쟁점토지의 취득가액은 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제3호에 의거 실지양도가액을 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 환산가액으로 하여야 함에도, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 1985.1.1. 소급하여 감정한 가액의 평균액으로 산정한 것은소득세법상 취득가액으로 허용될 수 있는 것이 아님
쟁점토지의 취득가액은 소득세법제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제3호에 의거 실지양도가액을 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 환산가액으로 하여야 함에도, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 1985.1.1. 소급하여 감정한 가액의 평균액으로 산정한 것은소득세법상 취득가액으로 허용될 수 있는 것이 아님
OOO세무서장이 2012.8.8. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 O,OOO,OOO,OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.
1. 법 제94조 제1항 제2호 및 제4호의 자산의 경우에는 1985년 1월 1일 (2) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】⑫ 법 제97조 제1항 제1호 나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2 제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다. 제164조【토지․건물의 기준시가 산정】④ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의하여 1990년 8월 30일 개별공시지가가 고시되기 전에 취득한 토지의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 다음 산식중 시가표준액은 법률 제4995호로 개정되기 전의 지방세법상 시가표준액을 말한다. 1990년 1월 1일을 기준으로 한 개별공시지가 × 취득당시의 시가표준액 1990년 8월 30일 현재의 시가표준액과 그 직전에 결정된 시가표준액의 합계액을 2로 나누어 계산한 가액 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항 에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다.
1. 법 제94조 제1항 제3호 의 규정에 의한 주식 등이나 법 제94조 제1항 제4호 의 규정에 의한 기타자산의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가
2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호 (제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지ㆍ건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조 제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항 규정에 의한 양도당시의 기준시가)
③ 법 제114조 제7항에 따라 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 다음 각 호의 방법을 순차로 적용하여 산정한 가액에 의한다. 다만, 제1호에 따른 매매사례가액 또는 제2호에 따른 감정가액이 제98조 제1항 에 따른 특수관계있는 자와의 거래에 따른 가액 등으로서 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우에는 이를 적용하지 아니한다.
2. 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산(주식등을 제외한다)에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액
3. 제2항의 규정에 의하여 환산한 취득가액
(1) 청구인은 2010년도에 쟁점토지를 포함하여 아래의 〈표〉와 같이 4차례에 걸쳐 부동산을 양도하고, 쟁점토지의 양도가액은 실지거래가액인 OOO원, 취득가액은 소득세법 시행령 제164조 제4항 에 의한 취득당시의 기준시가를 ㎡당 OOO원으로 하여 산정한 OOO원, 양도차손 OOO원으로 신고하였고, 처분청은 1990년 개별공시지가가 1991년 이후의 개별공시지가에 비해 과다하게 높게 공시되어 표준지 선정 등에 착오가 있다고 보아, 1985.1.1. 당시 소급감정가액의 평균액인 OOO원을 쟁점토지의 취득가액으로 산정하였는바, 처분청의 조사내용 및 의견은 다음과 같다. OOO OOOOO OOOO (OO: OOO) (가) 2012년 4월 처분청은 쟁점토지의 1990년 개별 공시지가 오류를 이유로 OOO구청장에게 1990년 개별공시지가 정정요구 공문 발송하였고, 2012.8.24. 동작구청장은 처분청에, “쟁점토지의 당시 상황을 확인 할 수 없어 추정하여 토지특성조사표의 토지이용현황이 잘못되었다고 단정지을 수 없고, 당초 결정된 토지용도 및 이용현황을 재조사 하기에는 현실 여건상 불가할 뿐 아니라, 비교표준지 역시 당시 현황을 반영하여 재산정하기에는 불합리하다고 판단됩니다. 또한 토지특성조사표의 도시계획시설 적용에 있어서 공원을 학교로 다르게 조사한 부분이 있으나, 1990년도 가격산정에는 영향이 없었으며, 당시 지가산정을 위한 토지이용현황 조사에 대한 내용과 OOO의 행정심판위원회 재결내용, 법률자문 등을 종합적으로 판단한 바 위 토지에 대한 개별공시지가 정정이 어려운 것으로 사료됩니다”라고 회신하였다. (나) 쟁점토지의 의제취득일 환산취득가액이 OOO원으로 높게 산정된 것은 1990.8.30. 최초로 고시된 개별공시지가에 문제가 있기 때문으로, ㎡당 1990년 개별공시지가는 OOO원이나, 1991년은 OOO원이고, 1992년 OOO원이며, 1993년～2005년까지는 OOO원대로, 최초 고시한 1990년의 개별공시지가는 그 이후 연도에 비해 너무 큰 차이가 나며, 1990년 비교표준지는 산 21-5로, 1991년부터는 산 44-7로 비교표준지가 변경되었다.
1. 쟁점토지와 연접해 있는 산 31-3의 비교표준지도 산 44-7로, 산 31-3은 지목이 임야이고 이용상황도 공원으로 동일하며, 개별공시지가가 고시된 1990.8.30. 이전의 토지등급가액도 거의 동일하나, ㎡당 1990년 개별공시지가는OOO원이고 1991년은 OOO원이다.
2. 쟁점토지와 연접해 있는 산 22-16은 지목이 임야이고 이용상황도 공원으로 동일하나, ㎡당 1990년 개별공시지가는 OOO원이고 1991년은OOO원으로, OOO에서 분할된 필지이다. (다) 쟁점토지의 ㎡당 1990년 개별공시지가는 OOO원이나, 1991년은 OOO원인 결정적인 이유는 1990년 비교표준지가 산 21-5에서 1991년부터 현재까지는 산 44-7로 변경되었기 때문으로, 쟁점토지와 연접해 있고 지목이 임야이며 이용상황도 공원으로 동일한 산 31-3의 비교표준지는 산 44-7이고, 표준지 선정은 감정평가의 시발점이자 품등비교의 전제가 되는 사항으로 용도지역, 실제이용현황 등 대상지와 가장 유사한 표준지를 선정하여야 하는 것인바, 쟁점토지의 최초고시 당시 개별공시지가는 비교표준지 선정 오류 등 명백한 착오가 있다. (라) 과세관청에서 소급감정한 가액을 시가로 인정하게 되면 법적 안정성을 해치고 조세행정집행상의 혼란을 초래할 우려가 있기 때문에 대부분 인정하고 있지 않으나, 공신력 있는 감정기관의 감정가격도 시가로 볼 수 있는 것이고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여 달라지지 않는다고 판시(대법원 2001두6029, 2003.5.30. 대법원 2004두2356, 2005.9.30. 대법원2010두8751, 2010.9.30. 외 다수)하고 있는 것은 사안에 따라 불합리한 것을 시정하려는 것으로 소득세법 시행령 제176조의2 제3항 제2호 의 규정을 강제규정이 아닌 예시규정으로 해석한 것이다. (마) OOO 모두 산 31-3을 비교표준지로 선정하여 지가변동율, 위치, 형상, 이용상황 등을 참작하여 평가하였는데, 산 31-3은 기준지가로서 일반거래의 지표 및 공공시설용지를 매수하거나 토지를 수용하는 경우 그 지가 또는 보상액의 기준이 되는 토지로 가격기준일은 1986.2.20.로 쟁점토지와 연접되어 있고, 이용현황도 공원으로 동일한 기준지가를 비교표준지로 선정하였기에 객관적 합리적으로 평가하였다고 보기에 충분하다. (바) 신의성실의 원칙의 적용은 합법성을 희생해서라도 구체적 신뢰를 보호할 필요성이 있다고 인정되는 경우에 한하여 비로소 적용되는 것(대법원 2005두2087.2007.6.28., 대법원 2006두14865, 2009.4.23. 등)으로, 1962년에 취득한 부동산으로 실지거래가액을 알 수 없고 취득일 전후 3개월 이내의 매매사례가액이나 감정가액이 없는 경우 환산가액을 적용하는 것은 국세행정의 관행이므로 이에 반하는 행정처분은 무효이나, 1990.8.30. 이전에 취득한 토지의 환산취득가액은 1990.8.30. 개별공시지가를 기준으로 환산하도록 규정되어 있으므로 최초고시일의 기준시가는 환산취득가액 산정시 아주 중요한데, 본건처럼 최초고시일의 공시지가가 특별한 이유없이 과다하게 높게 공시 (㎡당 OOO원이고 그 이후는 계속하여 OOO원대) 되었다면 양도차익 계산에 상당한 영향을 미쳐 이견(異見)이 많을 수밖에 없다.
(2) 청구인은 쟁점토지의 환산취득가액 산정시 기준이 되는 1990년 개별공시지가에 명백한 오류가 없다고 관할구청장이 확인하고 있음에도, 처분청이 소급감정가액에 의하여 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다는 주장으로 주요 내용은 다음과 같다. (가) 쟁점토지는 1962년 취득한 것으로 실거래가액을 확인할 수가 없고, 의제취득일인 1985.1.1. 매매사례가액 및 감정가액도 없으므로 기준시가로 계산한 환산 취득금액을 취득가액으로 신고한 것으로, 이는 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목에 근거 적법하게 신고한 것으로 처분청이 27년 전인 1985.1.1.로 소급하여 감정한 금액을 취득가액으로 청구인에게 양도소득세를 부과․고지한 것은 법령에 근거가 없는 것으로 조세법률주의와 국세기본법 제15조 의 신의성실, 같은 법 제19조의 세무공무원 재량의 한계를 넘은 위법 부당한 처분으로 당연 취소되어야 한다.
1. 매매사례가액과 관련해서는 소득세법 시행령 176조의2 제3항 에서 취득일 전후 각 3개월 이내에 해당 자산과 동일성 또는 유사성이 있는 자산의 매매사례가액이 있는 경우에 그 가액을 사용하도록 규정하고 있으나, 쟁점토지는 취득한지 너무 오래되었을 뿐만 아니라 동 자산과 동일성이 있으면서 전후 3개월 이내에 거래된 매매사례가액을 찾을 수 없다.
2. 환산가액과 관련해서는 매매사례가액이나 감정가액과 같은 조건이 없는데, 그 이유는 환산가액 계산시 적용되는 기준시가는 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 근거하여 국가가 결정·공시하기 때문에 그 가액이 객관적이고 신뢰할 수 있어 과세관청은 물론 납세자 모두에게 불편 타당한 가액으로 어느 누구의 이해관계에 따라 조정될 수 있는 여지가 없기 때문이다.
3. 양도소득 계산시 취득가액을 소급한 감정가액으로 하는 경우는 해당자산에 대한 기준시가가 없는 때에 제한적으로 적용할 수 있는 것이고, 특히 쟁점토지와 같이 기준시가가 있음에도 27년이 지난 토지에 대해 매매사례가액이나 소급 감정가액을 적용하여 과세한 사례는 어디에서도 그 예를 찾아볼 수가 없는데, 이는 환산가액을 적용하는 경우 납세자가 유리할 수도 있고 불리할 수도 있으나, 양도소득세는 소득세법상 규정된 환산방법과 국가가 결정·공시하는 기준시가에 따라 결정될 뿐, 그 결과가 납세자에게 유리하다고 해서 환산가액을 적용하고 불리하다고 다른 방법을 적용할 수 있는 것은 아니다.
4. 쟁점토지 양도도 청구인이 계획하에 절세를 목적으로 한다든가 등의 어떠한 의도가 없었고, 또한 양도소득세 신고방법의 선택에 있어서도 지극히 적법한 절차에 따랐을 뿐인데, 단지 양도차손이 발생해서 청구인에게 유리한 측면이 있다해서 그동안의 양도소득세 과세행정에서 유례를 찾아볼 수 없는 27년전 소급 감정금액을 취득가액으로 과세를 하겠다고 하는 것은 수십년 동안 쌓여온 과세관행에 비추어 볼 때 신의성실에 반하는 위법․부당한 것이다. (나) 쟁점토지 양도소득세 신고시 법적으로 환산가액을 선택할 수 밖에 없어 청구인이 그러한 방법을 선택하였음에도, 오히려 처분청이 1985년 취득한 토지를 현재시점에서 소급감정해서 과세한다면, 실거래가액이 없는 모든 양도 자산에 대해 환산가액을 무시하고 소급감정으로 과세가 가능해진다는 것으로 이는 처분청 스스로 조세법률주의의 근간인 법적안정성과 예측가능성을 훼손하는 것으로 세법에서 환산가액을 선택할 수 있도록 규정하고 감정가액을 적용하는 것을 보다 엄격하게 한 이유는 과세관청은 물론 납세자에게 양도소득세라는 세금과 관련해 법적안정성과 예측가능성을 높이고자 하는 입법취지가 반영된 것이라 볼 수 있다. (다) 국세기본법 제18조 제1항 에서는 ‘세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.’고 규정하고 있고, 또한 세법의 유권적 해석ㆍ적용은 과세권자에 의하여 이루어지므로 납세자의 재산권 보장을 위하여 엄격히 해석하여야 하고 유추해석이나 확장해석은 판례로서 금지하고 있음은 주지하고 있는 사실로, 실지거래가액이 없는 경우 취득가액의 산정과 관련하여 납세자가 환산가액 적용이 가능하다는 것은 소득세법 규정을 누가 해석하더라도 이론의 여지가 없는바, 국가가 산정ㆍ공시하고 있는 1990년 개별공시지가에 문제가 없음에도 정확하지도 않은 무려 27년 전 토지의 소급감정가액을 이용하는 것은 법적용과 해석에 명백한 오류가 있다 할 것이다. (라) 정부에서 21년간 개별공시지가를 공시하여 납세자가 이를 믿고 모든 경제적 의사결정을 하도록 해 놓고서 이제와 이를 정정하는 것도 신뢰보호의원칙에 어긋나는 것인데, 하물며 22년간 공시해온 개별공시지가가 오류가 없음을 재차 확인해 주었음에도 이를 부정하고 달리 과세하는 것은 잘못된 것이다.
1. 국세기본법은 제15조에 ‘납세자가 그 의무를 이행할 때에는 신의에 따라 성실하게 하여야 한다.’고 신의·성실의 원칙을 정함과 아울러 같은 법 제18조 제3항에서 ‘세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며...’라고 규정하여 신뢰보호원칙을 명시하고 있어, 과세처분의 경우에는 다른 침익적 행정처분의 경우에 비하여 신뢰보호원칙을 더욱 중시하고 있다.
2. 청구인은 첫째, 1990년부터 양도시까지 무려 22년간 정부가 결정·공시해 온 개별공시지가를 신뢰하고 재산세 등 제세금을 납부하여 왔음은 물론이고, 소득세법상의 환산가액을 적용할 수 있다는 규정과 이 경우에 발생한 양도차손을 다른 자산의 양도차익에서 공제할 수 있다는 같은 법 규정을 신뢰하였으며, 정부의 개별공시지가가 정당한 것임을 전제로 쟁점토지 양도로 인한 세금을 고려한 끝에 쟁점토지를 양도하였고, 둘째, 처분청은 취득가액을 환산가액이 아닌 27년 전인 1985년 취득당시로 소급한 감정가액으로 해서 양도소득세를 고지하였으며, 셋째, 청구인과 같이 정부가 결정·고시한 개별공시지가에 기초하여 환산가액을 적용하여 양도소득세를 과세하는 경우가 공익 또는 제3자의 이익을 현저히 해할 우려는 전혀 없는바, 그렇다면 청구인의 양도와 그에 따른 신고는 보호할 만한 가치가 있는 것으로, 만약 처분청에서 환산가액을 적용하는 방법이 타당하지 않다고 하여 다른 방법으로 과세하는 것은 청구인의 보호받아야 하는 신뢰를 침해하는 심각한 결과를 초래하는 것이다.
(3) 청구인은 쟁점토지의 환산취득가액 산정시 기준이 되는 1990년 개별공시지가에 명백한 오류가 없다고 관할구청장이 확인하고 있음에도, 처분청이 소급감정가액에 의하여 취득가액을 산정하여 과세한 처분은 부당하다는 주장이고, 처분청은 쟁점토지에 대한 1990년 개별공시지가에 명백한 오류가 있고, 쟁점토지와 연접한 기준지가를 기준으로 소급감정한 가액이 객관적․합리적으로 평가된 가액이므로 쟁점토지에 대한 소급감정가액을 취득가액으로 하여 과세한 처분이 잘못이 없다는 의견이므로 이에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법 제114조 제7항 에서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도당시 또는 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제176조의2 제3항에서 양도가액 또는 취득가액을 추계결정 또는 경정하는 경우에는 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 당해 자산에 대하여 2이상의 감정평가법인이 평가한 것으로서 신빙성이 있는 것으로 인정되는 감정가액(감정평가기준일이 양도일 또는 취득일 전후 각 3월 이내인 것에 한한다)이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 우선하여 적용하고, 이를 적용할 수 없는 경우에는 양도당시의 실지거래가액을 양도 및 취득당시의 기준시가에 의하여 환산한 취득가액에 의하도록 규정하고 있다. (나) 처분청이 쟁점토지의 개별공시지가를 관할하는 동작구청장에게 쟁점토지의 1990년 개별공시지가 오류를 이유로 정정요구에 대하여, 동작구청장은 2012.8.24. 토지특성조사표의 토지이용현황이 잘못되었다고 단정지을 수 없고, 당초 결정된 토지용도 및 이용현황을 재조정하기에는 현실 여건상 불가능할 뿐 아니라, 비교표준지 역시 당시 현황을 반영하여 재선정하기에는 불합리하므로 쟁점토지의 1990년 개별공시지가 정정이 어렵다고 회신(OOO, 2012.8.24.)하였고, 쟁점토지는 양도일 또는 취득일 전후 각 3월이내에 2이상의 감정평가법인이 평가한 감정가액이 없는 것으로 나타나는 점 등을 고려할 때, 쟁점토지의 취득가액은 소득세법 제114조 제7항 및 같은 법 시행령 제176조의2 제3항 제3호에 의거 실지양도가액을 양도 및 취득당시의 기준시가에 의한 환산가액으로 하여야 함에도, 처분청이 쟁점토지의 취득가액을 1985.1.1.로 소급하여 2개 감정평가기관에게 의뢰한 감정가액의 평균액으로 산정한 것은 소득세법상 취득가액으로 허용될 수 있는 것이 아니므로(조심 2011서1576, 2011.8.31., 조심 2012서2247, 2012.7.19. 외 다수, 같은 뜻임), 청구인이 쟁점토지의 취득가액이 불분명하다 하여 소득세법 제97조 제1항 제1호 나목 및 같은 법 시행령 제176조의2 제2항에 의한 기준시가로 환산한 가액으로 양도소득세를 신고한 것에 대하여, 처분청이 감정평가법인의 소급감정가액 평균액을 취득가액으로 하여 과세한 처분은 관련 법령에 근거하지 아니한 부당한 것으로 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.