청구인이 유사자산 매매사례가액으로 적용하여야 한다고 주장하는 비교대상부동산은 쟁점부동산과 유사하다고 보기 어려우므로, 청구주장을 받아들이기 어려움
청구인이 유사자산 매매사례가액으로 적용하여야 한다고 주장하는 비교대상부동산은 쟁점부동산과 유사하다고 보기 어려우므로, 청구주장을 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다
2. 청구인들 주장 및 처분청 의견
(1) 청구인들과 피상속인의 배우자인 OOO은 쟁점부동산을 보충적 평가방법인 기준시가로 평가한 OOO천원으로 하여 상속세 신고를 하였고, 상속세 결정관서인 OOO세무서장도 신고내용대로 쟁점부동산의 평가액을 인정하여 상속세 결정을 하였다.
(2) 쟁점부동산은 지적도에서 보듯이 상업용으로 활용도가 높은 명지대학교 맞은편 도로변에 위치한 대지 185.8㎡ 및 건물연면적 161.33㎡의 근린생활시설인데, 비교대상부동산은 명지대학교 인근 골목길에 위치한 대지 209.9㎡ 및 건물연면적 146.81㎡의 2층 주택으로, 도로인접성 등의 위치나 면적, 용도가 다른 부동산에 해당한다.
(3) 건축물대장에서 보듯이 쟁점부동산은 상속개시 당시 근린생활시설로 사용되었고, 동 소재지에OOO 상호의 간이주점이 있었으며, 당해 임차인으로부터 보증금 7,000만원, 월세 170만원의 상가임대소득이 발생하고 있었으나, 비교대상부동산은 1976.12.22. 사용승인이 난 이래로 계속 주택으로 사용되어 왔으므로, 쟁점부동산과 용도가 전혀 다르다.
(4) 청구인은 쟁점부동산의 부속토지와 인근에 위치한 비교대상부동산의 부속토지만으로 유사성을 강조하고 있으나, 사회통념상 부동산매매가액은 건물과 그 부속토지를 하나의 매매단위로 보아 가격이 책정되며, 근린생활시설과 주택은 그 건물에 대한 기대수익과 객관적 가치가 명백하게 차이가 나므로, 청구인이 제시한 비교대상부동산의 매매가액을 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제5항에 의한 매매사례가액으로 인정할 수 없다.
(5) 매매사례가액을 시가로 적용하기 위해서는 먼저 쟁점부동산이 비교대상부동산과 위치․면적․용도 등에서 동일하거나 유사함이 전제되어야 하나, 위와 같이 쟁점부동산과 비교대상부동산은 위치․면적․용도 등이 서로 명백하게 다른 점 등을 감안할 때, 비교대상부동산의 매매가액을 시가로 보기 어렵다고 판단되고, 쟁점부동산은 근린생활시설 및 그 부속토지로서 공동주택 등 다른 부동산에 비하여 개별성이 매우 강하므로상속세법 및 증여세법제60조의 규정에 의하여 6개월 이내 직접적인 매매사례가액이나 감정가액에 의하지 아니하고서는 보충적 평가방법인 기준시가로 평가한 가액을 시가로 볼 수 밖에 없으므로, 기준시가로 취득가액을 산정하여 양도소득세를 과세한 처분은 정당하다.
(1) 소득세법(2008.12.26. 법률 제9270호로 개정된 것) 제97조【양도소득의 필요경비계산】① 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각호에 규정하는 것으로 한다.
(3) 상속세 및 증여세법(2010.1.1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조【평가의 원칙 등】① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.
② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.
③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각호의 1에서 정하는 방법에 의한다.
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.
건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액
부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령(2006.2.9. 대통령령 제19333호로 개정된 것) 제49조【평가의 원칙 등】① 법 제60조 제2항에서 “수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것”이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매 등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매 등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.
1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.
② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다.
1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일
2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날
3. 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날
⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.
(1) 쟁점부동산과 비교대상부동산를 비교하면 아래와 같다.
(2) 쟁점부동산의 건축물대장에는 2001.4.20. 연와조 주택(지층 5.95㎡, 1층 77.69㎡, 2층 77.69㎡)을 근린생활시설로 용도변경한 것으로, 2009.11.19. 근린생활시설을 단독주택으로 용도변경하였다가 2009.12.15. 건축물이 철거된 것으로 나타나며, 비교대상부동산의 건축물대장에는 2층의 연화조 주택(지층 9.22㎡, 1층 84.23㎡, 2층 53.36㎡)으로 나타난다.
(3) OOO라는 상호를 가진 사업자에게 임대하여 발생한 OOO)을 임대료수입금액으로 신고한 사실이 나타난다.
(4) 지적개황도에는 쟁점부동산이 학교 앞 도로변에 위치하고 있고, 비교대상부동산은 쟁점부동산의 옆 부동산의 뒤편에 위치한 것으로 나타난다.
(5) 청구인들은 위와 같이 주장하면서 다음과 같은 증빙을 제시하고 있다. (가) 청구인들은 쟁점부동산과 비교대상부동산의 토지를 아래 <표1>․<표2>와 같이 비교하고 있다. (O) OOOOOOOO의 감정평가서에는 쟁점부동산을 2012.8.23.～8.29. 기간 동안 조사하여 2008.5.1. 가격시점으로 소급하여 쟁점부동산의 토지를 OOO으로 평가한 사실이 나타난다.
(6) 위의 사실관계 및 관련 법령을 종합하여 보면, 청구인들은 상속개시일과 근접한 시기인 2008.1.10.에 거래된 쟁점부동산과 유사한 비교대상부동산이 토지와 면적, 이용현황, 상태, 도로접근 등의 조건이 유사하여 비교대상부동산의 토지거래가액에 의하여 평가기준일 현재 쟁점부동산의 시가로 보아야 한다고 주장하나, 쟁점부동산은 상속당시 근린생활시설이나 비교대상부동산은 단독주택으로 나타나고 있는 점, 양측 부동산(토지)의 개별공시지가가 다르고, 면적․위치가 동일하다고 보기 어려운 점 등으로 보아, 쟁점부동산의 취득가액을상속세 및 증여세법제60조에 따라 평가기준일 현재 기준시가로 평가하여 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.