상속으로 취득한 쟁점주택 취득가액을 유사자산 매매사례가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

심판청구를 기각한다

• 가. 청구인은 2003.8.11. 피상속인 배우자OOO 소유의 OOO(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 협의분할에 의한 상속을 원인으로 취득한 후, 2010.8.12. 조OOO에게 OOO원에 양도하고, 취득가액을 같은 아파트 OOO(이하 “OOO”라 한다)의 매매사례가액인 OOO원으로 하여 2012.10.31. 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. OOO국세청장은 처분청에 대한 2012년도 정기종합감사 결과, 청구인이 신청한 쟁점주택의 취득가액을 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조에 따른 상속으로 취득한 재산의 가액이 아니라고 보아 제66조에 따라 쟁점주택이 담보하는 채권액인 OOO원으로 경정하도록 처분 지시하였고, 이에 따라 처분청은 2012.8.17. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정·고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.11.12. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구인이 쟁점주택을 상속받은 2003.8.11.의 6개월 이전과 6개월 이후에 각각 OOOOO OOO OOO OOO-O OO OOOOO OO OOOO(이하 “OOO라 한다)가 OOO원(계약체결일 2003.1.20.)에, 같은 아파트 OO OOOO(이하 “OOO”라 한다)가 OOO원(계약체결일 2004.3.19.)에 거래된 매매사례가액이 있는바, 쟁점주택과 OOO 사이에 가격변동의 뚜렷한 사유가 있다고 볼 수 없으므로, 선결정례(조심 2009중2755, 2010.6.17. 합동회의, 조심 2012서613, 2012.3.30. 등)에 따라 청구인이 OOO의 매매가액을 참고하여 당초 신고한 취득가액 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여야 한다.

(2) 쟁점주택의 취득가액이 OOO원으로 인정되지 않는다고 할지라도, 청구인이 2003.8.11. 상속받기 1년 6개월 전인 2002.2.28. 피상속인이 쟁점주택을 분양받은 가액 OOO원이 취득가액으로 인정되어야 한다. 선결정례(조심 2009부2439, 2009.12.29, 조심 2009중2755, 2010.6.17.)에서도 ‘상속받아 양도한 쟁점토지의 취득가액을 산정함에 있어서 상속개시일로부터 14개월 전에 피상속인이 당해 토지를 취득한 실지거래가액을 청구인의 상속개시일 현재의 취득가액으로 볼 수 있다’고 결정하고 있으므로, 피상속인이 분양받은 가액 OOO원을 취득가액으로 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 청구인의 지인으로부터 2003.1.20. OOO를 OOO원 에 거래하였다고 들은 바 있어 이를 쟁점주택의 취득가액으로 양도소득세 신고하였다고 주장하나, 청구인은 당초 양도소득세 예정신고시 매매사례의 거래가액이 OOO원이라는 증빙을 전혀 제출한 바 없고, 본 청구시까지도 근거를 제출하지 않은 채 주장만을 되풀이 하고 있으며, 설사 매매사례가액이 2003.1.20.에 OOO원에 거래되었다고 하더라도 이는 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 의한 평가기준일인 상속개시일로부터 전후 6개월을 초과한 거래가액이므로 이를 매매사례가액으로 볼 수 없다. 또한, 청구인이 주장하는 602호의 거래가액인 OOO원은 2004.3.19. 매매에 의한 가액으로서 이 역시 상속개시일 전후 6개월을 초과한 거래가액이므로, 매매사례가액으로 인정할 수 없다.

(2) 청구인이 쟁점주택을 상속받기 전 청구인의 배우자가 분양받은 가액인 OOO원은 2002.2.9. 거래가액으로 이는 상속개시일 전후 6개월을 초과한 거래가액이므로 매매사례가액으로 인정할 수 없다. 따라서, 청구인이 주장하는 거래가액은 모두 상속개시일 전후 6개월을 초과하는 거래가액으로서 매매거래가액으로 인정될 수 없는 것이며, 상속으로 취득한 자산의 양도에 따른 취득가액에 대하여 소득세법 시행령 제163조 의 제9항 및 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 따라 근저당권이 설정된 쟁점주택이 상속개시일 현재 담보하는 채권액인 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 경정한 처분청의 부과처분은 적법하다.

• 가. 쟁점

① 상속으로 취득한 쟁점주택의 취득가액에 대하여 매매사례가액을 부인하고, 쟁점주택으로 담보된 채권액으로 평가한 처분의 당부

② 쟁점주택의 취득가액은 피상속인이 분양받은 가액으로 인정하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련 법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. 다만, 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 다음 각호의 규정에 의한 금액에 의한다.

1. 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 토지의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제4항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

2. 상속세 및 증여세법 제61조제1항제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액중 많은 금액

(3) 구 상속세 및 증여세법(2003.12.30, 법률 제7010호로 일부개정되기 전의 것) 제60조 (평가의 원칙등)

① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조제1항제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류·규모·거래상황등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다.

④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제13조의 규정에 의하여 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 의한다 제61조 (부동산등의 평가)

① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

지가공시및토지등의평가에관한법률에 의한 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물의 신축가격·구조·용도·위치·신축년도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액 제66조 (저당권등이 설정된 재산의 평가의 특례) 다음 각호의 1에 해당하는 재산은 제60조의 규정에 불구하고 당해 재산이 담보하는 채권액등을 기준으로 대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액과 제60조의 규정에 의하여 평가한 가액중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다.

1. 저당권 또는 질권이 설정된 재산

3. 전세권이 등기된 재산(임대보증금을 받고 임대한 재산을 포함한다)

(4) 구 상속세 및 증여세법 시행령(2003.12.30, 대통령령 제18177호로 일부개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙등)

① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사소송법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다)또는 공매가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.

1. 제1항제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날

3. 제1항제3호의 경우에는 보상가액 등이 결정된 날 제63조 (저당권등이 설정된 재산의 평가)

① 법 제66조에서 "대통령령이 정하는 바에 의하여 평가한 가액"이라 함은 다음 각호의 1에 해당하는 금액을 말한다.

1. 저당권(공동저당권 및 근저당권을 제외한다)이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

2. 공동저당권이 설정된 재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액을 공동저당된 재산의 평가기준일 현재의 가액으로 안분하여 계산한 가액

3. 근저당권이 설정된 재산의 가액은 평가기준일 현재 당해 재산이 담보하는 채권액

4. 질권이 설정된 재산 및 양도담보재산의 가액은 당해 재산이 담보하는 채권액

5. 전세권이 등기된 재산의 가액은 등기된 전세금(임대보증금을 받고 임대한 경우에는 임대보증금)

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인이 제출한 쟁점주택의 분양계약서(2000년 12월), 부동산등기부등본, 근저당권설정계약서 및 여신거래내역 등에 의하면, 피상속인OOO는 OOO원을 분양가액으로 하여 2002.2.9. 매매를 원인으로 2002.3.11. 쟁점주택의 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 쟁점주택을 담보로 채권최고액 OOO원의 근저당권을 설정하여 OOO은행으로부터 OOO원을 대출받았으며, 이후OOO 가 2003.8.11. 사망하여 청구인이 2004.3.12. 쟁점주택의 소유권이전등기를 마친 것으로 나타난다. (2) 청구인은 쟁점주택의 양도에 대하여, 취득가액은 매매사례가액인 OOO원, 양도가액은 OOO원으로 하여 2010.10.31. 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였으나, 처분청은 청구인이 신고한 취득가액은 상속세 및 증여세법 에 따른 상속으로 취득한 재산의 가액이 아니라고 보아 상속세 및 증여세법 제66조 에 따라 쟁점주택의 기준시가 OOO원 및 쟁점주택이 담보하는 채권액 OOO원 중 큰 금액인 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 인정한 것으로 나타난다. (3) 청구인은 쟁점주택과 같은 동에 소재한 OOO가 2003.1.20. OOO원에 매매계약이 체결되어 그 가액이 청구인의 쟁점주택 취득가액으로 인정되어야 한다고 주장하면서, OOO에 대한 부동산등기부등본 및 관련 매매계약서를 제출한바, 매매계약서에 의하면 계약체결일은 2003.1.20.로서, 안OOO가 김OOO에게 OOO를 OOO원(청구인이 매매사례로 주장한 OOO원보다 낮은 가액)에 매도한다는 내용으로 나타나고, OOO에 대한 부동산등기부등본상으로 등기원인은 ‘2003.1.20. 매매’로 하여 2003.2.21. 안OOO로부터 김OOO에게 소유권이전등기가 마쳐진 것으로 나타난다.

(4) 청구인은 쟁점주택과 같은 동에 소재한 OOO가 2004.3.19. OOO원에 양도되었다고 주장하면서, 양도계약서(매도인 진OOO, 매수인 권OOO), 거래사실확인서(2004.5.13.), 부동산등기부등본(접수일 2004.4.20, 등기원인 2004.3.19. 매매)을 제출하였다.

(5) 쟁점주택, OOO, OOO의 구조, 면적, 대지권(OOO 대지 369.6㎡ 및 같은 동 133-7 대지 391.7㎡ 소유권대지권)의 비율은 아래 <표1>과 같이 나타난다. <표1> 구조, 면적 및 대지권 비율 (단위: ㎡) 쟁점주택 101호 602호 구조 철근콘크리트 철근콘크리트 철근콘크리트 면적 84.70 84.45 84.70 대지권비율 35.45/761.3 35.34/761.3 35.45/761.3 (6) 쟁점주택, OOO, OOO의 2002～2005년 건물 및 토지의 ㎡당 기준시가는 아래 <표2>와 같고, 2006～2010년의 공동주택 가격은 아래 <표3>과 같이 나타난다. <표2> 건물 및 토지의 ㎡당 기준시가 (OO: O) <표3> 공동주택 가격 (OO: O) (4) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 에서 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다고 규정하고 있는바, 2003.12.30. 대통령령 제18177호로 일부개정된 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 본문은 상속재산의 경우 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 매매가 있는 경우에는 그 거래가액으로 한다고 규정하면서, 단서에서 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 시간의 경과 및 주변 환경의 변화 등을 감안하여 가격변동에 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의1 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 시가에 포함시킬 수 있다고 규정하고 있는 한편, 그 부칙(제18177호, 2003.12.30.)에서는 제49조제1항 각호외의 부분 단서의 개정규정은 2005년 1월 1일부터 시행한다고 규정하고 있다.

(5) 살피건대, 청구인은 2003.8.11. 상속으로 취득한 쟁점주택의 평가기준일 전후 6개월 내의 매매사례가액은 없지만 가격변동에 특별한 사정이 있다고 볼 수 없으므로, 주위적으로 2003.1.20. OOO의 매매사례가액을, 예비적으로 2002.2.28. 쟁점주택의 분양가액을 쟁점주택의 취득가액으로 인정할 것을 주장하나, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매 등이 있는 경우에도 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 매매사례가액으로 볼 수 있도록 규정한 구 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 단서는 2005.1.1.부터 적용되므로, 해당 단서규정이 신설되기 이전에 취득한 부동산을 양도하는 경우에 있어서는 종전의 규정에 의하여 취득가액을 산정하여야 할 것으로서(조심 2011서2513, 2012.6.11. 외 다수 같은 뜻), 위 단서규정의 적용일 2005.1.1. 이전인 2003.8.11. 취득한 쟁점주택에 대하여 청구인이 주장하는 매매사례가액은 종전규정에서 정한 평가기간(상속개시일 전후 6월 이내)을 벗어난 가액이므로 이를 매매사례가액으로 인정하기는 어렵다고 판단된다. 따라서, 처분청이 구 상속세 및 증여세법 시행령(2003.12.30, 대통령령 제18177호로 일부개정되기 전의 것) 제63조 제1항 제3호에 따라 쟁점주택이 담보하는 채권액인 OOO원을 쟁점주택의 취득 가액으로 보아 결정·고지한 당초 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.