과 보증금을 차감할 경우 교환가액 차이는 약 OOO만원으로 이는 청구인이 OOO부동산을 매각하는데 따른 손해로 이를 감수하고 교환한 것인 바, 쟁점부동산의 양도에 따른 취득가액은 환산가액이 아닌 당사자간 약정에 의한 교환가액으로 결정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제시하는 교환계약서의 가액은 객관적인 감정평가 없이 당사자 간에 임의로 합의하여 산정한 가액이며, OOO부동산에 대한 양도소득세 신고시 양도소득세를 줄이기 위한 목적으로 교환계약서가 아닌 임의의 양도계약서를 제출하여 신고한 사실이 확인되는 등 쟁점부동산의 취득당시 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없고, 청구인은 OOO은행으로부터 대출받을 때 감정평가한 OOO부동산의 가액 OOO만원을 기준으로 교환하였다고 주장하고 있으나, 감정평가일이 2002.3.20.로 쟁점부동산을 취득하기 3년 7개월 전에 평가한 가액에 해당하므로 이를 근거로 한 쟁점부동산의 취득가액은 인정하기 어려운 바, 쟁점부동산의 취득가액을 환산가액으로 결정하여 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 교환취득한 부동산의 양도에 따른 취득가액을 환산가액으로 산정하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제96조【양도가액】① 제94조 제1항 각 호에 따른 자산의 양도가액은 그 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자 간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 따른다. 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제100조【양도차익의 산정】① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항에 따른 가액 및 제114조 제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다. 114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑤ 제94조 제1항 제1호에 따른 자산의 양도로 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준확정신고를 하여야 할 자(이하 이 항에서 "확정신고의무자"라 한다)가 그 신고를 하지 아니한 경우로서 양도소득 과세표준과 세액 또는 확정신고의무자의 실지거래가액 소명(疏明) 여부 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 경우에 해당할 때에는 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제4항에도 불구하고 부동산등기법 제57조 제4항 에 따라 등기부에 기재된 거래가액(이하 이 항에서 "등기부 기재가액"이라 한다)을 실지거래가액으로 추정하여 양도소득 과세표준과 세액을 결정할 수 있다. 다만, 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 등기부 기재가액이 실지거래가액과 차이가 있음을 확인한 경우에는 그러하지 아니하다.

⑥ 제4항을 적용할 때 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액에 따라 양도소득 과세표준 예정신고 또는 확정신고를 한 경우로서 그 신고가액이 사실과 달라 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장이 실지거래가액을 확인한 경우에는 그 확인된 가액을 양도가액 또는 취득가액으로 하여 양도소득 과세표준과 세액을 경정한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】① 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 사유"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다.

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우

2. 장부·매매계약서·영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 "감정평가법인"이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우

② 법 제114조 제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.

1. 법 제94조 제1항 제3호의 규정에 의한 주식등이나 법 제94조 제1항 제4호의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항제1호의 매매사례가액 또는 동항제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가 (생략)

③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항에 따른 특수관계 있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.

1. 양도일 또는 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산(주권상장법인의 주식등은 제외한다)과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가 있는 경우 그 가액

2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액

3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 처분청의 양도소득세 조사종결복명서에 등에 의하면, 청구인이 쟁점부동산 및 OOO부동산을 양도하고 신고한 양도소득세 신고내역과 이에 대하여 처분청이 조사하여 경정한 내역은 아래와 같다. 쟁점부동산, OOO부동산 신고내용 및 경정내역 (OO: O, OO)

(2) 청구인이 쟁점부동산에 대한 양도소득세 신고시 제출한 취득관련 교환계약서(작성일자 2005.11.10.)에는 청구인과 송OOO 외 1인이 교환거래한 것으로 기재되어 있으며, 특약사항은 다음과 같이 기재되어 있다. ․부동산 교환계약서에 준한다. ․OOO리 대지 308번지 외 2필지 3,778평, OOO천만원 ․ OOO OO동 71-11 외 2필지 141평, 은행융자 OOO천만원, 보증금 OOO억원

(3) 청구인은 OOO부동산과 쟁점부동산의 교환가액 산정내역에 대하여 아래와 같이 주장하고 있다. (OO: OO) O OOOOOOOOOO OOOOOOOO OOOO O OOOOO OO

(4) 청구인이 OOO부동산에 대한 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서(작성일자 2005.11.11.)에는 매도인 청구인, 매수인 배OOO(송OOO의 어머니), 쌍방합의, 매매대금 OOO만원, 계약금 OOO억원, 잔금 OOO만원으로 기재되어 있으며, 특약사항은 ‘은행 근저당 설정 OOO만원은 잔금에서 대체한다’고 기재되어 있다.

(5) OOO부동산의 등기부등본에 의하면, 2002.3.23. 채무자를 청구인으로 하여 설정된 근저당권(채권최고액 OOO만원, 근저당권자 OOO은행)이 2006.1.31. 채무자를 배OOO로 변경한 내용이 나타난다.

(6) 쟁점부동산의 등기부등본에 의하면, 2004.12.27. 채무자를 배OOO로 하여 설정된 근저당권(채권최고액 OOO만원, 근저당권자 OOO)이 2006.1.4. 채무자를 청구인으로 변경한 내용이 나타난다.

(7) 청구인 제시한 OOO부동산 외부감정평가서 재사정표 사본에 의하면, 감정가액 OOO만원(토지 OOO만원, 건물 OOO만원)으로 기재되어 있으며, 감정평가일은 2002.3.20.로 나타난다.

(8) 처분청의 양도소득세 조사종결복명서에 의하면, 조사당시 청구인은 당사자 간 부동산 교환계약을 하였고, 교환에 대한 평가를 하지 않았으며, 특약사항도 당초 교환 시에는 없었던 내용이고, 배OOO의 재산 분할과 관련한 개인적인 사정에 따라 추후 임의 작성하였다고 진술한 것으로 기재되어 있다.

(9) 살피건대, 거래가 교환인 경우에는 교환대상 목적물에 대한 가액을 서로 감정하여 그 감정가액의 차액에 대한 정산을 수반하였다면 실지거래가액을 확인할 수 있다 할 것이고, 그렇지 아니한 단순한 교환의 경우에는 실지거래가액을 확인할 수 없다 할 것인 바(조심 2012전124, 2012.3.29. 같은 뜻임), 쟁점부동산은 객관적인 시가감정 등을 거치지 않고 임의로 부동산가액을 산정하여 교환취득하였고, 차액에 대하여 정산한 사실이 확인되지 아니하는 점, 청구인이 OOO부동산 양도소득세 신고시 제출한 매매계약서와 쟁점부동산 양도소득세 신고시 제출한 교환계약서가 서로 일치하지 아니하여 쟁점부동산의 실지 취득가액에 대한 객관적인 입증자료로 인정하기 어려운 점 등을 종합하여 볼 때, 쟁점부동산의 양도에 따른 취득가액을 환산가액이 아닌 당사자간 약정에 의한 교환가액으로 결정하여야 한다는 청구인의 주장을 받아들이기 어려운 것으로 판단된다. 따라서, 청구인이 신고한 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하다고 보아 환산취득가액으로 산정하여 청구인에게 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.