상속세 신고시 신고한 쟁점부동산의 감정평가액은 재감정 평가대상임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 피상속인 홍OOO가 2011.2.8. 사망함에 따라 상속재산 중 채OOO와 홍OOO가 각 1/2지분씩 공동소유하고 있던 서울특별시 OOO 토지 612㎡ 및 건물 1,865.84㎡(이하 “쟁점부동산”이라 한다)의 상속재산가액을 (주)OOO감정평가법인과 (주)OOO감정평가법인의 감정가액의 평균액인 OOO원(쟁점부동산의 전체 평가액의 1/2)으로 산정하여 2011.8.29. 처분청에 상속세 신고를 하고 2011.2.8. 상속분 상속세 OOO원을 납부하였다.
• 나. 서울지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 2012.1.6.부터 2012.4.16.까지 피상속인 홍OOO에 대한 상속세 조사를 실시하여 쟁점부동산의 상속재산가액 신고가액이 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호 단서규정에 해당되는 것으로 보아 쟁점부동산에 대해 (주)OOO감정평가법인과 OOO에 재감정평가를 의뢰하였고, 두 감정평가기관의 재감정평가액 산술평균액인 OOO원을 쟁점부동산의 상속재산가액으로 하여 이를 처분청에 통보하였으며, 처분청은 이를 근거로 2012.5.15. 청구인에게 2011.2.8. 상속분 상속세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.27. 심판청구를 제기하였

• 가. 청구인 주장 상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조는 재산평가의 원칙(시가주의)을 규정하고 있고, 제61조는 부동산의 평가에 관하여 규정하고 있으며, 그 중 제1항 제1호 및 제2호는 일반적인 부동산의 평가방법을 규정하고 있고, 제5항은 임대용 부동산의 경우 평가방법으로 임대료 등의 환산가액과 같은 법 제1항부터 제6항까지의 규정에 따라 평가한 금액 중 큰 금액을 그 재산의 가액으로 한다고 규정하고 있으며, 같은 법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서는 감정기관의 감정평가액이 기준금액의 90%에 미달하는 경우에는 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의하도록 규정하고 있는바, 쟁점부동산 전체를 상증법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에 규정된 개별공시지가 등으로 평가하면 OOO원, 같은 조 제5항의 임대료 등의 환산가액으로 평가하면 OOO원, 상속세 신고를 한 감정가액의 평균액은 OOO원, 상속세 조사를 하여 과세한 재감정평가액의 평균액은 OOO원으로, 쟁점부동산의 원감정가액의 평균액 OOO원은 일반부동산의 보충적 평가액인 OOO원 대비 165.60%이고, 기준금액인 OOO원 대비 90.45%으로 재감정평가대상에 해당하지 아니한다. 처분청은 관리비 중 실비변상적이 아닌 부분은 임대료에 포함되어야 하고, 설령 임대료에 관리비가 포함되지 않는다 하더라도 1년간의 임대료에서 ‘1년간’이란 상속개시일 전 소급하여 1년이 아니라, 상속개시 당시의 임대료를 12월을 곱하여 계산하여야 하므로 그 결과는 89.87%로서 90%에 미달되어 재감정평가는 적법하다고 하나, 2010년분 관리비 징수액 OOO원은 당해연도 손익계산서상의 수선비계정 금액 OOO원과 비슷하고, 관리비의 징수도 모든 세입자에게 같은 기준으로 부과하는 것이 아니라 건물 내부 인테리어의 완료 등으로 관리비 징수의 필요가 없다고 인정되는 두 세입자에게는 관리비를 징수하지 아니한 점, 관리비를 임대료 성격으로 볼 만한 타당한 근거도 없는 점, 청구인이 2003.12.1. 임대사업자등록후 9년 이상 일관되게 임대료와 관리비를 구분징수하여 왔고, 이로 인해 어떠한 조세상의 이익도 취한 적이 없는 점 등에 비추어 관리비를 임대료에 포함하여서는 아니되고, 설령 임차인이 부담하는 실비변상적인 관리비용 외의 금액을 청구인이 관리비에 포함시켜 받아왔다고 하더라도 이는 임차인이 임대건물을 사용, 수익함으로써 성질상 부담하여야 할 비용을 실비정산한 것으로 보아야 할 것이지, 이를 임대료로 볼 것은 아니며(대법원 2004.12.10. 선고 2003두11575 판결 참조), 더구나 이 건과 같이 관리비가 쟁점부동산이 재감정평가 의뢰대상인지 여부를 결정할 기준금액 결정과 그 금액에 미달여부를 판단하는 정도에 그치는 경우라면 납세자 성실성 추정의 원칙에 따라 납세자의 임대계약서와 신고서에 근거해야 할 것이고, 임대용 부동산이라고 하여 비임대용 부동산에 비해 많은 세부담을 지거나, 신고한 감정평가액이 보충적 평가액 대비 165.60%에 달하는데도 90%미달여부를 다시 가리는 것은 조세형평에도 맞지 않다. ‘1년간의 임대료’를 산정함에 있어 상속개시일 기준으로 소급하여 1년간의 실제 받은 금액을 기준으로 하는 것이 합리적이지, 특별한 사정이 없는 한, 미래에 받을 금액을 기준으로 하는 것은 타당하지 아니하다 할 것인데, 이 건의 경우 이를 차치하더라도 ‘소급하여 1년’으로 계산할 때에는 90.45%, ‘향후 1년’으로 계산하면 89.87%로 당초 감정가액의 평균액을 OOO원만 더 올렸다면 재감정의뢰할 근거가 없어지는데 그렇게 하지 아니한 것은 납세자와 감정평가기관간의 통정없이 감정평가가 이루어졌다는 증거로 보아야 할 것이고, 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서의 ‘90%’라는 기준은 원감정가액이 객관성 여부를 판단하기 위한 예시적인 비율이며, 행정부가 자의적으로 정한 비율에 불과하다 할 것인데 이를 무조건적으로 적용하는 것은 재산평가의 원칙인 시가주의를 무력하게 만들고, 감정평가가 아닌 보충적 평가방법으로만 평가하게 하여 법적질서의 안정성과 예측가능성을 해치는 결과를 초래할 것이다. 이상과 같은 점들을 감안하여 재감정평가가액을 기초로 이루어진 이 건 처분은 부당하므로 취소되어야 한다.

(2) 쟁점부동산은 서울 지하철 OOO인근에 소재하여 다양한 매매사례와 평가전례가 존재하는 부동산으로, 쟁점부동산을 일반상업지역에 속한 토지 353㎡(이하 “㉮토지”라 한다), 준주거지역에 속한 토지 259㎡(이하 “㉯토지”라 한다), 건물 1,865.84㎡(이하 “㉰토지”라 한다)로 나눈다면 원감정평가액과 재감정평가액의 차이는 주로 ㉮토지에서 발생하는데OOO, ㉮토지 가액산정에 있어 기타요인 보정율을 원감정평가시에는 30% 상향조정한 반면, 재감정평가시에는 70% 상향조정하였는바, (주)OOO감정평가법인의 감정서에 의하면 70% 상향조정의 근거로 OOO 소재 부동산의 2009.7.6. 매매실거래가액인 ㎡당 OOO원을 기준으로 하고 있으나, 이 부동산은 2009.8.25. ㎡당 OOO원의 평가선례도 있어 실거래가액과 평가선례가액이 같이 존재하는 경우로 이와 같은 경우에는 후행가액인 평가선례가액을 기준으로 하는 것이 보다 합리적인데 재감정평가시에는 그 전에 이루어진 실거래가액을 기준으로 70%를 상향조정하였다면 이는 명백히 객관성을 상실한 평가가액이다. ㉯토지에 대한 감정평가시에도 (주)OOO감정평가법인은 기타요인 보정율을 70%상향조정하였고, OOO은 30% 상향조정하였으며, 개별요인 보정율도 (주)OOO감정평가법인이 46%, OOO이 87% 상향조정하여 두 감정평가기관 간에 중대한 시각차가 존재하는 점을 감안하면 감정평가에 있어 객관성과 적정성에 흠결이 있다 할 수 있다. 또한, 원감정평가는 상속개시일로부터 15일이 경과한 2011.2.24. 감정의뢰하여 2011.4.20. 감정평가서가 작성된 반면, 재감정평가는 그로부터 1년이 경과한 2012년 4월경 감정이 이루어져 소급감정평가라 할 수 있 고, 소급감정평가가 받아들여지기 위해서는 원감정평가가 객관성이 없다는 것을 과세당국이 입증하여야 하고, 감정평가의 객관성과 적정성을 인정받기 위해서는 감정시기의 문제는 별론으로 하더라도 감정평가절차와 평가기준일 현황을 객관적이고 적정하게 반영하였느냐의 여부가 관건이라 할 것인데 재감정평가서는 평가서 상호간의 객관성과 적정성을 상실하였음이 분명하므로 이에 터잡은 이 건 처분은 취소되어야 한

• 다. 나. 처분청 의견

(1) 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호는 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있다고 규정하고, 다만, 감정가액이 상증법 제61조, 제62조, 제64조, 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 상증법 시행령 제49조 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액중 적은 금액에 미달하는 경우에는 세무서장이 다른 감정기관에 의뢰하여 감정한 가액에 의한다고 규정하고 있어 시가로 인정될 수 있는 감정가액은 그 객관적인 신빙성을 공고히 담보하고자 감정주체와 감정시기․감정목적 등에 있어서 엄격한 제한요건을 모두 충족한 감정가액에 한한다고 할 것인바(서울행정법원 2002.6.21. 선고 2001구10652 판결 참조), 청구인이 신고한 감정가액은 다음 표<1>과 같이 상증법 제61조 제5항과 같은 법 시행령 제50조 제7항에 의하여 산출한 보충적 평가액의 90%에 미달(89.87%)하여 상증법 시행령 제49조 제2항 단서규정 요건을 충족하므로 둘 이상의 감정평가기관의 재감정가액 산술평균액을 쟁점부동산의 시가로 보아 결정한 처분은 정당하다. <표1> 신고감정평가액, 보충적 평가액, 재감정평가액 비교 청구인은 상증법 시행령 제50조 제7항에서 규정한 임대료 등의 환산가액을 계산하면서 ‘1년간의 임대료’를 상속개시 당시 임대료에 12개월을 곱하여 기획재정부령이 정하는 율(12%)로 나누어 계산하는 것이 부당하고, 상속개시 당시부터 소급하여 1년간 실제로 받은 임대료 금액으로 계산하는 것이 타당하다는 주장이나, 임대부동산의 상속세 과세가액은 상속개시 당시의 시가를 말하므로 임대부동산의 시가를 산정하는 경우 임대료 등은 상속개시 당시의 시가를 적용하는 것이며, 상속개시 당시의 시가라 함은 상속개시 당시 특수관계없는 자간에 실제 거래되는 가격을 말하고, 상속개시일 이전의 계약기간이 완료된 임대차계약에 의해 지급받았던 임대료는 상속개시 당시의 시가에 해당하지 아니한다. 청구인은 실비변상적 성격의 관리비는 위 ‘1년간의 임대료’에는 포함되지 아니한다고 주장하나, 처분청은 위 ‘1년간의 임대료’계산시 청구인이 신고한 관리비는 모두 임차인이 부담하여야 할 실비변상적 관리비로 가정하여 이를 제외하였고, 임대료만을 근거로 임대료 등의 환산가액을 산정하였다.

(2) (주)OOO감정평가법인이 재감정평가시 ㉮토지에 대해 기타요인 보정율을 1.70으로 산정한 것은 표준지OOO의 공시지가와 시가의 차이를 의미하는 것이고, 인근의 시세수준 및 실거래가, 평가전례 등을 종합반영하여 결정한 것으로, OOO 상권은 유동인구가 많아 인근 상업용지중에서도 가장 높은 호가를 보이고 있고, 이러한 OOO의 기타요인 보정을 OOO의 2009.7.6. 실거래가를 기준으로 산정하였으며, 인근 지역의 타 평가전례OOO 당시 시세조사를 고려하였을 때 2009.7.6. 시점의 실거래가인 OOO원/㎡이 거래당시의 적정한 시세수준이라고 판단하였다. 담보평가란 은행 등의 금융기관 등의 대출에 대한 담보취득을 목적으로 금융기관이 채권회수의 안정성 등을 확보하고자 하는 취지에 따라 현실적으로 적정시세에 못 미치는 경우가 있을 수 있고, 기준사례로 사용한 OOO에 2009.8.25. 담보평가전례(OOO원/㎡)가 존재한, 당시 인근가격수준을 적정히 반영하지 아니하였다고 판단하여 이를 기준사례가액으로 보기는 어렵다. 또한, OOO은 ㉮토지에 대해 위 표준지 공시시가가 OOO원/㎡로서 OOO대로 주변의 정상적인 시세와 상당한 격차가 있고OOO, 원감정평가시의 30%의 상향조정으로는 공정하고 객관적인 평가액을 산정할 수 없는 것으로 판단하였다. (주)OOO감정평가법인은 ㉯토지가액의 산정과 관련하여 개별요인 보정율을 1.46, 기타요인보정율을 1.70으로 산정한 것도 인근의 시세수준 및 실거래가, 평가전례 등을 종합반영하여 결정한 것으로, 표준지인 OOO의 기타요인 보정율의 산정을 위하여 OOO의 2009.12.17.의 경매전례 OOO원/㎡를 참고하였고, 쟁점부동산은 표준지보다 가로 접근, 환경, 획지조건 면에서 우세하여 그 개별요인 보정율을 최종 1.46으로 산정하였다. 또한, OOO도 쟁점부동산이 위치적으로 광대로변에 위치한 토지로 후면에 위치한 표준지보다 상당히 우세하고, 상업지역 토지에 접하며 공동으로 이용하고 있는바, 용도 측면에서도 우세하므로 개별요인에서 87%우세하다고 본 것이다. 감정평가를 수행함에 있어 시세조사를 통한 적산가격 산정시 개별요인 보정율과 기타요인 보정율 산정자체는 감정기관의 판단이 이루어지는 바 각각의 수치산정에 있어 감정기관마다 가치판단의 차이가 있을 수 있는 것이고, 결과적으로는 유사한 감정평가가 이루어져 전체적인 평가의 객관성, 적절성은 갖춘 것으로 판단된다. 재감정평가는 2011.4.20.을 가격시점으로 하여 1년 정도 소급하여 감정평가 한 것으로, 가격시점, 당시의 물건현황 및 임대현황을 알 수 있는 상태이고, 가격자료 및 가격조사가 가능하여 쟁점부동산을 감정평가하는 데에는 문제가 없는 것으로 판단된다.

• 가. 쟁 점

1. 상속세 신고시 신고한 쟁점부동산의 감정평가액이 재감정평가 대상인지 여부

2. 재감정평가금액 산정의 적정여부

• 나. 사실관계 및 판단 (1) 조사청의 상속세 조사종결보고서 및 경정결의서에 의하면, 조사청은 청구인의 상속세 신고에 대하여 다음 <표2>과 같이 조사한 사실이 나타난다. 위 조사종결보고서에 첨부된 쟁점부동산의 부동산 임대현황(상속개시일 현재)은 다음 <표3>과 같다. (2) 처분청은 쟁점부동산에 대하여 소득세법 시행령제50조 제7항의 ‘임대료 등의 환산가액’을 OOO으로 계산한 사실이 처분청 심리자료에 나타난다. 이에 대해 청구인은 ‘1년간의 임대료’를 2010년 1월～12월의 임대료OOO, 2010년 2월 ～ 2011년 1월의 임대료OOO 으로 할 경우, 임대료 환산가액이 OOO으로 산정되고, 이를 임대보증금 합계액 OOO원과 합하면 임대료 등의 환산가액이 OOO으로 산정되어 원감정평가액 OOO원은 청구인이 산정한 임대료 등의 환산가액 대비 90.54%(2010년 1월～12월의 임대료 기준) 또는 90.45%(2010년 2월 ～ 2011년 1월의 임대료 기준)이므로 청구인의 원감정평가액은 재감정평가대상에 해당하지 아니한다는 주장이다.

(3) 쟁점부동산의 부동산등기부등본에 의하면, 쟁점부동산은 토지 612㎡, 건물(연면적 1,865.84㎡, 철근콘크리트조 및 경량철골조, 평스라브 및 경사지붕, 4층 근린생활시설, 1층 556.58㎡, 2층 550.4㎡, 3층 470.71㎡, 4층 66㎡, 지하222.15㎡)로 이루어져 있고, 상속개시전 상속인 채OOO와 피상속인 홍OOO가 각 1/2지분을 보유하다가 상속개시 후 홍OOO의 지분을 협의분할에 의해 채OOO, 채OOO가 각 1/4지분씩 상속한 사실이 나타난다. (4) 조사청의 의뢰에 의하여 (주)OOO감정평가법인이 작성한 쟁점부동산에 대한 감정평가서에 의하면, 동 감정평가서는 가격시점은 상속개시일인 2011.2.8., 조사기간은 2012.4.4. ～ 2012.4.11., 작성일자는 2012.4.13., 평가액은 토지 OOO원, 건물 OOO원으로 하여 쟁점부동산을 OOO원으로 평가하였으며, OOO의 감정평가서는 가격시점 2011.2.8., 조사기간 2012.4.9., 작성일자는 2012.4.9., 평가액은 토지 OOO원, 건물 OOO원으로 하여 쟁점부동산을 OOO원으로 평가하였고, 재감정평가시의 토지평가내역은 다음 <표5>와 같다. (주)OOO감정평가법인은 쟁점부동산의 토지를 평가함에 있어 표준지OOO와 대비하여 개별요인의 보정율을 다음 <표6>와 같이 산정하였고, 기타요인 보청치를 다음 <표7>과 같이 산정한 사실이 나타난다. <표6> 재감정평가시 쟁점부동산 토지에 대한 개별요인 보정율 산정내역 <표7> 재감정평가시 쟁점부동산 토지에 대한 기타요인 보정율 산정내역 (5) 청구인이 처분청에 상속시 신고시 쟁점부동산에 대한 감정평가내역은 다음 <표8>과 같고, 그 중 토지에 대한 평가내역은 다음 <표9>와 같다. <표8> 상속세 신고시 쟁점부동산에 대한 감정평가내역 <표9> 상속세 신고시 감정평가의 토지평가내역

(6) 쟁점부동산을 상증법 제61조 제1항 제1호 및 제2호에 의해 기준시가로 평가할 경우 토지의 경우 2010.1.1. 기준의 개별공시지가로 OOO OOO-OO O,OOO,OOO,OOOO(OO,OOO,OOOOOO O OOOO), OOO OOO-OO O,OOO,OOO,OOOO(OO,OOO,OOOOOO O OOOO), OOO OOO-OOO O,OOO,OOO,OOO O(OO,OOO,OOOOOO O OOOO), OOO OOO-OOO O,OOO,OOO,OOOO(OO,OOO,OOOOOO O OOOO)OO OO O,OOO,OOO,OOOO, OOO OO OOOOO OOOOOOOO OOOO OOO,OOO,OOOOOOOO,OOOO(OOOO) O OOOO(OOOO) O OOO(OOOO) O OOOO(OOOO) O OOO(OOO) O O,OOOOOOOOOO OOOOOO OOOOO O,OOO,OOO,OOO원으로 계산된다.

(7) 쟁점1에 대하여 본다. 청구인은 상속세 신고시 쟁점부동산의 감정평가액이 임대료 등의 환산가액 대비 90.45%로 재감정평가대상에 해당하지 아니한다는 주장이나,

① 임대용 부동산을 임대료 등의 환산가액으로 평가시 임대인인 피상속인이 부동산을 임대하고 임차인들로부터 임대료외에 별도로 관리비를 수령한 경우 그 관리비가 사실상 임차인들이 부담할 비용으로서 합리적인 산정기준에 의하여 관리비를 부과하였다면, 임대료에 관리비 상당액을 포함시키지 아니하는 것이 타당한바, 이 건의 경우 처분청의 임대료 등의 환산가액 산정내역을 살펴보면, 처분청은 임대료 등의 환산가액 산정시 임대료에 관리비 등을 포함하지 아니한 것으로 보이므로 관리비 등을 임대료 등에 포함시켰다는 청구주장은 받아들이기 어렵다.

② 임대료 등을 기준으로 상속받은 임대용 부동산의 시가를 산정하는 경우 당해 임대료 등은 상속개시의 시가를 적용하여야 하므로 임대료 등의 환산가액 산정시 1년간의 임대료는 상속개시일 당시의 임대계약서에 기재된 월임대료에 12월을 곱한 금액으로 하는 것이 타당한 것으로 보인다.

③ 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서에서 재평가대상의 요건으로 납세자가 신고한 감정가액이 법 제61조·법 제62조·법 제64조 및 법 제65조의 규정에 의하여 평가한 가액과 제5항에 따른 시가의 100분의 90에 해당하는 가액 중 적은 금액에 미달하는 경우”로 규정하고 있어 임대료 등의 환산가액은 청구인이 신고한 감정평가가액과 비교할 때 90%로 환산하여 비교할 것이 아니라 환산가액 그 자체와 비교하는 것이다. 따라서 청구인이 신고한 당초 감정평가액은 임대료 등의 환산가액에 미치지 못하므로 처분청의 재감정평가의뢰는 적법한 것으로 보이고, 상증법 시행령 제49조 제1항 제2호 단서는 과세당국이 납세자가 신고한 감정평가가액을 임대료 등의 환산가액과 비교하여 그 결과에 따라 적정성 여부를 판단하도록 기준을 정한 것이므로 처분청이 적정한 임대료 등의 환산가액을 제시하는 한 납세자의 감정평가가액에 대한 별도의 객관성, 적정성 여부를 입증할 필요는 없는 것으로 보인다.

(8) 쟁점2에 대하여 본다. 청구인은 처분청의 재감정평가의뢰에 의하여 (주)OOO감정평가법인이 쟁점부동산의 일반상업지역 토지에 대해 표준지 대비 70% 상향조정하였고, 준주거지역 토지에 대해서도 감정평가기관별로 개별요인 보정율과 기타요인 보정율을 각각 46%-87%, 70%-30%로 달리 적용하여 평가의 객관성 및 적정성이 상실되었다는 주장이나, 재감정평가의 객관성 및 합리성이 상실되었다고 볼 특별한 사정이 없는 한 그 감정평가액을 임의로 부인하기는 어려워 청구인의 주장은 받아들이기 어렵고, 청구인은 처분청의 재감정평가가 상속개시일로부터 1년 이후 소급감정한 것이어서 상속개시일로부터 2개월 후 한 청구인의 감정평가에 비해 객관성이 없다는 주장이나, 조사청의 재감정평가는 청구인이 신고한 감정평가액이 임대료 등의 환산가액에 미달하여 이루어진 것이고, 상속개시일로부터 14개월 지난 시점에 이루어진 것이어서 평가의 적정성, 객관성에 별다른 문제가 있다고는 보이지 아니한다. 따라서 처분청이 쟁점부동산에 대하여 재감정평가액을 기준으로 상 속 재산가액을 재산정하여 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.