소득세법시행령 제168조의14 제3항제3호를 적용하여 비사업용토지에서 제외되기 위해서는 그 토지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지여야 하는데 사업시행자가 아닌 자에게 쟁점토지를 매도한 것은 사인 간의 사업상 매매에 불과할 뿐 이어서 협의매수 또는 수용된 토지에 해당하지 아니함
소득세법시행령 제168조의14 제3항제3호를 적용하여 비사업용토지에서 제외되기 위해서는 그 토지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지여야 하는데 사업시행자가 아닌 자에게 쟁점토지를 매도한 것은 사인 간의 사업상 매매에 불과할 뿐 이어서 협의매수 또는 수용된 토지에 해당하지 아니함
심판청구를 기각한다.
(1) 골프장 건설사업은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의하여 시행하는 도시계획시설사업으로서 사업시행자는 동법 제95조 제1항의 규정에 의하여 필요한 토지를 사용 또는 수용할 수 있는 것이므로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제4조 제8호의 규정에 해당하는 공익사업이 되는 것이고, 한편, 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호의 규정에 의하면, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 취득일이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지는 비사업용토지로 보지 아니한다고 되어 있다. 그런데 여기서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지라 함은 “공익사업용 토지”를 말하는 것이므로 결국 이 규정은 공익사업용으로 협의매수되는 토지로서 취득일이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지는 비사업용토지로 보지 아니한다는 뜻이 되는 것이다. 이와 같이 이 규정은 협의매수하는 토지의 공익사업용 토지여부 즉 매수하는 토지의 용도에 대해서만 규정하고 있을 뿐 양수인의 토지취득자격을 제한할 수 있는 어떠한 규정도 들어있지 않으므로 법문의 표현대로 엄격하게 해석 적용하여야 하는 것인데도, 취득자를 “사업시행자의 지정을 받은 자”로 제한함으로써 공익사업의 원활한 수행을 도모하기 위하여 설치된 특례규정의 적용을 배제하는 것은 세법해석의 한계를 벗어나는 위법행위로서 심히 부당하다고 할 것이다. 특히 골프장 등 도시계획시설사업의 시행에 있어서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제86조제1항 및 동법시행령 제96조 제2항의 규정에 따라 필요한 토지의 3분의2 이상을 취득하여 소유하고 있는 자를 사업시행자로 지정하도록 되어 있는 점(선 취득 후 지정의 원칙)과 도시계획시설사업자는 법정절차에 따라 필요한 토지의 취득이 모두 끝나고 실시계획의 작성까지 완료되는 최종단계에서 사업시행자의 지정신청을 하도록 되어 있기 때문에 토지의 소유자가 사업시행자의 지정을 받은 사업자에게 토지를 양도하는 일이 발생할 수 없게 되어 있다. 따라서 골프장 등 도시계획시설사업에 필요한 토지에 대하여는 쟁점토지가 공익사업용 토지로 협의매수된 사실이 확인된 이상 양도당시에 양수인의 사업시행자 지정을 받지 못한 경우에도 그 토지에 대하여는 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호의 규정을 적용하여야 하는 것이다.
(2) 쟁점토지의 협의매수자인 OOO는 사업시행자의 지정을 받기 전부터 토지소유자와 행정청 등을 상대로 실질적인 사업시행자의 역할을 다하여 사업실적도 거둠으로써 OOO는 개정된 기획재정부의 예규에 따라 사업시행자의 범위에 들어가는 사업자로 보아야 한다.
(3) 도시계획시설사업에 있어서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제96조 제2항의 규정에 따라 실시계획인가고시일을 사업인정고시일로 보도록 되어 있으므로, 국세청의 예규에 따라 토지의 양도시기가 사업인정고시일(실시계획인가고시일) 이후가 되게 하려면 실시계획의 인가고시일 이후에 토지의 양도가 이루어져야 하는 것인데, 법정절차에 따를 경우 필요한 토지의 취득이 모두 끝나는 최종단계에서 실시계획의 인가를 하도록 되어 있으므로 토지 소유자가 실시계획의 인가고시일 이후에 토지를 양도하는 일이 발생할 수 없게 되는 것이므로 골프장 등 도시계획시설사업에 필요한 토지의 협의매수에 있어서는 당해 토지의 양도시기가 사업인정고시일(실시계획인가고시일) 전인지 후인지에 불구하고 그 토지의 취득일이 사업인정고시일로부터 5년 이전에 해당할 경우 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호의 규정이 적용되어야 하는 것이다.
(4) 협의매수에 관하여도 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령제96조 제2항의 규정에 따라 이루어지는 도시계획시설사업에 필요한 토지의 협의매수를 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제16조 및 제17조의 규정에 따라 이루어지는 협의매수와 혼동하여 도시계획시설사업인 골프장건설에 필요한 토지의 “협의매수”에 있어서도 보상계획의 공고절차를 거쳐야 한다는 의견이 있으나, 국토해양부장관의 질의회신과 같이 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령제96조 제2항의 규정에 따라 협의매수하게 되는 토지에 대하여는 보상계획의 공고절차를 거치지 아니하고 당사자 간의 매매계약만으로 협의매수절차를 완성되는 것이라고 되어 있다. 따라서 처분청이 이 건 경정청구를 거부한 처분은 부당하다.
(2) 쟁점토지는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제4조 제8항의 규정에 따라 공익사업에 해당되는 것으로 OOO가 도시계획시설사업의 사업시행자로 2012.1.4. 지정되었으므로 공익사업의 수행을 위하여 사업인정 전에 협의에 의한 토지 등의 취득 또는 사용이 필요할 때에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률제14조 제1항의 규정에 의거 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하도록 되어 있는 바, 이에 대한 어떠한 근거자료가 없고 쟁점토지 양도당시 양도소득세 신고서 및 등기사항 전부증명서(말소사항포함)을 살펴보면, 청구인과 OOO 당사자간의 계약에 따라 부동산매매 계약을 체결하였고 등기원인도 매매로 등재되었음을 명확하게 확인할 수 있다.
(3) 청구인의 쟁점토지는 도시계획시설사업에 필요한 토지로서 공익사업에는 속하나 법적근거도 없이 취득자의 자격을 “사업시행자의 지정을 받은 자”로 제한함으로써 공익사업의 원활한 수행을 도모하기 위하여 설치된 특례규정의 적용을 배제하여 세법해석의 한계를 벗어나는 위법행위라고 청구인은 주장하고 있으며, 도시계획시설사업자는 법정절차에 따라 필요한 토지의 취득이 모두 끝나고 실시계획의 작성까지 완료되는 최종단계에서 사업시행자의 지정신청 및 실시계획의 인가를 하도록 되어 있으므로 토지의 소유자가 사업시행자의 지정을 받은 사업자에게 토지를 양도하는 일이 발생할 수 없다고 하나, 국토의 계획 및 이용에 관한 법률제88조를 살펴보면, 법정절차에 따를 경우 필요한 토지의 취득이 모두 끝나는 최종단계에서 실시계획의 인가를 하도록 하는 규정도 없거니와 어떤 최종단계인지에 대하여도 불명확한 주장을 청구인은 하고 있으며, 공익사업의 원활한 수행을 도모하기 위하여 조세특례제한법제77조 공익사업용 토지 등에 대한 양도소득세의 감면 규정이 있다. 쟁점토지는 소득세법 시행령제168조의 14 제3항 제3호를 적용할 수 있는지 여부이며, 쟁점토지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지라면 청구인과 OOO는 협의매매(취득)계약서나 토지수용(협의매수)계약서를 작성하였을 것이고 등기사항전부증명서(말소사항포함)상에도 공공용지의 협의 취득이나 토지수용으로 등재가 되었어야 할 것이므로, 청구인이 쟁점토지를 양도할 당시에는 OOO가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 사업시행자로 지정을 받기 위해 일정비율의 토지소유 요건을 충족하기 위해 청구인의 쟁점토지를 미리 취득한 경우이며, OOO가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따라 공익사업시행자로 지정되지도 않았을 뿐만 아니라 청구인과 OOO는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에서 정한 협의매수, 수용의 절차 및 방법도 거치지 아니하고 해당사업에 사용될 토지를 당사자간의 상호 자유의사에 의하여 매매계약을 체결한 경우이므로 소득세법 시행령제168조의14 제3항 제3호에 적용되지 아니하므로 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 정당하다.
(1) 청구인은 쟁점토지를 1997.12.17. 취득하여 2010.6.30. OOO에게 양도하였고, 2006.12.26. OOO는 이 건 골프장 건설에 대한 주민제안신청을 하여 OO시로부터 이를 수용하겠다는 통지를 받았으며, 2007.6.15. 환경영향평가서(안) 및 기초조사보고서 등을 제출하였고, 2009.12.11. 도시계획위원회의 심의가 완료(OO도)되었으며, 2010.1.27. 이 건 체육시설에 대한 도시관리계획이 결정 고시(OO도 고시 제 2010-OOOO호)되었고 2011.9.8. 사업시행자지정 및 실시계획인가신청서를 제출하여 2012.1.4. 사업시행자 지정 및 실시계획 인가가 고시되었다.
(2) 처분청은 쟁점토지가 비사업용토지에 해당한다고 하면서, 유권해석 사례(부동산거래관리과-133, 2012.3.5.)등을 제시하였다.
(3) 청구인은 쟁점토지가 비사업용토지에 해당하지 아니한다고 하면서, OO시 고시 제2011-OOO호(2012.1.4.), 부동산매매계약서, 등기부등본, 심판결정례(조심 2008서2840, 2010.6.21.), 질의회신 사례(재산세제과-1099, 2008.12.26.) 및 국토해양부 질의회신문(2012.3.9.) 등을 제출하였다. 국토해양부 질의회신문에 의하면, 질의요지는 “민간사업자가 사업시행자로 지정받기 위해 도시계획시설 체육시설(골프장) 사업부지에 편입된 토지 및 지장물 등을 협의매수하는 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 토지보상법)에 따라 보상계획공고 및 협의절차를 거쳐야 하는지”로 되어 있고, 그 회신내용은 “ 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제86조 제7항 및 같은 법 시행령 제96조 제2항에 따라 도시계획시설 사업시해아로 지정받기 위해서는 대상토지(국공유지를 제외한다) 2/3 이상 소유하고, 토지소유자 총수의 1/2 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 한다. 따라서 도시계획시설 사업시행자로 지정받기 위해 사인간 매매계약을 체결하여 소유권을 확보하여야 하므로 협의매수하는 경우 공고 및 협의절차를 거칠 필요는 없다. 참고로 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제95조 및 제96조에 따라 수용 및 사용에 관하여는 토지보상법을 준용하도록 규정하고 있으므로 사업부지에 편입된 토지 및 지장물 등을 수용 또는 사용하기 위해서는 토지보상법에 따라 보상계획 공고 및 협의절차를 거쳐야 한다”고 기재되어 있다. (4) 소득세법 제104조의3 제2항 에 “비사업용 토지의 규정을 적용할 때 토지 취득 후 법률에 따른 사용 금지나 그 밖에 대통령령으로 정하는 부득이한 사유가 있어 그 토지가 제1항의 각 호의 어나 하나에 해당하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 그 토지를 비사업용토지로 보지 아니할 수 있다”고 규정되어 있고, 같은 법 시행령 제168조의14 제3항 제3호에 “ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 또는 취득일(상속받은 토지는 피상속인이 해당 토지를 취득한 날을 말한다)이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다”고 규정되어 있다.
(5) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살피건대, 소득세법 시행령 제168조의14 제3항 제3호 를 적용하여 비사업용 토지에서 제외되기 위해서는 그 토지가 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지여야 하는데, 사업시행자가 아닌 자에게 쟁점토지를 매도한 것은 사인 간의 사법상 매매에 불과할 뿐이어서 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수된 것으로 볼 수 없다고 할 것이고(대법원 2011.5.26. 선고 2010두13517 및 인천지방법원 2011.9.29. 선고 2011구합1287 참조), 청구인은 국토해양부 질의회신문을 통해 도시계획시설 사업시행자로 지정받기 위해 사인간 매매계약을 체결하여 소유권을 확보하여야 하므로 협의매수하는 경우 공고 및 협의절차를 거칠 필요는 없다고 주장하나, 이는 OOO가 사업시행자의 지위에 있지 아니하므로 협의매수를 할 수 없다는 당연한 답변으로 보이며, 이를 기초로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 절차 및 방법을 거쳤다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 할 것인바, 처분청이 쟁점토지를 비사업용 토지로 보아 이 건 경정청구를 거부한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.