대물변제로 취득한 부동산의 취득가액은 대물변제 받은 채권액인 것임.

OOO세무서장이 2012.2.2. 청구인에게 한 2009년 귀속 양도소득세 OOO원의 부과처분은 이를 취소한다.

• 가. 청구인은 2007.6.29. 취득한 OOOOO OOO OO OOO-OO OO OOOOOOOO OOOO(면적 125.04㎡, 이하 “쟁점아파트”라 한다)를 OOO원에 양도하고 양도차익이 발생하지 아니하였다 하여 양도소득세를 무신고 하였다.
• 나. 처분청은 청구인에 대한 양도소득세를 조사하여 양도가액(등기 부등본에 기재된 금액)은 OOO원, 취득가액(청구인이 당초 신고한 취․등록세 신고서상 과세표준)은 OOO원, 양도차익은 OOO원 으로 하여 2012.2.2. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세 OOO원을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.23. 이의신청을 거쳐 2012.8.9. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 2004.6.11. OOO 소재 OOO과 관련하여 재건축조합 시공사인 (주)OOO(이하 “시공사”라 함)과 계약을 체결하고 OOO원을 시공사에게 대여하여 재건축아파트 준공 후 2개월 이내에 변제받기로 하고 이를 변제하지 못하는 경우 공사비에 충당될 일반분양아파트 건물면적 각 125.04㎡ 4세대[ OOOOO OOO OO OOO-OO OO OOOOOOOO 303호, 703호, 803호, 903호(이하 “대물변제아파트”라 한다)]로 대물 변제받는 것으로 하고 법무법인 OOO에서 공증OOO을 받았다. 그 후 재건축조합과 시공사는 당초의 계약과 달리 청구인이 받기로 한 4세대 중 303호와 903호를 제3자에게 매도하였는 바, 청구인의 항의로 2006.4.5. 합의서를 체결하여 대물변제아파트 중 쟁점아파트(703호)와 803호를 각 세대당 OOO원 으로 계산하고, 다른 부동산인 원룸 101호(29.7㎡), 105호(36.92㎡)를 각 세대당 OOO원으로 계산하여 대물 변제하기로 하였으며, 쟁점아파트는 2007.5.9. 서울동부지방법원의 판결을 받아 2007.6.29 청구인 명의로 소유권을 이전하였고, 803호는 2011.4.12. 동 법원의 판결을 받아 2011.8.24. 소유권이전등기를 하였다. 2006.4.5. 합의서상 쟁점아파트 등과 원룸의 주택가액산정은 당시 각 주택의 시가에 따라 책정한 것임에도, 처분청은 청구인, 시공사, 재건축 조합이 당초 게약(2004.6.11.)만을 근거로하여 당초 대물변제 받기로 한 4개 주택의 각 세대당 가액을 OOO원으로 확정하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청은 청구인의 쟁점아파트 취득가액 확인을 위해 강동구청에 취․등록세 과세표준가액 및 계약서 사본을 요청한 바, 청구인이 대물변제아파트에 대한 분양계약 체결에 대한 쟁점아파트 소유권이전등기절차를 이행하라는 내용의 서울동부지방법원 2007가단3880 소유권 이전등기 판결문을 검인받아 2007년 6월에 취득가액 OOO원 으로 신고하였음이 확인되고, 판결문에서 청구인이 재건축조합 및 시공사와 대물변제아파트에 대하여 총 분양대금 합계 OOO원인 분양계약을 2004.6.11.에 체결한 사실이 확인된다. 청구인은 당초 대물변제받기로 한 분양계약 물건중 303호, 903호가 타인에게 소유권이전등기됨에 따라 재건축조합은 청구인에게 쟁점 아파트 803호 및 703호를 각 OOO원으로 하고 303호, 903호를 대체할 원룸 101호, 105호를 각 OOO원으로 대물변제한다는 합의서를 2006.4.5. 작성하였으므로 청구인이 변제받을 물건 변경에 의한 합의서상의 쟁점아파트 가액을 OOO원으로 다시 책정하는 것이 합리적이라고 주장하나, 합의서가 공증되어 있지 않고 쟁점아파트의 취득과 관련된 판결문(판결일 2007.5.14)이 쟁점아파트 취득세 신고(2007.6.28.)시 제출되지 않았으며, 303호가 타인에게 소유권이전된 등기접수일이 2011.8.23.이고, 303호와 903호를 대체할 101호, 105호가 청구인에게 소유권이전되지 않는 등 객관적인 증빙이 전혀 없으므로 양도소득세 OOO원을 결정하여 2012.2.2. 이 건 양도소득세를 부과한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 청구인이 대물변제로 받은 쟁점부동산의 취득가액을 OOO원으로 인정할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 OOO원에 취득한 것으로 보아 이 건 처분을 하였고, 청구인은 쟁점아파트 취득가액이 OOO,OOO O원이라는 주장과 함께 그에 따른 증빙으로 대물변제아파트 분양계약서, 합의서, 쟁점아파트 서울동부지방법원 판결문을 제시하고 있으므로 이에 대하여 살펴본다.

(1) 처분청이 제출한 과세자료를 보면, 청구인은 2007.6.29. 취득한 쟁점아파트를 OOO원에 양도하고 양도차익이 발생하지 아니 하였다 하여 양도소득세를 무신고 하였고, 처분청은 청구인에 대한 양도소득세를 조사하여 쟁점아파트의 양도가액(등기부등본에 기재된 금액)은 OOO원, 취득가액(취․등록세 신고서상 과세표준)은 OOO원, 양도차익은 OOO원 으로 하여 이 건을 처분한 것 으로 나타난다. (2) 소득세법제98조에는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항에는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을, 그 이외에는 대금을 청산한 날을 취득시기로 규정하고 있다.

(3) 처분청이 과세근거로 한 서울동부지방법원 OOOO 가단 OOOO (소유권이전등기, 2007.5.9.) 판결문을 보면, OOO과 주식회사 OOO은 2004년 6월 OOOOO OOO OO OOO-OO 대지 1234.2평방에 지하 2층, 지상 14층 주상복합아파트를 신축 하고 조합원 분양아파트인 18세대를 제외한 나머지 세대에 대하여는 공사대금으로 시공사인 소외 주식회사 OOO이 분양하여 공사비를 충당하기로 재건축공사 계약을 한 후, OOO은 OOO원을 공사비용으로 청구인으로부터 차용하면서 주상복합아파트 준공 후, 2달 이내에 위 금원을 변제하지 못할시에는 자사의 소유분인 ‘OOO 소재의 OOOOOOOOO 아파트 OOO 호, OOO 호, OOO 호, OOO 호를 소유권 이전등기를 하여 주기로 하고, 2004.6.11. 한일재건축조합의 조합장인 유OOO, 총무 박OOO, OOO(이상 매도인)과 청구인(매수인)은 분양대금 OOO원정으로 대물 변제아파트 분양계약을 체결하고 동 계약서를 공증OOO받았다.

(4) 대물변제아파트 분양계약서에 의하면, 청구인, 주식회사 OOO, OOO재건축조합은 2004.6.11. 대물변제아파트 분양대금을 OOO원이고, 위 부동산의 명도일은 2004.12.11.로 기재되어 있다OOO.

(5) 청구인이 2006.4.5. OOOO재건축조합 장 유OOO과 체결한 합의서 내용은 아래 [표1]과 같은 것으로, 2004.6.11. 체결한 채권액(OOO원)을 대한 대물변제 받기로 한 대물변제아파트 중 OOO 호 (쟁점아파트), OOO 는 각 세대당 OOO,OOO,OOO원씩 OOO,OOO,OOO원으로 하고, 대물변제아파트 중 OOO 호와 OOO 호는 대체부동산인 원룸 101호, 105호는 각 세대당 OOO원씩 OOO원으로 하여 청구인의 채권액 OOO원을 대물변제하는 것으로 당초 대물변제아파트 계약서를 변경하는 것으로 합의하였다. OOOO OOOO OOO(OOOOOOOOO O)O OOO OOO(OOOOOOOOO)

(6) 대물변제아파트의 등기부등본의 내역은 아래 [표2]와 같은 바. OOOO OOOOOOO OOOOO OO O 303호는 2011.8.23. 청구외 김OOO에게 소유권이전등기가 된 것으로, 등기원인일은 2005.2.1. 매매이며, 김OOO이 2010.9.11. 유OOO외 23명을 상대로 서울동부지방법원에 소유권이전등기절차이행청구소송을 제기, 승소하여 소유권이전등기가 되었음이 서울동부지방법원 OOOO 가단 OOOOO (2011.3.23.) 판결문으로 확인되고, 쟁점아파트는 2007.6.29. 서울 동부지방법원 OOOO 가단 OOOOO (소유권이전등기, 2007.5.9.) 판결에 의해 매매를 원인으로 청구인 명의로 소유권 이전등기를 하였다가 2009.7.2. 김OOO에게 이전되었으며, 803호는 2011.8.24. 서울동부지방법원 OOOO 가단 OOOOO (소유권이전등기, 2011.4.12.)판결에 의해 청구인 명의로 소유권 이전등기가 완료되었고, 903호는 2004.10.12. 매매를 원인으로 2005.1.28. 청구외 조OOO에게 소유권이전된 것으로 나타난다.

(7) 처분청이 제출한 쟁점아파트에 대한 취․등록세 신고에 의하면, 청구인은 2007.6.5. 쟁점아파트 소유권이 이전시 취․등록세 과세표준을 기준시가 OOO원 보다 낮은 OOO원으로 신고한 후, 강동 구청은 2011년 10월 청구인이 쟁점아파트를 의제취득(법원 판결)에 의해 취득한 것으로 보아 쟁점아파트의 과세표준을 OOO원(기준시가)로 하여 취․등록세를 추가 과세한 것으로 나타난다. (8) 국세통합전산망 자료에 의하면, 쟁점아파트 거래일(소유권이전일 2007.6.29.) 평가기간내인 2007.4.4. 쟁점아파트와 같은 동․향․크기가 같은 1003호가 OOO원에 거래된 것으로 나타난다.

(9) 한편, 대물변제는 본래의 채무에 갈음하여 다른 급부를 현실적으로 하는 때에 성립하는 요물계약으로서 여기서의 다른 급부가 부동산의 소유권이전일 때에는 그 소유권이전등기를 완료하여야만 대물변제가 성립되어 기존채무가 소멸하는 것이므로 그 소유권이전 등기가 경료된 때에 부동산이 양도되고 그 대가의 지급이 이루어진 것으로 보아야 한다 할 것이 다[대법원 91누8432(1991.11.12.), 같은 뜻임]

(10) 위의 내용을 종합하면, 청구인은 2004.6.11. 주식회사 OOO, OOO재건축조합에게 대여금액에 대한 채권액(OOO원)을 쟁점부동산 등으로 대물변제 받음에 있어 청구인의 쟁점아파트의 취득시기는 쟁점아파트 소유권이전등기일(2007.6.29.)이고, 청구인은 2006.4.5. 재건 축조합과 쟁점아파트 가액을 OOO원으로 하여 대물변제하는 것으로 합의하여 이행한 사실이 합의서와 대물변제 아파트 등기부등본 등에 의해 확인되며, 청구인이 쟁점아파트 취득일 (2007.6.29.)로부터 평가기간 이내인 2007.4.4. 쟁점아파트와 같은 동 1003호가 OOO원 에 거래된 점과 2007년 쟁점아파트 기준시가가 OOO,OOO,OOO원인 점 등에 비추어 볼 때, 청구인의 쟁점아파트 취득가액은 2006.4.5. 합의서상 합의금액인 OOO원으로 봄이 합리적이라 할 것이다. 따라서, 청구인의 쟁점아파트 취득가액을 OOO원으로 과세한 처분청의 이 건 처분에는 잘못이 있는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과, 청구주장이 이유있으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정 한다.