이 건 아파트의 양도로 사실상 손실이 발생하였다는 청구주장을 받아들이기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 1990.6.12. 취득한 OOO 소재 주택(이하 “종전주택”이라 한다)을 재개발하여 2002.5.30. OOO 아파트 OOO동 OOO호(이하 “이 건 아파트”라 한다)를 취득하였다.
• 나. 청구인은 2009.8.20. 이 건 아파트를 OOO원에 양도한 후, 이 건 아파트 양도에 따른 양도소득세 OOO원이조세특례제한법(2008.12.26. 법률 제9276호로 개정된 것, 이하 같다) 제99조의3 제1항에 의하여 전액 감면되는 것으로 하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 다. 그 후 처분청은조세특례제한법제99조의3 제1항에 따른 양도소득세가 감면되는 소득금액은 이 건 아파트를 취득한 후 5년 내 발 생한 양도소득금액임에도 청구인은 양도소득금액 전부를 감면 대상으로 하여 양도소득세를 신고하였다고 보아 이를 재산정하여 산출한 양도소득세 OOO원을 2012.8.2. 청구인에게 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.21. 이의신청을 하였고, OOO지방국세청장은 청구인이 이 건 아파트를 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득 금액을 양도소득세 과세대상 소득금액에서 차감하여 그 과세 표준과 세액을 경정하도록 결정하였으며, 처분청은 OOO지방국세청장의 이의신청 결정에 따라 양도소득세를 OOO원으로 재 경정하였다.
• 마. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.23. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 종전주택은 대지가 64평이고 여관업 승인을 받았으므로 이를 고려하면 재건축 당시 그 시가는 OOO원을 초과하나, 청구인이 재건 축을 통하여 취득한 이 건 아파트의 양도가액은 OOO원에 불과하여 청구인은 이 건 아파트의 양도로 인하여 약 OOO원의 이상의 양도손실을 보았음에도 처분청이 이러한 사실을 고려하지 아니하고 양도소득세를 과세한 것은 부당하다. (2) 설령 이 건 아파트에 대하여 양도소득세를 부과한다고 하더라도 청구인은 1990.6.12. 종전주택을 취득한 후 이를 여관용도로 사용하고자 약 OOO원을 들여 개축공사를 하였고, 이 건 아파트를 취득한 후에도 약 OOO원을 들여 이 건 아파트의 리모델링 공사를 하였으므로 종전주택의 개축공사비 등 약 OOO원은 필요경비로 인정하여 양도소득세를 산정하여 한다.
• 나. 처분청 의견 (1) 청구인은 쟁점주택의 양도와 관련하여 전혀 양도소득이 발생하지 않았다고 주장하나 이에 대한 구체적인 증빙이 없으며, 또한 청구인은 2009.10.31. 처분청에 양도소득세를 신고하면서 쟁점주택의 양도소득을 OOO원으로 신고하였고, 처분청은 이를 기초로 신축주택 취득 후 양도소득세 감면이 배제되는 부분에 대하여 양도소득세를 부과한 것이므로 청구주장은 받아들이기 어렵다. (2) 종전주택 등의 개축공사 등으로 상당한 비용이 소요되었다는 청구인의 주장은 일부 일리가 있다고 보이나, 청구인은 공사계약서, 영수증, 금융거래내역 등 관련 증빙의 제시없이 단순히 설비공사와 전기공사를 한 사업자의 확인서만 제출하고 있으므로 이를 근거로 청구인이 주장하는 OOO원을 필요경비로 인정하기는 어렵다.

• 가. 쟁 점

(1) 종전주택의 시가와 비교하면 이 건 아파트를 양도하고 사실상 손실이 발생하였으므로 처분청이 양도소득세를 과세한 처분은 부당하다는 청구주장의 당부

(2) 종전주택의 개축공사비와 이 건 아파트의 리모델링 공사비를 필요경비로 보아 양도소득세를 산출하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 사실관계에 대하여 살펴본다. 청구인과 처분청이 제출한 심리자료에 의하면 다음과 같은 사실을 알 수 있다. (가) 청구인은 2009.10.31. 이 건 아파트의 양도가액은 실지거래가액인 OOO원으로 하고, 종전주택의 취득가액은 기준시가로 환산하여 양도소득금액을 OOO원으로 산출하였으며, 이에 따라 산출한 양도 소득세 OOO,OOO,OOO원은조세특례제한법제99조의3 제1항의 규정에 의거 전액 감면되는 것으로 보아 처분청에 양도소득세 신고를 하였다. (나) 처분청은 이 건 아파트의 양도소득금액 중 이 건 아파트를 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액만 양도소득세가 감면된다고 보아 양도소득세 OOO원을 2012.8.12. 청구인에게 과세하였다. OO지방국세청장은 2012.9.13. 청구인이 제기한 이의신청을 심리하여 처분청이 청구인에게 과세한 양도소득세의 일부를 취소하는 결정을 하였다. (다) 청구인은 2013.3.6. 열린 조세심판관회의에 참석하여 종전주택을 1990년에 OOO원에 취득한 후 약 OOO원을 들여 여관용도에 맞게 개축공사를 하였다고 밝혔으며, 그와 관련하여 정OOO(설비공사 사업자)과 김OOO(전기공사사업자)가 작성한 OOO여관(종전주택)의 개축공사 관련 사실확인 서를 제출하였으나, 세금계산서 등 그 공사가액을 입증할 만한 증빙은 분실 등의 사유로 제출하지 않았다. 다만, 청구인의 기억에 의하면, 개축공사 당시 건축물의 평당 신축가액은 OOO원 정도였고 위 개축공사는 신축공사와 유사할 정도의 규모였으므로 청구인은 위 개축공사 비용을 신축공사의 75% 정도인 평당 OOO원 으로 보아 여기에 종전주택의 건물 연면적(239.14㎡, 약 73평)을 곱하여 약 OOO원을 개축공사 가액으로 산정하였다고 밝히고 있다. 또한 청구인은 이 건 아파트를 취득한 후, 약 OOO원을 들여 리모델링공사를 하였다고 하고 있으나 이에 대하여는 처분청이 이 건 아파트를 방문하여 공사 현황을 확인하지는 않았으며, 청구인도 그 구체적인 공사 내용에 대하여는 구체적으로 밝히지 않고 있다. (라) 청구인은 1999.11.19. “OOO 제2구역 주택 재개발조합”과 종전주택에 분담금 OOO원을 지급하고 이 건 아파트를 분양받기로 하는 아파트 분양계약을 체결하였으며, 이 당시 종전주택이 소재한 OOO의 개별공시지가는 1㎡당 OOO원 이었으며, 건축물 가액은 1㎡ 당 OOO원으로서 토지와 건축물을 합한 종전주택의 기준시가는 OOO원이었다. (2) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 종전주택의 가치와 비교할 때, 이 건 아파트를 양도하고 OOO원 이상의 양도손실을 보았으므로 이에 대한 양도소득세를 과세하는 것은 부당하다고 주장하고 있으나, 종전주택의 매입 및 이 건 아파트의 양도와 관련한 실지거래가액을보면, 청구인은 종전주택을 OOO원에 매입하였다고 밝히고 있 으나 종전주택의 양도손실이 객관적인 증빙에 의해 입증되지 않는 점, 청구인이 2009.10.31. 신고한양도소득 과세표준 및 자진납부계산서 에도 이 건 아파트 양도와 관련한 양도소득금액을 OOO원으로 산출한 점, 종전주택의 가치가 OOO원에 상당하다는 청구주장 또한 객관적인 증빙에 의하여 입증되지 않는 점 등을 종합하여 볼 때, 이 건 아파트 양도(종전주택과 신축주택을 포함한다)와 관련하여 양도 소득이 발생하지 않았다는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다. (3) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가)소득세법제96조, 제97조 및 같은 법 시행령 제163조 등을 종합하여 보면, 양도소득금액을 결정함에 있어서 취득 당시 실지거래가액과 필요경비 등이 전부 확인되는 경우에는 그 확인되는 가액을 양도가액에서 차감하여 양도소득금액을 산출할 것이나, 실지거래가액이 환산취득가액을 적용하는 경우에는 소득세법 시행령제163조 제6항에서 규정한 가액을 더한 금액을 필요경비로 보아 이를 양도가액에서 공제하도록 규정되어 있다. (나) 청구인이 2009.10.31. 처분청에 신고한양도소득 과세표준 및 자진납부계산서를 보면, 종전주택의 취득가액 OOO원 1) 은 실지 거래가액이 아니라 기준시가 등을 이용하여 환산한 가액이므로 필요경비도 위 규정에 따라 산출한 금액을 적용하여야 할 뿐 아니라 청구인이 주장하는 개축공사비 등이 실제로 발생한 필요경비인지가 구체적인 증빙으로 입증되지 않으므로 필요경비에 대한 청구주장은 받아들이기 어려운 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. 1) 청구인이 밝힌 종전주택의 매입가액 OOO원에 분담금 OOO원을 합한 OOO원과 거의 유사하지만 실지 거래가액은 아니다