쟁점부동산의 실지취득가액이 ???백만원인지, ＊＊＊백만원인지 등

심판청구를 기각한다.

• 가. OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 OOO이 2006.3.2. 임의경매를 원인으로 취득하였고, 2009.4.6. 매매를 원인으로 OOO으로부터 청구인에게 소유권이전등기가 경료되었으며, 2009.11.24. 매매를 원인으로 청구인으로부터 OOO 외 1명에게 소유권이전등기가 경료된 것으로 나타난다.
• 나. OOO은 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 후 실지거래가액에 의한 양도가액을 OOO원으로 하여 양도소득세를 신고하였고, 청구인은 쟁점부동산을 양도한 후 실지거래가액에 의한 취득가액을 OOO원, 양도가가 액을 OOO원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 다. 처분청은 OOO 및 청구인이 신고한 실지거래가액에 상이함이 발생하자 OOO에 대해 양도소득세 세무조사를 실시하여 OOO이 신고한 OOO원을 양도가액으로 인정하고 OOO장에게 관련 과세자료를 통보하였다.
• 라. OOO장은 이에 따라 청구인에 대한 양도소득세 세무조사를 실시하여 청구인이 쟁점부동산을 OOO원에 취득한 것으로 조사한 후, 처분청에 청구인의 양도소득세 과세자료를 통보하였으며, 처분청은 이에 따라 2012.1.6. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.5. 이의신청을 거쳐 2012.9.3. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) (주위적 청구) 청구인은 주류도매업이 주업인 유한회사 OOO[2010.6.9. (주)OOO로 법인명 변경, 이하 “OOO”라 한다]의 전 대표이사 OOO로부터 OOO의 경영권을 인수하는 과정에서 전 대표이사 OOO의 주식과 쟁점부동산을 포함한 OOO 자산을 인수하는 대신 OOO 채무를 변제하는 교환거래를 하였는바, OOO가 OOO의 모든 자산과 부채를 양도하는 사실행위를 하고 OOO의 형식상 전무이사 겸 감사인 쟁점부동산의 전 소유자 OOO을 통하여 등기이전 절차를 거쳤던 것이고, 실질적으로는 OOO로부터 또는 OOO와 OOO이 공동으로 2인이 연대하여 OOO 주식양도양수와 함께 쟁점부동산의 거래가 성사된 것이다. 이는 경제적 실질내용에 따라 OOO 주식 양도양수약정서상 쟁점부동산가액이 시세 OOO원 상당액이라고 표기되어 있는 점, OOO가 청구인의 우편질문에 따라 내용증명으로 회신한 자술서에서 시가 OOO원이라고 진술한 점 등으로 미루어 청구인이 쟁점부동산을 취득할 때의 실지거래가액은 OOO원임이 분명하다.

(2) (예비적 청구) 통상 부동산을 매매할 때 관련 근저당권설정채무가 있을 경우 의당 특약사항에 구체적으로 명시하고 부동산매매대금에서 실지채무를 감액한 나머지를 지불하는 것이 부동산거래의 관행인데 반하여 청구인이 쟁점부동산의 전 소유자 OOO과 계약한 검인계약서에 대해서는 중개인과 명도날짜 그리고 채무불이행에 수반되는 제반 조치나 불이익이 명시되지 않았을 뿐만 아니라 거래조건대로 실현된바 없고 내용보다는 격식에 의존하여 수동적․피동적인 자세로 행사한 계약서임이 관련 입증서류들에 의하여 명백히 나타나므로 검인계약서상의 매매대금인 OOO원을 청구인의 취득가액으로 볼 수 없다. 처분청은 쟁점부동산의 취득가액 OOO원에 대한 계약서나 금융증빙이 없다는 의견인바, 2009.3.23. OOO에서 감정평가한 가액 OOO원을 쟁점부동산 취득가액으로 봄이 적법하다 할 것이나, 비록 1개 감정기관의 평가액이라 하여 공신력 문제가 있다면 기준시가로 환산한 가액 OOO원이 청구인의 쟁점부동산 취득가액이다.

• 나. 처분청 의견 (1) 전 소유자 OOO이 쟁점부동산을 경매 취득 시, OOO의 가지급금으로 경락대금 전액을 지급한 사실은 쟁점부동산을 취득함에 있어 어떠한 법적인 하자가 될 수 없고, 법인의 가지급금으로 쟁점부동산을 취득한 사실을 이유로 쟁점부동산의 실소유자를 법인이나 당시 대표자인 OOO라고 주장하는 청구인의 주장을 인정하기 어렵고, 청구인이 양도 시 전 소유자 OOO과 같이 OOO원의 매매계약서를 작성한 점, OOO에게 추가대금을 지급한 사실이 없는 점, 전 소유자 OOO이 쟁점부동산의 취득시부터 양도시까지 본인의 의사가 적극적으로 개입되어 있는 점, 양도시 쟁점부동산의 근저당채무로 인한 개인의 불이익과 매매로 인한 양도소득세 부담을 우려하여 매매가액을 결정한 점, 실지거래가액 OOO원에 대하여는 처분청이 조사하여 확인된 금액인 점 등으로 볼 때 OOO이 쟁점부동산의 실소유자가 아니라고 인정할 만한 이유가 없을 뿐만 아니라 쟁점부동산에 대하여 어떠한 권리도 없는 OOO가 쟁점부동산을 법인명의로 등기토록 청구인에게 요구한 것이나 평가액을 OOO원으로 하여 청구인과 거래한 사실이 적법하다고 볼 수 없고, 또한 환산가액을 적용할 아무런 근거도 없다.

(2) 더욱이 적법하지 않은 방법으로 거래를 한 청구인 또한 이를 인정받을 수 없는 것(OOO와 청구인 개인 간의 부적법한 거래를 통한 손해는 민사소송으로 다툴 일임)이고, 청구인은 쟁점부동산의 양도 시 시세차익 약 OOO원을 채무과다법인의 소득으로 전가하는 등의 실질이익을 취하려는 부당함이 상당하므로 쟁점부동산의 전소유자가 OOO로 변경될 수 없고 OOO과의 검인계약서 및 취득가액 OOO원을 부인할 수 없는 것이다.

• 가. 쟁 점

(1) (주위적 청구) 쟁점부동산의 실지 취득가액은 검인계약서상 금액이 아니라 주식양도양수약정서에 표기된 금액이라는 청구주장의 당부

(2) (예비적 청구) 검인계약서상 거래금액은 실지거래가액이라고 할 수 없으므로 한국감정원의 감정가액 또는 환산가액을 취득가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 사실관계 및 판단

(1) OOO의 세적 등 기본사항은 다음과 같다. (가) 국세통합시스템에 따르면 OOO는 1994.5.20. 개업하여 도매 양주․기타업을 영위하였으며, 세적변경내역은 다음 <표1>과 같다. <표1> OOO의 세적변경 내역 (나) 법인등기부등본에 의해 확인되는 OOO의 상호변경내역은 다음 <표2>와 같다. <표2> OOO의 상호변경 내역 (다) 국세통합시스템에 의해 확인되는 OOO의 연도별 주주지분 내역은 다음 <표3>과 같다. <표3> OOO의 주주지분율 내역

(2) 처분청의 과세경위는 다음과 같다. (가) 처분청은 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 전 소유자 OOO에 대해 2010.9.1.부터 2010.9.15.까지 양도소득세 세무조사를 실시하여 OOO이 신고한 양도가액 OOO원으로 결정한바, 그 주요 조사내용은 다음과 같다. (나) 처분청은 OOO을 조사하는 과정에서 OOO이 자필로 적은 확인서를 제출받았는바, 그 주요 내용은 다음과 같다. (다) OOO장은 처분청으로부터 전 소유자 OOO의 양도 시 실지거래가액이 OOO원이라는 과세자료를 통보받아 청구인에 대해 2010.9.1.부터 2010.9.15.까지 양도소득세 세무조사를 실시하였는바, 주요 조사내용은 다음과 같다. (라) OOO장은 청구인이 쟁점부동산을 2009.11.24. 양도하면서 매매가액 OOO원을 실거래가액으로 신고한 사실, 쟁점부동산 취득시 전 소유자 OOO으로부터 청구인에게로 2009.4.6. 소유권이전 등기하면서 매매가액 OOO원으로 OOO에 실거래가 신고(OOO 부동산거래계약신고필증 NO 11***-2009-4-674)한 사실을 확인한 후, 청구인이 실지거래가액이라고 신고한 취득가액 OOO원을 부인하였다.

(2) 청구인은 쟁점부동산의 취득시 실지거래가액은 OOO원이라고 주장한다. (가) 청구인은 OOO의 전 대표이사 OOO로부터 OOO의 주식지분을 인수하는 약정을 하면서 OOO의 자산 인수 및 채무 대위변제조건으로 쟁점부동산을 취득한 것이라고 주장하며 관련 증빙서류를 제시하였다.

1. 청구인은 다음과 같이 OOO의 주식지분 양도양수 약정서를 제출하면서, 쟁점부동산이 OOO 소유이고 그 평가가액이 약 OOO원으로 표기되어 있음을 주장한다.

2. 청구인은 위 약정서에 대한 의미와 그 이행상태에 대한 내용이 다음과 같음을 주장하고 있다.

3. 주식매매계약서 제4항 ‘사무실 건물은 OOO로 소유자 변경하는데 협조한다.’라고 계약체결 하였음에도 쟁점부동산을 청구인 명의로 등기부등본에 등재한 사유에 대하여 다음과 같이 주장한다.

4. 청구인은 OOO가 2009.11.4. 작성하여 청구인에게 발송한 통고서 내용을 제시하였는데 그 주요내용은 다음과 같다. (나) 청구인은 OOO를 인수하여 대표이사로 재직하였으므로 OOO의 제 장부 등을 확인하였다고 하면서, 다음과 같이 증빙서류 등을 제시하며 쟁점부동산 취득가액이 OOO원임을 주장한다.

1. 청구인은 전 소유자 OOO이 쟁점부동산을 취득할 때의 취득자금의 대부분이 OOO의 자금으로 지출되었다고 주장하면서 다음과 같이 그 자금출처 내역 및 해당 증빙서류 등을 제시하였다.

2. 청구인은 쟁점부동산에 대해 OOO가 근저당 설정하고 말소한 내역을 다음 <표4>와 같이 제시하면서, OOO가 실제 소유자임을 간접적으로 증명하고 있다고 주장한다. <표4> 쟁점부동산 소유시점별 근저당권 설정 및 말소내용 (다) 청구인은 쟁점부동산을 취득할 때의 취득대금에 대한 자금출처라고 하면서 그 내역을 다음과 같이 제시하였다.

1. 청구인이 주장하는 쟁점부동산 취득대금 출처는 다음과 같다.

2. 청구인은 2008년 11월 27일경 청구인이 금 OOO원을 OOO에 입금하여 OOO와 구두상 지분 양도양수 가계약이 성사되면서부터 OOO 대표이사로서의 역할을 수행하였다며 다음 <표5>와 같이 청구인의 처 정복기의 계좌와 OOO의 계좌를 통하여 OOO과 주고 받은 금전거래사실을 제출하였다. <표5> 청구인이 OOO과 주고 받은 금전거래 내역 (라) 청구인은 OOO으로부터 받은 답변서를 우리 원에 제출하였는데, 이는 OOO이 2010.11.17., 2010.11.30. 각 작성한 것으로 그 주요내용은 다음과 같다. (마) 청구인이 제출한 쟁점부동산 보유기간 중 세금과 건물관련 지출 경비를 OOO가 납부한 내역은 다음 <표6>과 같음을 주장한다. <표6> 쟁점부동산 보유기간중 OOO가 부담한 경비 등

(3) 청구인은 다음과 같은 증빙 등을 제시하면서 OOO원을 실지거래가액으로 볼 수 없으므로 기준시가로 환산한 가액 또는 감정평가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여야 한다고 주장한다. (가) 청구인이 쟁점부동산 취득 시 검인계약서 내용은 다음과 같다. (나) 청구인은 쟁점부동산 검인계약서의 내용에 대해 다음과 같은 사유로 실지거래가액으로 볼 수 없다고 주장한다. (다) 청구인은 2009.3.23. OOO이 쟁점부동산을 평가한 가액이 OOO원이라며 OOO의 감정평가서를 제출하였고, 쟁점부동산의 취득 시 환산가액을 계산한 결과 토지 환산가액은 OOO원, 건물 환산가액은 OOO원 합계 OOO원이라는 계산근거를 제시하였다. (라) 전소유자 OOO과 청구인의 쟁점부동산 보유기간과 취득일 및 양도일의 개별공시지가, 개별공시지가 상승률은 다음 <표7>과 같다. <표7> OOO과 청구인의 보유기간별 공시기가 등

(4) 이상의 사실관계 및 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 전 소유자가 OOO인지, OOO인지, OOO인지를 구별하지 못하고 있고 청구주장을 뒷받침할 만한 객관적인 증빙을 제시하지 못하므로 등기부등본상의 소유자인 OOO이 쟁점부동산을 청구인에게 양도한 것으로 보아야 하는 점, OOO은 본인의 불이익 우려와 매매로 인한 양도소득세 부담을 우려하여 쟁점부동산에 대한 양도차익이 전혀 발생되지 않도록 매매가액을 결정하였다고 확인한 점, OOO와의 주식 지분 양도․양수약정과 OOO과의 쟁점부동산매매거래는 별개의 거래로 보이는 점, 청구인이 OOO 등의 채무를 인수하였는지가 구체적으로 확인되지 않는 점, 당해 검인계약서는 청구인과 OOO의 합의하에 작성하였고 매매당사자들이 작성하여 관할 구청장의 검인을 받은 검인계약서는 특별한 사정이 없는 한 당사자 사이의 매매계약 내용대로 작성되었다고 추정되며, 그 계약서가 실제와 달리 작성되었다는 점은 주장자가 입증하여야 하나 청구인이 OOO에게 OOO원을 지급하였다는 증빙을 제시하지 못하는 점 등에 비추어 처분청이 쟁점부동산의 취득가액을 OOO으로 하여 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.