쟁점토지의 매매계약서상 인접 건축물의 침범에 관한 부분이 명시되어 있어 이에 대한 분쟁이 있었다고 보일 뿐만 아니라 동 사유가 공사 중단에 대한 정당한 사유에 해당하는지의 확인ㆍ조사가 결여된 점 등을 감안하면, 쟁점토지가 소득세법상 사업용 토지에 해당하는지를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단됨
쟁점토지의 매매계약서상 인접 건축물의 침범에 관한 부분이 명시되어 있어 이에 대한 분쟁이 있었다고 보일 뿐만 아니라 동 사유가 공사 중단에 대한 정당한 사유에 해당하는지의 확인ㆍ조사가 결여된 점 등을 감안하면, 쟁점토지가 소득세법상 사업용 토지에 해당하는지를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단됨
심OOO세무서장이 2012.7.13. 청구인에게 한 2010년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 OOO대지 622.6㎡가 소득세법상 사업용토지인지를 재조사하여 그 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정하고, 나머지 청구는 기각한다.
(1) 쟁점토지는 무주택자가 소유한 1필지의 나지의 양도이고, 쟁점토지의 신축건물은 2002.10.20. 골조공사를 시작하여 2005년 12월까지 공사를 진행하여 사용가능한 상태에 이른 후 인접건축물 소유주와의 분쟁이 발생하여 공사가 일시 중단된 상태에서 쟁점토지를 2010.8.10. 양도한 것이므로 양도일 직전 5년의 기간 중 3년 이상을 공사 진행중에 있었으므로 소득세법 시행령 제168조의6 제1호 가목 및 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호 에 의거하여 사업용토지로 보아야 한다.
(2) 쟁점토지에는 임대 즉시 사용이 가능할 정도로 건물이 건축되어 공사진척도가 95%이상으로 되었는데, 청구인이 직접 건물을 신축하면서 약 11억원의 공사비를 투여하였으나, 이에 대한 지출증빙자료의 관리소홀로 일부만 보관하고 있고, 건축에 소요된 공사비는 합리적인 방법에 의하여 인정되어야 한다.
(1) 쟁점토지는 사용승인을 받지 아니하고 사용중인 건축물의 부속토지일 뿐만 아니라, 건축기간이 이미 경과한지 오래되었고 정당한 사유 없이 공사가 중단된 건축물의 부속토지로 지방세법상 종합합산과세대상으로 과세되어 왔는 바, 쟁점토지는 재산세 별도합산과세대상에서 제외되는 무허가 건축물(사용승인을 받지 않은 건축물)의 부속토지이고, 1999.5.12. 관할구청에 착공신고를 한 점, 2001.8.22. OOO건설이라는 상호로 사업자등록을 한 점으로 보아 1999년 5월에 착공하여 2001년에 공사가 사실상 마무리 된 것으로 보이며, 따라서 인접한 대지 소유주와의 분쟁으로 공사가 중단되었다는 청구인 주장은 건물신축공사와는 관련이 없으며, 청구인 또한 공사자금이 부족하여 일부 전기배선 등 내부공사를 하지 못하였고 임대가 개시되면 임대보증금으로 공사를 완료하여 사용승인을 받을 계획이었으나, 주변보다 비싼 임대료로 인해 임대가 되지 않아 사용승인을 받지 않고 그대로 방치하다가 쟁점토지를 양도하면서 건축허가취소 및 건축물철거에 대한 권한을 양수인 안OOO 등에게 일임하였다고 진술하였기에 쟁점토지는 비사업용토지에 해당한다.
(2) 필요경비에 대한 입증책임은 납세자에게 있는데, 청구인이 필요경비로 주장하는 금액은 공사도급계약서, 거래상대방, 공사내역 및 지출증빙 등이 없는 바, 청구주장만으로 건물공사비를 필요경비로 인정할 수 없다.
① 쟁점토지는 무주택자가 소유한 1필지의 나지의 양도로써 양도 직전 5년의 기간 중 3년 이상을 공사진행중에 있었으므로 사업용토지라는 청구주장의 당부
② 쟁점토지의 건물신축에 소요된 공사비를 필요경비로 인정하여 달라는 청구주장의 당부
(1) 이 건 양도소득세 종결조사보고서 등 심리자료에 의하면, 다음 의 사실이 확인된다. (가) 처분청은 양도가액의 경우 쟁점토지의 양수인 안OOO, 안OOO에 대한 거래사실 확인 요청 공문(2012.5.3.), 매매계약서 및 매매대금 지급내역 검토 결과 신고가액 OOO원으로 하였고, 취득가액의 경우 환산취득가액으로 신고한 OOO원으로 하였으며, 필요경비의 경우 취득당시 기준시가 OOO원에 개산공제율(등기된 토지 3%)을 적용하여 신고한 OOO원을 필요경비로 한 것으로 나타난다. (나) 쟁점토지를 인터넷으로 검색한 결과, 쟁점토지 위에는 2008년부터 지상 3층 건물이 정착되어 있고, 동 건물은 1999.3.29. OOO구청으로부터 건축허가를 받은 사실, 1999.5.12. 지하 1층, 지상 3층의 건물(근린생활시설)을 착공한 사실, 사용승인을 받지 않은 상태에 있다가 2010년 7월에 당초 허가신청을 철회한 사실이 있는 것으로 나타난다. (다) 청구인은 쟁점토지에 건물을 신축하고 아래와 같이 사업자등록을 한 사실이 있으나, 부가가치세를 무신고하거나 실적이 없는 것으로 조사되었고, 2001년 제2기 부가가치세 신고시 건물신축과 관련하여 수취한 매입세금계산서 OOO원으로 OOO원을 환급받은 사실로 보아 공사를 1999년 5월에 착공하여 2001년도에 공사가 진행중이었거나 사실상 마무리가 된 것으로 조사되어 있다.
(2) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 청구인은 1970.2.17. 쟁점토지를 상속받아 1999.3.29. 제2종근린생활시설(연면적 892.64㎡)에 대한 건축허가를 받았고, 건설회사 OOO 주식회사 명의로 1990.5.12. 착공신고를 하였으나 시공전 동 건설회사가 부도가 나고, 2차로 OOO건설 주식회사 명의로 2001.8.21. 착공신고를 하였으나 시공전 또다시 부도 발생으로 부득이 청구인이 직접 건축하게 되었으며, 2005년까지 건물의 공사진척도는 95%이상 되었으나 임대가 되지 아니하여 미준공된 상태의 건물까지 포함하여 양도하게 된 것으로, 2010.8.10. 양도일 현재 보유주택이 없고, 쟁점토지가 기준면적 이내(622.6㎡)이며 미준공 건물이기 때문에 양도시점에는 어느 용도로도 사용되지 않는 토지에 해당하여 소득세법 시행령제168조의11 제1항 제13호에 의하여 사업용토지에 해당하거나, 쟁점토지의 인접 대지인 OOO 746-24 건축물 침범으로 소유주인 김OOO(2009.10.1. 사망)와 다툼이 생겨서 공사가 중단되었는바, 공사가 중단된 상태에서 신축한 건물을 임대하려고 하였으나, 부동산 경기가 침체되어 임대가 어려워 쟁점토지를 신축건물과 함께 양도하였는바, 2005년 12월 이후 양도일까지 건설이 중단된 정당한 사유가 있었던 쟁점토지는 소득세법 시행령제168조의6 제1호 가목, 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호 에 의하여 사업용토지에 해당한다는 주장이다. (나) 처분청은 쟁점토지는 지방세법상 종합합산과세대상으로 과세되어 왔는바, 별도합산과세대상에서 제외되는 무허가 건축물(사용승인을 받지 않은 건축물)의 부속토지로써 비사업용토지에 해당하고, 청구인이 1999.5.12. 관할구청에 착공신고를 한 점, 2001.8.22. ‘OOO건설’이라는 상호로 사업자등록을 한 점 등으로 보아 1999년 5월에 착공하여 2001년에 공사가 사실상 마무리 된 것으로 인접한 대지 소유주와의 분쟁으로 공사가 중단되었다는 청구인 주장은 신빙성이 없으며, 청구인 또한 공사자금이 부족하여 일부 전기배선 등 내부공사를 하지 못하였고 임대가 개시되면 임대보증금으로 공사를 완료하여 사용승인을 받을 계획이었으나, 주변보다 비싼 임대료로 인해 임대가 되지 않아 사용승인을 받지 않고 그대로 방치하다가 쟁점토지를 양도하면서 건축허가취소 및 건축물철거에 대한 권한을 양수인에게 일임하였다고 진술한 바 있어 쟁점토지는 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호 규정에 의한 비사업용토지에서 제외되지 아니한다는 의견이다. (다) 소득세법 시행령 제168조의11 제1항 제13호 는 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지(裸地)로서 660㎡ 이내에 해당하는 경우는 사업용토지로 규정하고 있고, 소득세법 시 행령제168조의6 제1호 가목, 소득세법 시행규칙 제83조의5 제1항 제5호는 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우 건설 중단에 대한 정 당한 사유가 있는 경우의 기간은 사업용토지로 보도록 규정하고 있다. (라) 쟁점토지의 매매계약서 특약 제5조에는 “현재 토지경계 현황상 OOO 건축물침범부분을 잔금전까지 매도인이 철거 책임지기로 한다”라고 기재되어 있고, 쟁점토지에 대한 2006년～2010년 재산세(토지)정기분 과세내역에 의하면 종합합산과세가 된 것으로 나타난다. (마) 관련법령과 위의 사실관계를 종합하여 볼 때, 쟁점토지가 종합합산과세대상으로 과세되어 왔고, 쟁점토지상 건물이 사용승인을 받지 아니한 것은 사실이나 쟁점토지는 주택을 소유하지 아니하는 1세대가 소유하는 1필지의 나지로 볼 여지가 있어 보이는 점, 쟁점토지의 매매계약서상 인접 건축물이 침범에 대한 부분이 명시되어 있어 이에 대한 분쟁이 있어 보일 뿐만 아니라 동 사유가 공사중단에 대한 정당한 사유에 해당하는지에 대한 확인․조사가 결여된 점 등을 감안하면, 쟁점토지가 소득세법상 사업용토지에 해당하는지 여부를 재조사한 결과에 따라 과세표준과 세액을 경정함이 타당한 것으로 판단된다.
(3) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점토지의 신축중인 건물이 임대즉시 사용이 가능할 정도로 건축되었고, 청구인이 직접 신축하면서 공사비가 지출되었으며, 쟁점토지에 관한 매매계약서 특약 1조에는 “상기 매매가에 본 토지의 지상물(미준공 건물 및 수목 등) 일체를 포함한다”고 기재되어 있으므로 합리적인 방법에 의하여 산정한 일정액의 공사비가 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하면서 공사대금(OOO원)이 지출되었다는 증빙으로 청구인 명의의 은행예금 계좌 거래내역 등을 제시하고 있다. (나) 살피건대, 청구인 명의의 은행계좌거래내역상 인출액만으로 건물신축에 대한 지출여부를 확인하기 어려운 점, 당초의 공사도급계약서 및 직영공사와 관련한 업체로부터 수취한 세금계산서 및 공사업자의 확인서 등의 입증자료를 제시하지 못하는 점, 당초 양도소득세 신고시 건물가액의 구분없이 토지가액만을 양도가액으로 신고한 점 등에 비추어 볼 때, 처분청이 쟁점토지의 건물신축에 대한 공사비를 필요경비로 인정하지 아니하고 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 일부 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호, 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.