비교대상으로 본 부동산의 ㎡당 임대료를 비교대상 시가로 보아 적정임대료를 산정함이 타당함

OOO세무서장이 2012.3.9. 청구법인에게 한 2006사업연도 법인세 OOO원의 부과처분은 OOO 주식회사 및 OOO 주식회사가 2006.1.1.～2006.12.31. 기간 중 청구법인에게 임대한 OOOOO OOO OOO OOO-OO OOOO OOOO O OOOO의 임대료를 같은 기간 엔젤미건 주식회사가 OOO 주식회사에 임대한 OOO의 ㎡당 임대료인OOO원을 비교대상 시가로 보아 적정임대료를 산정하고, 이에 따라 과세표준 및 세액을 경정한다.

• 가. 청구법인은 2006.1.1.～2006.12.31. 기간 중 특수관계자인 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다) 및 OOO 주식회사(이하 “OOO”이라 한다)로부터 OOO(이하 “쟁점부동산”이라 한다)를 각각 월세 OOO원, 보증금 OOO원 및 월세 OOO원에 임차하여 사용하였다.
• 나. 2011.9.9. 청구법인은 쟁점부동산 임대료 지급에 대해 부당행위계산부인 규정을 적용(OOO이 OOO 주식회사에 임대한 임대료를 시가로 봄)하여 시가와의 차액인 OOO원을 손금불산입하고 청구법인의 2006사업연도 소득금액을 경정하여 2006사업연도 법인세 OOO원을 수정신고․납부하였다.
• 다. 서울지방국세청장(조사2국)은 청구법인에 대한 2006사업연도 법인세 통합조사를 실시하여 청구법인이 특수관계자인 OOO과 OOO에 과다지급한 임대료 OOO원을 손금불산입(총 OOO원의 부당행위계산 부인액 중 기 수정신고한 OOO원을 제외)하고, 지급수수료 및 복리후생비 중 접대비로 처리한 금액을 접대비 시부인 재계산 하는 등 하여 2012.3.9. 청구법인에게 2006사업연도 법인세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 라. 청구법인은 OOO과 비특수관계자이자 임차인인 OOO 주식회사(이하 “OOO”라 한다)간의 임대료가 비교가능한 적정임대료이므로 이를 반영하여 ㎡당 임대료를 산정하여야 하고, 이에 따라 부당행위계산부인 대상인 과다지급 임대료를 계산하여 관련 세액인 OOO원을 감액처분해야 한다고 주장하며 2012.5.11. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 청구법인이 수정신고시 적정임대료 계산의 기준으로 삼은 OOO와 OOO간의 임대료는 특수관계없는 제3자간에 건전한 사회통념 내지 상관행을 반영하여 계산한 임대사례가액이고, 처분청이 제시한 OOO과 OOO 및 OOO간의 임대료는 임대평수가 2평에 불과한 것으로서 정상적인 임대차관계에 의해 산정된 것이 아니며, 임차인이 실제 사용수익하지도 않는 부동산과 관련된 것으로 비교가능 임대료로 보기 어려우므로, 당초 수정신고시 시가로 본 임대료를 부인하고 이 건 과세한 처분은 부당하다.
• 나. 처분청 의견 처분청이 산정한 쟁점부동산의 임대료 시가는 임대인인 OOO으로부터 동일 건물, 동일 층수에 위치하는 사무실을 임차한 비특수관계자인 OOO와 OOO의 ㎡당 월 임대료 평균액을 기준으로 하여 산정한 것이고, OOO와 OOO는 OOO과 24개월을 임대차기간으로 하여 부동산임대차계약을 체결하고 실제 임대용역 대가를 OOO에 지급한 사실이 있는바, 동 부동산임대차계약서가 형식상 임대차계약서로 작성되었고 OOO이 수령한 월임대료도 명목상 임대료였을 뿐, 실질은 임대료가 아니었다는 청구법인의 주장은 인정할 수 없다.

• 가. 쟁 점 청구법인이 특수관계자에게 지급한 임차료가 법인세법 시행령제89조 제1항의 시가를 초과한 것으로 보아 시가초과액을 손금불산입하여 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 청구법인과 OOO 및 OOO간에 2006.1.2. 작성한 부동산임대차계약서에 의하면 쟁점부동산 중 302호(건물 72.5평, 대지 6.65평)는 월세금 OOO원에 2006.1.2.부터 12개월간 임대차하기로 쌍방(청구법인과 OOO)간에 계약하였고, 303호(건물 73.5평, 대지 6.76평)는 월세금 OOO원에 2006.1.2.부터 12개월간 임대차하기로 쌍방(청구법인과 OOO)간에 계약을 체결한 것으로 나타난다.

(2) 처분청이 OOO과 비교대상 임차인간에 체결한 부동산 임대차계약 내용을 반영하여 산정한 ㎡당 임대사례가액의 내용은 <표1>과 같고, 청구법인이 당초 법인세 신고시 쟁점부동산의 임대와 관련하여 산정한 ㎡당 임대료는 <표2>와 같다.

(3) 처분청은 위 <표1>의 ㎡당 임대료에서 <표2>의 ㎡당 임대료를 차감한 OOO원을 과다지급(부당행위계산부인)한 임대료로 보았고, 여기에 임대차 기간별 단위면적을 곱한 OOO원을 총 부당행위계산부인대상 임대료로 보았는바, 부당행위계산부인대상 임대료의 상세명세를 보면 2006.1.1.～2006.3.31. 기간 중 OOO원, 2006.4.1.～2006.6.30. 기간 중 OOO원, 2006.7.1.～2006.12.31. 기간 중 OOO원으로, 총 OOO원에서 청구법인의 기 수정신고 금액 OOO원을 차감한 OOO원을 손금불산입한 것으로 나타난다.

(4) 청구법인의 세부 주장내역 및 관련 계산근거 등은 다음과 같다. (가) 법인이 특수관계자로부터 자산을 임차하고 시가보다 높은 임대료를 지급하는 경우 부당행위계산부인 규정 적용여부를 판단함에 있어서 그 판단기준인 시가는 법인세법 시행령제89조 제1항 및 제2항의 규정을 순차적으로 적용하고, 특수관계 없는 자간에 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대사례가액을 원칙으로 하되, 임대사례가액이 없는 경우에는 그 자산의 위치, 주변환경, 시설규모, 노후정도, 입지조건 등 개별요인을 참작하여 합리적으로 산정된 임대료(감정에 의한 임대료가액 포함)를 적정임대료(시가)로 하는 것이고, 부동산 등의 임대료 책정은 시장원리에 의하여 결정되며 부동산의 특성상 위치의 고정성과 지역적 특성에 의거 동일한 물건이 존재할 수 없으므로 면적은 다르나 쟁점부동산과 동일한 건물, 동일한 층에 위치하고 정상적인 임대차계약을 체결하고 정해진 임대차 계약기간 동안 사업을 위한 물적 및 인적자원을 갖추고 정상적인 영업 활동을 영위하면서 사실상 임대용역 제공에 대한 대가로 임대료를 지급한 OOO과 독립된 제3자인 OOO간의 임대차거래가액은 특수관계 없는 자간에 건전한 사회통념 내지 상관행에 의하여 형성되는 임대사례가액으로 보아야 한다. (나) 청구법인이 수정신고시 비교가능 임대료로 산정한 가액은 OOO과 OOO간의 임대차계약 관련 임대료로 쌍방의 임대차계약서에 의하면 임대차 계약기간은 2006.1.1.～2006.3.31.이고(당초 2005.1.1.～2005.12.31.이나 3개월 묵시적 연장), 임대면적은 23.1㎡, 월 임대료는 OOO원이며, 이를 기준으로 ㎡당 임대료 OOO원(OOO원 / 23.1㎡)을 산정하였다. (다) 위 (나)의 ㎡당 임대료 산정내역을 반영하여 계산한 쟁점부동산 중 302호(임대인 OOO)의 적정 임대료 및 부당행위계산부인 대상액은 <표3>과 같고, 303호(임대인 OOO)의 적정 임대료 및 부당행위계산부인 대상액은 <표4>와 같은바, 이에 따라 2006사업연도 소득금액 계산시 쟁점부동산의 임대료 지급과 관련하여 부당행위계산 부인하여야 할 금액은 OOO이다. (라) 처분청이 임대사례가액을 산정하면서 비교대상으로 본 OOO는 실제 본점소재지가 OOO에 있는 부동산임대사업자로 본점소재 건물에서 임대업 외에 일반음식점업OOO을 영위하고 있으며, OOO이 OOO에게 임대하였다는 면적은 불과 2평 남짓하여 OOO과 OOO간에 실제 임대차계약이 있었다고 보기 어렵고 임대료로 지급하였다는 금액도 실제 임대용역제공에 상응하는 대가로 지급하였다고 보기도 어렵다. (마) 처분청이 또 다른 비교대상으로 본 OOO도 실제 본점사업장이 OOO구에 소재하고 있고, 동소에서 부동산임대업 및 건설업(인테리어)을 영위하고 있으며, OOO이 OOO에게 임대하였다는 면적도 불과 2평 남짓하여 OOO과 OOO간에 실제 임대차계약이 있었다고 보기 어렵고 임대료로 지급하였다는 금액도 실제 임대용역제공에 상응하는 대가로 지급하였다고 보기도 어려우므로 OOO과 위 두 법인간의 형식적 임대차계약에 기인한 임대료를 비교대상 임대사례가액으로 본 것은 부당하다.

(5) OOO과 OOO이 2006년분 부가가치세 신고시 제출한 매출처별세금계산서 합계표 및 부동산임대공급가액명세서에는 임대차계약서상 임대료인 월세 OOO원(OOO)과 OOO원(OOO), 월세 OOO원(OOO), 월세 OOO원(OOO)이 지급 임대료로 계산되어 있는 것으로 나타나며, 처분청의 조사시 OOO와 OOO가 OOO과 실제 임대차 사실이 있었는지 여부에 대해 확인한 바는 나타나지 아니한다. (6)법인세법제52조 제1항에서 납세지 관할세무서장 또는 관할지방국세청장은 내국법인의 행위 또는 소득금액의 계산이 대통령령이 정하는 특수관계에 있는 자(이하 “특수관계자”라 한다)와의 거래로 인하여 그 법인의 소득에 대한 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 경우에는 그 법인의 행위 또는 소득금액의 계산(이하 “부당행위계산”이라 한다)에 관계없이 그 법인의 각 사업연도의 소득금액을 계산할 수 있다고 하고 있고, 제2항에서 제1항의 규정을 적용함에 있어서는 건전한 사회통념 및 상관행과 특수관계자가 아닌 자간의 정상적인 거래에서 적용되거나 적용될 것으로 판단되는 가격(요율․이자율․임대료 및 교환비율 기타 이에 준하는 것을 포함하여, 이하 이 조에서 “시가”라 한다)을 기준으로 한다고 하고 있으며, 같은 법 시행령 제88조 제1항 제7호에서 부당행위계산의 유형 등에 금전 기타 자산 또는 용역을 시가보다 높은 이율ㆍ요율이나 임차료로 차용하거나 제공받은 경우를 규정하고 있고, 제89조 제1항에서는 시가의 범위를 규정하면서 법 제52조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 당해 거래와 유사한 상황에서 당해 법인이 특수관계자 외의 불특정다수인과 계속적으로 거래한 가격 또는 특수관계자가 아닌 제3자간에 일반적으로 거래된 가격이 있는 경우에는 그 가격에 의한다고 하고 있다.

(7) 살피건대, 임대차 관계에 대한 부당행위계산 부인규정을 적용함에 있어서 적정임대료의 산정은 당해 부동산과 유사한 임대실례를 비교하여 계산함이 타당하고, 임대실례가 없는 경우에도 당해 부동산의 위치와 주위환경, 이용상황, 사용범위는 물론, 임대(또는 임대보증금)를 형성하는 개별적인 요인과 인접지역 내 다른 부동산의 임대가격 등을 종합적으로 검토하여 합리적으로 계산함이 타당하다 할 것인 바(조심2012서0522, 2012.4.30. 외 다수 같은 뜻임), 처분청이 비교대상으로 본 임대사례 물건(부동산)의 임차인 본점소재지가 쟁점부동산과는 거리가 있는 OOO에 소재하고 있고, 주 영업활동(부동산 임대업 등)이 본점소재지에서 이루어지는 것으로 나타나는 점, 처분청이 비교대상으로 본 임대사례 물건(부동산)의 임대차계약서에 의하면 임차법인들이 동일 건물, 동일 층, 동일 호수에 2평의 적은 면적만을 임차한 것으로 나타나는데 영업활동과의 상관관계 및 실제 사용여부 등에 대한 처분청의 입증이 부족하고, 동일한 상황에서의 ㎡당 임대료도 차이가 있는(OOO 45,454원, OOO 30,303원) 점에서 동 임대차계약서가 신빙성이 있다고 보아 관련 임대료를 비교가능 시가로 보기는 어려우므로, 청구법인이 비교대상으로 본 부동산(OOOO이 OOO에 임대한 OOOOO OOO OOO OOO-OO OOOO OOOO)의 ㎡당 임대료인 OOO원을 비교대상 시가로 보아 적정임대료를 산정하고, 이에 따라 과세표준 및 세액을 경정함이 타당하다 하겠다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유있으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제3호에 의하여 주문과 같이 결정한다.