일괄양도한 쟁점부동산의 주택 및 상가 가액의 구분이 불분명하다고 보아 기준시가로 안분하여 과세한 처분은 부당함

OO세무서장이 2012.1.16. 청구인 최OO, 송OO에게 각각 경정․고 지 한 2010년 귀속 양도소득세 OO,OOOOOO원의 부과처분은 이를 취소한

• 가. 청구인 최OO과 어머니 송OO(이하 “청구인들”이라 한다)는 2003.7.19. 서울특별시 OO구 OO동 OOO-OO 대지 OOO.O㎡ 및 지상건물 OOO.O㎡(지하1층~지상4층, 주택면적: 건물 OOO㎡, 토지 OO.OO㎡, 상가면적: 건물 OOO.OO㎡, 토지 OOO.OO㎡, 각각 1/2 공유, 이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 상속받아 2010.12.16. 박OO 외 1인에게 OO억O,OOO만원에 양도하고 주택(부수토지 포함)의 가액을 O억O,OOO만원, 상가의 가액은 O억OOO만원으로 구분하여, 주택부분에 대하여는 1세대 1주택 비과세를 적용하고, 상가부분의 양도가액은 O억OOO만원, 취득가액은 O억O,OOO만원으로 하여 2011.2.28. 양도소득 과세표준 예정신고 및 세액 OO,OOO,OOO원을 자진납부하였다.
• 나. 처분청은 청구인들이 신고한 주택가액 O억O,OOO만원, 상가가액 O억OOO만원을 임의 계상된 가액으로 보고, 쟁점부동산의 양도가액을 개별주택가격과 상가의 기준시가 비율로 안분계산하여 주택가액 OOO,OOO,OOO원, 상가가액 OOO,OOO,OOO원으로 결정한 후, 상가부분 양도 에 대하여 2012.1.19. 청구인들에게 2010년 귀속 양도소득세 OO,OOO,OOO원을 각각 경정·고지하였다.
• 다. 청구인들은 이에 불복하여 2012.2.6. 이의신청을 거쳐 2012.5.17. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 수개의 자산을 양도하는 경우 각 자산별 양도가액은 매매당사자간 사적 자치의 영역으로서 당사자간 합의를 통하여 자유롭게 정할 수 있으며, 당사자간 합의에 의해 거래된 자산별 실지거래가액을 단지 세법에서 규정하는 안분방법에 의해 계산된 방법과 차이가 난다는 사유로 합리적인 이유 없이 이를 부인하여 각 자산의 양도가액을 소득세법상 기준시가로 재계산하여 과세하는 것은 부당하며, 청구인들은 각 자산별 양도가액 산정시 자산별 면적비율과 기준시가를 참조하고 3층 상가부분을 주택으로 변경하기 위해 투입된 리모델링 비용(약 O천만원) 등을 감안하여 그에 상당하는 주택가격을 일부 증액하였는 바, 소득세법상 기준시가로 재계산하기 위해서는 자산별 가액의 구분이 불분명하거나, 구분된 자산별 실지거래가액이 불분명한 경우에만 가능하나, 이 건의 경우는 면적비율과 합리적인 방법을 참작하여 양도가액을 산정하였으므로 처분청이 자산별 가액의 구분이 불분명하다고 보아 각 자산별 양도가액을 개별주택가격 및 기준시가로 재계산하여 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 토지와 건물을 함께 양도하는 경우, 이례적인 경우를 제외하고는 별개로 거래하지 않는 것이 일반적이고, 토지와 건물의 매매가액을 안분하면서 비과세 대상인 주택분을 개별주택공시가격이 아닌, 일반건물 기준시가와 개별공시지가를 적용하여 주택가액을 과다 계상하고, 상가분을 과소 평가하여 신고하는 것은 개별주택가격을 기준으로 신고한 납세자와의 형평성 등을 감안할 때, 타당하지 아니하며, 소득세법 시행령 제166조 에서 토지와 건물의 가액이 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령제48조의 2 제4항 단서규정에 의하도록 규정하고 있으며, 단서 규정에서 감정평가액은 감정평가법인에 의하여 진정하게 성립된 감정평가서로서 형식적 요건을 구비한 감정평가서에 기재된 감정평가액만을 의미하는 것인 바, 청구인들이 자의적으로 평가하여 산정한 주택 및 상가의 가액은 타당하지 아니하므로 소득세법제100조에 의한 안분계산 방법에 의하여 경정․고지한 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 각 자산별(주택 및 상가) 실지거래가액을 부인하고 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단 (1) 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 은 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다고 규정하면서 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액 구분이 불분명한 경우에 대하여 제1호에서 토지와 건물등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산하되 다만, 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다고 규정하고 있다.

(2) 처분청의 과세자료 처리보고서 등에 의하면, 청구인들은 아래 <표1>과 같이 당초 겸용주택의 양도가액 OO억O,OOO만원을 주택가액 O억O,OOO만원원, 상가가액 O억OOO만원으로 구분하여 신고하였으나 처분청에서 이를 임의 계상된 가액으로 보고, 쟁점부동산의 양도가액을 개별주택가격과 상가의 기준시가 비율로 안분계산하여 주택가액 OOO,OOO,OOO원, 상가가액 OOO,OOO,OOO원으로 결정한 후, 주택에 대하여는 1세대 1주택으로 비과세하고 상가부분 양도에 대하여 청구인들에게 양도소득세를 경정·고지한 것으로 되어 있다. <표 생략>

(3) 청구인은 각 자산별 거래가액 산정시 각 자산별 면적비율과 리모델링 비용 등을 감안하여 당사자간 합의에 의해 주택 및 상가의 가액을 산정하였으므로 실지거래가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서 아래 <표2>와 같이 상가주택 매매계약서를 제출하였다. <표 생략>

(4) 일반적으로 매매계약서상의 매매가액이 실지거래가액임이 확인되고, 동 계약서상에 토지와 건물가액이 구분표시되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지ㆍ건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지 및 건물의 매매가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 가액을 매매가액으로 보아야 하고, 부동산매매계약서상에 기재된 매매금액이 실지거래가액임이 확인되지만 토지와 건물가액의 구분이 불분명하거나 그 구분표시된 가액이 당해 토지 및 건물의 규모와 형태, 사회통념 등에 비추어 합당하지 아니한 경우에는 부득이 국세청 기준시가에 따라 계산한 가액에 의해 안분계 산한 가액을 토지․건물가액으로 산정하는 것이 타당하다 (2009중2930, 2010. 11.12., 같은 뜻)

(5) 한편, 청구인의 세무대리인 윤OO세무사는 2012.7.24. 우리 원 심판관회의에 참석하여 의견진술을 하였는 바, 이 건의 경우는 당초부터 탈세를 염두에 두고 주택과 상가의 가액을 임의적으로 기재한 것이 아니며, 만일 탈세를 염두에 두었다면 차액을 훨씬 더 높게 책정하였을 것인데, 당초 각 자산별 구분기재 가액은 합리성을 벗어나지 아니한 가액으로 그 차이가 미미하고, 청구인들은 당초 주택과 상가부분의 가액 구분을 면적비율로 안분계산하였으며, 3층은 공부상 근린생활시설로 되어 있으나 용도변경을 하면서 리모델링 비용 약 O,OOO만원이 추가로 투입되어 아래 <표3>과 같이 주택부분의 실질 사용면적이 OOO㎡(42%)로 증가되었고 이에 상당하는 주택부분의 실지거래가액도 O억O,OOO만원(43.7%)으로 증액된 것으로 나타나는 점 등으로 보아 청구인의 안분계산 근거가 합리성이 결여된 것으로 볼 수는 없고, 만일 합리성이 결여되었다면, 처분청이 소득세법제100조 제2항에서 규정하는 바와 같이 가액의 구분이 불분명하다고 할 정도의 사회통념을 벗어난 것임을 입증하여야 함에도 불구하고 그러한 입증도 없이 청구인이 리모델링 비용 등을 감안하여 안분계산한 각 자산별 실지거래가액을 부인하는 것은 부당하다고 진술하였다. <표 생략>

(5) 살피건대, 처분청은 청구인들이 자의적으로 평가하여 산정한 주택 및 상가의 가액은 실지거래가액으로 인정할 수 없다고 보아 기준시가에 의한 안분계산 방법에 의하여 경정․고지하였으나, 청구인들은 쟁점부동산을 상속으로 취득․양도하였고, 매매계약서에 주택(부수토지 포함)의 가액이 O억O,OOO만원, 상가의 가액은 O억OOO만원으로 구분되어 있으며, 구분표시된 토지와 건물가액이 당해 토지․건물의 규모와 형태, 이용도와 효용도, 인근토지 및 건물의 공급가액 등에 비추어 합당하다고 인정되는 경우에는 동 계약서상의 가액을 토지․건물가액으로 볼 수 있는 바, 청구인은 주택과 상가부분의 가액 구분을 먼저 그 면적비율로 안분하였고(주택부분은 OOO㎡, 42%), 공부상 근린생활시설로 되어 있던 3층을 주택으로 용도변경시 추가로 투입된 리모델링 비용 약O,OOO만원을 포함함으로써 주택부분의 실지거래가액이 O억O,OOO만원(43.7%)으로 증액된 것으로 나타나는 바, 그 비용지출 사실이 신빙성이 있으며 이를 매매가액에 반영시키는 것이 심히 부당하다고 볼 수는 없는 점 등으로 보아 쟁점부동산의 실지거래가액을 주택과 상가로 구분한 청구인의 안분계산 근거 및 거래가액의 구분기재가 합리성을 벗어나거나 임의평가한 것으로 보이지는 아니한다. 따라서 처분청이 매매계약서상의 각 자산별 구분가액이 불분명한 것으로 보고 기준시가로 안분계산하여 과세한 처분은 잘못이 있는 것으로 판단된다.

심리결과 청구주장이 이유 있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.