상속받은 아파트에 대한 상속세 과세시 그 시가를 처분청이 제시한 매매사례가액으로 본 처분은 타당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 배우자인 OOO가 2009.12.27. 사망함에 따라 상속받은 재산 중 OOO(이하 “쟁점아파트”라 한다)의 상속재산가액을 2009.12.10. 매매계약이 체결된 같은 단지 내 아파트 212동 204호(이하 “비교대상아파트①”이라 한다)의 매매가액인 OOO으로 하고, 쟁점아파트 외 상속재산을 포함하여 2010.6.11. 상속세 OOO을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 상속세 조사 결과, 쟁점아파트의 시가를 청구인이 당초 신고한 비교대상아파트①의 매매가액인 OOO이 아닌 2009.8.27. 매매계약이 체결된 같은 단지 내 아파트 212동 901호(이하 “비교대상아파트②”라 한다)의 매매가액인 OOO으로 평가, 평가차액 OOO과 상속재산 신고누락분 OOO을 상속세 과세가액에 산입하여 2012.5.4. 청구인에게 2009.12.27. 상속분 상속세 OOO을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.30. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 (1) 처분청은 비교대상아파트①이 2009.4.14. 임의경매개시결정되었고, 2009.12.10. 매매를 원인으로 다음날인 2009.12.11. 소유권이전등기됨과 동시에 근저당권자의 근저당설정등기가 말소되었으며, 2009.12.21. 임의경매개시결정등기 말소가 이루어졌으므로 시세보다 낮은 가격으로 급매되었다는 의견이나,상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조 제2항에서 시가는 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 한다고 규정되어 있고, 같은 법 시행령(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제49조 제1항에서 경매가격도 시가로 규정되어 있으며, 일반적으로 경매되기 전에 물건을 양도한 것은 경매가격보다는 유리한 가격이라고 생각하기 때문에 양도한 것이고, 경매 전에 양도한 가격이 상증법 시행령 제49조 제1항 제1호의 단서 규정 “그 거래가액이 특수관계에 있는 자와의 거래 등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우”에 해당하지 않는다면 “불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액”으로 보아야 한다. 처분청은 비교대상아파트①의 기준시가가 쟁점아파트보다 낮고 OOO 시세표의 하한가보다 낮음을 이유로 비교대상아파트①의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 볼 수 없다는 의견이나, 2012.2.2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 상증법 시행령 제49조 제5항에는 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다”라고 규정되어 있다가, 2012.2.2. 대통령령 제23591호로 개정되면서 제49조 제5항이 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도ㆍ종목 및 기준시가가 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액(괄호 생략)이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다”로 개정되었고, 동 시행령의 부칙 제2조에서 이 영 시행 후 최초로 상속이 개시되거나 증여받은 것부터 적용한다고 규정되어 있어 ‘기준시가’와 관련된 규정은 2012.2.2. 이후 상속분에 대하여만 적용하도록 하고 있으므로 기준시가의 다름을 이유로 매매사례가액이 될 수 없다는 처분청의 의견은 법령에 근거하지 않은 의견이다. 또한, 상증법과 달리 일반적인 호가를 정리한 OOO 시세표를 근거로 매매사례가액을 주장하는 처분청의 의견도 전혀 근거가 없다. 처분청은 대법원 판례 등에서 기준시가를 매매사례가액임을 판단하는 기준으로 이용하였다고 하나, 기존 판례 등은 납세자에게 유리하도록 보수적인 관점에서 처분청이 주장하는 아파트가 매매사례가액이 될 수 없다는 근거로 기준시가의 다름을 원용한 사례에 불과하다. (2) 상증법 시행령(2012.2.2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 것) 제49조 제5항에서는 매매사례가액을 판정하는 기준을 면적․위치․용도 및 종목으로 특정하고 있고, 이러한 기준에 의하여 비교대상아파트① 및 비교대상아파트②의 매매가액 중 어떤 가액이 쟁점아파트의 시가가 될 수 있는지 분석하면 아래와 같다. 먼저 쟁점아파트와 비교대상아파트①․②는 위 4개의 기준 중 3개의 기준에서 동일하다. 면적이 131.83m²로 동일하고, 용도는 주거용으로 동일하며, 종목도 같은 단지에 위치한 아파트인바, 유일한 차이점은 위치로서 쟁점아파트, 비교대상아파트① 및 비교대상아파트②는 각각 209동 402호, 212동 204호, 212동 901호에 위치하고 있다. 쟁점아파트와 비교대상아파트②는 남서향인 반면, 비교대상아파트①은 동남향이고, 3개의 아파트 중 비교대상아파트②는 양재천을 조망하고 있는 반면, 아파트 사이에 위치한 쟁점아파트(4층)와 낮은 층인 비교대상아파트①(2층)은 앞에 상가가 가로막고 있어 양재천을 조망하기 어려운 위치이며, 비교대상아파트②(9층)는 다른 두 아파트와 달리 높은 층(로얄층)에 위치하고 있어 우위에 있다고 보여진다. 동일 및 유사재산을 판정함에 있어 국세청의 심사례, 조세심판원의 심판례는 보수주의를 채택하고 있다. 평가대상재산의 시가가 존재하지 아니하여 동일 및 유사재산의 매매사례가액 등을 해당재산의 시가로 인정함에 있어서도 가능한 한 보수적인 입장(평가대상재산보다 면적 위치․용도․종목의 측면에서 객관적으로 불리한 위치에 있는 재산만을 동일 및 유사재산으로 보는 입장, OOO에서 처리하는 것이 당해 규정의 불확정성․자의성 개입의 여지와 납세자와의 충돌을 줄일 수 있다는 점에서 바람직해 보이기 때문이다. 이러한 맥락에서 높은 층에 위치하여 OOO 조망이 가능한 비교대상아파트②를 아파트 사이에 둘러싸여 있고 낮은 층에 위치한 쟁점아파트의 시가로 본 처분청의 처분은 적정하지 않다. 결론적으로 “당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산”이라고 규정한 상증법 시행령 제49조 제5항에 따라 비교대상아파트②의 매매가액을 매매사례가액으로 보기 어려우며, 비교대상아파트②의 매매가액을 매매사례가액으로 볼 경우에는 비교대상아파트①도 매매사례가액으로 보아야 할 것이다. (3) 상증법 시행령 제49조 제5항은 시가를 판단함에 있어서 “제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 같은 항 각 호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다”라고 규정하고 있고, 제2항에서는 “제1항의 규정에 의한 시가로 보는 가액이 2 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날에 해당하는 가액에 의한다”라고 규정하고 있다. 위에서 서술한 바와 같이 비교대상아파트①․②의 매매가액이 모두 매매사례가액이 될 수 있다면, 국토해양부 아파트실거래가액 정보에서 확인된 바와 같이 쟁점아파트의 평가기준일(2009.12.27.)에 가장 가까운 날인 2009.12.10. 거래된 비교대상아파트①의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 선정함이 타당하다. <표1> OOO 실거래가 내역
• 나. 처분청 의견 (1) 비교대상아파트①에 대한 경매기록OOO과 등기부등본에 따르면, 비교대상아파트①은 감정가액이 OOO으로 2009.4.14. 임의경매개시결정되었고, 2009.11.4. 1회 유찰, 2009.12.9. OOO에 낙찰 및 낙찰취소된 후 바로 다음날인 2009.12.10. 매매를 등기원인으로 하여 2009.12.11. 매매가액 OOO에 소유권이전이 경료되었으며, 이러한 사실로 볼 때, 비교대상아파트①은 경매를 면하기 위해 시세보다 낮은 가격으로 급매된 아파트로서 동 거래가액을 불특정다수인 사이에 거래되는 정상적인 가격으로 볼 수 없는바, 이를 쟁점아파트의 시가로 보는 것은 적합하지 않다. 비교대상아파트①의 경매개시결정에 따른 감정평가액은 OOO으로서 통상 법원경매감정가액이 일반적인 시장가격에 비하여 낮은 것이 현실인 점에 비추어 보면, 비교대상아파트①의 거래가액은 정상적인 시장가격이 반영되지 못한 가액으로 보는 것이 타당하다. 또한, OOO 시세는 실지거래가액이 아닌 매매호가 평균가액이므로 시가의 기준으로 볼 수는 없으나 매매거래에 있어 당사자 간의 거래가액 산정의 참고자료가 됨을 부인할 수 없다 할 것인바, 다음 <표2>와 같이 비교대상아파트①의 매매가액 OOO은 당시 OOO 하위 평균가 OOO보다 현저히 낮아 이를 정상적인 거래에 의하여 형성된 객관적인 교환가격으로 볼 수 없다. <표2> OOO의 쟁점아파트와 동일한 면적의 아파트 시세 (2) 청구인은 비교대상아파트①(2층)에 비하여 비교대상아파트②(9층)가 로얄층에 위치하고 있다고 주장하나, 비교대상아파트②는 총 9층 중 맨 윗층이고, ‘ㄱ’자동의 남서향 코너에 위치하여 추위와 더위에 취약하며, 오히려 기피하는 층과 방향이라고 봄이 타당하다. 또한, 청구인은 매매사례가액으로 시가 산정시 기준시가는 필수적인 요건이 아니며, 평가기준일을 전후하여 가장 가까운 날의 가액인 비교대상아파트①의 매매가액을 배척하는 것은 조세법률주의에도 위배되고 근거과세의 취지에도 맞지 않다고 주장하나, 이미 다수의 대법원 판례OOO에서 매매사례가액의 판단기준으로 면적 등과 더불어 기준시가를 적용하고 있고(2012.2.2. 대통령령 제23591호로 개정된 상증법 시행령 제49조 제5항에서는 위 내용이 반영되어 개정됨), 상속 또는 증여의 대상이 되는 재산과 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 재산의 매매가액 등으로 평가하여 세부담 없는 부의 무상이전을 방지하고 이로 인해 공평과세를 실현하고자 하는 해당 조항의 취지에 비추어 볼 때, 동일한 평가기간 내에 있는 재산가액 중에서 기준시가가 다른 신고가액을 배제하고, 기준시가가 동일한 비교대상아파트②의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 본 것이 조세법률주의 등에 위배된다는 청구인의 주장은 이유없다고 판단된다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트의 시가(상속재산가액)를 비교대상아파트①의 매매가액으로 볼 것인지, 비교대상아파트②의 매매가액으로 볼 것인지 여부
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점아파트 및 비교대상아파트①․②의 현황은 다음 <표3>과 같다. <표3> 쟁점아파트 및 비교대상아파트①․② 현황 (2) OOO에 따르면, 비교대상아파트①은 소유자 OOO의 채무로 인해 임의경매가 결정되었는바, 동 아파트의 감정가액은 OOO(감정일자 2009.4.13.)으로서 2009.11.4. 1회 유찰된 후 2009.12.9. OOO에 낙찰된 것으로 나타난다. (3) 비교대상아파트① 등기부등본의 주요내용은 다음 <표4>와 같으며, 동 아파트는 임의경매를 통해 2009.12.9. 낙찰된 후 임의경매가 취소되었고, 2009.12.10. 매매를 원인(매매가액 OOO)으로 2009.12.11. OOO 및 OOO(공유자)에게 소유권이전등기된 것으로 나타난다. <표4> 비교대상아파트① 등기부등본의 주요내용 (4) 살피건대, 청구인은 비교대상아파트①이 쟁점아파트와 면적․용도․위치 등이 동일하거나 유사하고, 쟁점아파트의 상속개시일 당시 상증법 시행령에서는 매매사례가액 판단기준으로 기준시가가 제외되어 있으므로 비교대상아파트②에 비해 쟁점아파트의 상속개시일로부터 더 가까운 날 매매계약이 체결된 비교대상아파트①의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 비교대상아파트①과 비교대상아파트②는 모두 쟁점아파트의 상속개시일인 2009.12.27.로부터 6개월 내에 매매계약이 체결되었고, 면적․용도․위치 등이 동일하거나 유사하며(비교대상아파트②는 쟁점아파트와 방향도 동일), 비교대상아파트①의 매매가액은 OOO인 반면, 쟁점아파트의 상속개시일 전후 6개월 동안의 같은 단지 같은 면적의 아파트 매매가액이 OOO 정도로 형성되어 있고, 비교대상아파트①의 매매가액은 쟁점아파트 상속개시일 당시 OOO 부동산 시세표상 하위평균가 OOO에 미치지 못하여 이를 쟁점아파트의 시가로 보기 적합하지 아니하며, 상증법 제60조(평가의 원칙 등) 및 같은 법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 등 관련 법령이 해당 상속․증여재산을 가장 적정하게 평가하는 금액을 시가로 산정하고자 하려는 취지임을 감안할 때, 면적․위치․용도․종목 등과 함께 기준시가를 판단기준으로 적용하는 것이 불합리하다고 보기는 어려운 점, 상증법 시행령이 2012.2.2. 대통령령 제23591호로 개정되기 전의 우리 원 결정례OOO 및 대법원 판례OOO 등에서 면적․위치․용도 및 종목과 함께 기준시가가 매매사례가액의 판단근거로 기재되어 있는 점 등을 종합하여 볼 때, 비교대상아파트②의 매매가액을 쟁점아파트의 시가로 보아 청구인에게 상속세를 부과한 처분청의 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.