고시된 기준시가가 과잉평가된 것이므로 이에 의하여 상속재산가액을 평가한 처분은 부당함

OOO세무서장이 2012.9.7. 청구인에게 한 2010년 귀속 상속세 OOO원의 부과처분은 OOO 262-1외 11필지 소재 OOO 205.82㎡ 중 1/3지분의 단위면적당 가액을 OOO원/㎡으로 하여 상속재산가액을 평가하는 것으로 그 과세표준과 세액을 경정한다.

• 가. 청구인 박OOO는 백OOO의 배우자, 청구인 백OOO은 백OOO의 자녀로, 2010.9.20. 백OOO의 사망으로 OOO 99-1 내지 99-10, 205.82㎡의 1/3지분(이하 “쟁점상가”라 함) 등을 상속받고도 상속세 신고를 하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 국세청장이 2010.1.1. 쟁점상가에 대하여 고시한 단위면적당 가액 OOO원/㎡에 면적을 곱한 가액을 쟁점상가의 상속재산가액으로 하여 2012.9.7. 청구인들에게 2010년 귀속 상속세 OOO원을 결정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2012.11.27. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인들 주장 처분청이 쟁점상가를 평가할 당시에 고시되어 있던 쟁점상가에 대한 단위면적당 가액(OOO원/㎡)은 쟁점상가의 객관적 가치를 반영하지 못하던 것으로서(쟁점상가와 같은 층 다른 상가의 매매사례가액, 감정가액 등은 위 기준시가의 16% 내지 38%에 불과함), 이 건 과세이후 국세청장은 쟁점상가에 대한 단위면적당 가액을 낮추어 고시(OOO원/㎡)하였으므로 경정고시된 가액에 의하여 쟁점상가의 기준시가를 재평가하는 것이 타당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점상가에 대한 감정가액은 존재하지 아니하고, 청구인이 제시한 인근 상가의 매매사례가액이나 감정평가액은 쟁점상가와 면적, 위치, 용도, 종목 등에서 서로 상이하거나 평가기준일 전후 6개월을 벗어난 것으로서 이를 쟁점상가의 시가로 삼을 수 없으므로 쟁점상가의 시가를 확인할 수 없다고 보아 2010.1.1. 고시된 쟁점상가의 단위면적당 가액으로 쟁점상가의 가액을 평가하여 상속세를 과세한 이 건 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁 점 쟁점상가에 대하여 고시된 기준시가가 과잉평가된 것이므로 이에 의하여 상속재산가액을 평가한 처분이 부당하다는 주장의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 상속세 및 증여세법 제60조 제1항 은 상속재산가액은 상속개시일(평가기준일) 현재의 시가에 따르고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 동법에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있고, 동법 제61조 제1항 제3호에서는 부동산 중 상업용 건물은 건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액으로 평가한다고 규정하고 있다.

(2) 국세청장이 고시한 상업용건물 및 오피스텔에 대한 기준시가(국세청 고시 제2◯09-111호, 2009.12.29.)에서는 “상업용건물에 대한 기준시가”는 “국세청장이 산정·고시한 상업용건물의 각 호별 단위면적(㎡)당 가액에 해당 호의 건물면적을 곱하여 계산한 가액”으로 하고, “상업용건물에 대해 국세청장이 산정·고시한 호별 단위면적(㎡)당 가액은 당해 건물의 소재지를 관할하는 세무서에 비치되어 있는 상업용건물 및 오피스텔기준시가 대장과 인터넷 국세청 홈페이지(www.nts.go.kr “기준시가 조회”)에 수록된 가액으로 한다.”고 정하고 있다.

(3) 국세청 홈페이지에 수록된 쟁점상가의 가액은 아래 <표>와 같고, 처분청은 2012.9.7. 국세청 홈페이지에 수록된 2010.1.1.자 쟁점상가의 호별 단위면적당 고시가액 OOO원/㎡으로 쟁점상가를 평가하여 상속세를 과세하였으나, 국세청장은 청구인의 쟁점상가 기준시가 재산정신청에 따라 소득세법 제99조의2 제3항 에 의거 쟁점상가의 2005년부터 2012년까지 호별 단위면적당 가액을 재산정하여 2013.2.28. 고시하고 이를 국세청 홈페이지에 수록하였다. OOOOOOOOO OOOOO OOOO OO

(4) 상업용건물 및 오피스텔에 대한 기준시가정정 고시 검토 조서에 의하면, 쟁점상가가 소재한 OOO호실별 위치에 따라 가액의 차이가 커 호실별로 기준시가를 산정하여야 함에도 불구하고 호실별 실제 현황과 공부상 기재내용이 상이하여 각 층 전체의 기준시가를 층별 면적으로 나누는 방법으로 호실별 기준시가를 산정하여 고시하여 왔으나, 청구인의 기준시가 재산정 신청을 계기로 위 상가 지하층 각 호실의 실제 현황에 대한 조사를 실시하여 그 결과에 따라 과거의 각 호실별 기준시가도 재산정하여 정정고시한 것으로 기재되어 있고, 쟁점상가가 소재한 상가의 지하층에 소재한 다른 호실에 대한 감정평가서에도 위 상가내 호실의 실제 현황과 공부상 기재가 상이한 것으로 기재되어 있다.

(5) 개별공시지가의 결정은 이를 기초로 한 과세처분 등과는 별개의 독립된 처분으로서 서로 독립하여 별개의 법률효과를 목적으로 하는 것이나, 위법한 개별공시지가를 기초로 한 과세처분 등 후행행정처분에서 개별공시지가결정의 위법을 주장할 수 없도록 하는 것은 수인한도를 넘는 불이익을 강요하는 것으로서 국민의 재산권과 재판받을 권리를 보장한 헌법의 이념에도 부합하는 것이 아니라고 할 것이므로 개별공시지가의 결정에 위법이 있는 경우에는 그 자체를 행정처분으로 보아 그 위법여부를 다툴 수 있음은 물론 이를 기초로 한 과세처분 등에 대한 불복절차에서도 선행처분인 개별공시지가결정의 위법을 독립된 위법사유로 주장할 수 있다할 것이다(대법원 93누8542, 1994.1.25. 참조).

(6) 이와 같은 사정을 종합하여 보건대, 상속세 및 증여세법 제60조 제1항, 제3항 및 동법 제61조 제1항 제3호에서 상속재산가액은 상속개시일 현재 시가에 의하고, 시가를 산정하기 어려운 경우에는 상업용건물의 경우 “건물의 종류, 규모, 거래 상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시한 가액”으로 평가한 가액을 시가로 본다고 규정하고 있는바, 처분청이 쟁점상가 평가의 기초로 삼은 쟁점상가의 호별 단위면적당 가액(OOO원/㎡)은 쟁점상가의 현황을 정확하게 반영하지 못하였던 것으로, 이 건 과세 후 국세청장도 청구인의 기준시가 재산정 신청을 계기로 쟁점상가의 현황에 대한 조사를 실시하여 재산정한 쟁점상가의 호별 단위면적당 가액(OOO원/㎡)을 국세청 홈페이지에 정정하여 수록한 사실이 확인되므로 처분청이 쟁점상가의 호별 단위면적당 가액을 OOO원/㎡으로 하여 쟁점상가의 상속재산가액을 평가한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다. 따라서, 쟁점상가의 호별 단위면적당 가액을 OOO원/㎡으로 하여 그 상속재산가액을 평가하는 것으로 과세표준과 세액을 경정함이 타당하다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.