상속받아 취득한 쟁점주택의 취득가액을 청구인이 제시한 유사자산 매매사례 가액으로 하기는 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.2.26. 청구인의 아버지로부터 상속받은 서울특별시 OOO 다가구주택(토지 117㎡, 건물 178.5㎡로 이하 “쟁점주택”이라 한다)에 대하여 상속세를 신고하지 아니하고 2011.7.21. 쟁점주택을 양도한 후, 양도가액을 실지거래가액인OOO원으 로, 취득가액 을 국토해양부가 공시하는 개별주택가격에 기초하여 OOO원으로 신 고하였다가, 2012.3.19. 쟁점주택의 취득가액을 2개 감정기관이 2012.1.20. 및 2012.1.25. 소급감정평가한 평균감정가액OOO원 으 로 하 거나, 다른 주택의 매매사례가액을 유사매매사례가액으로 인 정 하 여야 한다는 경정청구를 제기하였으나, 처분청은 2012.5.11. 이를 거 부하였다.
• 나. 청구인은 이에 불복하여 2012.8.8. 심 판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 상속받은 쟁점주택을 양도할 생각이 없었으나, 소재한 지역이 재정비촉진지구로 지정되어 부득이 양도하게 되었는데, 상속 재산의 시가라 함은 원칙적으로 불특정다수인사이에 자유로이 성립되 고 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적 교환가격을 의미하는 바, 청 구인이 유사매매사례가액을 찾은 결과 아래 <표>와 같이 비교① 주 택의 매매사례가액이 쟁점주택의 상속개시 당시의 대지면적, 건 물면적, 지층과 지상 2층의 건물구조 및 건축방법 등에 있어서 쟁 점주택과 유사하며 쟁점주택과 동일한 시기에 사용승인되어 인 근 에 소재하는 같은 주거용으로서 연도별 기준시가, 주택공시가격 등이 쟁 점주택보다 계속하여 낮게 고시되어 불리한 입지여건에 있 고, 쟁점 주택의 소급감정가액(OOO원)과 조합원의 권리가액 (OOO 원, 기준일 2010.1.7.)과 비교하여 볼 때에도 처분청의 결 정가액(OOO,OOO O원)보다 합리적이고 객관적임을 알 수 있다. 따라 서 시가가 입증되 는 이상 쟁점주택의 취득가액을 산정함에 있 어 시 가를 알 수 없는 경우 에 보충적으로 적용되는상속세 및 증여세 법 제61조 제1항을 적용할 수 없으므로 비교①주택의 유사매매사례가액 을 취득가액으로 하여야 한
• 다. 나. 처분청 의견 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하며 상속의 경우 평가기준일 전․후 6월이내에 매매․감정․수용․공매 또는 매매가 있는 경우 그 가액을 시가로 보고 있으나, 청구인이 제출한 감정평가액은 2건 모두 평가기준일로부터 46개월 이후에 이루어진 소급감정가액으로 그 평가 액을 시가로 인정할 수 없으며, 비교①주택과 쟁점주택은 위치․면 적․ 구조․용도 등에서 유사점이 없으므로 비록 평가기준일 전후 6월 이 내의 거래가액이라 할지라도 유사매매사례가격으로 인정할 수 없

• 가. 쟁 점 상속으로 취득하여 양도한 쟁점주택의 취득가액을 유사매매사례가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
• 나. 관련 법령 (1) 국세기본법 제45조 의 2 【경정 등의 청구】

① 과세표준신고서를 법정신고기한까지 제출한 자는 다음 각 호의 어느 하나에 해당할 때에는 최초신고 및 수정신고한 국세의 과세표준 및 세액의 결정 또는 경정을 법정신고기한이 지난 후 3년 이내에 관할 세무서장에게 청구할 수 있다. 다만, 결정 또는 경정으로 인하여 증가된 과세표준 및 세액에 대하여는 해당 처분이 있음을 안 날(처분의 통지를 받은 때에는 그 받은 날)부터 90일 이내(법정신고기한이 지난 후 3년 이내에 한한다)에 경정을 청구할 수 있다.

1. 과세표준신고서에 기재된 과세표준 및 세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 과세표준 및 세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 과세표준 및 세액을 초과할 때

2. 과세표준신고서에 기재된 결손금액 또는 환급세액(각 세법에 따라 결정 또는 경정이 있는 경우에는 해당 결정 또는 경정 후의 결손금액 또는 환급세액을 말한다)이 세법에 따라 신고하여야 할 결손금액 또는 환급세액에 미치지 못할 때

③ 제1항과 제2항에 따라 결정 또는 경정의 청구를 받은 세무서장은 그 청구를 받은 날부터 2개월 이내에 과세표준 및 세액을 결정 또는 경정하거나 결정 또는 경정하여야 할 이유가 없다는 뜻을 그 청구를 한 자에게 통지하여야 한다.

⑤ 결정 또는 경정의 청구 및 통지 절차에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2) 소득세법 제97조 【양도소득의 필요경비 계산】

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (3) 소득세법 시행령 제163조 【양도자산의 필요경비】

⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다.

2. 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액 (4) 상속세 및 증여세법 제60조 【평가의 원칙 등】

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조 제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다. 제61조 【부동산 등의 평가】

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사 토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법으로 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 토지 가액은 배율방법(倍率方法)으로 평가한 가액으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격(같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (5) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 【평가의 원칙 등】

① 법 제60조 제2항에서 “수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것”이란 평가기준일 전후 6개월(증여재산의 경우에는 3개월로 한다. 이하 이 항에서 “평가기간”이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매(민사집행법에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 조에서 "매매등" 이라 한다)가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간 중에 매매 등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각 호의 어느 하나에 해당하는 날까지의 기간 중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의 2 제1항에 따른 평가심의위원회의 자문을 거쳐 해당 매매 등의 가액을 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조 제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조 제1항 제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2 이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 “감정기관”이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. 다만, 다음 각목의 1에 해당하는 것을 제외하며，당해 감정가액이 법 제61조ㆍ법 제62조ㆍ법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액(이하 이 호에서 “기준금액”이라 한다)에 미달하는 경우(기준금액 이상인 경우에도 제56조의 2 제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 감정평가목적 등을 감안하여 동 가액이 부적정하다고 인정되는 경우를 포함한다)에는 세무서장(관할지방국세청장을 포함하며, 이하 "세무서장 등" 이라 한다)이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하되, 그 가액이 상속세 또는 증여세 납세의무자가 제시한 감정가액보다 낮은 경우에는 그러하지 아니하다.

• 가. 일정한 조건이 충족될 것을 전제로 당해 재산을 평가하는 등 상속세 및 증여세의 납부목적에 적합하지 아니한 감정가액
• 나. 평가기준일 현재 당해 재산의 원형대로 감정하지 아니한 경우의 당해 감정가액

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제1항 각호의 1에 규정하는 가액이 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우 3월로 한다) 이내에 해당하는지 여부는 다음 각호에 규정된 날을 기준으로 하여 판단하며, 제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다. 다만，해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경우에는 제5항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

1. 제1항 제1호의 경우에는 매매계약일

2. 제1항 제2호의 경우에는 감정가액평가서를 작성한 날, 제1항 제3호의 경우에는 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액이 결정된 날

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액[법 제67조 또는 제68조에 따라 상속세 또는 증여세 과세표준을 신고한 경우에는 평가기준일 전 6개월(증여의 경우에는 3개월로 한다)부터 신고일까지의 가액을 말한다]이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 청구인은 다가구주택인 쟁점주택의 상속개시일인 2008.2.26. 전후 6개월 이내인 2008.4.21. 매매된 비교①주택이 쟁점주택과 같은 재정비촉진지구안에 포함되어 있고 면적, 건물구성, 구조 지역지구 등이 유사하므로 이를 매매사례가액으로 인정하여야 한다고 주장하며 위 <표>와 같은 쟁점주택과 비교①주택의 자료를 제시하고 있다.

(2) 살피건대, 소득세법 시행령 제163조 제9항 에서 상속받은 자 산은 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정 에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하고 있고, 같은 항 제2호에서 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 상속 또는 증여받은 건물의 경우에는 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 소득세법 시행령 제164조 제7항 의 규정에 의한 가액 중 큰 금액을 당해 상속주택의 취득당시 실지거래가액으로 한다고 규정하고 있는 바, 쟁점주택과 비교①주택을 비교하여 볼 때, 위치·면적․건물준공 일 등에서 차이가 있고, 우리 원에서 OOO구청에 문의한 바에 의하면 쟁점주택의 비교표준지는 OOO으로, 비교①주택의 비교표 준지는 OOO로 확인되는 등 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제5항에서 규정한 비교 가능한 유사 매매사례가액으로 인정하기는 어렵다고 할 것이다. 따라서, 처분청이 청구인의 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없 는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.