대물변제로 취득한 쟁점토지의 취득시기가 매매예약완료일이 아닌 소유권이전등기일로 보아 과세한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2000.12.7. 서울특별시 OOO대 139㎡(이하 “쟁점토지”라 한다)에 대하여 매매예약을 원인으로 하는 소유권이전청구권가등기를 하고, 2002.1.1. 매매예약완결을 원인으로 하여 2007.7.11. 소유권이전등기를 한 후, 2008.8.6.OOO만원에 양도하였다고 하여 양도소득세를 신고․납부하였으며, OOO만원에 양도하였으나 양도소득세를 신고하지 아니하였다.
• 나. OOO지방국세청장(이하 “조사청”이라 한다)은 OOO 및 청구인에 대한 세무조사를 실시한 결과, 청구인이 양도소득세를 탈루할 목적으로 무능력자인OOO을 이용하여 쟁점토지를 OOO외 10인에게 양도하고도 OOO에게 양도한 것처럼 위장하였다고 보아, 처분청에 과세자료를 통보하였다.
• 다. 처분청은 위 과세자료를 근거로 하여 청구인이 쟁점토지를 2007.7.11. 취득하여 2009.3.30. 양도한 것으로 보아 2012.3.2. 청구인에게 2009년 귀속 양도소득세OOO을 결정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.4.13. 이의신청을 거쳐 2012.5.21. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구인은 쟁점토지의 전 소유자였던 OOO에게 2000년 11월경 OOO이 이를 상환하지 않아, 청구인과 OOO은 2000.12.5. 쟁점토지 등에 대한 매매예약계약을 하면서 대여원리금 OOO억원에 2001.12.31.까지의 이자비용OOO을 2001.12.31.까지 상환하지 못하면 별도의 예약완결의 의사표시 없이 2002.1.1.로 매매예약이 완결되고, OOO은 예약부동산의 소유권 이전을 이행하도록 하는 정지조건부 매매예약을 체결하였으며, 청구인은 2000.12.7. 쟁점토지 외 4필지에 채권담보목적의 매매예약에 의한 소유권이전청구권가등기를 하였다. OOO은 2001.12.31.까지OOO을 상환하지 못함으로써 2002.1.1.로 정지조건은 성취되었고, 매매예약증거금OOO만원과 자동으로 의제상계되었으므로 쟁점토지의 취득시기도 잔금청산일인 2002.1.1.로 보아야 하며, 이에 따라 장기보유특별공제 OOO을 양도차익에서 차감하여 경정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인은 2000.12.5. 전 소유자 OOO과 쟁점토지 외 4필지를 OOO에 매매한다는 매매예약계약을 체결하여 쟁점토지를 취득하였으므로 매매예약계약서상 매매예약완결일인 2002.1.1.이 쟁점토지의 취득시기라고 주장하나, 청구인이 당해 매매예약계약을 체결한 원인은 2000년 11월경 청구인이 OOO에게 대여한 금전 OOO만원의 담보목적으로 작성된 것으로 실질적으로 대물변제 계약으로 당해 매매예약계약서상에 매매완결일자로 정한 2002.1.1.은 일반적인 잔금청산일이 아닌 단지 채무자 OOO의 채무상환기일로 확인되고, 청구인이 OOO에 대한 채권액OOO억원이 있음에도 예약증거금으로 OOO억원을 채무자에게 지급한 것처럼 계약서에 표기한 행위는 실질은 채권담보목적의 계약임에도 매매예약 목적인 것처럼 사실과 다르게 작성되었다. 쟁점토지의 취득시기는 예약완결일(2002.1.1.)이 아닌 가등기를 원인으로 한 본등기접수일인 2007.7.11.로 청구인은 쟁점토지를 취득 후 3년 이내에 양도하였으므로 장기보유특별공제는 불가하다.

• 가. 쟁점 쟁점토지의 취득시기를 등기접수일인 2007.7.11.이 아니라 매매예약계약서상의 매매완결일자인 2002.1.1.로 보아 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 여부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 쟁점토지의 등기기부등본에 의하면, 소유권이전 현황은 아래 <표>와 같음

(2) 처분청은 청구인이 쟁점토지를 2007.7.11 OOO만원에 취득하여 2009.3.30 OOO만원에 양도하였으며, 중개수수료OOO만원 등 필요경비OOO만원을 지출하였다고 보았으며, 청구인과 처분청 간에 쟁점토지의 취득시기 이외의 양도가액, 취득가액 및 필요경비에 대하여는 다툼이 없다.

(3) 청구인과 OOO 간에 작성한 쟁점토지 외 4필지에 대한 매매예약계약서(별첨)에는 쟁점토지 외 4필지의 부동산을 OOO,OOOOOO OOOO OOOOO OOO OO OOOO, OOOOO OOOOOOO OOOOOOOOOOOO OO OOOOO OOO OOOO OOOOO OOOOO OOO OOO OOO OOO OOO OOO OO OOO OOOOO (O) OOOO OOOOOOOOOO OOOOOO OOO OO OOOO지방법원에 제기한 가등기에 기한 본등기절차이행 소송(OOO) 판결문에 의하면OOO은 쟁점토지 외 4필지에 관하여 2000.12.7. 가등기에 기하여 2002.1.1. 매매예약 완결을 원인으로 한 소유권이전등기절차를 이행하라고 판결하였다.

(5) 소득세법제98조에는 자산의 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득시기에 관하여는 대통령령으로 정하도록 규정하고 있고, 같은 법 시행령 제162조 제1항에는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니하거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을, 그 이외에는 대금을 청산한 날을 취득시기로 규정하고 있다.

(6) 살피건대, 청구인과 OOO이 작성한 매매예약계약은 청구인이 OOO에게 대여한 금전에 대한 담보보장 목적으로 작성된 채권담보계약인 점, 대물변제 약정에 따라 가등기가 설정된 부동산에 대하여 가등기에 기한 본등기가 완료된 경우 채권담보목적의 가등기에 기한 본등기가 완료된 시점을 양도시기로 보는 것이 타당한 점, 소득세법 시행령제162조 제1항에서는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우이거나 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기를 한 경우에는 등기접수일을 취득시기로 규정하고 있는 점 등으로 볼 때, 처분청이 쟁점토지에 대한 등기접수일을 청구인의 쟁점토지 취득시기로 보아 이 건 양도소득세를 과세한 처분은 잘못이 없는 것으로 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호의 규정에 의하여 주문과 같이 결정한다.