청구인이 지급받은 명도보상비는 양도가액에 포함되지 아니한다는 청구주장의 당부 등

[참조결정] 국심2005서1666 / 조심2011서4918

[주 문] 청 구 인 성 명 OOO 주 소 OOO 대리인 성명 OOO 주소 OOO 행 정 처 분 청 OOO세무서장 주 문 심판청구를 기각한다.

[이 유]

1. 처분개요

• 가. 청구인(김OOO) 및 OOO(이하 “청구인 등”이라 한다)은 1988.9.9. 취득한 OOO 대 108.1㎡ 및 위 지상 기타건물 441.34㎡(이 중 청구인 지분 12/54, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 2006.11.16. 주식회사 OOO(이하 “OOO”라 한다)에 양도하면서 부동산매매계약서(청구인 등 지분 50/54)에 의한 매매대금 OOO원과 부동산명도관련약정서에 의한 명도보상비 OOO원(이하 “명도보상비”라 한다)을 수령하고, 청구인은 쟁점부동산에 대한 양도소득세 예정신고시 청구인 지분 명도보상비는 제외하고 매매대금 중 청구인 지분(12/50)에 해당하는 OOO원을 양도가액으로, 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 하여 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. OOO국세청장이 OOO에 대한 법인세 조사를 실시한 결과, OOO가 쟁점부동산의 양도가액과 별도로 명도보상비를 지급하였음을 확인하고 처분청에 양도소득세 과세자료로 통보함에 따라, 처분청은 청구인이 신고한 양도가액에 청구인 지분 명도보상비를 포함한 OOO원을 양도가액으로, 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 하여 2012.4.6. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다가 2012.4.12. 합산소득 오류로 OOO원을 감액 경정하여 결과적으로 청구인에게 고지된 2006년 귀속 양도소득세는 OOO원이다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.2. 이의신청을 거쳐 2012.8.16. 심판청구를 제기하였다.

2. 청구인 주장 및 처분청 의견

• 가. 청구인 주장 이 건과 같이 명도보상비조로 수수한 금전은 양도가액에 포함될 것이 아니라 오히려 소득세법상 다른 소득에 해당되는지를 살펴야 할 것으로 사료되고(국심 2005서1666, 2006.6.15., 대법원 92누9357, 1993.4.27. 참조), 청구인 등은 쟁점부동산의 명도문제로 인해 사업시행자인 OOO와 부동산매매계약과는 별도로 부동산명도관련약정서를 맺어 명도보상비를 수령하였고, 당시 재개발조합원으로 활동하던 김OOO도 명도보상비는 세입자들을 내보내기 위하여 지급한 이전비, 권리금, 시설비 등을 포함하여 세입자들에게 지급되는 비용이라고 진술하고 있듯이 청구인 등은 쟁점부동산의 임대사업자로서 부동산 명도문제를 책임지고 해결하기로 한 사실이 확인되는 바, 명도보상비 수령은 자산의 이전대가가 아닌 부동산임대계약 해지에 따른 명도배상금을 지급하기 위한 일종의 실비변상적인 성격의 금원에 해당하므로 명도보상비를 양도가액에 포함하여 청구인에게 부과된 이 건 양도소득세는 취소되어야 하며, 심판례를 보면 ‘매매대금과 별도로 명도비용 명목으로 받은 금액은 영업손실보상금으로 보이므로 쟁점부동산의 양도가액에서 차감하여야 한다’(조심 2011서4918, 2012.5.3. 참조)고 결정을 내린바 있으며, 처분청은 쟁점부동산의 사업자등록상에는 김OOO 외 6명으로 되어 있으나, 부동산매매계약서상에는 공동매도인이 5명인 것으로 나타나 당해 계약서의 신빙성이 떨어진다는 의견이나, 당해 부동산매매계약서는 사업자등록증상 지분권자 중 청구인에게 지분처분을 위임한 4명에 대해서만 재산권행사가 이루어진 것이며, 실질과세의 원칙상 당해 명도보상비의 경제적 실질에 따라 당해 자산의 양도와 대가관계에 의해 판단하여야 하는데 나머지 지분권자의 사실관계 확인 없이 명도보상비를 양도가액으로 추정한 것은 부당하고, 처분청은 명도보상비 지급증빙 제출이 전혀 없고, 일부 제출한 증빙도 금융기관자료 없이 사인간 임의적으로 작성된 인감증명만을 첨부한 사실로 보아 신빙성이 결여되었다는 의견이나, 쟁점부동산 1층 OOO의 2006년 당시 명도보상비를 수령하였다는 공증서 및 명도금영수증, 지하층 OOO이 명도비 관련 법원판결문, 2층 OOO의 명도금지급 원시장부 사본을 추가로 제출하였으며, 특히 3층 OOO의 경우 다른 임차인과 달리 OOO원이라는 거액이 명도비가 지급된 이유는 1층 OOO과의 명도소송 중에 타 임차인은 OOO의 승소를 예상하고 그 결과를 기다린 반면, 이 업체는 업주가 지병으로 쓰러져 명도소송의 결과가 나오기 전에 명도비 문제를 마무리하다 보니 지급하게 된 것으로 명도보상비는 부동산임대계약 해지에 따른 배상금으로 실비변상적인 금액이므로 전액 필요경비로 인정되어야 한다.
• 나. 처분청 의견 쟁점부동산의 사업자등록상에는 김OOO 외 6명으로 되어 있으나, 부동산매매계약서상에는 공동매도인이 5명인 것으로 나타나고, 청구인은 명도보상비가 부동산매매계약과는 별도계약인 부동산명도관련약정서에 의한 실비변상적 금액이므로 양도가액에 포함되지 아니한다고 주장하고 있으나, 청구인 등이 신고한 2006년 제1기 부가가치세 신고서의 부속서류인 부동산공급가액명세서에는 임차인이 3명이고 임대보증금 합계액이 OOO원인데, 명도보상비 명목으로 지급받은 금액은 OOO원으로 사회통념상 납득하기 어렵고, 청구인이 심판청구시 명도비용으로 제출한 쟁점부동산 1층 OOO(김OOO)의 경우에는, OOO검찰청 관할 인증부(2006년 제4341호에 의한 이사비용 영수증)에는 금액이 나타나지 아니하고 2005년 제2기 및 2006년 제1기 부가가치세 신고서의 부속서류인 부동산임대공급가액명세서에는 누락되어 있으며 김OOO가 2012.8.20. 작성한 영수증은 소급하여 작성된 것이고, 지하층 OOO(김OOO)의 경우에는, OOO지방법원(2012가단114215, 영수증발행)의 판결내용에는 2004.11.5. 임대차계약이 종료되면서 지급하였다는 명도비용의 증거서류가 불분명하고 부동산매매계약서가 작성된 2006.3.2.과는 기간차이가 많이 나며, 2층 OOO(한OOO)의 경우에는 명도비 명목으로 지급한 임대보증금 OOO원에 대해서는 부가가치세 신고서 부속서류인 부동산공급가액명세서상의 임대보증금과 일치하나 명도금지급 원시장부 사본은 객관적인 증빙으로 인정하기 어려우며, 3층 OOO(최OOO) OOO원과 4층 OOO(천OOO) OOO원에 대해서도 이주비, 시설비 지급에 따른 객관적인 금융자료 제출이 없이 사인 간에 임의적으로 최근에 작성한 영수증만으로는 인정하기 어렵다고 판단되는 등 매매대금 이외에 보상비 명목으로 받은 청구인 지분 금액 OOO원을 양도가액에 포함하여 경정한 당초 처분은 정당하다.

3. 심리 및 판단

• 가. 쟁점

① 청구인이 지급받은 명도보상비는 양도가액에 포함되지 아니한다는 청구주장의 당부

② 양도가액에 포함된다면 전액 필요경비로 인정되어야 한다는 청구주장의 당부

• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이의신청 결정이유서 등 심리자료를 보면 다음과 같은 사실이 나타난다. (가) 쟁점부동산의 명도보상비 지급 내역(지급일: 2006.11.17.)은 다음 ＜표1＞과 같다. ＜표1＞ 명도보상비 지급 내역 OOO (나) 청구인 등이 명도보상비에 대한 필요경비를 세입자들에게 지급하였다고 주장하는 명도비용 내역은 다음 ＜표2＞와 같다. ＜표2＞ 세입자들에 대한 명도비용 지급 내역 OOO (다) 쟁점부동산의 소유권 변동 내역은 다음 ＜표3＞과 같으며, 청구인 등이 신고한 양도소득과세표준 신고 및 자진납부계산서에는 부동산매매계약서, 토지 및 건물 등기부등본, 토지대장, 건축물대장 등이 첨부되어 있고, 부동산명도관련약정서는 첨부되어 있지 아니하였다. ＜표3＞ 쟁점부동산의 소유권 변동 내역 OOO (라) 국세통합전산망에 의한 쟁점부동산상의 사업자현황은 ＜표4＞와 같고 청구인 등이 신고한 부가가치세 신고서의 부동산임대공급가액명세서상 임대차현황은 ＜표5＞와 같다. ＜표4＞ 쟁점부동산의 사업자 현황 OOO ＜표5＞ 부가가치세 신고서의 부동산임대공급가액명세서상 임대차현황 OOO (마) 청구인 등과 OOO가 2006.3.2. 작성한 부동산매매계약서 주요내용은 다음과 같다. OOO (바) OOO국세청장이 OOO에 대한 법인세 조사를 실시한 결과, 양도가액과는 별도로 명도보상비가 지급되었음을 확인하고 2011.7.11. 다음의 부동산명도관련약정서를 처분청에 통보하였다. OOO (사) 청구인 등이 명도보상비가 양도가액에 포함되지 아니한다는 주장을 하며 제출한 영수증과 김OOO의 진술서는 다음 ＜표6＞, ＜표7＞과 같고, 김OOO는 2006년부터 2008년 6월까지 OOO 근로소득자였던 것으로 확인된다. ＜표6＞ 영수증 OOO ＜표7＞ 진술서 진 술 서 진술인: 김OOO(491006-1) 위 사람은 아래와 같은 사실이 틀림없는 사실임을 진술합니다.

1. 진술인은 OOO에 소재한 OOO빌딩에 대한 매매계약을 매도인인 OOO(이하 매도인들이라 함.)과 OOO 간에 2006.3.2.간에 체결한 사실을 매매계약체결시에나 명도보상금약정체결시에 모두 입회하여 잘 알고 있습니다.

2. 당초에 위 매매계약은 본인이 각고의 노력 끝에 성사된 것으로서 본인이 매수인과 매도인들 중간에서 매매계약이 성사되도록 많은 노력을 기울였습니다.

3. 위 매매계약에서는 매매대금과는 별도로 위 매도인들에게 각 명도보상금을 지급하기로 약정하고 각 명도보상금은 2006.11.15. 각 매도인들 계좌로 송금한 사실을 알고 있습니다.

4. 위 명도보상금은 매수인 측에서 위 빌딩을 매수하여 기존건물을 철거하고 새로 건물을 지으려고 하였기 때문에 무엇보다도 위 빌딩을 명도 받는 문제에 무척 신경을 쓴 것은 사실입니다.

5. 따라서 매수인 측에서 먼저 제안하여 매도인들이 당초의 매매계약의 잔대금 지급기일과 상관없이 위 건물을 명도해주는 시점에 약속한 명도보상금을 지급하겠다고 매매계약과는 별도로 명도보상금 지급에 관하여 약정을 하였습니다.

6. 매도인들은 위 건물을 2006.11.15.경 매도인 측에 명도하였으며 같은 날짜에 약속한 명도보상금이 매도인들에게 송금된 것으로 알고 있습니다.

7. 위와 같은 명도보상금 약정을 할 당시에 매도인 측에서는 명도보상금에 대하여는 세금문제와는 전혀 관련이 없는 돈이라는 이야기를 분명히 하였습니다.

8. 부동산의 매매계약과 관련하여 받은 위 명도보상금은 말 그대로 세입자들을 내보내기 위하여 이전비, 권리금, 시설비 등을 포함하여 세입자들에게 모두 지급되는 비용으로 알고 있습니다.

9. 본인은 위 건물을 매수하는데 대한 공로가 인정되어 이후에 ㈜OOO에 직원으로 채용되어 2009.9.경까지 근무한 사실이 있습니다.

10. 이상은 모두 본인이 직접 경험한 사실에 틀림이 없음을 진술합니다. 2012.1.19. 위 진술인 김 OOO

(2) 청구인 등은 쟁점부동산의 1층 OOO의 경우 2006년 당시 명도보상비를 수령하였다는 공증서 및 명도금영수증, 지하 OOO의 경우 명도비 관련 법원판결문, 2층 한길다방은 명도금지급 원시장부 사본을 제출하였다. (가) 쟁점부동산 1층 OOO이 명도보상비를 수령하였다는 증빙은 OOO검찰청관할의 인증부(등부 2006.10.9～11.7., 등부 2006년 제4341호)중 일부를 발췌한 복사본이라며 공인인가 OOO사무소가 2012.8.14. 공증한 인증부와 명도금영수증은 다음 ＜표8＞ 및 ＜표9＞와 같다. ＜표8＞ 인증부 OOO ＜표9＞ 명도금영수증 OOO (나) 쟁점부동산 지하 OOO이 명도보상비를 수령하였다는 증빙은 OOO법원의 판결(사건번호 2012가단114125 영수증발행, 접수일 2012.5.8.)의 판결문으로 다음 ＜표10＞과 같고, 2층 OOO이 명도보상비를 수령하였다는 증빙은 명도금지급 원시장부 사본으로 다음 ＜표11＞과 같다. ＜표10＞ 판결문 OOO ＜표11＞ 명도금지급 원시장부 사본 OOO

(3) 쟁점①에 대하여 본다. (가) 소득세법제94조 제1항에서 양도소득은 당해 연도에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다고 규정하면서, 각 호로는 네 가지를 규정하고 있는데, 제1호에서 토지(괄호 생략) 또는 건물(괄호 생략)의 양도로 인하여 발생하는 소득이라고 규정하고 있고, 제95조 제1항에서 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다고 규정하고 있으며, 제96조 제1항에서 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 "실지거래가액"이라 한다)에 의한다고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 청구인은 이 건 명도보상비는 양도가액에 포함될 것이 아니라 오히려 소득세법상 다른 소득에 해당되는지를 살펴야 하고, 명도보상비는 자산의 이전대가가 아닌 부동산임대계약 해지에 따른 명도배상금을 지급하기 위한 일종의 실비변상적인 성격의 금원으로 양도가액에 포함되지 아니한다고 주장하고 있으나, 구 소득세법 제95조 제1항은 자산의 양도로 인하여 발생하는 총수입금액을 양도가액으로 규정하고 있는바, 여기서 “총수입금액”이란 당해 자산의 객관적인 가액을 가리키는 것이 아니라 구체적인 거래에 있어서 양도인이 당해 자산을 양도하는 대가로 취득하는 모든 수입을 뜻하고, 대가에 해당하는지 여부는 실질과세의 원칙상 그 명목여하에 관계없이 경제적 실질이 당해 자산의 양도와 대가관계에 있는지 여부에 의하여 판단하여야 할 것인바(대법원 1992.7.14. 선고 92누2967 판결 등 참조), 청구인 등이 신고한 2006년 제1기 부가가치세 신고서의 부동산임대공급가액명세서상 전체 임대보증금이 OOO원인데 비해 명도보상비가 OOO원으로 단순한 임차인 명도비용으로 보기에는 금액이 너무 큰 점, 매매계약과는 별도로 약정을 맺었다고 하나 명도보상비를 쟁점부동산의 양수인이 임차인이 아니라 양도인에게 지급한 점 등을 감안할 때, 청구인 지분의 명도보상비는 그 경제적 실질이 쟁점부동산에 대한 청구인 지분의 양도와 대가관계에 있다고 할 것이므로 처분청이 청구인이 신고한 양도가액에 청구인 지분의 명도보상비를 포함하여 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(4) 쟁점②에 대하여 본다. (가) 소득세법제97조 제1항에서 거주자의 양도차익의 계산에 있어서 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에 규정하는 것으로 한다고 규정하면서, 각 호로는 네 가지를 규정하고 있는데, 제1호에서 취득가액이라고 규정하고 있고, 취득가액은 가목에서 제94조 제1항 각 호의 자산의 취득에 소요된 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 본문에 해당하는 경우에는 당해 자산의 취득 당시의 기준시가, 나목에서 가목 본문의 경우에 있어서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령이 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액이라고 규정하고 있으며, 제2호에서 자본적지출액 등으로서 대통령령이 정하는 것이라고 규정하고 있고, 제3호는 삭제되었으며, 제4호에서 양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것이라고 규정하고 있고, 제3항에서 제1항 및 제2항의 규정에 의한 양도소득의 필요경비의 계산은 다음 각 호에 의한다고 규정하면서, 각 호로는 두 가지를 규정하고 있는데, 제1호에서 취득가액을 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하는 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 본문의 금액(제2항의 규정에 해당하는 때에는 제2항의 규정에 의한 금액)에 동항 제2호 내지 제4호의 금액을 가산한 금액이라고 규정하고 있으며, 제2호에서 제1호 외의 경우의 필요경비는 제1항 제1호 가목 단서, 같은 호 나목, 제7항 또는 제114조 제5항의 금액에 자산별로 대통령령이 정하는 금액을 가산한 금액이라고 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제163조 제5항에서 같은 법 제97조 제1항 제4호에서 "양도비 등으로서 대통령령이 정하는 것"이라 함은 다음 각 호의 1에 해당하는 것을 말한다고 규정하면서, 각 호로는 두 가지를 규정하고 있는데, 제1호에서 같은 법 제94조 제1항 각 호의 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용과 증권거래세법에 의하여 납부한 증권거래세라고 규정하고 있으며, 제2호에서 같은 법 제94조 제1항 제1호의 자산을 취득함에 있어서 법령 등의 규정에 따라 매입한 국민주택채권 및 토지개발채권을 만기 전에 재정경제부령이 정하는 금융기관 등에 양도함으로써 발생하는 매각차손이라고 규정하고 있다. (나) 살피건대, 청구인은 명도보상비는 부동산임대계약 해지에 따른 배상금으로 실비변상적인 금액이므로 전액 필요경비로 인정되어야 한다고 주장하고 있으나, 양도차익 계산시 양도가액에서 공제할 필요경비 중 하나인 양도비는 소득세법제97조 제1항 제4호 및 같은 법 시행령 제163 제5항에서 규정하고 있는 바, 청구인이 지출하였다는 명도비용은 위 양도비 항목에 열거되어 있지 아니한 비용일 뿐만 아니라 이와 유사한 경우로 볼 수 있는지 여부도 불분명한 점, 청구인 등이 신고한 2006년 제1기 부가가치세 신고서의 부동산임대공급가액명세서상 3명의 임차인 중 양도일(2006.11.16.) 현재 명도대상 임차인은 1명도 없어 명도비용이 임차인에게 귀속되었는지 여부가 명확하지 아니한 점, 명도비용이 3층을 제외한 타 층은 OOO원 이내에서 지급되었고 3층 OOO의 경우에는 OOO원이라는 고액이 지급되었다고 하는데 타 임차인에 비해 고액이 지급될 만한 구체적인 사유가 없어 명도비용 지급내용이 임의적으로 작성되었다고 보이는 점, 청구인이 명도비용 증빙으로 제출한 각종 증빙이 금융자료 등 당시 지급사실을 확인할 수 있는 객관적인 증빙이 되지 못하여 인정하기 어려운 점 등을 감안할 때, 처분청이 양도소득세를 과세한 처분에는 잘못이 없는 것으로 판단된다.

4. 결론 이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.