건물면적 및 구조, 사용승인일, 개별주택가격 등의 차이가 있는 부동산은 매매사례가액으로 적용하기 어려움

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2008.12.1. OOO동 26-22 소재 주택 97.79㎡ 및 대지 142㎡(이하 “쟁점주택”이라 한다)의 1/2 지분을 상속받은 후 2011.1.21. 공동소유자 김OOO과 함께 쟁점주택을 OOO원에 양도하는 계약을 체결하고, 2011.4.11. 양도가액은 실지거래가액인 OOO원, 취득가액은 개별주택가액인 OOO원으로 하여 그 중 청구인 지분에 대한 2011년 귀속 양도소득세 OOO원을 신고·납부하였다.
• 나. 청구인은 상속일부터 6개월 이내인 2009.2.5. 매매계약이 체결된 인근 OOO동 26-19 소재 주택 199.42㎡ 및 대지 142㎡(이하 “비교주택”이라 한다)의 유사매매사례가액 OOO원 중 기준시가 기준 토지안분가액 OOO원과 쟁점주택의 개별주택가액 OOO원 중 기준시가 기준 건물안분가액 OOO원, 합계 OOO원을 쟁점주택의 취득가액으로 인정하여 달라고 2011.8.31. 경정청구(세액 OOO원 감액)를 하였으나, 처분청은 상속으로 취득한 쟁점주택의 취득가액을 소득세법 시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 제61조 에 따라 개별주택가격인 OOO,OOOO원 으로 보아 2011.10.24. 청구인에게 경정거부처분을 하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.1.20. 이의신청을 거쳐 2012.5.16. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 쟁점주택과 비교주택을 비교하면, 비교주택의 매매계약일은 2009.2.5.로서 상속개시일인 2008.12.1.부터 6개월 이내의 기간이고, 쟁점주택과 비교주택의 각 부속토지 면적은 모두 142㎡로서 동일하다. 다만, 지상 건물은 쟁점주택이 97.79㎡(사용승인 1968년), 비교주택이 199.42㎡(사용승인 1992년)로 차이가 있으므로, 지상건물 부분은 제외하고 부속토지만 유사매매사례로 적용하고자 한다. 위치상으로 볼 때, 쟁점주택과 비교주택의 각 부속토지는 바로 옆에 위치하고 쟁점주택의 부속토지가 골목귀퉁이에 위치하여 접근성이 양호한 점, 상속 당시 쟁점주택 부속토지의 개별공시지가(OOO원/㎡)는 매매사례 부속토지의 개별공지지가(226만원/㎡)보다 높은 점, 용도도 모두 주택 부속토지로서 동일한 점, 쟁점주택의 매수자가 매수 후 즉시 지상에 건축물을 착공한 사실로 보면 쟁점주택은 이미 주택으로서의 가치는 미미하고 실질적으로 부속토지로서의 가치만 존재하는 점 등을 고려하면, 쟁점주택의 부속토지를 매매사례의 부속토지와 비교함이 타당하다. 한편, 개별주택의 평가액을 건물과 부속토지로 구분하여 적용 가능한지를 보면, 소득세법 제100조 제2항 (양도차익의 산정), 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제4항 (평가의 원칙)에서 토지와 건물 가액의 안분을 전제로 하고 있고, 현실적으로도 토지와 건물의 소유권을 달리하여 권리를 행사하는 경우가 다수 있고, 궁극적으로 개별 주택은 기간이 경과하면서 건물의 가치는 감소하고 노후화되면 부속토지만 활용가치가 있으므로 당연히 지상건물과 구분하여 평가되어야 한다.

(2) 대법원 판례(대법 2010두8751) 등에서는 거래를 통한 교환가격이 없는 경우에는 공신력 있는 감정가격도 시가로 볼 수 있고 그 가액이 소급감정에 의한 것이라 하여도 달라지지 않는다고 판시하여, 소급하여 감정한 가액도 객관적인 평가액으로 인정하고 있으므로 소급하여 감정한 가액의 평균가액을 취득가액으로 인정하여야 한다.

• 나. 처분청 의견 (1) 상속세 및 증여세법 시행령 제60조 제3항 에 따르면 주택은 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격으로 상속재산을 평가하는바, 청구인이 상속으로 취득한 쟁점주택은 개별주택가격 OOO원으로 2010.12.31. 상속세가 결정된 것으로 나타난다. 청구인은 비교주택이 쟁점주택과 바로 연접되어 있고 대지면적이 동일한 점에서 유사매매사례가액 OOO원 중 토지 및 건물 기준시가로 안분한 토지가액에 해당하는 금액을 쟁점주택의 토지취득가액으로 인정하여 줄 것을 요청하고 있으나, 이는 쟁점주택의 상속재산 평가액을 유사매매사례가액으로 본다는 전제하에 가능한 것으로, 주택의 매매가격은 토지와 건물을 종합적으로 평가하여 거래된다는 점에서 쟁점주택과 비교주택은 건물면적 및 구조, 사용승인일, 개별주택가격 등에서 현격한 차이가 있으므로, 주택부속토지의 면적이 동일하고 연접하고 있다는 사유만으로 유사매매사례가액으로 인정하기에는 무리가 있다. 따라서 소득세법 시행령 제163조 제9항 에 따라 상속받은 자산에 대하여 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조에 따라 평가한 가액을 취득 당시의 실지거래가액으로 본다는 규정에 따라, 상속세 결정된 개별주택가격을 쟁점주택의 취득가액으로 보아 경정청구 거부통지한 처분은 정당하다.

(2) 청구인은 2개 감정평가법인에서 실시한 소급감정가액의 평균가액 OOO원을 취득가액으로 인정하여 달라고 주장하고 있으나, 상속세가 부과되는 재산가액은 상속개시일 현재의 시가에 따르는 것으로, 시가로 보는 감정가액의 경우 평가기준일부터 전후 6개월 이내에 감정가액평가서가 작성된 경우에 시가로 인정할 수 있으므로, 6개월을 경과한 소급감정가액은 시가로 볼 수 없으며, 이를 인정할 경우 시가가 불분명할 경우 보충적 평가방법을 적용한다는 규정을 무시하고 상속재산가액을 예측할 수 없는 불안정한 사태를 초래하여 법적 안정성을 해치고 조세행정 집행상 혼란을 야기할 수 있으므로 소급감정가액은 시가로 인정할 수 없다고 판단된다.

• 가. 쟁점

① (주위적) 상속으로 취득한 쟁점주택의 취득가액 중 토지에 대하여 유사매매사례에서의 토지 가액과 비교하여 인정할 수 있는지 여부

② (예비적) 쟁점주택의 취득가액을 소급감정가액으로 인정할 수 있는지 여부

• 나. 관련 법령(<별지> 기재)
• 다. 사실관계 및 판단

(1) 주위적 쟁점에 대하여 본다. (가) 청구인은 개별주택의 평가액을 건물과 부속토지로 구분할 수 있음을 전제로, 상속으로 취득한 쟁점주택의 취득가액 중 토지 부분은 비교주택의 토지 부분 매매사례가액으로 인정하여야 한다고 주장하면서, 쟁점주택과 비교주택의 각 소재지 개별공시지가, 비교주택의 매매계약서(2009.2.5.), 쟁점주택의 양도 후 신축된 건축물의 관리대장 등을 제출하였다. (나) 처분청은 주택의 매매가격은 토지와 건물을 종합적으로 평가함을 전제로, 쟁점주택과 비교주택은 현격한 차이가 있어 비교주택의 취득가액을 유사매매사례가액으로 인정하기에는 무리라는 의견이다. (나) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) 제9항에서는 상속받은 자산에 대하여는 상속개시일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다고 규정하는바, 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) 제1항에서는 상속세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 현재의 시가에 의하도록 규정하고, 같은 조 제2항에서는 제1항의 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다고 규정하고 있으며, 제3항에서는 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의하도록 규정하고 있다. 한편, 상속세 및 증여세법 제61조 (부동산 등의 평가) 제1항 제4호 본문에서는 주택을 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격의 방법으로 평가하도록 규정하고 있고, 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 (정의) 제2호, 주택법 제2조 (정의) 제1호에서는 “주택”이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 정의하고 있다. (라) 위 사실관계 및 제시증빙과 관련법령 등을 종합하여 살펴본다.

1. 청구인은 개별주택의 평가액을 건물과 부속토지로 구분할 수 있다고 주장하나, 소득세법 시행령 제163조 제9항 및 상속세 및 증여세법 제61조 제2항 제4호 에 따라 보충적 평가대상인 주택은 부동산의 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 제2호 및 주택법 제2조 제1호 에 따라 부속토지를 포함하여 개별주택가격으로 평가하도록 규정하고 있고, 소득세법 제99조 제1항 제1호 나목 및 라목에 따른 기준시가의 산정에서도 건물에 우선하여 주택은 부속토지를 포함하여 부동산의 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따라 개별주택가격으로 평가하도록 규정하고 있는 점 등을 고려하면, 주택에 대하여 양도소득세의 취득가액을 산정함에 있어, 주택에 대하여는 별도로 양도되지 않는 한 건물과 부속토지를 하나의 단위로 평가하는 것이 원칙으로 판단된다.

2. 위와 같은 점을 고려하면, 청구인은 쟁점주택의 토지 및 건물 각 1/2지분을 2008.12.1. 상속을 원인으로 동일하게 취득하였고, 취득 당시 쟁점주택과 비교주택의 현황은 아래 <표1>과 같이 나타나는바, 건물과 토지를 포괄하여 쟁점주택과 비교주택을 비교하였을 때, 건물면적 및 구조, 사용승인일, 개별주택가격 등에서 차이가 있어 비교주택을 매매사례가액으로 보기 어렵다고 판단된다. OOOOOOOOOO OOOO O OOOO OO (OO: O, O)

3. 따라서, 처분청이 개별주택가격을 쟁점주택의 취득가액으로 보아 경정청구를 거부한 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

(2) 예비적 쟁점에 대하여 본다. (가) 청구인은 예비적으로, 2008.12.1. 상속으로 취득한 쟁점주택의 취득가액을 2011.4.6. 감정한 감정가액으로 인정할 것을 주장하며, 쟁점주택에 대한 감정평가서 2부를 제출하였다. (나) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 제1항 및 제5항은 상속개시일 전후 6월 이내의 기간 중 공신력 있는 감정기관이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액을 시가로 볼 수 있는 것으로 규정하고 있다. (다) 살피건대, 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 에 따라 상속재산의 시가로 볼 수 있는 감정가액은 상속개시일 전후 6개월 이내 기간에 해당 가액이 있는 경우 시가로 적용할 수 있는 것인바, 평가기준일로부터 6개월을 도과하여 평가한 소급감정가액을 쟁점부동산의 취득가액으로 하여 달라는 청구인의 주장은 받아들이기 어렵다고 보이므로(조심 2011중3240, 2011.12.1. 참고), 처분청의 경정청구 거부 처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법 제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다. <별지> (1) 소득세법 제97조 (양도소득의 필요경비 계산) ① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

• 가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 제99조(기준시가의 산정) ① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

• 가. 토지 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.
• 나. 건물 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액
• 다. 오피스텔 및 상업용 건물 건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액
• 라. 주택 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다. (2) 소득세법 시행령 제163조 (양도자산의 필요경비) ⑨ 상속 또는 증여(상속세 및 증여세법 제33조 내지 제42조의 규정에 의한 증여를 제외한다)받은 자산에 대하여 법 제97조제1항제1호 가목 본문의 규정을 적용함에 있어서는 상속개시일 또는 증여일 현재 상속세 및 증여세법 제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 취득당시의 실지거래가액으로 본다. (이하 생략) (3) 상속세 및 증여세법 제60조 (평가의 원칙 등) ① 이 법에 의하여 상속세 또는 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 “평가기준일”이라 한다) 현재의 시가에 의한다. 이 경우 제63조 제1항 제1호 가목 및 나목에 규정된 평가방법에 의하여 평가한 가액(제63조 제2항의 규정에 해당하는 경우를 제외한다)은 이를 시가로 본다.

② 제1항의 규정에 의한 시가는 불특정다수인사이에 자유로이 거래가 이루어지는 경우에 통상 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 시가를 산정하기 어려운 경우에는 당해 재산의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황 등을 감안하여 제61조 내지 제65조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액에 의한다. 제61조(부동산 등의 평가) ① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 1에서 정하는 방법에 의한다.

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역의 토지에 대하여는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

건물(제3호 및 제4호의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

건물에 부수되는 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 감안하여 대통령령이 정하는 오피스텔 및 상업용 건물(이들에 부수되는 토지를 포함한다)에 대하여는 건물의 종류ㆍ규모ㆍ거래상황ㆍ위치 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정ㆍ고시한 가액

부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의한다. (4) 상속세 및 증여세법 시행령 제49조 (평가의 원칙등) ① 법 제60조제2항에서 "수용·공매가격 및 감정가격등 대통령령이 정하는 바에 의하여 시가로 인정되는 것"이라 함은 평가기준일 전후 6월(증여재산의 경우에는 3월로 한다. 이하 이 항에서 "평가기간"이라 한다)이내의 기간중 매매·감정·수용·경매(민사집행법에 의한 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매(이하 이 항에서 "매매등"이라 한다)가 있는 경우에 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액을 말한다. 다만, 평가기간에 해당하지 아니하는 기간중에 매매등이 있는 경우에도 평가기준일부터 제2항 각호의 1에 해당하는 날까지의 기간중에 주식발행회사의 경영상태, 시간의 경과 및 주위환경의 변화 등을 감안하여 가격변동의 특별한 사정이 없다고 인정되는 때에는 제56조의2제1항의 규정에 의한 평가심의위원회의 자문을 거쳐 당해 매매등의 가액을 다음 각호의 1의 규정에 의하여 확인되는 가액에 포함시킬 수 있다.

1. 당해 재산에 대한 매매사실이 있는 경우에는 그 거래가액. 다만, 그 거래가액이 제26조제4항에 규정된 특수관계에 있는 자와의 거래등 그 가액이 객관적으로 부당하다고 인정되는 경우를 제외한다.

2. 당해 재산(법 제63조제1항제1호에 규정된 재산을 제외한다)에 대하여 2이상의 기획재정부령이 정하는 공신력 있는 감정기관(이하 "감정기관"이라 한다)이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액. (이하 생략)

⑤ 제1항의 규정을 적용함에 있어서 당해 재산과 면적ㆍ위치ㆍ용도 및 종목이 동일하거나 유사한 다른 재산에 대한 동항 각호의 1에 해당하는 가액이 있는 경우에는 당해 가액을 법 제60조 제2항의 규정에 의한 시가로 본다.

(5) 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "토지등"이라 함은 토지 및 그 정착물, 동산 그 밖에 대통령령이 정하는 재산과 이들에 관한 소유권 외의 권리를 말한다.

2. "주택"이라 함은 주택법 제2조제1호 의 규정에 의한 주택을 말한다. 제16조(단독주택가격의 공시) ②시장·군수 또는 구청장은 제20조의 규정에 의한 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계행정기관 등에 제공하여야 한다. 다만, 표준주택으로 선정된 단독주택 그 밖에 대통령령이 정하는 단독주택에 대하여는 개별주택가격을 결정·공시하지 아니할 수 있다. 이 경우 표준주택으로 선정된 주택에 대하여는 당해 표준주택가격을 개별주택가격으로 본다. (6) 주택법 제2조 (정의) 이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 세대(世帶)의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이를 단독주택과 공동주택으로 구분한다.