매매사례가액이 존재하는 경우 증여받은 쟁점아파트의 취득가액에 대하여 매매사례가액으로 하여야 함

OOO세무서장이 2012.7.6. 청구인에게 한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 청구인이 2005.2.15. 증여받은 OOO아파트 211동 304호(지분 1/2)와 관련하여 증여당시 인근아파트의 매매사례가액을 재조사하여 이를 토대로 청구인의 위 아파트 취득가액을 재산정하는 것으로 하여 그 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구인은 2005.2.15. OOO동 18-1 외 3필지 소재 OOO아파트 211동 304호(이하 “쟁점아파트”라고 한다)의 지분 2분의 1을 배우자 정OOO로부터 증여받았으나 증여세 신고는 하지 않았다. 청구인과 정OOO는 2005.7.21. 쟁점아파트 단지가 재건축되면서 쟁점아파트를 OOO단지 주택재건축정비사업조합(이하 “재건축조합”이라 한다)에 신탁하였으며, 2006.9.22. 재건축조합과 ‘조합원 공급(분담금 납부)계약’을 분양금액 OOO원 권리가액 OOO 총분담금액 OOO원에 체결하였으며, 그 후 2009.12.23. 위 아파트의 소유권 보존등기를 경료하였다.
• 나. 이후, 청구인과 정OOO는 2011.5.12. 쟁점아파트를 OOO만원(청구인 지분 1/2 OOO만원)에 양도하였으며, 양도소득세 신고시 취득가액을 알 수 없어 매매사례가액 OOO만원(청구인 지분 1/2 OOO만원)을 증여재산가액으로 하여 증여세 기한후신고를 하고, 양도소득세 신고에도 취득가액을 매매사례가액인 OOO만원으로 계산하여 양도소득세를 신고․납부 하였다.
• 다. 처분청은 2006.11. 청구인에 대한 증여세 무신고 과세자료를 처리하면서 증여세과세가액을 기준시가인 OOO만원(청구인 지분 1/2 OOO만원)으로 평가하여 결정하고, 2012.7.10. 양도소득세 결정결의시 양도가액은 실거래가액 OOO만원, 취득가액은 증여세결정시 기준시가로 결정한 증여세과세가액인 OOO만원으로 결정하여 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구인은 이에 불복하여 2012.10.4. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 증여재산가액을 평가하는데 있어서 평가의 원칙은 평가기준일 현재의 시가이다. 시가가 없는 경우 평가기준일 전후 3개월 이내의 기간 중 매매사례가액으로 평가하도록 되어 있으나, 과세관청은 쟁점아파트에 대한 매매사례가액을 확인도 하지 않고 당시 기준시가인 OOO만원으로 결정한 것으로 보인다. 일반적으로 납세자보다 훨씬 자유롭게 매매사례가액을 확인할 수 있는 과세관청이 매매사례가액을 확인하지 않고 기준시가로 결정하였다는 것은 세법을 집행하는 과세관청의 직무유기라 할 수 있다. 따라서 증여 당시의 기준시가가 아닌 매매사례가액으로 증여재산가액이 결정되어야 할 것이다.

(2) 처분청은 2006.12.27. 증여재산가액 OOO만원으로 결정한 통지서를 청구인에게 발송하였다하나, 청구인은 수령한 적이 없으므로 증여재산가액 OOO만원으로 결정한 당초 과세처분은 위법한 것이어서 취소되어야 하고, 청구인이 증여재산가액으로 기한 후 신고한 OOO만원을 쟁점아파트의 취득가액으로 하여 재결정하여야 한다. 처분청의 답변서에 인용된 대법원 판례(대법원 99두2000, 2001.6.29.)는 법정결정기한 6개월이 훈시규정이라는 취지이며, 개별 세법의 납세고지에 관한 규정들은 헌법상 적법절차의 원칙과 행정절차법의 기본 원리를 과세처분의 영역에도 그대로 받아들여 과세관청으로 하여금 자의를 배제한 신중하고도 합리적인 과세처분을 하게 함으로써 조세행정의 공정을 기함과 아울러 납세의무자에게 과세처분의 내용을 자세히 알려주어 이에 대한 불복 여부의 결정과 불복신청의 편의를 주려는데 그 근본 취지가 있으므로, 이 규정들은 강행규정으로 보아야 하므로(대법원 2012.10.18. 선고 2010두12347 판결 외 다수) 통지하지 않고 기준시가 OOO만원으로 결정한 과세처분은 위법하다. 따라서, 처분청은 증여세결정통지서가 청구인에게 도달되지 않았으므로 적법한 증여세결정이 있었다 할 수 없고, 또한 증여재산가액을 매매사례가액이 있음에도 불구하고 기준시가로 결정한 처분은 위법하므로 당처 양도소득세 과세처분은 취소되어야 한다.

• 나. 처분청 의견

(1) 쟁점아파트와 비교부동산은 지하철역과의 거리 및 층수가 다르므로 비교대상 부동산과 양도부동산의 가치가 유사하다고 보기는 어렵고, 또한 소득세법 시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항 의 규정에 의한 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 양도부동산과 동일하거나 유사하지 아니할 뿐만 아니라 비교부동산의 매매사례가액을 쟁점부동산의 매매가액 상승추세 비율을 감안하여 계산한 가액을 취득가액으로 인정할 수 없다.

(2) 수증자가 증여세 과세표준 및 세액을 신고함과 아울러 면제요건을 갖추었음을 이유로 면제신청을 한 경우 과세관청이 이를 받아들여 증여세를 면제함에 있어서도 신고일부터 6월 이내에 면제되는 과세표준 및 세액을 결정하여 이를 수증자에게 통지하여야 할 것이나, 위 결정기간 6월에 관한 규정은 훈시규정이라 할 것이므로(대법원 2001.6.29. 선고 99두2000 판결), 증여받은 자산의 취득가액을 기준시가로 계산한 증여재산가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 계산하여 양도소득세 부과한 당초처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점

① 증여받은 쟁점아파트의 양도차익 계산시 취득가액을 기준시가로 할 것이 아니라 매매사례가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

② (예비적 청구) 청구인이 ‘증여세과세표준과 세액의 결정통지서’를 수령한 적이 없으므로 쟁점아파트의 증여재산가액을 OOO만원으로 결정한 당초 처분은 취소되어야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 관련법령 생략
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점아파트의 증여재산에 대한 처분청의 증여세 결정과 청구인의 기한후 신고 내용은 아래 <표1>과 같다. (가) 쟁점 증여재산에 대한 처분청의 증여자료 조사과 인계 검토서에 의하면 조사과인계사유로서 아파트 증여로 무신고하였고 시세가 OOO백만원～OOO백만원으로 형성되어 있는 등 증여가액에 대한 사실 확인이 필요한 바, 재산제세 사무처리규정 105조 제1항의 규정에 의거하여 증여가액의 평가 등 과세요건의 실지조사가 필요한 자료로 조사과로 인계하고자한다고 기재되어 있으며, (나) 처분청의 증여자료 자료처리 복명서에 의하면 확인내용으로서, OOO2단지아파트는 현재 재건축 중인 아파트로 분양권 가격이 OOO억원으로 확인되며, 증여일 현재 시세가액은 OOO억원으로 배우자공제를 제외하면 증여세 미달대상이므로, 기준시가 OOO천원의 1/2인 OOO천원으로 평가하여 증여세 결정하고 추후 재건축아파트 완공 후 부동산 매각시 양도소득세로 과세함이 타당한 것으로 판단된다고 기재되어 있다. (다) 청구인은 처분청에서 당초 증여세 결정시 결정통지서를 수령한 적이 없다고 주장하나 처분청은 이에 대한 답변이 없으며, 또한 쟁점 증여재산에 대한 과세자료 처리시 처분청의 증여자료 인계검토서와 증여자료처리 복명서에 의하면 증여일 현재 쟁점아파트의 시세가액이 OOO백만원으로 형성되었다고 판단했으면서도 이에 대한 조사를 생략하고 증여재산가액을 기준시가로 결정한 내용이 나타난다.

(2) 쟁점아파트에 대한 양도소득세 신고 및 경정 내용은 아래 <표2>와 같으며, 양도가액은 실거래가액으로 신고하였으며 처분청의 과세예고통지에 의하면 ‘증여받은 부동산의 양도로 취득가액을 증여당시 증여가액 OOO만원으로 정정하여 고지한다’고 기재되어 있다.

(3) 청구인이 쟁점아파트와 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 비교 매매사례가액으로 제출한 내용은 아래 <표3>과 같다. 청구인이 제출한 기한후신고에 의하면 ‘쟁점부동산을 2005.2.15.에 배우자 곽OOO에게 증여하면서 증여세를 무신고하였으나증여당시 매매사례가액을 적용하여 기한후신고를 하며, 당시 시세는 중개업소에서 확인한 바, 2005.3.17. 거래된 OOO만원, 2005.3.24. 거래된 OOO억원의 매매사례가액이 있으나 당시 가격이 상승기에 있어 2005.2.15.에 거래된 본 건에 대해서는 OOO만원이 적정시세로 판단되어 평가하여 신고한다’고 기재되어 있으며 비교부동산에 대한 아파트매매계약서 2매를 첨부하여 제출하였다.

(4) 쟁점①에 대하여 살펴본다. (가) 소득세법 제97조 [양도소득의 필요경비 계산] ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 자산 취득에 든 실지거래가액인 취득가액으로 한다고 규정하고 있으며, 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 볼 수 있도록 규정하고 있다. (나) 쟁점아파트에 대한 처분청의 증여자료 조사과 인계 검토서에 의하면 조사과인계사유로서 시세가 OOO만원으로 형성되어 있는 등 증여가액에 대한 사실 확인이 필요하다고 기재되어 있으며, 또한 증여자료 자료처리 복명서에 의하면 확인내용으로서 증여일 현재 시가는 OOO억원으로 배우자공제를 제외하면 증여세 미달대상이므로, 기준시가 OOO천원의 1/2인 OOO천원으로 평가하여 증여세 결정하고 추후 재건축아파트 완공 후 부동산 매각시 양도소득세로 과세함이 타당한 것으로 판단된다고 기재되어 있는 것으로 보아, 처분청은 쟁점아파트와 유사한 매매사례가액을 인지하고 있는 것을 알 수 있으나, 쟁점부동산과 비교부동산은 지하철역과의 거리 및 층수가 다르므로 비교대상 부동산과 양도부동산의 가치가 유사하다고 보기는 어렵고, 또한 소득세법 시행령 제163조 제9항 및 상증법 시행령 제49조 제5항의 규정에 의한 면적․위치․용도․종목 및 기준시가가 양도부동산과 동일하거나 유사하지 아니할 뿐만 아니라 비교부동산의 매매사례가액을 쟁점부동산의 매매가액 상승추세 비율을 감안하여 계산한 가액을 취득가액으로 인정할 수 없다고 판단하였음을 알 수 있다. 그러나, 청구인은 쟁점아파트와 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 같은 단지내 아파트 223동 202호와 205동 407호 외에도 여러 개의 아파트 양도가액을 쟁점아파트와 유사한 매매사례가액으로 제시하고 있고, 이러한 매매사례가액들이 처분청이 쟁점아파트의 취득당시의 시가로 본 기준시가와는 상당한 차이가 있는 점을 감안하면, 쟁점아파트는 청구인이 제시한 인근아파트의 매매사례가액 등 증여당시 쟁점아파트의 시가로 볼 수 있는 인근아파트의 매매사례가액을 재조사하여 이를 토대로 청구인의 쟁점아파트 취득가액을 재산정하는 것이 합리적이라고 판단된다.

(5) 쟁점②에 대하여 살펴본다. 쟁점①에서 쟁점아파트의 취득가액을 재조사하도록 하여 쟁점②는 심리의 실익이 없으므로 이하 쟁점②에 대한 심리는 생략한다.

이 건 심판청구는 심리 결과 청구주장이 이유있으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.