쟁점아파트를 미등기 양도한 것으로 보아 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없음

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 최초 분양권자인 최OOO로부터 OO특별시 OO구 OO동 O-OO OOOOOO 아파트 OOO동 OOOO호(대지권 27.6860㎡, 건물 148.1538㎡, 이하 “쟁점 아파트”라 한다)의 계약을 승계하여 2002.11.20. OOO원에 취득하고 2006.11.13. 손OOO에게 OOO원에 양도하였으며 이에 대하여 2006.12.12. 분양권의 양도로 보아 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인이 쟁점아파트를 미등기양도한 것으로 보아 소득세법제104조 제1항 제10호(미등기양도자산)따라 70%의 세율을 적용하여 2012.4.27. 청구인에게 2006년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다. 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.7.2. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 당초 쟁점아파트를 마련하여 흩어진 형제들과 함께 살려고 약간의 무리가 있지만 쟁점아파트의 중도금(OOO원)은 전액 융자로, 잔금은 4년 후인 2006.1.31.까지 OOO원을 납부하면 되므로 충분히 자금조달이 원활히 될 것으로 보고 쟁점아파트를 취득하였다. 2006.1.31.까지 잔금 OOO원을 납입하여야 하지만 당초계획대로 사업이 잘 진행되지 않아 잔금을 납부하기 위해서 2005년 6월경부터 양도하려 하였지만 양도가 되지 않았고, 잔금을 납입하기 위해 동생 및 지인들에게 차입하여 2006.7.21.부터 2006.9.7.까지 6회에 걸쳐 연체료 OOO원을 포함하여 OOO원을 납입하였지만 여전히 잔금 OOO원과 연체료 OOO원 합계 OOO원을 납입하지 못하였고, 중도금 대치융자금 OOO원에 대한 이자를 감당할 수 없어서 부득이 2006.11.10. 시행사인 OOO의 분양권 전매승인을 받아 쟁점아파트를 양도하였다. 쟁점자산의 양도당시 청구인은 쟁점아파트 중도금 대출액 OOO원을 상환하기 위해 동생의 부동산을 담보로 OOO원을 대출받고 지인들로부터 OOO원을 빌려 OOO원의 채무를 가지고 있어 그에 이자를 감당 할 수 없어 부득이 양도하였으며, 청구인의 2002~2006년 귀속 종합소득세 금액 합계액이 OOO원에 불과하여 청구인이 잔금을 납부할 능력이 없었던 것은 객관적으로 입증된다 할 것이다. 따라서, 부동산 분양계약을 체결한 자가 분양계약에 따라 당해 아파트가 완공되어 분양회사 명의로 소유권보존 등기된 부동산을 취득시기가 도래하지 않은 상태에서 양도하는 것은 부동산을 취득할 수 있는 권리의 양도로 보는 것(기획재정부 재재산 -1415, 2004.10.5.)이므로 처분청에서 취득시기가 도래하지도 않은 쟁점재산을 미등기 양도자산에 해당한다고 보아 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 국세통합전산망에서 확인되는 청구인의 부동산 취득 및 양도내역을 보면 실거주 목적으로 계약을 했다는 주장을 뒷받침하기에는 힘들며 가장 최근 취득한 아파트 또한 월세로 주고, 청구인은 우리 서 관할 주소지에 전입신고가 된 상태며, 부동산 등 취득 및 양도내역은 아래 <표1>과 같다. 쟁점자산은 OOO주식회사의 일반분양 주상복합 아파트로 2002.11. 1. 분양을 시작 하여 2005.11.22. 사용승인이 되었으며 2005.12.29. 시행사 명의로 소유권 보존 등기를 마친 상태로 분양대금의 납입 내역은 아래 <표2>와 같다. 청구인이 양도소득세 신고 시 제출한 분양권전매계약서를 보면 매매대금은 OOO원이며, 계약일인 2006.10.22. 계약금 OOO원을, 2010.10.26. 1차 중도금 OOO원을, 2006.11.13. 잔금 OOO원을 지불하기로 약정되어 있으므로 분양권전매계약을 한 2006.10.22.에 잔금을 납부할 수 있는 여력이 있는 것이고, 청구인은 2006.11.10. 분양대금의 미납 잔금을 납부하여 취득일이 도래하였으므로 등기가 가능함에도 3일 후인 2006.11.13. 분양권전매계약의 잔금을 수령하고 미등기전매를 하였는 바, 그 내용은 아래 <표3>과 같다. 또한, 계약 당시 프리미엄이 OOO원이며 쟁점아파트에 대한 융자도 전혀 없는 것으로 표시되어 있는데 청구인이 주장하는 금융비용의 부담이나 거주목적의 취득은 더욱 그 근거가 없는 것으로 판단하며 이른바 딱지를 OOO원에 사서 OOO원의 시세차익을 남긴 것이다. 따라서, 청구인이 청구인의 명의로 소유권이전 등기를 경료한 후에 양도할 경우 취 ․ 등록세 뿐 만 아니라 단기 양도로 50%의 세율로 과세될 것을 염려하여 잔금을 완납하지 않은 상태에서 손OOO에게 전매를 하여 양도소득세를 회피하고자 하는 의도가 분명하므로 쟁점아파트를 미등기양도자산으로 보아 과세한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점아파트가 분양회사 명의로 보존등기된 후, 청구인이 분양대금의 5.7%에 상당 하는 잔금을 지급 하지 아니한 상태에서 분양권으로 매매한 것에 대하여 미등기자산의 양도로 보아 중과 세율(70%)을 적용하여 양도소득세 를 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 처분청이 제출한 이 건 과세관련 심리자료에 의하면 아래와 같은 사실이 나타난다. (가) 2002.11.30. 청구인이 청구인과 최OOO간에 체결한 매매계약서를 OOO 구청 으로부터 검인을 받았고, 2002.12.2. 쟁점아파트를 최OOO로부터 승계취득 (OOO)하였으며, 2006.11.10. 청구인과 손OOO간에 체결한 매매계약서를 OOO 구청으로 부터 검인을 받았고, 2006.11.10. 매수인인 손OOO가 청구인의 지위를 승계한 사실을 OOO이 확인하였으며, 청구인이 쟁점아파트를 손OOO에게 양도 하였고, 2006.11.22. 매수인인 손OOO가 OOO으로부터 쟁점아파트의 소유권이전등기를 경료받은 사실이 등기부등본 등 심리자료에 의하여 확인된다. (나) 쟁점아파트 공급계약서에는 다음과 같은 내용이 나타난다.

① 쟁점아파트의 시행사는 OOO이고, 시공자는 OOO 주식회사이며, 수분양자는 청구인이다.

② 분양대금은 OOO원이며, 계약금 OOO원은 계약시에, 중도금 OOO원은 6회에 걸쳐 분할납부하고, 잔금 OOO원은 입주시에 납부하며, 입주예정일은 2005년 12월이다.

③ 분양권의 전매는 OOO의 승인을 득하여야 한다. 다만, 승인 신청시 OOO에 대한 채무를 이행한 경우에 한하며, 또한 대출기관으로부터 쟁점아파트를 대상으로 대출받은 자는 대출기관이 발행한 전매 당사자 간의 대출승계 증거서류를 OOO에게 제출하여야 하며, 그러지 아니할 경우에는 대출금을 상환하여야 한다(제4조).

④ OOO은 쟁점아파트의 준공일로부터 60일 이내에 소유권 보존등기를 한다. 또한 청구인은 분양대금 및 기타 납부액을 완납하고 OOO의 소유권 보존등기가 완료되는 날부터 60일 이내에 청구인의 비용으로 소유권이전등기를 필하여야 하며, 청구인이 이전 절차를 완료하지 아니하므로 인하여 발생하는 제 피해 및 공과금은 청구인이 전액 부담하여야 한다(제7조).

⑤ 청구인은 분양대금 및 연체료를 기일 내에 완납하고 OOO이 요구한 제반 서류를 제출한 후 입주일이 명시된 입주증을 받급받아 입주하여야 한다(제14조). (다) 쟁점아파트의 분양대금 납입내역에 의하면, 청구인은 2002.11.20. 쟁점아파트의 계약금 OOO원을 OOO에 지급하였고, 이후 2006.9.27.까지 중도금 및 잔금의 일부로 총 OOO원을 추가로 납부하였으며, 매수인과 매매계약을 체결할 당시인 2006.11.10.에는 입주지정일에 납부하기로 약정되어 있는 잔금 OOO원 중 일부인 쟁점잔금 OOO원 및 연체료 OOO원 합계 OOO원을 미납부한 상태였다. (라) OO은행 지점장이 2012.5.2. 발급한 기간별 대출금 계산서 및 OOO 주식 회사가 발급한 쟁점아파트 분양금 납입내역에 의하면, 아래와 같은 내용이 나타난다.

① 청구인은〈표4〉과 같이 OO은행으로부터 5회에 걸쳐 총 OOO원을 대출 받아 쟁점아파트의 분양대금으로 불입하였다. (마) 청구인은 2006.2.6. OO은행 지점에서 새로이 OOO원을 아래 <표5>와 같이 대출받아 위 대출금 원을 상환하였으며, 동 대출금에 대한 이자가 월평균 OOO 원 정도가 발생하였고, 2007.1.5. 위 대출금을 변제한 사실이 확인되며, 또한 2006.9.20. OO은행 지점에서 새로이 OOO원을 대출받아 위 대출금 원을 상환하였으며, 동 대출금에 대한 이자가 월평균 OOO원 정도가 발생하였고, 2006.12.11. 위 대출금을 변제하였음이 확인된다. (바) 집합건축물대장 및 등기부등본에 의하면, 쟁점아파트의 사용승인일은 2005.12.22.이고, 2005.12.29. 분양자인 OOO 명의로 소유권 보존등기가 되었다. (사) 청구인이 2006.10.22. 매수인과 체결한 부동산 매매계약서에는 아래와 같은 내용이 나타난다.

① 부동산의 표시에는 OO특별시 OOO로 기재되어 있다.

② 매매대금은 OOO원이며, 계약금 OOO원은 계약일에, 2006.10.26. 중도금 OOO원 잔금 OOO원은 2006.11.13. 지급하되, 쟁점잔금 중 미납금액은 매수인이 OOO 납부하기로 한다.

③ 특약사항은 아래와 같다

• 분양권 상태의 매매계약이며

• 프레미엄은 OOO원임

• 융자는 없는 상태임

• 매매잔금 중 미불입한 분양금액의 잔금은 매수인이 입주시 OOO에 납부하기로 한다. (아) 쟁점아파트 공급계약서의 ‘권리의무 승계내역’란에는 2002.12.2. 최OOO의 지위를 승계한 사실과 2006.11.10. 매수인인 손OOO가 청구인의 지위를 승계한 사실을 롯데쇼핑이 확인한 것으로 나타난다. (자) 매수인은 2006.7.26. 청구인에게 지급하여야 할 쟁점잔금을 OOO로 입금 하고, 2006.11.22. OOO으로부터 쟁점아파트의 소유권이전등기를 경료받았다.

(2) 살피건대, 부동산을 취득할 수 있는 권리는 건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 부수되는 토지를 취득할 수 있는 권리이고, 쟁점아파트는 청구인이 양도하기 이전에 이미 완성되었고, 청구인이 쟁점자산을 양도하기 전에 쟁점아파트가 이미 시행사 명의로 보존등기가 되어 있어 잔금만 지급하면 취득등기가 가능한 상태에 있었는 바, 청구인이 양도할 당시는 쟁점아파트는 부동산을 취득할 권리로 볼 수 없고, 취득에 관한 등기가 불가능한 자산에 해당되지 아니하며, 청구인의 잔금미납액이 총분양대금의 5.7%에 불과할 뿐 아니라, 청구인이 쟁점아파트의 소유권을 청구인 명의로 이전등기하지 못할 만한 특별한 사유도 없는 점 등에 비추어 볼 때, 청구인이 취득세와 등록세 및 양도소득세를 회피하기 위해 청구인의 명의로 소유권 이전등기를 하지 아니한 상태에서 양도한 쟁점아파트를 미등기양도자산으로 보아 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.