신축주택을 5년 경과후 양도하는 경우, 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득을 과 세소득에서 차감하여 과세표준 및 세액을 계산함이 타당함
신축주택을 5년 경과후 양도하는 경우, 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득을 과 세소득에서 차감하여 과세표준 및 세액을 계산함이 타당함
OOO세무서장이 2012.7.16. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO아파트 801호를 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 기각한다.
(1) 과세요건이나 비과세요건 또는 조세감면요건을 막론하고 조세법규의 해석은 특별한 사정이 없는 한 법문대로 해석하여야 하고 합리적인 이유없이 확장해석하거나 유추해석하는 것은 허용되지 않는다 할 것(대법원 83누680, 1984.6.26.)임에도 처분청은 조세특례제한법 시행령제40조 제1항에서 5년간 양도소득금액을 계산하는 산식에서 국세청 예규(부동산거래관리과-127, 2011.2.10.)에 의하여 분모의 취득당시 기준시가를 종전주택 취득당시 기준시가로, 분자에 있는 취득당시 기준시가를 신축주택 사용승인일 기준시가로 적용하여 동일한 조세법규를 신축주택의 취득 유형별로 계산식을 다르게 적용하는 것은 확장해석이나 유추해석을 금지하는 조세법률주의에 반하므로,조세특례제한법에서 규정한 취득당시의 기준시가를 동일하게 해석하여 청구인에게 과세된 양도소득세는 취소되어야 한다.
(2) 감면금액의 계산이 조세법률주의에 위배되지 않는다면,소득세법제96조에서 양도가액은 실제로 거래한 가액으로 계산하고, 같은 법 제100조에서 양도가액이 실지거래가액인 경우 취득가액도 실지거래가액에 따르도록 계산하게 되어 있으며, 같은 법 제166조에서는 청구인과 같이 주택재개발사업의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 청산금(건축비 상당액)을 납부한 경우 실지거래가액에 의한 양도차익을 계산하는 산식을 정하고 있는바, 신축주택의 양도시 양도차익은 실지거래가액에 의하여 계산하고 있으나 감면소득의 계산에만 기준시가에 의하여 계산하므로 실제 5년간 발생한 양도차익과는 상이한 결과가 발생하므로 처분청의 감면소득금액의 계산은 실지거래가액에 따라 계산되어야 한다(청구인이 신축주택을 취득한 날로부터 5년간 발생한 양도소득금액은 신축주택 취득일로부터 5년이 되는 시점의 환산 실거래가 OOO원에서 신축주택 분양가 OOO원을 차감한 후 장기보유특별공제를 차감하면 감면금액은 OOO원이 됨).
(3) 청구인이 신축주택을 취득하기 위하여 취득에 든 실지거래가액은 종전주택의 취득가액과 청산금 납입분에 해당하나 처분청은 감면소득의 계산시 청구인의 취득가액 중 하나인 종전주택만을 취득당시 기준시가에 반영하여 청구인의 감면세액을 축소 계산하고 있어 부당한바, 감면대상소득금액 계산시 분모에서 구하는 전체 양도차익에는 청구인이 납부한 청산금 납입분 해당액도 기준시가로 계산하여 취득당시 기준시가 계산에 반영되어야 한다(양도당시 기준시가에서 차감하는 취득당시 기준시가는 종전주택의 취득당시 기준시가와 청산금 납입분 해당액에 따른 취득당시 기준시가의 합이 되어야 함). (4)조세특례제한법제99조의3에서 신축주택을 취득한 날로부터 5년이 경과한 후에 양도하는 경우 그에 따른 양도소득세 과세표준 및 세액은 신축주택을 취득한 날로부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하는 방법으로 산정하여야 한다(대법원 2010두3725, 2012.6.28.).
(2) 감면소득금액 계산시 실지거래가액에 의한 계산 및 양도당시 기준시가에서 차감하는 취득당시 기준시가는 종전주택의 취득당시 기준시가와 청산금 납입분 해당액에 따른 취득당시 기준시가의 합이 되어야 한다는 주장은 해당 규정인 조세특례제한법 시행령제40조에서 규정하고 있지 아니하므로 청구주장을 받아들일 수 없다〔청구주장(2), (3), (4)에 대한 의견〕.
① 거주자(주택건설사업자를 제외한다)가 전국소비자물가상승률 및 전국주택매매가격상승률을 감안하여 부동산가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역외의 지역에 소재하는 다음 각호의 1에 해당하는 신축주택(동주택에 부수되는 토지로서 당해 건물의 연면적 의 2배 이내의 것을 포함한다. 이하 이 조에서 같다)을 취득하여 그 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분 의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다. 다만, 당해 신축 주택이 ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호 의 규정에 의하여 양도소득세의 비과 세대상에서 제외되는 고가주택에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다.
2. 자기가 건설한 신축주택(주택법에 의한 주택조합 또는 도시및주거환경정비법에 의한 정비사업조합을 통하여 대통령령이 정하는 조합원이 취득하는 주택을 포함한다)의 경우 신축주택취득기간내에 사용승인 또는 사용검사(임시사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
④ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 조세특례제한법 시행령 제40조【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】① 법 제43조제1항에서 "당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은 ｢소득세법｣ 제95조제1항 의 규정에 의한 양도소득금액 또는 ｢법인세법｣ 제99조제1항 의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. {양도소득 금액 × (취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득당시의 기 준시가) / (양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)} 제99조의3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 법 제99조의3 제1항 본문에서 "대통령령이 정하는 지역"이라 함은 서울특별시, 과천시 및택지개발촉진법제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정·고시된 분당·일산·평촌·산본·중동 신도시지역을 말한다.
② 법 제99조의3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (3) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】② 법 제100조에 따라 양도차익을 산정하는 경우 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 해당 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 관리처분계획에 따라 취득한 신축주택 및 그 부수토지를 양도하는 경우 실지거래가액에 의한 양도차익은 다음 각호의 산식에 따라 계산한다.
[관리처분계획인가후양도차익 × 납부한 청산금 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)](이하 이 조에서 "청산금납부분양도차익" 이라 한다) + {[관리처분계획인가후양도차익 × 기존건물과 그 부수토지의 평가액 ÷ (기존건물과 그 부수토지의 평가액 + 납부한 청산금)] + 관리처분계획인가전양도차익}(이하 이 조에서 “기존건물분양도차익”이라 한다)
(1) 청구인은 1998.4.30. 종전주택을 취득하였고, 2001.8.1. 신축주택을 취득(사용승인일)하였으며, 신축주택 취득일로부터 5년이 되는 날은 2006.7.31.이고, 신축주택을 2010.4.16. 양도한 사실이 처분청 심리자료에 의하여 나타난다.
(2) 청구인과 처분청 간에 종전주택과 신축주택의 취득시기와 양도시기, 각 기준시가(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가: OOO원, 신축주택 취득당시의 기준시가: OOO원, 양도당시의 기준시가: OOO원, 종전주택 취득당시 기준시가: OOO원)에 대하여는 다툼이 없으나, 감면소득 계산식에 대하여는 아래 <표>와 같이 상이하게 주장한다. OOOOOOOOO OOO OOO O OOO OOO OOO OOOOOO (3) 청구인은 조세특례제한법 시행령제40조 제1항에서 5년간 양도소득금액을 계산하는 산식에서 분모의 취득당시 기준시가 및 분자의 취득당시 기준시가를 다르게 적용한 것은 조세법률주의에 반하고, 신축주택의 양도시 양도차익은 실지거래가액에 의하여 계산하고 있으나 감면소득의 계산에만 기준시가에 의하여 계산하므로 실제 5년간 발생한 양도차익과는 상이한 결과가 발생하여 감면소득금액을 실지거래가액에 따라 계산하여야 하며, 감면대상소득금액 계산시 분모에서 구하는 전체 양도차익에는 청구인이 납부한 청산금 납입분 해당액도 기준시가로 계산하여 취득당시 기준시가 계산에 반영되어야 한다고 주장하나, 조세특례제한법제99조의3 소정의 신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례규정은 신축국민주택에 대한 수요를 진작시킴으로써 건설경기의 활성화에 그 입법취지가 있는 점, 그 제1항에 의하면, 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우 과세특례대상 양도소득금액을 “해당 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액”으로 규정하고 있어 명문상 종전주택의 취득일로부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액이 동 규정의 과세특례대상에 포함되는 것으로 보기 어려운 점, 신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례에 따른 감면소득금액 계산에 관하여는 같은 법 시행령 제99조의3 제1항에서 같은 법 시행령 제40조 제1항을 준용하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제40조 제1항에 규정한 산식〔양도소득 금액×(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가-취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가-취득당시의 기준시가)〕에는 실지거래가액으로 감면소득을 산정하거나 청산금을 반영하도록 규정하고 있지 아니한 점 등을 감안하면, 위 청구주장을 받아들이기는 어렵다고 판단된다(조심 2012서4685, 2013.1.18., 조심 2012서4640, 2013.1.7. 같은 뜻).
(4) 다만,조세특례제한법제99조의3 제1항에서 거주자가 신축주택을 취득하여 그 취득일로부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 당해 신축주택의 취득일로부터 5년이 경과된 후 양도하는 경우에는 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 양도소득세 과세대상소득금액에서 차감한다고 규정하고 있어 신축주택 취득일부터 5년 경과 후 양도한 이 건의 경우의 감면은 소득금액 차감방식으로 산정하여야 한다(대법원 2010두3725, 2012.6.28. 참조)는 청구주장은 관련 법령에 부합하는 것으로 판단된다(조심 2012서4640, 2013.1.7. 외 다수).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호․제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.