쟁점부동산은 다세대주택으로 봄이 타당하고, 조세특례제한법 제99조의3 소정의 신축주택에 해당하지 아니함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인과 김OO은 2002.11.7. 서울특별시 OOO 소재 5층 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 신축(소유권보존등기)하여 보유하다가 2010.12.31. 양도하고 건물 전체를 다가구 주택으로 하여 1세대 1주택 고가주택으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점부동산을 다가구주택이 아닌 다세대주택으로 보아 5층 주택은 1세대 1주택 비과세하고, 4층 주택은 조세특례제한법제99조의3【신축주택의 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】를 적용하여 2012.9.14. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원 및 농어촌특별세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.8. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 쟁점부동산은 다세대주택이 아닌 다가구주택에 해당하므로 다세대주택으로 판단하여 양도소득세를 과세함은 부당하며, 쟁점부동산 전체를 신축주택으로 보아 조세특례제한법제99조의3 과세특례의 규정을 적용하여야 한다(주위적 청구). (2) 청구인은 양도소득세를 신고 및 납부하는 과정에서 확보할 수 있는 최대한의 신뢰할 수 있는 정보를 바탕으로 성실하게 임하였으므로, 다세대 주택이 맞는다고 하여도, 정보의 비대칭으로 인한 제한된 정보접근성은 고려하지 않고 신고불성실가산세 및 납부불성실 가산세를 부과한 처분은 부당하다(예비적 청구).

(3) 일반건축물대장에 의하면 쟁점부동산은 총 22가구이고, 전용면적과 계단실 및 주차장까지 합산한 건물 연면적 838.64㎡에 대한 개별주택가격은 2010년 OOO원으로 이를 전용면적으로 나누면 ㎡당 OOO원으로 1층부터 4층까지 가구별 공시지가가 4,000만원 이하로 소형주택에 해당하므로 장기보유특별공제를 적용하여야 한다(예비적 청구).

• 나. 처분청 의견 (1) 쟁점부동산은 5층 건물 전체가 주택으로 사용되고 있고, 주택으로 쓰이는 바닥 면적이 752.69㎡이며, 5개 층이 모두 독립된 생활이 가능한 다세대주택인 것으로 확인되며, 쟁점부동산은 사용승인일(2002.10.4.) 현재 4층, 5층만 주택이고, 1∼3층은 근린시설(독서실)이었으므로, 1∼3층을 사용승인 이후 불법 개조하여 주거용으로 사용하였다 하더라도, 1∼3층은 조세특례제한법제99조의3에서 규정하고 있는 과세특례 적용 대상이 될 수 없다. (2) 청구인이 신뢰가능한 정보를 확보하여 성실히 신고하였다는 주장만으로 과소신고가산세를 취소하여 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 납부불성실가산세는 당초 신고시 정상적으로 납부하여야 할 세액 중 과소납부한 세액에 대한 이자성격이므로 납부불성실 가산세를 부과한 처분은 정당하다.

(3) 쟁점부동산은 양도당시 1층 1가구, 2층과 3층 각 4가구로 가구별 기준시가가 4,000만원 이상이므로 소형주택에 해당하지 아니한다.

• 가. 쟁 점

① 쟁점부동산을 다세대주택으로 보아 5층은 1세대 1주택으로 비과세하고, 4층은 조세특례제한법제99조의3 규정을 적용하여 과세한 처분의 당부(주위적 청구)

② 과소신고가산세 및 납부불성실 가산세를 부과한 처분의 당부(예비적 청구)

③ 쟁점부동산의 1층∼3층이 소형주택으로 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 여부(예비적 청구)

• 나. 사실관계 및 판단 (1) 먼저, 쟁점①에 대하여 본다. (가) 처분청은 쟁점부동산의 실제 용도가 다음 표와 같이 1층은 방 2개와 화장실 및 주방시설을 갖춘 주택이고, 2∼4층 원룸은 주방시설(씽크대)과 화장실 등을 갖춘 독립된 생활이 가능한 주거시설로 확인되므로 쟁점부동산을 다세대 주택으로 보아 5층 주택은 1세대 1주택으로 보아 비과세하고, 4층 주택은조세특례제한법제99조의3 규정을 적용하여 양도소득세를 감면하였다. (OO: O) (나) 한편, 건축법 시행령 제3조의4 에 의하면 다가구 주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3층 이하(지하 제외)일 것(다만 1층의 바닥면적 2분의 1이상을 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 사용할 경우 해당 층을 주택의 층수에서 제외한다)과 1개동의 주택으로 쓰이는 바닥 면적이 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있을 것이라고 규정되어 있다. (다) 청구인은 쟁점부동산은 다가구주택에 해당하며, 다세대주택으로 본다고 하더라도 쟁점부동산 전체에 대하여조세특례제한법제99조의3 신축주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하여야 한다고 주장하면서 일반건축물대장을 제시하는바, 동 대장에는 특이사항으로 구분소유 및 분양불가로 기재되어 있고, 주용도는 다가구주택(3가구)/근린생활시설이고, 건축물현황은 1, 2, 3층이 근린생활시설(주차장, 독서실), 4, 5층이 주택으로 등재되어 있으며, 2002.10.4. 사용승인 후, 2003.9.1. 1층 근린생활시설을 원룸 3가구, 2․3층 근린생활시설을 원룸 6가구씩으로 변경하였으며, 2004.11.22. 근린생활시설 독서실을 주택으로 변경(1층 3가구, 2․3․4층 6가구씩)한 것으로 나타난다. (라) 살피건대, 소득세법 시행규칙제74조에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이란 건축법 시행령별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말하고, 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다고 규정하고 있고, 또한 건축법 시행령별표1 제1호 다목의 규정에 의하면, 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하이고, 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적의 합계가 660제곱미터 이하이며, 19세대 이하가 거주할 수 있는 것으로 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점부동산을 다가구주택으로 신축허가를 받아 준공검사를 한 후 1∼4층을 도시형 원룸으로 불법 개조하여 주택으로 사용한 것으로 나타나는바, 쟁점부동산은 다세대주택으로 봄이 타당하다고 하겠다. 또, 청구인은 쟁점부동산 전체를조세특례제한법제99조의3 신축주택에 대한 양도소득세 감면규정을 적용하여야 한다고 주장하고 있으나, 소득세법상 1세대 1주택 여부에 관한 판단과 조세특례제한법상 신축주택의 감면규정은 그 입법목적이나 취지가 다르기 때문에 굳이 그 판단시기를 같이할 필요가 없어 신축주택의 경우 분양당시나 취득 당시를 기준으로 신축주택인 경우에 한하여 감면규정을 적용하는 것이 엄격해석의 원칙에 부합하는 점을 감안할 때, 위 법 제99조의3 소정의 신축주택은 분양 당시나 취득 당시를 기준으로 공부상 및 실질상 주택만을 의미하는 것으로 해석함이 상당하므로, 공부상 1, 2, 3층이 근린생활시설(주차장, 독서실)이고, 4, 5층이 주택으로 등재되어 있는 쟁점부동산은 비록 주거용으로 사용할 수 있도록 개축하여 이를 주거용으로 사용하다가 양도하였다 하더라도 법 제99조의3 소정의 신축주택에 해당하지 않는다고 할 것이다(대법원 2008.02.14.선고 2007두21242 판결 참조). (2) 쟁점②에 대하여 본다. 세법상 가산세는 과세권의 행사 및 조세채권의 실현을 용이하게 하기 위하여 납세자가 정당한 이유 없이 법에 규정된 신고·납세의무 등을 위반한 경우에 법이 정하는 바에 의하여 부과하는 행정상의 제재로서 납세자의 고의·과실은 고려되지 아니하고, 법령의 무지 또는 오인은 그 의무위반을 탓할 수 없는 정당한 사유에 해당하지 아니한다고 할 것이며(대법원 2007.4.26.선고 2005두10545 판결 참조), 납부불성실가산세는 세법상 의무를 준수하도록 하는 의미도 있으나, 법정납부기한과 납부일과의 기간에 대한 이자의 성질로 정상적으로 납부한 자와의 형평성을 유지하기 위한 성격도 있는바(조심 2012서1827, 2012.6.28. 외 다수 같은 뜻임), 청구인이 성실하게 양도소득세를 신고․납부하였다는 등의 사실만으로 이를 감면할 정당한 사유에 해당하는 것으로 보기 어렵다. (3) 쟁점③에 대하여 본다. (가) 청구인은 쟁점부동산이 일반건축물대장에 1층부터 4층까지 22가구가 등재되어 있으므로 이를 기준으로 하면 가구별 개별주택의 기준시가가 4,000만원 미만으로 소형주택에 해당하므로 장기보유특별공제를 적용하여야 한다고 주장하고 있다. (나) 한편, 소득세법 시행규칙제82조 제1항에 의하면, 영 제167조의 3 제1항 제9호 및 제167조의 4 제3항 제3호에서 “기획재정부령이 정하는 일정규모 이하의 소형주택”이라 함은 2003년 12월 31일 이전에 취득한 것으로, 대지면적이 120제곱미터 이하이고, 주택의 연면적이 60제곱미터 이하이며, 동 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하인 주택을 말한다고 규정하고 있다. (다) 처분청이 제출한 자료에 의하면, 쟁점부동산은 양도당시 1층 1가구, 2층과 3층이 각각 4가구로 되어 있고, 가구별 기준시가 계산 내역은 다음 표와 같다. (OO: O, O) (라) 살피건대, 청구인은 일반건축물대장에 등재내역을 기준으로 가구별 개별주택의 기준시가가 4,000만원 미만으로 소형주택에 해당한다고 주장하고 있으나, 관련법령에 의하면, 소형주택은 주택 양도당시 법 제99조의 규정에 의한 기준시가가 4천만원 이하인 주택을 말한다고 규정하고 있으므로 청구인의 주장은 타당하지 아니하다고 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.