구조, 층고, 전망에 차이가 있기는 하나, 같은 동, 같은 면적으로 전체적인 면에서 유사하여 그 조건에 가격형성에 크게 영향을 미칠 만한 차이가 있는 것으로 보이지 아니하며, 분양가액과 기준시가도 다소 낮게 형성되어 있어 비교대상아파트의 매매가액을 시가로 인정함이 합리적임
구조, 층고, 전망에 차이가 있기는 하나, 같은 동, 같은 면적으로 전체적인 면에서 유사하여 그 조건에 가격형성에 크게 영향을 미칠 만한 차이가 있는 것으로 보이지 아니하며, 분양가액과 기준시가도 다소 낮게 형성되어 있어 비교대상아파트의 매매가액을 시가로 인정함이 합리적임
심판청구를 기각한다.
(1) 쟁점아파트①의 비교대상아파트는 쟁점아파트①보다 층수가 낮아 기준시가도 낮은 반면 방향(남동향) 및 조망 조건은 우월OOO하여 쟁점아파트①과 동일하거나 유사한 재산으로 보기 어려우므로 그 거래가액을 쟁점아파트①의 시가로 보아 과세함은 부당하다.
(2) 쟁점아파트②의 비교대상아파트는 쟁점아파트②보다 층수가 높고, 조망 조건이 우월OOO한 반면, 쟁점아파트는 동의 가장자리에 위치하여 단열에 취약한 단점이 있어 동일하거나 유사한 재산으로 보기 어렵고, 부동산시세가 지속적으로 하락하고 있는 상황에서 상속개시일 이전에 거래된 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트②의 시가로 보아 과세함은 부당하다.
(3) 피상속인이 쟁점아파트③을 매수한 것은 상속개시일로부터 6개월 21일전으로, 상속세 및 증여세법상 평가기간(6개월) 밖의 거래가액을 쟁점아파트③의 시가로 인정하여 과세함은 부당하다.
(4) 피상속인이 2006년경부터 간암 투병을 하다가 요양을 위하여 취득한 쟁점아파트③의 중도금 지급을 위하여 쟁점아파트②의 임대보증금을 OOO원에서 시세에 따라 OOO원으로 증액하였으므로 처분청이 상속채무로 본 쟁점아파트②의 임대보증금반환채무 OOO원에 추가로 OOO원을 상속채무로 인정하여 공제하여야 한다.
(1) 쟁점아파트①의 비교대상아파트는 상속개시일(2010.3.5.) 전후 6개월 이내인 2010.2.23. 매매계약이 체결되어 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 의 평가기간 내에 거래되었고, 쟁점아파트①과 같은 동으로 면적이 동일하고 방향도 비슷하며, 쟁점아파트①보다 층수가 낮아 기준시가도 낮으므로 그 거래가액을 쟁점아파트①의 시가로 보고 과세한 처분은 타당하다.
(2) 청구인은 과세전적부심사청구시 쟁점아파트②의 비교대상아파트가 쟁점아파트②와 구조, 조망, 일조량에 큰 차이가 없고 그 거래일이 상속개시일에 근접하므로 그 거래가액을 쟁점아파트②의 시가로 보아야 한다고 주장하여 처분청이 그 가액을 쟁점아파트②의 시가로 보아 과세하였는바, 위와 같이 쟁점아파트②와 그 조건이 유사할 뿐 아니라 기준시가도 쟁점아파트보다 낮은 비교대상아파트의 거래가액을 쟁점아파트②의 시가로 보고 과세한 처분은 타당하다.
(3) 피상속인이 비교대상아파트를 취득한 것은 비록 평가기간 밖이나, 평가기간과 매매계약일은 불과 21일 차이로 그 사이에 가격 하락요인이 있어 보이지 아니하며, 오히려 기준시가 추이로는 매매계약일 이후로 상속개시일까지 시세가 상승하는 추세였던 것으로 나타나고, OOO은행이 제공하는 부동산 시세정보에도 상속개시일 전후 6개월간 평균 매매가액에 변동이 없으므로 피상속인의 취득가액을 쟁점아파트③의 시가로 보고 과세한 처분은 타당하다.
(4) 청구인이 상속세 신고시에는 임대보증금 및 임대인의 서명날인의 기재가 누락된 임대차계약서를, 상속세 조사시에는 임대보증금이 OOO원으로 기재된 임대차계약서를, 과세전적부심사청구시에는 임대보증금이 OOO원인 임대차계약서를 각 제출하였을 뿐 아니라 그 임차인도 청구인의 형부여서 청구인이 심판청구시 제출한 임대차계약서를 신뢰할 수 없으며, 청구인이 최종적으로 제출한 임대차계약서상 계약일 전후의 평균 전세가는 오히려 당초 신고내용에 부합하므로 임대보증금 증액분을 추가로 상속채무로 인정하여 달라는 청구주장을 받아들이기 어렵다.
(3) 평가기간 이전에 피상속인이 쟁점아파트③을 취득한 가액을 그 재산의 상속개시일 현재 시가로 보고 상속재산가액으로 평가한 처분의 당부
(4) 상속세 신고시 반영되지 아니한 상속재산인 쟁점아파트②의 임대보증금 증액분을 상속채무로 인정할 수 있는지 여부
(1) 쟁점(1)에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점아파트①과 비교대상아파트의 면적, 위치, 기준시가는 아래 [표2]와 같으며, 청구인이 제시한 아파트 평면도, 분양가액표, 지도 등을 보면 비교대상아파트가 소재한 OOO동 중 비교대상아파트가 속한 5호 라인은 침실과 거실이 대부분 남동향이고, 동쪽으로 OOO을 조망할 수 있으며, 주방과 보조주방이 넓은 구조인 반면, 쟁점아파트①이 속한 3호 라인은 대부분의 침실과 거실이 남서향 내지 북서향이고, 전방에 아파트 단지가 소재하고 있으며, 주방이 상대적으로 작은 구조인 등으로 5호 라인에 비해 조건이 열악하여 3호 라인의 분양가액이 5호 라인의 분양가액보다 낮았던 것으로 나타난다. (나) 상속·증여재산의 평가에 관하여 상속세 및 증여세법제60조 제1항은 “상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의한다”고 규정하고 있고, 그 제2항에서 “제1항의 규정에 의한 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다”고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항은 “법 제60조 제2항에서 규정하는 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것이라 함은 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우에는 확인되는 그 거래가액을 말한다”고 규정하고 있다가 2003.12.30. 대통령령 제18177호에 의한 동 시행령 개정시 동조 제5항이 추가되어 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 거래가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다”고 규정하고 있는 바, 이는 당해 재산과 면적·종류·용도 등이 동일 또는 유사한 재산의 매매사례가액이 있음에도 이를 시가로 인정하지 아니하는 불합리한 점을 해소하기 위하여 시가의 범위에 포함하는 매매사례가액을 당해 자산의 거래가액에서 유사한 재산의 거래가액까지 확대한 것이다. (다) 이와 같은 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 살피건대, 처분청이 쟁점아파트①과 유사한 재산으로 본 비교대상아파트는 쟁점아파트①과 그 구조, 층고, 전망에 차이가 있기는 하나, 같은 동, 같은 면적으로 전체적인 면에서 유사하여 그 조건에 가격형성에 크게 영향을 미칠 만한 차이가 있는 것으로 보이지 아니하며, 이러한 점을 종합하여 비교대상아파트의 분양가액과 기준시가도 쟁점아파트①보다 다소 낮게 형성되어 있어 쟁점아파트①의 시가는 적어도 비교대상아파트의 거래가액보다 높게 형성되지는 않을 것으로 보이므로 비교대상아파트를 쟁점아파트①과 유사한 재산으로 보아 그 매매가액을 쟁점아파트①의 시가로 인정함이 합리적이다. 따라서 처분청이 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 쟁점아파트①의 시가로 보고 상속재산가액으로 평가한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(2) 쟁점(2)에 대하여 살펴본다. (가) 쟁점아파트②와 비교대상아파트의 위치, 면적, 기준시가는 아래 [표4]와 같고, 두 아파트의 면적, 구조, 방향은 같으나, 아파트 단지배치도 등을 보면 쟁점아파트②는 단지 안쪽에 소재한 동의 중간층인 7층에 위치하고 있는 반면 비교대상아파트는 단지 북측 가장자리 동의 고층인 13층에 위치하고 있으며, 단지 북측에는 왕복 4차선 도로 건너편에 OOO이 있는 것으로 나타난다. (나) 이와 같은 사실관계 및 위 (1)에서 본 법령을 종합하여 살피건대, 처분청이 쟁점아파트②와 유사한 재산으로 본 비교대상아파트는 쟁점아파트②와 같은 단지, 같은 면적, 같은 방향이고, 단지 내 위치에 차이가 있기는 하나, 그 차이가 가격형성에 큰 영향을 줄 정도로 보이지는 아니하고 그러한 점을 종합하여 비교대상아파트의 기준시가도 쟁점아파트②보다 다소 낮게 형성되어 있어 쟁점아파트②의 시가는 적어도 비교대상아파트의 거래가액보다 높게 형성되지는 않을 것으로 보이므로 비교대상아파트를 쟁점아파트②와 유사한 재산으로 보아 그 거래가액을 쟁점아파트②의 시가로 인정함이 합리적이다. 따라서 처분청이 면적·위치·용도 등이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매사례가액을 쟁점아파트②의 시가로 보고 상속재산가액으로 평가한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(3) 쟁점(3)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 신고한 피상속인의 취득가액이 상속개시일로부터 6개월 이전의 거래가액이고 시세가 하락하는 추세이므로 기준시가로 쟁점아파트③의 상속재산가액을 평가하여야 한다며 처분청에 이의신청을 하였고, 그에 따라 처분청은 재조사를 하여 재산평가심의위원회의 자문을 거쳐, 매매계약일로부터 평가기준일까지 재산의 형태․이용상황․주변의 환경변화가 없었고, 공동주택 공시가격, OOO은행, ㈜OOO, OOO감정원의 시세를 고려할 때 그 사이 가격변동의 특별한 사정이 없었던 점 등을 감안하여, 청구인 스스로가 신고한 피상속인의 취득가액을 쟁점아파트③의 시가로 최종 결정하였다. (나) 피상속인의 쟁점아파트③ 취득조건, 쟁점아파트③의 기준시가, OOO은행제공 시세, 같은 단지OOO 같은 면적 아파트의 실지거래가액은 아래 [표5], [표6]과 같다. (라) 상속세 및 증여세법 제60조 및 같은 법 시행령 제49조에 의하여 상속재산의 상속개시일 현재 시가로 인정되는 매매가액 등이라 함은 원칙적으로 평가기간(평가기준일 전후 6월 이내의 기간) 중 당해 재산 또는 유사한 재산에 대하여 매매 등이 있는 경우의 그 거래가액을 말하나, 평가기간 밖의 거래가액도 평가기준일부터 평가기간 사이에 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 평가심의위원회의 자문을 거쳐 포함시킬 수 있는 것이므로, 피상속인이 상속재산을 취득하면서 매도인과 사이에 체결한 계약이 일반적인 거래에 따라 이루어진 것으로서 그 당시의 객관적 교환가치를 적정하게 반영하여 거래가액을 정한 것이라면 이를 그 거래당시의 시가로 볼 수 있고, 그 거래일이 평가기간 밖이라고 하더라도 그 거래일과 평가기간 사이에 가격변동요인이 크지 않다면 그 거래가액을 상속개시일의 시가로 인정할 수 있을 것이다. (마) 이 건 쟁점아파트③의 경우, 피상속인은 평가기간 밖인 상속개시일로부터 6월 21일전에 쟁점아파트③을 취득하였으나, 그 거래는 비특수관계자간의 거래로 그 거래가액도 같은 단지 같은 면적 아파트의 실지거래가액, OOO은행 제공 시세에 비추어 당시 쟁점아파트③의 객관적 교환가치를 반영하고 있는 것으로 보이며, 그 매매계약일(2009.8.13.)과 평가기간(2009.9.5.) 사이(21일)에 가격변동의 특별한 사정도 없어 보이므로 그 거래가액을 쟁점아파트③의 상속개시일의 시가로 인정할 수 있을 것이며, 처분청도 같은 취지로 재산평가심의위원회를 개최하여 피상속인의 쟁점아파트③ 취득가액을 상속재산가액으로 평가함이 적절하다는 판단을 하고 그에 따라 과세를 하였던 것으로 보인다. 따라서 처분청이 피상속인이 쟁점아파트③을 취득한 가액을 그 재산의 상속개시일 현재 시가로 보고 상속재산가액으로 평가하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.
(4) 쟁점(4)에 대하여 살펴본다. (가) 청구인은 쟁점아파트②의 임차인 정OOO(청구인의 언니 백OOO의 배우자)에 대한 임대보증금반환채무가 OOO원(청구인이 상속세 신고하고 처분청이 시인한 금액)에서 2009년 9월경 OOO원으로 증액되었으므로 증액분 OOO원을 상속채무로 추가로 공제하여야 한다고 주장하며 아파트전세계약서를 제출하였다. (나) 처분청은 쟁점아파트②의 임대보증금과 관련하여 청구인이 상속세 신고시에는 임대보증금 및 임대인의 서명날인의 기재가 누락된 임대차계약서를, 상속세 조사시에는 임대보증금이 OOO원으로 기재된 임대차계약서를, 과세전적부심사청구시에는 임대보증금이 OOO원인 임대차계약서를 각 제출하였을 뿐 아니라 임차인도 청구인의 친인척이어서 임대보증금 관련 청구주장의 신빙성이 떨어진다는 입장이다. (다) OOO은행이 홈페이지에 게시한 쟁점아파트②와 같은 단지내 같은 면적 아파트의 전세형 임대보증금의 시세는 아래 [표7]와 같다. (라) 살피건대, 처분청의 답변에 의하면 청구인이 상속세 신고, 상속세 조사, 과세전적부심사청구, 심판청구 각 단계마다 쟁점아파트②의 임대보증금을 다르게 주장하면서 그때마다 주장내용에 부합하는 계약서를 제출하였다는 것인바, 그렇다면 청구인이 심판청구시 제출한 쟁점아파트②의 임대차계약서가 진정한 것이라고 믿기 어렵고, 쟁점아파트②의 임대보증금 증액분을 임차인이 실제로 피상속인에게 지급하였는지 여부를 확인할 만한 증빙도 부족하며, OOO은행이 제공하고 있는 유사 아파트의 임대료 시세OOO는 청구인이 심판청구시 주장하고 있는 증액된 임대보증금OOO보다는 청구인이 당초 상속세 신고시 반영한 임대보증금OOO에 더 가까운 점 등에 비추어 보면 쟁점아파트②의 임대보증금이 청구인이 당초 신고한 임대보증금 OOO원보다 증액되어 OOO원이라는 사실은 인정하기 어렵다. 따라서 처분청이 피상속인의 쟁점아파트② 관련 임대보증금반환채무를 OOO원으로 보고 이를 상속채무로 공제하여 상속세를 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.