상속개시일로부터 약 2년 3개월 후 소급감정가액을 상속 당시 시가로 보아 쟁점토지 취득가액으로 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려움
상속개시일로부터 약 2년 3개월 후 소급감정가액을 상속 당시 시가로 보아 쟁점토지 취득가액으로 적용하여 달라는 청구주장은 받아들이기 어려움
심판청구를 기각한다.
(1) 청구인은상속세 및 증여세법(이하 “상증법”이라 한다) 제60조(평가의 원칙 등) 제1항에 규정된 상속재산 시가평가 원칙에 따라 두 곳의 감정평가법인(주식회사 OOO이라 한다)에 감정을 의뢰하여, 다음 <표1>과 같이 평균 감정가액인OOO원을 쟁점토지의 상속재산가액으로 하여 쟁점토지의 양도소득세 신고기한(2011.3.31.) 전인 2011.1.31. 상속세 수정신고서를 처분청에 접수한 후, 2011.3.10. 쟁점토지의 취득가액을 OOO으로 하여 2011년 귀속 양도소득세를 신고하였으나, 처분청은 위의 취득가액이 소급감정가액이라는 이유로 이를 부인하고, 개별공시지가 OOO원으로 쟁점토지의 취득가액을 경정하였다. 상속재산의 시가를 파악하는 방법은 특별한 사정이 없는 이상 세무공무원이 현장조사 또는 시장조사를 통하여 이를 조사․결정하는 것이 원칙이며, 상증법상 보충적 평가방법은 시가를 산정하기 어려운 경우에 한하여 택할 수 있는 방법인바, 이 건과 경우 쟁점토지의 시가를 산정하기 어려워 보충적 평가방법을 선택할 수밖에 없었다는 점에 대한 입증책임은 처분청에 있다 할 것이다(대법원 1995.6.13. 선고 95누23 판결, 대법원 1996.10.29. 선고 96누9423 판결 참조). 상속개시일 당시에는 부동산 실거래가 신고제도 및 양도소득세 실거래가 신고제도가 시행되고 있었고, 처분청이 시가를 확인하고자 하는 의지가 있었다면 청구인이 수정한 상속재산가액이 상속개시일 현재 인근 유사토지의 경매․담보부동산의 감정가액 등을 기초로 합리성과 객관성을 갖추어 객관적 교환가치가 반영된 시가라는 사실을 확인할 수 있었을 것이며, 대법원 및 고등법원 판례(OOO 판결)에서도 과세관청이 소급하여 감정한 가액을 시가로 보아야 한다는 주장을 인정한 사례가 있으므로 단지 소급감정이라는 이유만으로 보충적 평가방법에 따라 개별공시지가를 쟁점토지의 상속재산가액으로 결정한 처분청의 처분은 부당하다. 처분청의 의견과 같이 개별공시지가가 시가를 반영하고 있다면 쟁점토지의 상속개시일(2008.10.29.)부터 양도일(2011.1.24.)까지의 개별공시지가가 2배 이상 증가하였어야 하나, 오히려 다음 <표2>와 같이 하 락한 점에서도 처분청의 과세처분이 부당하다는 사실을 확인할 수 있다.
(2) 설령 소급감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다 하더라도 상속개시일 전 6월 이내에 경매된 OOO소재의 토지(이하 “비교대상토지”라 한다)의 감정가액을 매매사례가액으로 보아 쟁점토지의 취득가액을 경정하여야 한다. 비교대상토지는 OOO이 쟁점토지 평가시 평가사례로 선정한 토지로서 쟁점토지와 도로를 사이에 두고 마주보고 있고, 쟁점토지의 상속개시일(2008.10.29.) 전 6월 이내인 2008.7.31. 1㎡당 OOO원으로 감정평가되어 경매처분되었으며, OOO이 평가전례로 선정한 OOO 소재의 토지의 감정평가액도 청구인이 신고한 쟁점토지의 상속재산가액과 차이가 없다. 이와 같이 감정평가시 평가사례 및 평가전례를 기초로 한 감정평가액은 상속개시일 현재 당해 재산의 면적․위치․용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산의 사례가액을 시가로 보는 상속세 및 증여세법 시행령(이하 “상증법 시행령”이라 한다) 제49조 제5항의 원칙에 위배되지 않고, 쟁점토지와 연접한 평가사례 토지의 감정가액을 쟁점토지의 시가로 평가한 사례(심사상속 OOO, 2010.7.19.)와도 부합한다.
(1) 청구인이 쟁점토지를 상속받고도 상속세를 무신고함에 따라 평가기준일 전후 6월 이내 기간 중 시가로 인정할 수 있는 매매․감정․수용․경매․공매가격을 확인하였는바, 시가가 확인되지 아니하고, 토지의 재산 특성상 그 가치를 객관적으로 평가한다는 것이 용이한 일이 아니므로 이를 ‘시가를 산정하기 어려운 경우’로 보아 시가에 갈음할 수 있는 보충적인 평가방법인 개별공시지가로 토지의 가액을 산정하는 것은 과세행정의 통일성 및 신속성을 위하여 바람직하다. 양도소득세 신고를 위하여 상속개시일(2008.10.29.)로부터 2년 3개월이 지난 2011년 1월 감정평가법인으로부터 감정을 받아 이를 쟁점토지의 취득가액으로 적용한 것은 상증법 시행령 제49조(평가의 원칙 등)에 위배된 것이며, 국세청 다수의 예규에서도 시가란 불특정 다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우 통상 성립된다고 인정되는 가액을 말하는 것으로 상증법 시행령 제49조 제1항에 따라 평가기준일 전후 6월 이내의 기간 중 매매․감정(소급감정 제외)․수용․경매 또는 공매가액은 당해 상속재산의 범위에 포함된다고 하고 있고, 조세심판원도 원칙적으로 소급감정을 시가로 인정하지 아니하고 있다. 또한, 소급감정가액 과세를 허용하면 ‘시가를 산정하기 어려운 경우’란 있을 수 없고, 납세의무자로서도 불안정한 법적지위에 놓이게 되며, 이는 다수의 법원 판례(대전고등법원 2010.11.25. 선고 OOO판결 등)에서도 확인되고 있다.
(2) 청구인은 OOO에서 평가사례로 선정한 비교대상토지(OOO)가 쟁점토지와 유사하다고 하나 위치․면적 및 토지의 특성이 다르며, 개별공시지가 또한 쟁점토지와 차이가 있으므로, 비교대상토지의 감정가액을 쟁점토지의 상속개시일 당시 시가로 보기는 어렵다.
① 쟁점토지의 취득가액을 소급감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
② 쟁점토지의 취득가액을 소급감정가액으로 볼 수 없다면 비교대상토지 경매시의 감정가액으로 하여야 한다는 청구주장의 당부
(1) 쟁점토지의 양도에 대해 청구인이 양도소득세 신고시 적용한 취득가액과 처분청이 청구인에게 양도소득세 경정․고지시 적용한 취득가액 내역은 다음 <표3>과 같다.
(2) 청구인이 제출한 자료에 대하여 본다. (가) 쟁점토지에 대한 OOO의 감정평가서 주요내용은 다음 <표4>와 같다. (나) 쟁점토지에 대한 OOO의 감정평가서 주요내용은 다음 <표5>와 같다. (다) OOO가 경매를 목적으로 의뢰한 비교대상토지에 대한 감정평가서(감정평가사 OOO)에 따르면, 비교대상토지의 2008.7.31. 기준 감정평가액은 OOO(면적 265.3㎡, 단가 934,000원/㎡)으로 나타난다. (라) 그밖에 청구인은 쟁점토지의 상속세 수정신고서(2011.1.31.), 쟁점토지의 양도소득세 신고서(2011.3.10.), 쟁점토지의 연도별 개별공시지가, 쟁점토지 및 비교대상토지의 지적도 등본 등을 제출하였다.
(3) 쟁점토지 및 비교대상토지의 연도별 개별공시지가는 다음 <표6>과 같다.
(4) OOO 인터넷 사이트(www.courtauction.co.kr)에 따르면, 비교대상토지는 2008.7.31. 기준 OOO원으로 감정평가되었고, 2009.1.13. 낙찰되었는바, 낙찰가액은OOO으로 나타난다.
(5) 상증법(2010.1.1. 법률 제9916호로 개정되기 전의 것) 제60조(평가의 원칙 등)에서 상속재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하되 그 시가는 불특정다수인 사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고, 수용․공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정되어 있으며, 같은 법 시행령(2009.12.14. 대통령령 제21881호로 개정되기 전의 것) 제49조(평가의 원칙 등) 제1항에서는 상속재산의 시가는 상속개시일 전후 6월의 기간 중 매매ㆍ감정ㆍ수용ㆍ경매 또는 공매가 있는 경우로서 당해 재산의 매매가액, 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액, 보상가액ㆍ경매가액 또는 공매가액 등으로 보고, 같은 조 제5항에서는 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 매매가액, 감정가액 등이 있는 경우에는 당해 가액을 시가로 보도록 규정되어 있다.
(6) 쟁점①에 대하여 보면, 쟁점토지의 상속개시일은 2008.10.29.인데 OOO이 쟁점토지를 평가한 시점은 상속개시일로부터 2년 3개월이 경과한 2011년 1월경이므로, 그 감정가액은 상증법 시행령 제49조(평가의 원칙 등) 제1항에서 규정한 ‘평가기준일 전후 6개월 이내’의 기간 중 당해 자산에 대하여 2 이상의 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액의 평균액에 해당하지 아니하여 이를 쟁점토지의 시가로 보기 어렵다고 판단되는바(조심 2012중506, 2012.3.8. 외 다수, 같은 뜻임), 쟁점토지의 상속개시일 당시 개별공시지가를 쟁점토지의 취득가액으로 보아 청구인에게 양도소득세를 과세한 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.
(7) 쟁점②에 대하여 보면, 청구인은 비교대상토지의 감정가액을 쟁점토지의 취득가액으로 보아야 한다고 주장하고 있으나, 비교대상토지의 1㎡당 개별공시시가(OOO원/㎡, 2008년)와 쟁점토지의 개별공시시가(OOO원/㎡)가 상이하고, 비교대상토지의 감정가액은 경매를 위한 평가액에 불과하여 이를 상증법 시행령 제49조 제5항에서 규정하는 시가에 해당한다고 보기 어려운바, 이 또한 쟁점토지의 취득가액으로 볼 수 없다고 판단된다.
이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유 없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.
결정 내용은 붙임과 같습니다.