소급감정가액을 부인하고 기준시가로 토지와 건물 가액을 안분하여 과세한 처분은 잘못이 없음

심판청구를 기각한다

• 가. 청구인은 2009.11.23. OOO 대지 151㎡(이하 “쟁점토지”라 한다) 및 지상건물 71.4㎡를 매매로 취득하여 건물을 멸실하고, 2010.4.13. 단독주택(다가구주택) 253.24㎡를 신축하여 2010.12.31. 하OOO에게 이 토지 및 건물(이하 “쟁점부동산”이라 한다)을 OOO원에 일괄하여 양도한 후, 2011.5.31. 쟁점부동산의 양도가액(실거래가)을 기준시가로 안분하여 토지 및 건물의 양도가액을 각각 OOO원으로 양도소득세를 신고하였다.
• 나. 처분청은 토지와 건물의 양도가액은 양도가액(실거래가)을 기준시가로 안분한 가액, 취득가액은 건물의 경우 기준시가에 의한 환산취득가액을 청구인의 신고내용 그대로 시인하였으나, 토지의 경우 기준시가에 의한 환산취득가액을 부인하고, 2009.11.23. 취득 당시의 매매계약서상의 금액인 OOO원을 취득가액으로 하여 2012.3.9. 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세 OOO원을 경정․고지하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2012.5.1. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점부동산에 대한 감정평가법인의 소급 감정가액이 있으므로 이 감정가액에 따라 쟁점부동산의 토지, 건물가액을 안분 계산하여 양도소득세를 경정․결정하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 청구인이 제출한 감정가액은 2011.12.24. 과세예고통지를 받은 이후 과세예고관서에 제출하기 위한 목적으로 소급(가격시점 2010.12.31. 작성일 2011.12.29.)하여 평가한 감정가액으로서 쟁점부동산 매매당시 이용가치와 주변환경 및 상태 등을 정확하게 판단하기 어려워 평가의 공정성이 확보된 합당한 가액으로 볼 수 없고, 감정가액의 토지․건물 비율이 기준시가 비율과 현저하게 차이가 나므로 이를 적용할 수 없다.

• 가. 쟁 점 토지와 건물 가액 구분이 불분명한 경우 소급 감정평가가액으로 안분계산하여 양도가액을 산정할 수 있는지 여부
• 나. 관련법령 (1) 소득세법 시행령 제166조 【양도차익의 산정 등】⑥ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2) 부가가치세법 시행령 제48조의2 【과세표준 안분계산】④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물 등" 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

• 다. 사실관계 및 판단

(1) 등기부등본, 매매계약서 등 심리자료에 따르면, 청구인은 2009.11.23. 매매를 원인으로 쟁점토지 및 지상건물을 OOO원에 취득한 후 2010.1.1. 지상건물을 멸실하고 취득한 토지에 단독주택(다가구주택) 253.24㎡를 신축하여 2010.3.30. 사용승인을 받아 2010.4.13. 소유권 보존 등기하였으며, 2010.12.31. 하신용에게 소유권 이전한 것으로 나타나며, 쟁점부동산의 매매계약서에 따른 실거래가 등 거래내용은 다음 <표>와 같다.

(2) 처분청의 과세예고통지문에 따르면, 2011.12.24. 처분청은 청구인이 신고한 쟁점토지의 환산취득가액을 부인하고 실지계약서상의 금액인 OOO원을 취득가액으로 하여 청구인에게 2010년 귀속 양도소득세를 경정․고지할 것을 과세예고한 것으로 나타난다.

(3) 감정평가서에 따르면, 청구인은 위 과세예고 통지를 받은 후 나라감정평가법인에 감정평가를 의뢰하여 쟁점부동산에 대한 감정평가서(가격시점 2010.12.31. 작성일 2011.12.29.)를 받았으며, 그 주요내용은 다음 <표>와 같다.

(4) 심리자료에 따르면, 청구인은 위 감정평가서를 받은 후, 토지와 건물의 양도가액은 양도가액(실거래가)을 감정가액으로 안분한 가액, 취득가액은 건물의 경우 환산취득가액, 토지의 경우 매매계약서상의 금액인 OOO원을 취득가액으로 수정하여 2012.1.19. 수정신고하였으며, 쟁점부동산에 대한 2010년 귀속 양도소득세 확정신고, 수정신고, 경정․고지내용은 다음 <표>와 같다.

(5) 청구인은 쟁점부동산에 대한 감정평가법인의 소급 감정가액이 있으므로 이 감정가액에 따라 쟁점부동산의 토지, 건물가액을 안분 계산하여 양도소득세를 경정․결정하여야 한다고 주장하는 반면, 처분청은 청구인이 제출한 감정가액은 소급(가격시점 2010.12.31. 작성일 2011.12.29.) 감정가액으로 이를 적용하기에는 어렵다는 의견이다.

(6) 살피건대, 부가가치세법 시행령제48조의2 제4항은 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우로서 공급시기가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 감정평가법인이 평가한 감정평가가액이 있는 경우 그 가액으로 안분하는 것으로 하고 있으나, 청구인이 제출한 감정평가가액은 쟁점부동산의 양도일(2010.12.31.)이 속하는 과세기간이 종료한 이후 소급하여 작성(2011.12.29.)된 것이므로 이를 적용하여야 한다는 청구주장은 받아들이기 어렵다고 판단된다(조심 2012부825, 2012.5.8. 외 다수 같은 뜻임).

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로 국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.