이 건 신축주택은 도시재개발법에 의하여 구 주택 또는 나대지 등의 종전 소유자에게 공급되는 주택에 해당되므로, 신축주택 취득 전일까지의 양도소득 감면을 배제한 처분은 잘못이 없음
이 건 신축주택은 도시재개발법에 의하여 구 주택 또는 나대지 등의 종전 소유자에게 공급되는 주택에 해당되므로, 신축주택 취득 전일까지의 양도소득 감면을 배제한 처분은 잘못이 없음
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)를 취득하였는바, 1996.9.23. 황OOO 소유의 무허가 주택이 멸실되었고 신축주택의 관리처분인가일은 1997.6.12.이며, 1997.2.20. 청구인은 황OOO으로부터 권리를 취득한 것이므로, 구주택을 보유한 사실이 없고, 신축주택을 분양받기 위하여 딱지를 구입 하였는데, 청약에 의하여 분양하는 경우에는 취득시기를 준공일로 보아 계약일로부터 준공일까지의 가격 상승에 대하여 전혀 감면배제하지 않는 반면 아파트를 분양받기 위하여 조합원 딱지를 구입한 청구인에 대하여는 당시 소유하지도 않은 구주택이 있었다고 가정하여 취득일로부터 준공일까지의 양도차익에 대하여 감면을 배제함은 부당하다.
(2) 청구인의 양도차익은 ① 소득세법 시행령 166조 2항 1호 에 따라 청산금납부분 양도차익과 기존부동산분 양도차익으로 구분계산하게 되어있으며, 또한 ② 소득세법 제100조 2항은 양도소득을 건물분과 토지분으로 구분계산하도록 규정하고 있는바, 적정 감면소득금액을 계산하기 위해서는 양도소득을 청산금납부분과 구 부동산분으로 구분하고, 양도소득을 기간별로 하여 적정한 감면소득을 계산할 때에도 안분 산식의 기준시가를 청산금납부분과 기존부동산분으로 안분 적용하는 것이 타당하다. 즉, ① 구 부동산분 중 ㉠ 토지분 적정감면소득은 양도소득의 기간별 구분을 위해 과세관청의 산식을 적용함에 있어 각각의 기준시가를 각 시점별로 구 부동산 분ㆍ토지 분만을 안분하여야 하고, ② 구 부동산분 중 ㉡ 건물분 적정감면소득은 청구인이 건물이 멸실된 이후 조합원 지위를 승계하였음에 다툼이 없고, 국심 2001중1077(2001.10.10)에서 재개발아파트의 종전토지 소유자가 재개발조합으로부터 분양받은 아파트를 양도한 경우 청구인의 쟁점아파트 건물분 취득시점은 가사용승인일(2001.6.23.)이 되며 건물분 양도소득금액은 신축주택 취득일로부터 5년 이후의 양도소득부분만 감면 배제해야 하고, ③ 청산금납부분 중 ㉢토지분, ㉣건물분 적정감면소득은 청산금납부분은 권리가 부동산으로 전환되는 시점이 신축주택의 취득일 이후이며 청산금납부분 양도소득은 일반 분양자와 다를 바 없으므로, 청구인의 신축주택 청산금납부분 취득시점은 가사용승인일(2001.6.23.)이되며 과세형평 및 실질을 고려하여 신축주택 취득일로부터 5년 이후의 양도소득부분만 감면 배제해야 한다.
(1) 청구인은 1997.2.20. 황OOO으로부터 멸실된 무허가건물(34평)에 대한 권리 및 무허가 건물로 인하여 시유지를 불하 받을 수 있는 권리를 취득(1997.4.21. 조합에서 시유지불하 일괄계약) 하였으므로 조합원 지위만을 승계 받은 승계조합원이라고 주장하지만, ① 도시재개발법(1997.1.13. 현재) 제14조에 “조합원은 조합이 시행하는 재개발구역안의 토지 등의 소유자와 그 지상권자로 하되 토지 등의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 1인의 조합원으로 본다.” 라고 규정하고 있고, ② 같은 법 제33조 제1항에서 “시행자는 사업시행고시가 있은 날부터 14일 이내에 토지 등의 소유자에게 분양신청기간을 통지하고 일간신문에 공고하여야 한다. 이 경우 분양신청기간은 사업시행고시가 있은 날부터 30일 이상 60일 이내로 하여야 한다.” 라고 규정하고 있으며, 제2항에서는 “대지 또는 건축시설에 대한 분양을 받고자 하는 토지 등의 소유자는 제1항 규정에 의한 분양신청기간 내에 대통령령이 정하는 바에 의하여 시행자에게 대지 또는 건축시설에 대한 분양신청을 하여야 하며,(이하 생략).” 라고 규정하고 있으며, 같은 법 제34조 제1항에서 “시장․군수 또는 구청장 외의 시행자는 제33조의 규정에 의한 분양신청기간이 경과한 때에는 이 법이 정하는 바에 의하여 대지 및 건축시설에 관한 관리처분계획(이하 "관리처분계획"이라 한다)을 정하여 시장·군수 또는 구청장의 인가를 받아야 한다.(단서 생략)” 라고 규정하고 있는바, 청구인은 토지 등의 소유자로서 도시재개발법 제33조 제2항 에 의거 분양신청을 하였고, 쟁점아파트 공급계약서에도 도시재개발법 및 정관에 의거 관리처분계획의 인가를 받아 종전의 소유자에게 공급되는 토지 및 건축시설로서...(이하 생략)라고 되어 있다 구 주택 또는 나대지 등을 취득하여 보유하다가 주택재건축사업 등에 따라 신축주택을 취득하여 이를 양도한 경우, 조세특례제한법 제99조의3 에 따른 양도소득세를 감면함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우 그 감면대상 양도소득금액은 신축주택의 취득일로부터 5년이 되는 날까지의 양도소득금액으로 규정하고 있어 종전주택의 취득일로부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액이 동 규정의 과세특례대상에 포함되는 것으로 보기 어렵고, 국세청 예규(재산세과-227, 2009.1.20.)는 종전 단독주택의 취득일로부터 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액은 조세특례제한법 제99조의3 규정에 따른 감면소득에 해당하지 아니한 것으로 보고 있다. (2) 소득세법 시행령 제166조 를조세특례제한법제99조의3에서 규정하고 있는 양도소득세 감면대상 양도소득을 산정함에 있어 준용하도록 하는 근거규정이 없을 뿐 아니라, 구체적인 산정방법에 있어서도 청구인의 주장과 같이 청산금납부분을 새로운 취득으로 간주하여 감면대상 양도소득을 자의적으로 산정할 수도 없다 할 것이다(조심 2010서3102, 2011.8.9.).
① 멸실된 무허가건물에 대한 권리 및 무허가 건물로 인하여 시유지를 불하받을 수 있는 권리를 취득하였으므로 조합원 지위만을 승계 받은 승계조합원으로 보아 조세특례제한법제99조의3에 의한 양도소득세 과세특례를 적용하여야 한다는 청구주장의 당부
② 소득세법 시행령 제166조 과 같이 청산금납부분과 ‘ 기존건물과 그 부수토지’로 구분하여 감면 양도소득을 계산하여야 한다는 청구주장의 당부
1. 주택건설사업자로부터 취득한 신축주택의 경우: 2001년 5월 23일부터 2003년 6월 30일까지의 기간중에 주택건설업자와 최초로 매매계약을 체결하고 계약금을 납부한 자가 취득한 신축주택
2. 자기가 건설한 신축주택의 경우: 신축주택취득기간에 사용승인 또는 사용검사(임시 사용승인을 포함한다)를 받은 신축주택
④ 제1항을 적용할 때 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액의 계산, 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 조세특례제한법 시행령 제40조【구조조정대상부동산의 취득자에 대한 양도소득세의 감면 등】① 법 제43조 제1항에서 "당해 구조조정대상부동산을 취득한 날부터 5년간 발생한 양도소득금액"이라 함은소득세법제95조 제1항의 규정에 의한 양도소득금액 또는법인세법제99조 제1항의 규정에 의한 양도차익(이하 이 항에서 "양도소득금액"이라 한다)중 다음 산식에 의하여 계산한 금액을 말한다. {양도소득 금액×(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)} 제99조의 3【신축주택 취득자에 대한 양도소득세의 과세특례】① 법99조의3 제1항 본문의 규정을 적용함에 있어서 당해 신축주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액은 제40조 제1항의 규정을 준용하여 계산한 금액으로 한다. (3) 소득세법 시행령 제166조【양도차익의 산정 등】① 법 제100조의 규정에 의하여 양도차익을 산정함에 있어서 주택재개발사업 또는 주택재건축사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원이 당해 조합에 기존건물과 그 부수토지를 제공하고 취득한 입주자로 선정된 지위를 양도하는 경우 그 조합원의 양도차익은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한다.
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 ＋ 납부한 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액) － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비]
[양도가액 － (기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 지급받은 청산금) - 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호의 규정에 의한 필요경비] ＋ [(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 기존건물과 그 부수토지의 취득가액 － 법 제97조 제1항 제2호 및 제4호 또는 제163조 제6항의 규정에 의한 필요경비]×(기존건물과 그 부수토지의 평가액 － 지급받은 청산금) / 기존건물과 그 부수토지의 평가액]
(1) 전 소유주 황OOO은 1996.9.23. 신축주택과 관련된 무허가건물을 멸실하였고, 1997.2.20. OOO제3구역 주택개량재개발조합의 구역내 무허가건물 12433호 건물의 소유자를 황OOO에서 조OOO으로 재개발조합원 명부를 정정하였으며, 청구인은 1997.4.21. 시유지 불하 매매계약 체결, 1997.6.12. OOO3구역 재개발 관리처분계획인가, 1997.6.23. 일반분양승인, 2001.6.23. 신축주택 가사용승인, 2001.7.27. 신축주택 대금청산 및 입주증을 수령하였고, 2006.12.15. 신축주택을 양도하였다.
(2) 처분청은 조세특례제한법 시행령 제40조 제1항 에 의하여, 감 면소득금액은 OO,OOO,OOO원 {양도소득 금액×(취득일부터 5년이 되는 날의 기준시가 - 취득당시의 기준시가)/(양도당시의 기준시가-취득당시의 기준시가)로 계산하였는바, OOO,OOOOOO(OOO,OOOOO-OOO,OOOO O)O(OOO,OOOOO-OO,OOOOO)O이며, 감면세액은 OOO천원O(OOO,OOOOO) OOOOOOOOOOO(OO,OOOOO)OOOOO(OOO,OOOOO)O으로 산출하였다.
(3) OOO지방법원 OOO등기소에 2003.1.10.자로 접수된 매도증서에 의하면, OOO시장의 위임을 받은 OOO구청장은 청구인이 황OOO으로부터 매입한 무허가건물의 부속토지인 시유지 79㎡를, 1997.4.21. OOO원에 청구인에게 매도한 것으로 나타난다.
(4) OOO 제3구역 주택개량재개발조합이 2007.6.21. 청구인에게 발송한 “시유지, 산림청토지 불하대금 납부 안내OOO ”에 의하면, “97년 4월 21일 관리청과 체결한 불하계약과 관련하여 위 계약서에 의거 계약금 및 1차 분납금을 조합에서 대납하였기에 아래와 같이 통지하오니 7월20일까지 조합에 납부하여 주시기 바랍니다.”고 기재되었고, 총불하대금은 OOO원, 계약금 OOO원, 1차분납금 OOO원, 계 OOO원으로 기재되었다. (5) 신축주택의 관리처분내역을 살펴보면, 1998.1.23. 청구인과 OOO제3구역주택재개발조합의 공급계약서에 의하여 아래<표.3>과 같이 확인된다. OOOOOOOOOO OOOOO OOOOOO (OO: O, OO)
(6) 쟁점ⓛ에 대하여 본다. 청구인은 부동산을 취득할 수 있는 권리(입주권)인 조합원 딱지를 구입하여 신축주택을 취득하였는바, 청구인이 소유하지도 않은 멸실된 구 주택이 있었다고 가정하여 승계조합원이 아닌 원 조합원으로 보아 조합원 딱지 취득일로부터 신축주택 준공일까지의 양도차익에 대하여 소득감면을 배제함은 부당하다고 주장하고 있다. 그러나 청구인은 토지 등의 소유자로서 도시재개발법 제33조 제2항 에 의거 분양신청을 하였고, 이 건 신축주택의 공급계약서에도 도시재개발법 및 봉천 제3구역 주택개량재개발조합 정관에 의거 관리처분계획의 인가를 받아 종전의 소유자에게 공급되는 토지 및 건축시설을 공급받는 것으로 되어 있다 그렇다면, 구 주택 또는 나대지 등을 취득하여 보유하다가 주택재건축사업 등에 따라 신축주택을 취득하여 이를 양도한 경우, 조세특례제한법 제99조의3 에 따른 양도소득세를 감면함에 있어서 신축주택의 취득일부터 5년이 경과된 후에 양도하는 경우 그 감면대상 양도소득금액은 신축주택의 취득일로부터 5년이 되는 날까지의 양도소득금액으로 규정하고 있으므로 신축주택의 취득일 전일까지의 양도소득금액이 조세특례제한법 제99조의3 규정에 따른 감면소득이 아니라하여 이 건 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다(조심 2010서2935, 2011.6.30. 등 다수가 같은 뜻임).
(7) 쟁점②에 대하여 본다. 청구인은 이 건 신축주택의 양도에 따른 양도차익은 소득세법 시행령 제166조 제2항 제1호 및 같은 법 제100조 제2항에 따라 청산금납부분과 구 부동산분(기존건물과 그 부수토지)으로 구분하고, 양도소득을 기간별로 하여 적정한 감면소득을 계산할 때에도 안분 산식의 기준시가를 청산금납부분과 구 부동산분으로 안분 적용하는 것이 타당하다고 주장하고 있다. 그러나 소득세법 시행령 제166조 를 조세특례제한법제99조의3에서 규정하고 있는 양도소득세 감면대상 양도소득을 산정함에 있어 준용하도록 하는 근거규정이 없을 뿐 아니라, 구체적인 산정방법에 있어서도 청구인의 주장과 같이 청산금납부분을 새로운 취득으로 간주하여 감면대상 양도소득을 자의적으로 산정할 수도 없다 할 것이므로 이 부분 청구주장도 받아 들이기 어렵다고 판단된다(조심 2010서3102, 2011.8.9.도 같은 뜻임).
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 따라 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.