교환계약서상 부동산 매매가액을 실지거래가액으로 보기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.2.11. 서울특별시 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 교환으로 취득하여 2010.4.14. 양도하고, 2011.5.31. 양도가액은 OOO원으로, 취득가액은 환산가액인OOO원으로 하여 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 확정신고하였다가, 2012.8.13. 취득가액을 교환계약서의 매매가액인 OOO원으로 하여 기납부한 위 양도소득세를 환급해달라는 내용의 경정청구를 제기하였다.
• 나. 처분청은 경정청구시 제출된 교환계약서의 매매가액을 취득가액으로 인정할 수 없다고 보아 2012.11.5. 청구인에게 경정청구를 거부하는 처분을 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.20. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점부동산의 취득가액을 취득시의 교환계약서를 찾지 못하여 환산가액으로 하여 양도소득세를 신고하였으나, 취득당시 교환계약서를 찾았고 교환계약서는 교환대상 부동산의 가격을 정하여 작성하였으며 채권채무를 감안하여 교환차액 OOO원을 지불하였고, 청구인이 경정청구시 제출한 교환계약서(이하 “경정청구 교환계약서”라 한다)상 취득가액이 취득당시 감정평가액 보다 높은 것은 은행이 담보권 확보를 위해 보수적으로 감정하는 것이 일반적이고, 교환거래후 청구인이 2004.4.30. 예정신고시 제출한 교환계약서(이하 “예정신고 교환계약서”라 한다)와 경정청구 교환계약서의 날인 인장과 교환일자가 다른 것은 교환계약서는 거래당사자간에 작성을 하고 법무사사무소는 등기요건에 맞추기 위하여 일반적으로 다시 작성하며, 쟁점부동산의 양도가액이 취득가액 보다 낮아진 것은 취득시에는 상권이 활성화되어 있었으나 양도시에는 상권이 침체되어 상가의 가격이나 권리금이 대폭 감소된 것에 기인한 것이며, 교환거래시 쟁점부동산를 포함한 교환대상 토지를 인근 공인중개사들에게 문의하여 평가한 값의 평균으로 정하여 교환한 것으로서 쟁점부동산의 취득가액은 경정청구 교환계약서상의 매 매가액으로 확인되니 경정거부한 처분은 부당하다.a
• 나. 처분청 의견 경정청구 교환계약서상 교환취득가액이 취득당시 감정평가액 대비 과대평가되어 있고, 예정신고 교환계약서에는 교환가액이 표시되어 있지 아니하며, 예정신고 교환계약서와 경정청구 교환계약서의 날인 인장과 교환일자가 상이하고, 취득당시의 시가가 양도당시의 시가보다 높다는 것은 취득이후 거래시세가 상승 중에 있는 시세흐름과 맞지 아니하는 등 경정청구 교환계약서의 내용을 신뢰하기 어렵고 교환가액 또한 객관적 금전가치를 반영하였다고 볼 수 없으므로 취득가액을 환산가액으로 한 당초 신고가 정당하므로 경정거부처분은 정당하다.

• 가. 쟁점 쟁점부동산의 양도에 대해 경정청구시 제출한 경정청구 교환계약서의 교환가액을 취득가액으로 하여 경정하라는 청구주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구인과 최OOO은 서울특별시 OOO, 35-1, 35-2, 35-4를 공동소유(지분 각 2분지 1)하고 있다가 2004.2.11. 청구인 소유의 위 토지 지분과 최OOO소유의 서울특별시 OOO(쟁점부동산) 및 제지하층 제202호를 교환하였다.

(2) 청구인과 최OOO은 2004.2.11. 소유 부동산을 교환한 후 양도소득세를 기준시가로 신고하였는데, 청구인의 양도가액은 OOO원, 최OOO의 양도가액(청구인의 취득가액)은 OOO원(쟁점부동산 OOO원)이다.

(3) 경정청구 교환계약서와 예정신고 교환계약서의 주요 내용은 다음과 같다.

(4) OOO은행에서 근저당권 설정(2004.2.25. 설정계약) 목적으로 서울특별시 OOO(쟁점부동산),OOO에 대하여 감정평가를 의뢰하여 평가된 감정가액은 OOO원(쟁점부동산 부분만의 감정가액은 없음)이다.

(5) 위 사실관계를 종합하면, 청구인은 취득시의 교환계약서를 찾지 못하여 취득가액을 환산가액으로 신고하였으나 교환가액을 정하여 작성한 경정청구 교환계약서를 찾았으므로 동 계약서의 교환가액을 취득가액으로 하여 경정하여야 한다는 주장이나, 경정청구 교환계약서상 쟁점부동산을 포함한 교환 부동산의 교환가액(OOO원)이 감정가액(OOO원) 대비 150.2%로 과다하고, 쟁점부동산의 교환가액(OOO원)은 기준시가(OOO원) 대비 417.8%로 과다한 점, 예정신고 교환계약서와 경정청구 교환계약서의 작성일자와 날인 인장이 상이하고 예정신고 교환계약서에는 교환가액이 표시되어 있지 아니하는 등 경정청구 교환계약서의 내용을 신뢰하기 어려운 점, 교환부족액에 대한 수취 및 지급 여부가 불분명한 점 등을 감안할 때, 경정청구시 제출한 교환계약서의 교환가액을 취득가액으로 하여 경정하여야 한다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.