청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위해 지출한 실지거래가액에는 쟁점보증금도 포함되었다고 해석함이 합리적임

OO세무서장이 2011.6.28. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO의 환급거부 처분은 청구인이 인수하였던 임대차보증금 중 OOO을 쟁점부동산의 취득가액에 산입 하여 그 과세표준 및 세액을 경정하고, 나머지 심판청구는 이를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.12.24. 서울특별시 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 OOO에 양도하고, 2011.1.20. 양도소득과세표준 예정신고 시 취득가액을 OOO원으로, 기타 필요경비를 포함하여 양도차손을 OOOO,OOO,OOO원으로 하고, 기신고․납부한 다른 양도소득과 합산하여 2010년 귀속 양도소득세 OOO을 환급신청하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 현지확인조사를 실시하여, 청구인이 취득가액에 포함하여 신고한 임대보증금 인수액 OOO,OOO,OOO O O OO,OOO,OOOO(이하 “쟁점 보증금”이라 한다)을 실제 승계하지 아 니하였다고 보아 취득가액에서 제외하였고, 쟁송비용으로 신고한 OOO(이하 “쟁점소송비용”이라 한다)은 임대보증금 부당이득 반환청구와 관련된 소송비용으로서 소유권확보를 위해 직접 소요된 비용에 해당하지 아니한다고 보아 필요경비에서 제외하여, 2011.6.28. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO만을 환급하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.9.6. 이의신청을 걸쳐 2011.12.29. 이 건 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2007.11.8. 쟁점부동산의 전소유자인 OOO으로부터 쟁점부동산을 OOO만을 지급하였고, 이후 2007.11.19. OOO으로부터 임차권을 양수한 이근해와 기존의 임대차 계약을 임대차보증금 OOO으로 갱신하면서 기존 보증금과의 차액인OOO에게 반환 하였으며, 이후 OOO가 2010년 12월까지 17개월분의 임대료를 지급하지 아니하자, 청구인은 2010.12.24. OOO에게 쟁점부동산을 양도하면서 청구인의 OOO원을 인수 하고 임대차보증금(1억원)과 미지급 임대료를 상계하는 것을 조건으로 하였는데, 이후 쟁점부동산의 전소유자인 OOO이 청구인에게 “당초 승계한 임대차보증금 OOO이 양도일 이전인 2006.8.16. OOO에게 양도되었으므로, 청구인이 양수한 임대차 보증금이 OOO에 불과함을 이유로 매매계약의 일부를 취소하고 쟁점보증금 상당을 부당이득으로 반환하라.”는 취지의 소(이하 “쟁점소송”이라 한다)를 제기한 데 대하여, 법원은 “매매계약 중 일부를 취소할 수는 없고 청구인이 법률상 원인 없이 부당한 이득을 취하였다고 볼 수 없다.”고 판결(서울북부지방법원OOO2010.9.10., 이하 “쟁점판결”이라 한다)하였을 뿐이며, 위와 같이 청구인은 쟁점보증금을 포함하여 인수한 임대보증금 채무 OOO에게 지급하였는바, 쟁점부동산의 취득가액은 쟁점보증금을 포함하여 OOO이라고 보아야 한다. OOO이 청구인에게 매매계약의 일부를 취소하고 부당이득을 반환하라는 내용의 소를 제기하면서 쟁점부동산을 가압류 하였고, 이에 따라 청구인은 변호사 조소현을 법률 대리인으로 선임하여 쟁점소송비용을 지급하였는바, 이는 “쟁점부동산의 취득 이후 소유권 확보와 관련하여 직접 발생한 소송비용”에 해당하므로, 쟁점소송비용을 양도 관련 필요경비에서 제외하여서는 아니된다.
• 나. 처분청 의견 쟁점판결에 의하면 쟁점부동산 취득 당시 청구인이 승계하기로 한 임대보증금 OOO에 대하여는, 청구인이 전소유자에게 지급할 의무도 없고 쟁점부동산의 취득일 현재 존재하지도 아니하는 채무로 확인되는바, 청구인의 주장처럼 임대보증금 전액OOO을 후임차인에게 반환하였다 하더라도, 이 중 쟁점보증금OOO) 상당은 지급할 의무없이 반환한 것으로 사인 간 회수할 금액에 불과하지 자산의 취득을 위한 실지 거래가액에는 해당하지 아니하므로, 쟁점보증금 상당은 쟁점부동산의 취득가액에서 제외되어야 한다. 청구인이 정상적으로 소유권을 이전받은 이후에 쟁점소송이 제기되었고 그 내용도 전소유자인 OOO이 청구인에게 부당이득반환을 청구한 것이며, 쟁점소송에 대한 위 판결문에 의하더라도 “청구인이 사실상 이득을 취하였다 하더라도 부당한 이득을 취하였다고는 할 수 없다.”고 판시하였는바, 소유권확보 이외의 사유에 지출된 쟁점소송비용을 양도소득의 필요경비로 인정하여서는 아니된다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점부동산의 취득가액에서 쟁점보증금 상당금액을 제외할 수 있는지 여부

② 쟁점부동산의 소유권을 확보하기 위하여 쟁점소송비용을 지출하였다고 보아, 이를 필요경비로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

3. 양도비 등으로서 대통령령으로 정하는 것 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

① 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문에서 “취득에 든 실지거래가액”이란 다음 각 호의 금액을 합한 것을 말한다.

2. 취득에 관한 쟁송이 있는 자산에 대하여 그 소유권 등을 확보하기 위하여 직접 소요된 소송비용ㆍ화해비용 등의 금액으로서 그 지출한 연도의 각 소득금액의 계산에 있어서 필요경비에 산입된 것을 제외한 금액환급받을 세액(이하 "환급세액"이라 한다)으로 한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 소유권은 전전소유자인 OOO에게 양도하였고, 전소유자인 OOO은 2007.11.12. 청구인에게 양도하였으며 청구인은 2010.12.24. OOO에게 양도하였는바, 그 임대 및 양도의 상세내역은 다음과 같다. (가) 쟁점부동산의 전전소유자인 OOOO OOOOOOOOOO OOO(OO OOO: OOO)에게 쟁점부동산을 임대보증금OOO만원에 임대하였고, 주식회사 OOO으로부터 임대차계약을 승계하였는데, 눈울타리는 OOO의 가족회사로 조사되었다. (나) 전소유자인 OOO은 2006.4.6. 쟁점부동산을 취득하면서 기존의 임대차(임차인 OOO)를 그대로 승계하였는데, 임차인OOO에게 양도하고, 2006.9.22. OOOOO OO OOO OOO OO OOOOO OOOOOO, OOOOO OOOOOOOOOOO OOO에게 위 임차권을 양도하였다. (다) 쟁점판결의 판시내용에 따르면 “실제 임차인 OOO게 임대차보증금채권을 양도 하지 않았고 채권양도계약서 등이 위조되었다’고 주장하였고, 이에 OOO과 쟁점부동산의 임차인의 지위를 이선영이 그대로 승계하기로 약정하였다.”고 나타난다. (라) 이후 청구인은 2007.11.8. 이 쟁점부동산에 대한 매매계약을 체결하면서 매매 대금을 OOO의 임대차계약을 승계하였고, 2007.11.12. 쟁점부동산에 대한 소유권이전등기를 경료하였다. (마) 이후 쟁점부동산의 임차인이 2007.11.19. OOOOO OOOO OOOOO OOOOO OOO, OOO OOOOOOO OOOOOO, OOOO OO OOOOO OOO,OOO,OOOO O OO,OOO,OOOOO OOO에게 지급하였다. (바) 청구인은 2010.12.24. 당시 임차인이던 OOOOO OOOOOO OOO,OOO,OOO원에 양도하였는데, 기존의 임대보증금 1억원은 17개월분 미지급 월세와 상계하고 이근해가 청구인의 은행 대출금 OOO을 승계하는 것으로 약정하였다.

(2) 위 (1)-(나)와 같이 OOOOOOO OOOOOO OOO OOOO OOOOOOOOOO OOOOO OOO에게 쟁점보증금 청구의 소를 제기하여 전부승소하였는바(서울고등법원 OOO)을 지급할 의무를 부담하게 되었다.

(3) 위 판결 이후 OOO은 2009.8.10. 청구인에게 부당이득의 반환을 구하는 소를 제기하였는데, 그 청구취지는 “피고는 원고에게 OOO 및 이에 대하여 이 사건 소장 부본 송달 다음날부터 다 갚는 날까지 연 20%의 비율에 의한 금원을 지급하라.”는 것이며, 이에 대한 법원의 판결(서울북부지방법원 OOO2010.9.10., 쟁점판결)의 내용은 다음과 같

• 다. (가) 위 인정사실에 의하면, 원․피고는 이 사건 매매계약 당시 이 사건 각 상가의 임대보증금 OOO을 피고가 인수하고, 이를 공제한(피고가 인수하는 융자금액도 공제하였다) 나머지 금액을 피고가 지급하기로 정하였는데, 실제로는 위 매매계약 당시 위 임대차보증금 1OOO이 이미 양수받고 양도통지까지 이루어진 것이고, 결국 OOO만원의 임대차보증금반환채권은 피고가 인수하지 않은 채 원고에게 남아있 게 되었다(이러한 결과는 OOO이 원고에게 제기한 소송의 결과로써 발생한 것이 아니라 이 사건 매매계약 당시 이미 발생한 것이다). (나) 사정이 이러하다면 원․피고는 매매대금에서 임대차보증금과 융자금을 피고가 인수하는 대신 이를 제외한 금액을 피고가 원고에게 지급하기로 함으로써 매매대금의 지급방법에 관하여 합의한 것인데, 공제할 금액이 원․피고의 의사와 다른 사정 때문에 피고가 실제로 원고에게 지급할 매매대금이 적게 합의됨으로써 피고가 사실상 이득을 취하였다고 하더라도, 이는 계약당사자의 합의에 따른 것으로 매매계약이 유효한 이상 피고가 법률상 원인 없이 부당한 이득을 취하였다고 할 수 없다.

(4) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다. (가)소득세법제97조 제1항 제1호에 의하면 양도가액에서 공제할 필요경비에 해당하는 취득가액은 “자산 취득에 든 실지거래가액”으로 산정함이 원칙이라고 보인다. (나) 위와 같은 사실관계 및 관련 법률을 종합하여 살펴보면, 이 건은 OOO부터 채권양도의 통지를 받았던 쟁점부동산의 전소유자인 OOO원이라고 오인하면서 문제가 발생하였다고 볼 수 있는데, OOO에게 쟁점보증금을 지급함으로써 받은 손해를 OOO등으로부터 보전받으면 된다고 보이는 점, 청구인은 OOO으로 합의하여 매매계약서상 동 금액을 명기하였고, 이후 취득 당시 임차인이었던 OOO의 임대차보증금 중 나머지를 승계한 OOO을 각각 지급하였는바, 쟁점보증금을 포함하여 계약서상 인수하기로 약정된 임차보증금채무 OOO을 모두 지급한 점, 채권관계인 임대차계약의 성질상 청구인이 쟁점부동산을 취득한 이후의 임차인인 OOO로부터 쟁점보증금을 회수할 수 있다고 단언하기도 어려운 점 등을 종합하였을때, 청구인이 쟁점부동산을 취득하기 위해 지출한 실지거래가액에는 쟁점보증금OOO도 포함되었다고 해석함이 합리적이라고 판단된다.

(5) 다음으로 쟁점②에 대하여 살피건대, 쟁점소송은 청구인이 쟁점부동산에 대한 소유권을 취득한 이후에 최OOO에게 쟁점보증금 상당을 지급하게 됨에 따라 이를 보전받기 위하여 제기된 점, 그 청구취지도 OOO이 쟁점부동산의 일부 소유권을 확보하기 위한 것이 아니라 쟁점보증금 OO 및 이에 대한 이자 상당을 부당이득으로 보전받기 위한 것인바, 설령 OOO전부 승소를 했더라도 취득가액에 변화가 생길 수 있을 뿐 청구인이 쟁점부동산의 소유권을 취득함에는 아무런 지장이 없는 점 등을 종합하였을 때, 청구인이 쟁점소송을 수행하기 위하여 지출한 쟁점소송비용을 쟁점부동산의 양도 관련 필요경비로 인정하기는 어렵다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.