공부상 주택이나 사실상 펜션인 경우 개별주택가격이 아닌 일반건물 기준시가로 환산취득가액을 산정하는 것이 타당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 66-4 토지 647㎡, 위 지상건물 195.6㎡(이하 토지를 “쟁점토지”라 하고, 건물을 “쟁점건물”이라 하며, 토지와 건물을 합하여 “쟁점부동산”이라 한다) 외 토지 3필지를 2002.9.26. 등 취득하고 2010.6.23. 매매를 원인으로 국가(환경부)에 양도하면서 쟁점부동산의 취득가액이 불분명하여 개별주택가격에 의하여 취득가액을 환산하고 2010.8.27. 양도소득세 OOO원을 예정신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 쟁점부동산의 사실상 용도가 펜션으로서 주택에 해당하지 않는다고 보아 개별주택가격이 아닌 건물 및 토지 기준시가에 의하여 취득가액을 재계산하여 청구인에게 2011.8.22. 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.9.23. 이의신청을 거쳐 2011.12.19. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산의 사실상 용도는 펜션으로서 상시 주거용 주택이 아니지만 공부상 주택이고 주택공시가액이 있으므로 취득가액 환산시 적용할 기준시가를 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격으로 하여야 하며, 국세청장이 매년 고시하는 건물기준시가(숙박시설)를 적용하는 것은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 주택이 아닌 상업용 건물을 개별주택가격에 의한 환산가액으로 산정할 수는 없고, 건물의 용도 분류는건축법에 따르되, 사실상의 용도와 공부상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도에 따르므로 쟁점부동산을 펜션으로 보고 일반건물기준시가에 의한 환산가액으로 산정한 이 건 부과처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 공부상 용도는 주택이나 사실상 용도가 펜션인 경우 개별주택가격이 아닌 국세청장이 고시한 토지․건물의 기준시가를 적용하여 취득가액을 재계산한 처분의 당부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 제89조 【비과세 양도소득】

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득 제97조【양도소득의 필요경비 계산】① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. (단서 생략)
• 나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 제99조【기준시가의 산정】① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)
• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액
• 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다.)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. 제114조【양도소득과세표준과 세액의 결정·경정 및 통지】② 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제105조에 따라 예정신고를 한 자 또는 제110조에 따라 확정신고를 한 자의 신고 내용에 탈루 또는 오류가 있는 경우에는 양도소득과세표준과 세액을 경정한다.

④ 납세지 관할 세무서장 또는 지방국세청장은 제1항부터 제3항까지의 규정에 따라 양도소득 과세표준과 세액을 결정 또는 경정하는 경우에는 제96조 및 제97조에 따른 가액에 따라야 한다.

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액·매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2) 소득세법 시행령 제176조의2【추계결정 및 경정】② 법 제114조 제7항에서 "대통령령이 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이라 함은 다음 각 호의 방법에 의하여 환산한 취득가액을 말한다.

2. 법 제96조 제1항 및 동조 제2항 제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 토지·건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액 양도당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액 × 취득당시의 기준시가 양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가) 제164조【토지ㆍ건물의 기준시가 산정】⑩ 법 제99조 제1항 제1호 다목에서 "대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)"이라 함은 국세청장이 당해 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(수) 등을 감안하여 지정하는 지역에 소재하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)을 말한다. (3) 국세기본법 제14조 【실질과세】① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

(4) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

2. "주택"이라 함은 주택법 제2조 제1호 의 규정에 의한 주택을 말한다.

3. "공동주택"이라 함은 주택법 제2조 제2호 의 규정에 의한 공동주택을 말하며, 다음과 같이 구분한다.

• 가. 아파트: 주택으로 쓰이는 층수가 5개층 이상인 주택
• 나. 연립주택: (이하 생략)
• 다. 다세대주택: (이하 생략)

4. "단독주택"이라 함은 공동주택을 제외한 주택을 말한다. 제16조【단독주택가격의 공시】① 국토해양부장관은 용도지역, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 단독주택 중에서 선정한 표준주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "표준주택가격"이라 한다)을 조사ㆍ평가하고, 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 이를 공시하여야 한다.

② 시장ㆍ군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시ㆍ군ㆍ구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라 한다)을 결정ㆍ공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 표준주택으로 선정된 단독주택 그 밖에 대통령령이 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정ㆍ공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다. 제17조【공동주택가격의 공시】① 국토해양부장관은 공동주택에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격(이하 "공동주택가격"이라 한다)을 조사ㆍ산정하여 제19조의 규정에 의한 중앙부동산평가위원회의 심의를 거쳐 공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 대통령령이 정하는 바에 따라 국세청장이 국토해양부장관과 협의하여 공동주택가격을 별도로 결정ㆍ고시하는 경우를 제외한다. (5) 주택법 제2조 【정의】이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다. (6) 건축법 제2조 【정의】① 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

2. "건축물"이란 토지에 정착(定着)하는 공작물 중 지붕과 기둥 또는 벽이 있는 것과 이에 딸린 시설물, 지하나 고가(高架)의 공작물에 설치하는 사무소·공연장·점포·차고·창고, 그 밖에 대통령령으로 정하는 것을 말한다.

3. "건축물의 용도"란 건축물의 종류를 유사한 구조, 이용 목적 및 형태별로 묶어 분류한 것을 말한다.

② 건축물의 용도는 다음과 같이 구분하되, 각 용도에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정한다.

(7) 관광진흥법 시행령 제2조 【관광사업의 종류】①관광진흥법(이하 "법"이라 한다.) 제3조 제2항에 따라 관광사업의 종류를 다음과 같이 세분한다.

• 아. 관광펜션업: 숙박시설을 운영하고 있는 자가 자연ㆍ문화 체험관광에 적합한 시설을 갖추어 관광객에게 이용하게 하는 업 제3조【등록절차】① 법 제4조 제1항에 따라 등록을 하려는 자는 문화체육관광부령으로 정하는 바에 따라 관광사업 등록신청서를 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장(자치구의 구청장을 말한다. 이하 같다)에게 제출하여야 한다.

② 특별자치도지사ㆍ시장ㆍ군수ㆍ구청장은 법 제17조에 따른 관광숙박업 및 관광객 이용시설업 등록심의위원회의 심의를 거쳐야 할 관광사업의 경우에는 그 심의를 거쳐 등록 여부를 결정한다.

(8) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행규칙 제13조 【개별주택가격 확인서의 발급】① 법 제16조 제2항 및 제6항의 규정에 의하여 결정ㆍ공시된 개별주택가격의 확인을 받고자 하는 자는 당해 시장ㆍ군수 또는 구청장에게 개별주택가격의 확인을 신청(전자문서에 의한 신청을 포함한다)할 수 있다.

② 제1항의 규정에 의한 개별주택가격의 확인신청은 별지 제14호서식에 의한다. (9) 상속세 및 증여세법 제61조 【부동산 등의 평가】① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). (단서 생략)

건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1 회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

3. 오피스텔 및 상업용 건물 (후단 생략)

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. (괄호 생략)

(10) 국세청 건물기준시가(국세청고시 제2009-112호, 2009.12.28.) ｢소득세법｣ 제99조 제1항 제1호 나목 및 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조 제1항 제2호 의 규정에 따라 2010년 1월 1일부터 시행할 건물에 대한 기준시가를 다음과 같이 고시합니다.

가.소득세법에 의한 건물기준시가(이하 "건물에 대한 기준시가"라 한다)는 건축법 시행령 "별표 1"의 용도별 건축물의 종류에서 공공용시설(근린공공시설, 공공업무시설, 교정시설, 군사시설 등)을 제외한 모든 용도의 건물(무허가 건물을 포함한다)에 대하여 적용한다. 다만,부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률제16조 및 제17조와소득세법제99조 제1항 제1호 다목의 규정에 따라 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정ㆍ공시(또는 고시)한 개별주택ㆍ공동주택ㆍ상업용건물ㆍ오피스텔 등의 건물에 대해서는 건물기준시가를 적용하지 아니한다.

• 나. 건물에 대한 기준시가에는 건물가격만이 포함되며, 건물부속토지가격과 영업권 등 각종 권리의 가액은 포함되지 아니하는 것으로 한다.

6. 용도지수는 다음과 같이 한다. (용도구분은 건축법시행령 별표1 “용도별 건축물의 종류”에 따른다.)

• 가. 용도지수 [구분란 Ⅱ. 상업용 및 업무용 건물 중 숙박시설]

4. 관광호텔(특1ㆍ2등급)：관광진흥법상 관광숙박시설: 140

5. 호텔(공중위생법상 일반숙박시설을 말한다): 130 관광호텔(1등급이하), 수상관광호텔, 한국전통호텔, 가족호텔 및 휴양콘도미니엄, 펜션(관광진흥법상 관광편의시설): 130

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본에 의하면 쟁점토지의 취득일자가 2002.9.26.로 나타나고, 일반건축물대장의 내용은 아래 <표1>과 같다.

(2) OOO군수가 2010.5.14. 발급한 개별주택가격 확인서에 의하면 쟁점부동산의 개별주택가격(2010.1.1.기준)은 OOO원(양도당시)으로 나타난다.

(3) 청구인이 국가(환경부)에게 양도한 부동산 내역(OOO유역환경청장 총무과-2640, 2011.7.15.)이 아래 <표2>와 같이 나타난다.

(4) 처분청의 양도소득세 결정내역에 의하면 쟁점부동산에 대한 기준시가 산정시 사실상 용도인 펜션으로 적용하였고, 양도소득세 신고서와의 차액은 아래 <표3>과 같이 나타난다.

(5) 청구인이 제출한 세부자료 및 주장은 다음과 같다. (가) 청구인은 쟁점부동산의 실제 용도는 펜션으로 인정하나, 기본적인 구조가 주택과 동일하고 개별주택가격이 고시되어 있다. (나) 2010년 국세청장이 고시한 건물기준시가 산정방법 중 건물기준시가 적용범위를 보면 “다만 토지와 건물의 가액을 일괄하여 산정․고시한 개별주택․공공주택․상업용건물․오피스텔 등의 건물에 대하여는 건물기준시가를 적용하지 아니한다”라고 규정하여 개별주택가격이 고시된 건물에는 건물기준시가 적용을 배제하고 있다. (다) 처분청의 건물기준시가에 의하여 취득가액을 재계산시 쟁점부동산의 용도를 숙박시설 중 펜션(관광진흥법상 관광편의시설)을 적용하였으나 관광진흥법상 펜션이라 함은 건축물대장상 용도가 숙박시설 중 펜션으로 기재된 것을 말하고 쟁점부동산은 이에 해당하지 아니하므로 처분청의 취득가액 환산은 부당하다.

(6) 청구인은 2002.12.30. 쟁점부동산에 숙박업(상호: OOO 연수원)으로 사업자등록 하였다가 2003.10.21. 부동산 임대사업자(상호: OOO연수원)로 업종정정하고, 쟁점부동산을 숙박업 및 연수원 운영 사업자인 류OOO(상호: OOO 하우스빌, 사업기간: 2003.8.1.～2006.11. 22.), 안OOO(상호: OOO 하우스, 사업기간: 2007.1.1.～현재)에게 임대한 사실이 국세통합시스템에 의해 확인된다. (7) 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목에서 “토지의 경우 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가, 건물의 경우 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액을 기준시가로 한다.”고 되어 있고, 상속세 및 증여세법제61조 제1항 제2호에서 “건물의 경우 건물(제3호와 제4호에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액으로 평가한다.”고 규정하고 있다.

(8) 살피건대, 청구인은 쟁점부동산의 사실상 용도는 펜션으로서 상시 주거용 주택이 아니지만 공부상 주택이고 주택공시가액이 있으므로 취득가액 환산시 적용할 기준시가를 개별주택가격으로 하여야 한다고 주장하나, 소득세법제99조 제1항 제1호 나목과 상속세 및 증여세법 제61조 제1항 제2호 는 조문 체계가 같고 국세청 건물기준시가(국세청고시 제2009-112호, 2009.12.28.)에서도 양법의 평가방법을 동일하게 취급하고 있는 점, 공부상 주택으로 되어 있으나 사실상 상가로 사용하였다면 토지는 개별공시지가로 하고 건물은 국세청 기준시가에 의하여 평가하고 있는 점 (국심 2007서2776, 2008.1.10. 참조) 등을 종합적으로 감안할 때 처분청이 개별주택가격이 아닌 국세청장이 산정ㆍ고시하는 건물기준시가 및 개별공시지가를 적용하여 쟁점부동산의 취득가액을 재계산하여 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.