처분청이 비교대상아파트로 본 것은 동일면적,층수 아파트 중 상속개시일과 가장 가깝고 재건축 시행에 따른 가격상승은 이전부터 매매가액에 반영된 것을 보이는 점 등에 비추어 비교대상아파트 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 처분은 정당함
처분청이 비교대상아파트로 본 것은 동일면적,층수 아파트 중 상속개시일과 가장 가깝고 재건축 시행에 따른 가격상승은 이전부터 매매가액에 반영된 것을 보이는 점 등에 비추어 비교대상아파트 매매사례가액을 쟁점아파트의 시가로 본 처분은 정당함
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인들이 매매사례가액으로 본 58동 503호는 전용면적이 107.47㎡로서 쟁점아파트보다 다소 작으나, 그 대지지분은 103.22㎡로서 쟁점아파트보다 다소 커 수년간 실거래가 동향에서도 그 매매가액이 쟁점아파트와 비슷하거나 오히려 높게 거래되었음에도 처분청이 단순히 전용면적만을 기준으로 58동 503호의 매매가액을 부인한 것은 부당하다.
(2) 처분청이 쟁점아파트의 매매사례가액(시가)으로 본 57동 504호의 매매가액은 그 매매계약(2010.12.20.) 당시 아파트 재건축을 위한 안전진단비가 각 세대에 통보되는 등 재건축에 대한 기대감으로 아파트 매매가액이 큰 폭으로 상승할 때의 최고가액으로서 이 당시 57동 504호의 매매가액을 상속개시 당시(2010.10.11.) 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 부당하다.
(1) 처분청의 매매사례가액(OOO원)은 단순히 아파트의 전용면적만을 가지고 판단한 것이 아니라 아파트의 위치, 층수, 기준시가 및 거래 시기 등을 고려하여 결정한 것으로서 쟁점아파트와 57동 504호는 OOO대로에 접하여 있고 O강을 조망할 수 있는 반면 청구인이 비교 대상으로 본 58동 503호는 57동의 뒤편에 소재하고 있어 한강을 조망할 수 없음을 볼 때, 처분청이 쟁점아파트와 구조, 면적, 방향, 층수 등이 가장 유사한 57동 504호의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것은 적법하다.
(2) 청구인은 쟁점아파트가 소재한 OOO주공아파트의 경우 재건축을 위한 안전진단비가 각 세대에 통보된 2010.12.8.을 전후하여 매매가액이 급등하였으므로 2010.12.20. 거래된 57동 504호의 매매가액은 청구인들의 상속 개시 당시 쟁점아파트의 매매가액을 제대로 반영하지 못한다고 주장하고 있으나, OOO주공아파트의 경우 그 이전부터 재건축에 대한 논의가 끊이지 않아 재건축에 대한 가격 상승은 안전진단비 통보 이전부터 이미 거래가액에 충분히 반영되었다고 볼 수 있고, 쟁점아파트의 상속 개시일을 전후하여 쟁점아파트와 면적 및 구조 등이 유사한 아파트의 평균 매매가액이 OOO원 이상이며, OOO원 이상을 호가하는 쟁점아파트의 경우 OOO원 정도의 가격 차이로 매매가액이 급등했다고 볼 수도 없는 점 등을 볼 때, 처분청이 쟁점주택과 면적, 층수, 방향이 동일하고 상속개시일인 2010.10.11.(이하 “이 건 상속개시일”이라 한다)부터 가장 가까운 시기에 거래된 57동 504호의 매매가액을 쟁점주택의 시가로 보아 상속세를 결정 고지한 것은 적법하다.
(1) 사실관계에 대하여 살펴본다. 청구인들과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인들은 유OOO이 2010.10.11. 사망함에 따라 쟁점아파트와 OOO 304-9 토지 및 예금 등 금융재산 총 O,OOO,OOO,OOO원을 상속하고 그 상속재산에서 채무 등 OOO원을 차감한 OOO원을 과세표준으로 하여 산출한 상속세 OOO원을 처분청에 신고하였다. 처분청은 쟁점아파트를 매매사례가액(OOO원)으로 평가하여 상속세 과세표준을 그 차액(OOO원)만큼 증가시켜 아래와 같이 청구인들에게 상속세를 결정․고지하였다. OOOOO OOOOO OOOOO OO OOO OOOO (OO: OO) (나) 쟁점아파트가 소재하는 OOO주공아파트 단지 배치도를 보면, 쟁점아파트가 소재하는 56동 우측으로 57동(처분청이 쟁점아파트의 비교대상으로 본 57동 504호가 소재한다)이 있고, 57동 뒤편으로 58동(청구인이 쟁점아파트의 비교대상으로 본 58동 503호가 소재한다)이 있으며, 56동과 57동의 뒤쪽(북)으로 OOO강 및 OOO대로가 있으나, 위 아파트들은 모두 남향이므로 56동과 57동에서 OOO강을 조망할 수 있다고 보기는 어려운 점이 있다. (다) 처분청이 작성한 쟁점아파트와 57동의 유사성 검토서를 보면, 쟁점아파트와 57동 504호는 바로 옆 동에 있으면서, 방향․면적․구조와 기준시가가 동일하며, 57동 504호의 매매계약일은 쟁점아파트의 상속개시일로부터 6개월 이내인 2010.12.20. 계약되었다. OOOOO OOOOO OOOO OOOOOO OOO OOOOO OOO OO OO (OO: OOO) (라) 국토해양부 실거래가 조회시스템에서 쟁점아파트의 상속개시일부터 6개월 전후로 거래된 OOO주공아파트 1단지의 32평형(107.47㎡)의 거래현황은 <표 3>과 같다. OOOO O O OOOO OOOOOOO OOOO(OOOOOOO) OOOO O OOOO (OO: OO) (마) 쟁점아파트를 비롯한 OOO주공1단지 아파트는 건축한지 30여년이 경과한 노후 아파트로서 쟁점아파트나 처분청과 청구인들이 비교대상으로 본 57동 504호나, 58동 503호는 신축 후 내부를 변경하는 등의 자본적 지출을 한 사실은 없는 것으로 보인다.
(2) 쟁점에 대하여 살펴본다. (가)상속세 및 증여세법제60조 제1항 및 제2항은 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하고 여기서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이며, 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제49조 제1항, 제2항 및 제5항은 당해 재산에 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액을 시가로 인정하되, 당해 재산과 면적·위치·용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대해서 매매사실이 있는 경우 그 가액을 시가로 보도록 하면서, 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 상속개시일을 전후하여 그 매매계약일이 가장 가까운 가액에 의하도록 규정하고 있다. (나) 청구인들은 쟁점아파트와 면적․위치 등이 유사한 58동 503호의 매매가액을 쟁점아파트의 매매사례가액으로 판단한 것은 적법하며,처분청이 쟁점아파트의 비교 대상으로 본 57동 504호의 경우 반포주공아파트가 재건축 호재로 인하여 매매가액이 급등할 때 이므로 그 가액은 현실적인 매매가액을 반영하지 못한다고 주장하고 있으나, 위 매매사례에서 알 수 있듯이 쟁점아파트와 동일한 전용면적의 아파트들이 이 건 상속개시일을 전후로 계속 거래가 이루어졌음에도 청구인들은 전용면적이 다른 아파트를 비교대상으로 본 점, 청구인들의 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 OOO원은 같은 시기의 매매가액 중 비교적 낮은 가액인 점, 처분청이 쟁점아파트의 매매사례가액으로 본 57동 504호의 매매계약 일시는 2010년 12월로서 쟁점아파트와 동일한 전용면적과 동일 층수의 아파트 중 이 건 상속개시일과 가장가까운 점, 이 건 상속개시일 6개월을 전후로 OOO주공아파트 32평형은 10여건 이상의 매매사례가 있었으며 청구인들은 2011.4.13. 상속신고를 한 것으로 보아 이 건 상속개시일 당시 쟁점아파트를 비롯한 반포 주공아파트 거래가액의 추이 및 시세를 충분히 알고 있었다고 보이는 점, 반포주공아파트의 재건축 시행에 따른 기대효과는 2010년도 중반부터 이미 매매가액에 반영되기 시작하였다고 볼 수 있고 2011년 12월에 와서야 재건축에 따른 가격 급등이 나타났다고 보기는 무리인 점 등을 종합하여 볼 때, 비록 청구인들이 OOO주공아파트 32평형 아파트 중 세대수가 더 많고 상대적으로 거래가 활발한 전용면적 107.44㎡의 아파트인 58동 503호의 매매가액을 참고하여 상속 당시 쟁점아파트의 시가를 OOO원으로 보아 상속세를 신고하였다고 하더라도 그러한 사실만으로 위 가액이 이 건 상속개시일 당시 쟁점아파트의 시가에 해당된다고 보기는 어렵다고 할 것이다. 따라서 처분청이 이 건 상속개시일부터 2개월 정도 경과한 2010년 12월에 계약이 이루어지고 쟁점아파트와 전용면적이 동일한 57동 504 호의 매매가액 OOO원을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인들에게 상속세를 결정․고지한 것은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.