환산취득가액으로 신고한 쟁점아파트의 취득가액을 매매사례가액을 적용하여 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 서울 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 분양권OOO을 취득(2000.3.15.)하고, 2001.10.11. 쟁점아파트에 대한 소유권을 취득한 뒤, 2009.12.31. OOO에 양도한 후 취득가액을 확인할 수 없다하여 환산취득가액 OOO으로 양도소득 과세표준을 신고하였다.
• 나. 처분청은 쟁점아파트의 취득가액을 OOO으로 보아 2011.6.23. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.10.24. 이의신청을 거쳐 2012.1.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 전소유자 김OOO(당초 분양계약자로서 이하 “전소유자”라 한다)로부터 쟁점아파트 분양권의 명의변경을 조건으로 프리미엄 OOO에 전매취득하였는바, 실지 매매계약서는 존재하지 아니하나, 2000.2.28. 계약금 OOO을 전소유자 대신 청구인의 OOO은행계좌에서 지급하였고, 2000.2.24. 프리미엄 OOO 중 1차분 OOO을 OOO은행계좌에서 인출하여 지급하였으며, 2000.3.4. 프리미엄 잔금 OOO을 OOO은행계좌에서 인출하여 지급하는 등 쟁점아파트 실지취득금액은 OOO이며, 처분청은 전소유자의 양도소득 과세표준 신고OOO를 인정하였으나, 쟁점부동산의 분양계약금도 청구인이 지급하였고, 전소유자와의 정당한 매매계약서를 제시하지 못하고 있으며, 처분청이 제시하는 매매사례는 OOO로서 저층, 로얄층, 최고층이나 동일한 프리미엄OOO으로 상식밖의 주장이고, 프리미엄과 관련된 매매계약서 또는 거래가액을 확인할 증빙을 제시못하고 있는바, 청구인이 주장하는 실지거래가액OOO 또는 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 취득가액을 결정하여야한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 쟁점아파트 분양권OOO를 동시에 취득하였는바, 청구인의 주장대로라면 분양가가 OOO인 약10평의 아파트 2호OOO를 프리미엄만 OOO에 취득한 것이 되나, OOO와 관련하여 프리미엄을 지급한 내역은 확인되지 아니하며, OOO과 OOO을 현금으로 출금하여 지급하였다는 주장과 관련하여 전소유자에게 지급한 건지 청구인이 당시 영위하던 사업(도매/무역, 소매/통신판매)이나 외국에 거주하는 가족 등을 위해 출금하였는지 등이 확인되지 않고, 통상 부동산 거래시 수표를 발행하여 수표번호를 메모 후 지급하는 것이 보통이나, 현금 OOO 및 OOO을 출금하여 지급하였다는 주장은 상식적으로 이해되지 않으며, 그 금액이 전소유자가 실지 수령하였는지 여부도 확인되지 않으므로 계좌에서 출금한 금액을 프리미엄으로 인정해달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 전소유자가 양도가액 OOO, 취득가액 OOO으로 양도소득세 신고한 사실을 국세청 전산을 통해 확인하여 차액 OOO을 청구인의 취득가액으로 추가 인정한 것이며, 쟁점아파트는 전체 세대수가 약 OOO로서, 청구인이 분양권을 취득한 시기에 쟁점 아파트와 면적 및 층수 등 동일·유사한 아파트에 대한 분양권 매매거래가 다수 있었고, 그들이 신고한 거래가액 또한 전소유자가 신고한 프리미엄인 OOO과 일치하거나 유사한 것으로 확인되므로 처분청의 과세처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 취득가액을 환산가액으로 신고한 것에 대하여 매매사례가액 등을 적용하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비계산]

① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1호 및 동조 제2호의 규정에 의한 자산의 경우에는 당해 자산의 취득당시의 기준시가. 다만, 당해 자산이 제96조 제1항 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 자산의 취득에 소요된 실지거래가액에 의한다.
• 나. 제94조 제3호 내지 제5호의 자산의 경우에는 당해 자산의 취득에 소요된 실지거래가액
• 다. 가목 단서 또는 나목의 경우에 있어서 취득당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 제114조 제5항의 규정에 의한 가액

(2) 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정ㆍ경정 및 통지】

⑤ 제4항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하는 경우로서 대통령령이 정하는 사유로 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령이 정하는 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 의하여 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트 분양계약서를 보면, 분양가액 OOO, 계약금 OOO에 주식회사 OOO와 전소유자가 2002.2.29. 계약하였으며, 2000.3.15. 청구인이 양수한 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제시한 통장사본 등을 보면, 예금 입출금내역 등은 아래 <표1>과 같은바, 청구인이 주장하는 프리미엄 OOO이 전소유자에게 지급되었는지 여부는 확인되지 아니한다.

(3) 처분청은 청구인의 쟁점아파트 분양권 취득시기에 쟁점아파트와 면적 및 층수 등이 동일하거나 유사한 아파트에 대한 분양권 매매거래에 대한 매매사례가액을 아래<표2>와 같이 제시하였는바, 동 매매사례가액을 살펴보면, 전소유자가 신고한 프리미엄인 OOO과 일치하거나 유사한 것으로 나타난다.

(4) 살피건대, 청구인은 쟁점아파트의 취득가액을 실지거래가액OOO 또는 취득가액이 불분명한 것으로 보아 환산가액으로 결정하여야한다는 주장이나, 장부 기타 증빙서류에 의하여 당해 자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 의하여 결정 또는 경정할 수 있는 것인 바, 청구인이 제시한 금융증빙 등으로는 프리미엄 OOO이 전소유자에게 지급되었는지 여부가 확인되지 않으며, 달리 실지 취득가액을 확인할 수 있는 자료가 제시되지 않은 점, 처분청이 제시한 같은 동의 아파트에 대한 매매사례가액을 보면, 비교대상아파트는 쟁점아파트와 같은 단지로서 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 것으로 보이는 점 등을 고려하여 볼 때 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다 할 것이다. 따라서, 처분청이 쟁점아파트의 취득가액을 OOO으로 보아 청구인에게 양도소득세를 부과한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.