쟁점토지는 비사업용토지임

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 OOO 363-86․363-295․363-299 잡종지 4,746㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)를 1985.6.8. 취득하여 2011.3.21. 양도한 후 양도가액은 실지거래 가액인 OOO원, 취득가액은 환산가액인 OOO원으로 양도차익을 산정하고 OOO원의 장기보유특별공제를 적용하여 양도소득세를 신고․납부하였다.
• 나. 처분청은 2011.11.8.부터 2011.12.8.까지 청구인에 대한 양도소득세 조사를 실시하여 쟁점토지를 사업용 토지로 보아 2011.12.27. 세무조사 결과를 통지하였다가 임차인의 화훼판매사업에 대한 수입금액비율이 기준(기준시가의 10%)에 미달한다 하여 비사업용토지로 보아 장기보유특별공제액OOO을 부인하여 2012.3.20. 청구인에게 2011년 귀속 양도소득세 OOO,OOO,OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.31. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 임차인 강OOO가 2008년 11월부터 쟁점토지를 임차하여 화훼판매 사업장(상호명 OOO)으로 사용하였고, 2009년 7월의 항공 사진에 의하면 비닐하우스가 있고, 2009년 및 2010년에 강OOO의 OOO계좌에 입금된 금액을 기준으로 수입금액을 신고한 것이므로 쟁점토지의 기준시가의 10%이상에 해당하여 수입금액비율 기준을 충족하며, 쟁점토지는 임차인 강OOO가 ‘OOO’이라는 상호로 화훼소매용 토지로 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사용한 사업용토지이므로 처분청이 장기보유특별공제를 배제하고 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 쟁점토지상 임차인의 사업장 사업개시일은 201 1.2.11.에 사업자등록신청서를 접수하고 개업일을 소급하여 신청한 2008.12.10.이 아닌 전기 인입일인 20 09.5.14.이므로 쟁점토지 양도일인 2011.3.21. 이전 2년간을 사업용 토지로 사용한 것으로 볼 수 없고, OOOOO O구청장의 공문내용에 따르면, 임차인의 사업내역은 화훼 소매가 아닌 화분 소매 이므로 업종 요건도 충족하지 못하여 비사업용에 해당하며, 임차인의 2009～2010년 귀속 수입금액을 2011년도에 수정신고한 것은 명확한 근거없이 쟁점토지 기준시가의 10% 이상에 해당하는 금액을 맞추기 위해 수정 신고한 것이며, 청구인이 제출한 금융거래내역도 임차인의 동일업종의 다른 소재지에 존재하는 ‘OOO’의 수입금액도 포함되어 있다고 볼 수 있고 쟁점토지의 임차인에 대한 수입금액으로 볼 수 없으므로, 쟁점토지는 수입금액비율 요건을 충족하지 아니한 비사업용토지에 해당하므로 장기보유특별공제를 배제한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 쟁점토지를 양도하기 2년 이전에 임대하였다는 화훼판매사업자의 신고수입금액이 기준비율(기준시가의 10%)에 미달하여 비사업용토지에 해당하는 것으로 보아 장기보유특별공제를 배제하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 임차인 강OOO와 청구인간의 2008.11.25. 작성한 임대차계약서 에는 2008.12.10.부터 2012.4.5.까지 보증금 OOO원, 월세 OOO원(1년 선납시 OOO원)으로 하고 잔금(OOO원)은 2008.12.10.에 지불하며 쟁점토지를 임대차 목적대로 사용수익할 수 있도록 2008.12.10.까지 인도하고 임대인의 주소가 ‘O OOOO OOO OOO O-OOOOOOO A-207’이며 중개인이 기재되어 있지 아니하나, 처분청이 제출한 OOO조경원 박OOO이 2009.11.3. 사업자등록시 제출된 ‘OOO화훼단지 입주계약서’와 임차인 강OOO와 청구인간에 2009.2.4. 작성된 임대차계약서에는 보증금 OOO원, 월세 OOO원(1년 선납시 OOO원)으로 하고 잔금(OOO원)은 2009.4.6.에 지불하고 쟁점토지를 임대차 목적대로 사용수익할 수 있도록 2009.4.6.까지 인도하며 임대인의 주소가 ‘미합중국 OOO’ 이며 중개인(한국공인중개사 사무소 오**)이 기재되어 있는 것으로 나타난다. (2) 입주자 대표 강OOO(전대인)와 입주자 OOO조경원의 박OOO간에 2009.7.23. 작성된 ‘OOO화훼단지 입주계약서’의 주요내용은 아래와 같다. (가) 소재지:OOO 363 외 비닐하우스 15동, 16동의 2개동(화훼용비닐하우스 75평) (나) 단지조성경비는 입주자 공동으로 분담하며 비닐하우스는 1동당 OOO원씩 분담하며 단지의 임대료는 1동당 매월 OOO원씩 지불하고 토지의 임대기간은 2012.4.5.까지로 한다. (다) 계약금 OOO원, 중도금OOO원, 잔금 OOO원은 입주시에 지불한다.

(3) 청구인과 쟁점토지의 매수인 서OOO이 2011.1.17. 작성한 매매계약서를 살펴보면 ‘계약금 OOO원, 중도금 OOO원(2011.2.16.) 잔금 OOO원(2011.3.21.)이며 소유권이전 등은 2011.3.21.로 한다’라고 기재되어 있으며 임차인 강OOO의 사업자등록일(2011.2.11.)은 청구인이 쟁점토지를 매매계약을 체결한 후 25일이 경과하여 개업일을 소급하여 사업자등록 신청한 것으로 나타난다.

(4) 국세통합전산망조회자료(사업자기본사항조회서)에는 상호 OOO, 성명 강OOO, 등록신청일 2011.2.10., 개업일 2008.12.10. 업태․종목 소매 생화, 2011.7.20. 폐업한 것으로 나타나며, 쟁점토지 중 363-86에는 OOO조경원(대표 박OOO)이 청구인으로부터 임차하여 2009.7.23.부터 관상수 및 조경수의 도․소매업으로 하여 2009년 및 2010년 종합소득세를 무신고하였고, 2011년에는OOO원의 수입금액을 신고한 것으로 나타난다.

(5) 쟁점토지 임차인의 사업자등록을 2011년에 소급 신청하여 임대차계약서만으로 사업개시일의 판단이 불분명하다하여 처분청이 조회한 KEPCO OOO지점장의 ‘전기수전 현황 및 전기요금내역 조회 요청에 대한 회신’ 공문(2011.11.1.)을 보면, 전기 인입일이 OOO363-86은 2009.5.14., 같은 동 363-295와 같은 동 363-299는 2009.8.26.으로 기재되어 있다.

(6) 처분청이 OOO구청장에게 그린벨트에서의 불법행위 단속내역을 조회한 바, OOO 363-299에서 강OOO가 농업용 비닐하우스내에 생화 판매시설이 아닌 화분(식물이 심어져 있지 않은 도기나 플라스틱 재질의 화분임) 판매시설을 설치 하여 원상복구한 내용이 확인(시정조치 요구일자 2011.2.11.)되고 같은 동 363-86에서 OOO조경원(박OOO)이 농업용 비닐하우스를 주거로 사용한 사실이 기재되어 있다.

(7) 쟁점토지의 개별공시지가는 다음과 같다. (단위: ㎡, 원) 소 재 지 면적 개별공시지가 2008년 2009년 2010년 2011년 합 계 4,746 939,992 1,003,047 1,045,626 1,078,049 OOO 2,291 504,020 538,385 561,295 577,332 OOO 828 182,160 194,580 202,860 209,484 OOO 1,627 253,812 270,082 281,471 291,233

(8) 임차인은 2011.2.10.에 사업자등록신청한 후에 쟁점토지 사업장인 OOO의 2009년 수입금액을 2011.2.28. OOO원에서 OOO원으로 2011.5.17. OOO원으로 수정신고하였고, 2010년 수입금액을 2011.5.31. OOO원에서 OOO원으로 수정신고한 사실이 있고 수정신고내역은 아래와 〈표1〉과 같다. (9) 청구인은 임차인의 수입금액내역의 증빙으로 OOO가계당좌예금 거래명세표 (계좌번호: 9-06-0022) 를 제출하였으며 수입금액 내용은 아래〈표2〉와 같은 바, 임차인 강OOO는 OOOOO OO OOO 83 에서 OOO의 상호로 화원 소매업을 영위하고 있어 금융통장 거래내역 중 위의 금액을 제외한 현금입금과 개인, 법인 입금액이 모두 ‘OOO’의 수입금액이라고 보기는 어렵고, 2006년～2008년의 ‘OOO’ 수입금액이 OOO원에서 OOO원대로 감소되었고 2001.2.5. 개업한 ‘OOO’보다 개업일이 늦은 ‘OOO’의 수입금액이 많은 것으로 보아 2001.2.5.부터 개업한 ‘OOO’의 수입금액이 ‘OOO’의 수입금액에 다수 포함된 것으로 보인다. 또한, 2010년에는 간편장부에 따라 수입금액을 신고하였으므로 원시장부의 제출이 없이, 가계당좌예금 거래명세표로는 ‘OOO’와 ‘OOO’의 수입금액을 구분하기는 어렵고, 강OOO의 사업내역은 〈표3〉, ‘OOO’의 수입금액 신고내역은 아래〈표4〉와 같은 바, 처분청은 〈표2〉의 개인 및 법인입금액 OOO원에서 ‘OOO’의 2009년～2010년의 수입금액 합계액 OOO원을 차감한 OOO원이므로 ‘OOO’의 수입금액이 쟁점토지의 기준시가(2009년 및 2010년 OOO원)의 10%에 미달한다는 의견이다.

(10) 위 사실관계 및 관련법령을 종합하여 보면, 소득세법 시행령제168조의11 제1항 제12호, 같은 법 시행령 제2항 제3항에서 화훼판매시설업용 토지의 경우에는 토지의 가액에 대한 수입금액의 비율이 당해과세기간 종료일의 기준시가의 10%를 초과하는 경우와 소득세법제104조의3(비사업용 토지의 범위) 제1항 제4호 같은 법 시행령 제168조의6(비사업용 토지의 기간기준) 제1항에서 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 ㉮양도일 직전 5년 중 2년, ㉯양도일 직전 3년 중 1년, ㉰토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간 등 ㉮～㉰의 각 목의 모든 요건을 충족하고, 토지의 이용상황, 관계법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지는 비사업용토지로 보지 아니한다’라고 규정하고 있는 바, 청구인은 임차인 강OOO가 2008년 11월부터 쟁점토지를 임차하여 화훼판매용으로 사용하였고 강OOO의 수입금액비율이 쟁점토지의 기준시가의 10%를 초과하며 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 사업용 토지로 사용하였다고 주장하나, 강OOO가 화훼판매를 위해 ‘OOO’의 사업자등록을 2011.2.11.에 접수하면서 개업일을 2008.12.10.로 소급하여 신청하였고, 2009～2010년의 수입금액을 2011년도에 수정신고한 것은 명확한 근거없이 쟁점토지 기준시가의 10% 이상에 해당하는 금액을 맞추기 위한 것으로 보이며, 처분청이 공문 조회한 ‘전기수전 형황 및 전기요금내역 조회 요청에 대한 회신’(2011.11.1.)에서 전기 인입일이 2009.5.14.과 2009.8.26.로 나타나고 있어 강OOO가 쟁점토지를 2009.4.6.부터 임차․사용한 것으로 보인다. 따라서, 청구인이 쟁점토지를 2011.3.21. 양도하여 소득세법 시행령제168조의6 제1항의 ㉮양도일 직전 5년 중 2년, ㉯양도일 직전 3년 중 1년, ㉰토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간 등의 요건을 충족하지 못하였으므로, 처분청이 쟁점토지를 비사업용토지로 보아 과세한 이 건 처분은 달리 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.