일괄취득한 쟁점토지와 종전건물의 구분가액이 불분명한 것으로 보아 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2004.6.17. OOO㎡(목욕탕 용도의 지하 1층, 지상 3층 건물로 이하 “쟁점종전건물”이라 하고, 쟁점토지와 합하여 “쟁점부동산”이라 한다)를 안광길로부터 OOO만원에 취득하여 목욕탕을 운영하다가, 2010.12.24. 쟁점종전건물을 멸실하고 지상OOO만원에 양도하고, 쟁점토지의 취득가액을OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여, 청구인이 쟁점토지와 쟁점종전건물을 일괄취득하여 자산별 취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산한 가액인 OOO만원을 쟁점토지의 취득가액으로 산정하는 등 양도차익을 재산정하여, 2012.7.4. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세OOO 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지와 쟁점종전건물을 취득하고 대규모 수선을 하여 목욕탕을 운영하다가, 시설낙후와 인근 고급사우나 시설의 진입 등으로 경쟁력을 잃어 쟁점종전건물을 철거하고 고시원을 신축하게 되었다. 청구인이 쟁점토지와 쟁점종전건물 취득시 쟁점종전건물의 노후화(신축 후 26년 경과), 취득 후의 개보수 공사비, 전소유자의 2년간 수리비 3,000만원 및 쟁점토지의 인근토지인 OOO 등을 고려하여, 쟁점토지의 매매가액을 OOO만원(1㎡당 거래가액 OOO만원), 쟁점종전건물을 3,000만원으로 매매계약서 특약사항에 명시적으로 구분기재하여 취득하였으므로, 처분청이 토지와 건물 등 가액의 구분이 불분명한 경우에 기준시가 등에 의하여 안분계산하는 소득세법의 규정을 적용하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 취득 당시 목욕탕은 신축 후 26년이 지난 노후화된 건물이었으나, 쟁점부동산에 대한 감정평가 등의 합리적인 산정 절차없이 전소유자가 보유기간(2년) 동안 지출한 수리비 3,000만 원을 건물가액으로 기재하기로 하였다는 점과 전소유자의 수리비 내역 관련 증빙이 없는 점 등으로 보아 쟁점토지의 가액을 객관적인 산정하였다고 볼 수 없고, 가격협상시 토지가액을 인근 토지의 시세 등을 참작하였 다고 하나 인근 부동산 매매사례는 토지 및 건물가액이 구분기재되지 아니하여 비교가능성이 없으며, 인근 신설사우나가 많이 들어서 노후화된 건물로는 경쟁력과 영업성이 크게 떨어져 건물 의 가치를 제대로 인정받을 수 없는 상태라고 하나, 쟁점종전건물 500m 이내에 위치한 목욕탕 세 곳(OOO)은 청구인이 개업하기 이전부터 영업하였다. 따라서, 청구인은 쟁점토지와 쟁점종전건물의 매매가액을 임의로 안분하였으므로 기준시가로 안분한 가액으로 양도차익을 산정하여 과세한 처분은 잘못이 없다.

• 가. 쟁점 쟁점토지 및 쟁점종전건물을 일괄 취득하여 자산별 양도가액이 불분명하다고 보아 기준시가에 의하여 취득가액을 안분계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 관련법령

(1) 소득세법 제100조 【양도차익의 산정】

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다.

③ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점부동산의 검인계약서(2004.5.4.)에 의하면, 청구인이 OOO로부터 쟁점부동산을OOO만원에 취득하였으며, 쟁점토지와 쟁점종전건물의 가액을 구분하지 않은 것으로 나타난다.

(2) 청구인이 제시한 쟁점부동산 매매계약서(2004.5.4.)에 의하면, 청구인이 OOO만원에 취득하였으며, 특약사항에는 쟁점토지 OOO만원으로 구분기재되어 있다.

(3) 국세청통합전산망(TIS)에 의하면, 쟁점부동산의 전소유자 OOO만원으로 하여 양도소득세 예정신고를 하였다가, 2005.5.31. 양도가액을OOO원으로 변경하여 양도소득세 확정신고를 하면서 쟁점토지와 쟁점종전건물의 가액을 기준시가에 의하여 안분계산한 것으로 나타난다.

(4) OOO의 양도소득세 확정신고서에 첨부된 쟁점부동산 매매계약서(2004.5.4.)에 의하면, 청구인이OOO로부터 쟁점부동산을 OOO만원에 취득하였으며, 쟁점토지와 쟁점종전건물의 가액을 구분하지 않은 것으로 나타난다.

(5) 처분청은 쟁점토지와 쟁점종전건물의 취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가(쟁점토지OOO만원으로 산정하였다.

(6) 청구인은 쟁점토지와 쟁점종전건물의 매매가액은 합리적으로 구분하여 가액이 계약서에 명시되어 있으므로 기준시가 등에 의하여 안분계산할 대상이 아니라고 주장하며, 2004․2005년 목욕탕 개보수 공사비 7,980만원의 내역 및 지출증빙, 쟁점부동산 인근의 부동산 매매사례와의 비교내역 등을 제시하고 있으며, 그 주요내용은 다음과 같다. (가) 2004 ․ 2005년 목욕탕 개보수 공사비 7,980만원의 내역 및 지출증빙은 아래 <표1>과 같다. OOOOOOOOOO OOO OOO OO OO O OOOO (OO: OO) (나) 쟁점부동산 인근의 부동산 매매사례와의 비교내역은 아래 <표2>와 같다. OOOOOOOOOO OOOOOOOO OOOO O) OO O,OOO,OOOOOO O OOOO OOOO OOO,OOO,OOOO O OO OOOOOO

(7) 소득세법제100조(양도차익의 산정) 제2항에는 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 바에 따라 안분계산하도록 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제166조(양도차익의 산정 등) 제6항 및 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서에는 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우에 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하되 다만, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

(8) 살피건대, 쟁점부동산의 전소유자 OOO은 쟁점토지와 쟁점종전건물의 가액이 불분명하다고 보아 기준시가 등에 의하여 안분계산한 것으로 나타나는 점, 안광길의 양도소득세 확정신고서에 첨부된 쟁점부동산 매매계약서에는 쟁점토지와 쟁점종전건물의 가액이 구분되어 있지 않은 점, 청구인은 쟁점부동산 인근부동산의 매매사례가액을 제시하고 있으나, 거래시기와 기준시가가 다르고 인근부동산은 토지와 건물이 일괄양도되어 쟁점부동산과의 비교가능성이 거의 없는 점, 청구인은 쟁점종전건물을 취득하고 약 6년 동안 목욕탕을 운영하여 쟁점종전건물의 취득시 가치가 없었다고 보기 어려운 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점토지와 쟁점종전건물의 취득가액이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분계산하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.