증여재산의 시가로 볼 수 있는 감정가액은 증여일 전후 3월 이내 기간 중에 2 이상의 공신력 있는 감정기관의 감정가액 평균액임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.1.28. OOO동 975-40 소재 다세대주택 401호(이하 “쟁점주택”이라 한다)를 양도하고 2010.4.22. 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원으로 양도소득세 예정신고를 하였다.
• 나. 처분청은 청구인의 쟁점주택에 대한 양도소득세 예정신고에 대하여 2011.8.17.부터 같은 달 8.31.까지 양도소득세를 조사한 결과, 청구인의 쟁점주택에 대한 취득원인이 매매가 아닌 청구외 오OOO(청구인의 남편)으로부터 증여받은 것으로 보아 청구인이 당초 제출한 취득시 매매계약서상 거래가액 OOO 외 5인)가 작성한 건축공사도급계약서상 확인된 OOO원을 취득가액 으로 결정하고, 자본적 지출비용 중 지출여부가 불분명한 공사비 OOO원을 부인하여 2011.12.8. 양도소득세 OOO원을 결정·고지한 후, 2012.3.6. 청구인이 이의신청을 통하여 “쟁점주택의 취득가액은 대물변제로 취득하였으며 당초 공사계약과 관련된 지출증빙서류 등을 분실하여 실지거래가액을 알 수 없으므로 당초 취득가액을 환산가액에 의하여 재결정해달라” 했다가 “쟁점주택의 취득시기를 감정기준일로 하여 감정을 의뢰할 예정이니 청구인이 제출할 감정가액을 취득가액으로 해달라”고 청구이유를 변경하고 감정평가서를 제출하지 않자, 처분청에서는 증여일 현재 시가평가액 OOO원을 취득 당시 실지거래가액으로 하여 2012.4.24. 청구인의 2010년 귀속 양도소득세를 당초 OOO원에서 OOO원이 감액된 OOO원으로 경정하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.24. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 이의신청 당시 감정가액을 취득가액으로 산정하여 달라고 주장하였으나 부득이한 사유에 의해 감정평가서를 제출하지 못하였다. 쟁점주택을 취득할 당시 감정가액이 존재하지 아니하여 청구인이 공신력 있는 감정 평가기관인 OOO감정평가법인과 OOO감정평가법인에 증여시점을 감정기준일(2004.7.14.)로 하여 소급감정 의뢰한 결과 2012.6.28. 쟁점주택의 감정가액이 OOO원과 OOO원으로 각각 산정되었다. 따라서 쟁점주택은 감정가액이 존재하므로 상속세 및 증여세법 시행령제49조 제1항 제2호에 의하여 ‘평가기준일 이내의 기간 중에 해당 재산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우 그 감정가액의 평균액을 시가로 적용’할 수 있 으므로, 위 감정가액의 평균액인 OOO원을 시가, 즉 취득가액으로 하여 양도소득세를 재산정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 상속세 및 증여세법 제60조, 같은 법 시행령 제49조의 규정에 따르면, 상속재산의 시가로 볼 수 있는 감정가액은 상속개시일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월)이내 기간 중에 2 이상의 공신력 있는 감정기관의 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액은 시가로 적용할 수 있는 것이나, 이 건 청구의 경우 8년을 경과하여 감정된 소급감정가액을 쟁점주택의 취득가액으로 하여 달라는 청구인의 주장은 기각되어야 한다. 한편, 청구인이 제출한 평가서를 보면 평가목적이 일반거래로 되어 있으나, 청구인이 쟁점주택(건물면적 66.54㎡)을 취득할 당시 동일 다세대주택 301호(건물 40.53㎡, 매매일자: 2004.6.29. 매매가액 OOO원) 외에는 거래가 없었고 동 매매가액으로 보아 청구인이 제시한 소급감정평가액 OOO원이 쟁점주택의 증여(2004.7.15.) 당시 시가를 적절하게 반영하고 있다고 인정하기도 어렵다 할 것이다.

• 가. 쟁 점 증여로 취득한 쟁점주택에 대하여 소급감정가액을 취득 당시 시가로 인정할 수 있는 지 여부
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 처분청이 제출한 양도소득세 조사(종결)복명서, 양도소득세 결정 (경정)결의서, 답변서, 국세청 전산자료 등 심리자료에 의하여 과세근거 등의 내용을 보면 아래와 같이 사실이 나타난다. (가) 쟁점주택은 1997.5.23. 건축허가를 득하여 1997.12.27. 사용승인을 받은 다세대주택(철근콘크리트조 평스라브 4층, 1～3층에 각 2세대, 4층에 1세대 등 총 7세대) 중 4층 401호(전용면적 66.54㎡, 방 3개, 거실, 주방)으로 청구인은 쟁점주택을 2004.7.15. 신OOO 외 5인으로부터 매매로 취득하여 2010.1.28. 이OOO 외 1인에게 양도하고 2010.4.22. 처분청에 양도가액 OOO원, 취득가액 OOO원을 실지거래가액으로 하는 부동산매매계약서를 첨부하여 양도소득세 신고를 하였다. (나) 처분청은 청구인에 대한 양도소득세 조사과정에서, 청구인이 제출한 1997.7.10자 건축공사도급계약서[건축주: 김OOO 외 5인, 시공자: 오OOO, 건축물건: OOO동 975-40 다세대주택, 공사기간: 1997.7.25.～1997.12.27., 공사금액 OOO억원, 1～3층(6세대) 건축 공사비는 세대별 OOO만원으로 건축주(김OOO 외 5인)가 부담하되 4층(1세대) 건축공사비 OOO만원은 시공자가 전액부담하고 시공자 명의로 한다는 내용], 공사확인서[1997.12.27.작성, 확인자: 시공자 오OOO, 위 다세대주택을 약정한 공사기간 내에 공사를 완료하고 건축공사대금 OOO억원을 1997.12.27. 건축주로부터 영수하였다는 내용] 및 건축물대장 등에 의하여 쟁점주택의 최초 취득일이 1997.12.27.(사용승인일)이고 등기권리자는 시공자인 오OOO이나 동 오OOO이 청구인에게 증여하여 2004.7.15. 건축주 김OOO 외 5인으로부터 청구인에게 소유권이전등기된 것으로 확인하고, 매매계약서에 의한 신고취득가액 OOO억원을 부인하고 건축공사도급계약서에 의하여 확인된 OOO만원을 취득가액으로 결정하고 자본적 지출액 중 지출여부가 불분명한 공사비 OOO만원을 불공제하여 2011.12.8. 양도소득세 OOO원을 결정·고지하였다. 그 후 처분청은 실제 취득자(취득원인: 대물변제)인 오OOO이 처인 청구인에게 증여한 쟁점주택이 증여 당시의 시가로 평가하고 시가를 산정하기 어려운 경우에 보충적 평가방법에 의하여 기준시가로 평가하는 것이 타당하다고 판단하여 “상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 증여받은 건물”로서, 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액OOO과 소득세법 시 행령제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액OOO 중 많은 금액인 OOO원을 취득가액으로 최종결정하여 2012.4.24. 쟁점주택에 대한 양도소득세를 OOO원으로 경정하였다.

(2) 청구인은 쟁점주택을 매매가 아닌 증여에 의한 취득임을 인정 하면서, 쟁점주택의 취득가액에 대하여 소급감정가액이기는 하나 감정 가액이 존재하므로 쟁점주택에 대한 2개 감정평가법인의 감정가액의 평균액인 OOO만원을 시가로 보아 취득가액으로 양도소득세를 경정해달라고 주장하면서 2004.7.14.을 평가기준일로 하여 2012.6.28.에 작성한 2개의 감정평가서(OOO감정평가법인 및 OOO감정평가법인)를 제시하였는바 그 주요내용은 아래 <표1>, <표2>와 같으며, 동 감정 평가서에는 쟁점주택(401호)의 평가기준일과 비슷한 시기에 매매된 같은 지번에 있는 다세대주택 301호OOO가 거례사례비교 물건에 나타나 있지 않음을 알 수 있다. <표1> 하나감정평가법인 감정평가서(2004.7.14.시점, 2012.6.28. 작성)

○ 감정평가액: 210,000,000원(@3,156천원/전유㎡)

○ 평가목적: 일반거래(세무서제출용)

○ 평가가액 산출근거: 거래사례비교법

○ 비교물건

① 방배 977-7 방배그린빌 3층 302호(전유 77.38㎡, ’03.5월 신축)

• 평가목적:담보, - 평가액: 225백만원(@3,000천원/전용㎡)

② 방배 978-2 골든빌리지 1층 103호, 2004.3월 공매)

• 평가액 225백만원(@3,000천원/전용㎡) * 비교물건①의 2005.1.1.기준 국토해양부 공시가격은 164백만원으로 전유㎡당 @2,119천원이며, 비교물건②는 2006.1월 프라하임APT가 신축입주하고 있고, 국토부 공시가격이 나와있지 않다.

(3) 소득세법제97조 제1항 및 같은 법 시행령 제163조 제9항의 규정에 의하면, 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호 내지 제4호의 규정에 의한 건물의 기준시가가 고시되기 전에 증여받은 건물의 경우에는 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 소득세법 시 행령제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액을 취득 당시의 실지거래가액으로 보아 양도가액에서 공제할 취득가액으로 하는 것이고, 상속세 및 증여세법제60조 제2항 및 같은 법 시행령 제49조 제1항의 규정에 따르면 증여재산의 경우 평가기준일 전후 3월 이내의 기간 중 공신력 있는 감정기관이 평가(감정가액평가서를 작성한 날)한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 증여받은 건물의 평가액으로 인정하고 있다.

(4) 위 사실관계와 관련 법령 등을 종합하여 살피건대, (가) 증여로 취득한 쟁점주택의 경우 감정평가기관이 평가한 감정 가액이 시가로 인정받기 위해서는 쟁점주택의 취득일(2004.7.15.)을 평가 기준일로 하여 전후 3월 이내의 기간인 2004.4.16.부터 2004.10.14.까지 평가한 감정가액이어야 하나 청구인은 7년 11월이 경과한 2012.6.28.에 작성한 감정가액평가서를 제시하고 있어 동 감정가액은 ‘평가기준일 전후 3월 이내’의 기간 중 감정한 가액에 해당되지 아니하며, (나) 청구인은 위 감정가액이 소급감정평가한 것이라 하더라도 동 소급감정평가액이 증여 당시의 시가를 적정하게 반영한 것이라면 증여 당시의 시가로 인정되어야 한다고 주장하나 쟁점주택의 증여취득일 (2004.7.15.)과 비슷한 시기(2004.6.29.)에 거래된 같은 지번에 있는 다세대주택 301호의 매매사례가 있음에도 2개의 감정평가법인이 모두 이를 거래비교대상에서 언급하지 않았고, 또한 비교물건을 단위면적당 공시 가격이 쟁점주택보다 높은 주택(빌라)으로 하여 감정가액을 산출한 결과 2개의 감정평가법인의 감정가액 평균액(전유㎡당)이 @OOO으로 같은 지번에 있는 다세대주택 301호의 전유㎡당 매매가액 @OOO에 비하여 171% 로 높은 점 등을 감안하면, 청구인이 제시하는 소급감정가액이 객관적 이고 합리적인 평가액이라고 보기 어렵다. 따라서, 청구인이 제시하는 소급감정가액의 평균액이 쟁점주택에 대한 취득 당시의 시가에 해당한다는 청구주장은 받아들이기 어렵고, 쟁점주택의 취득가액을 증여일 현재상속세 및 증여세법제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액과 소득세법 시 행령제164조 제5항 내지 제7항의 규정에 의한 가액 중 많은 금액으로 하여 양도가액에서 공제하고 양도차익을 계산하여 과세한 처분청의 이 건 부과처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.