공부상 고시원으로 되어있는 쟁점건물을 사용승인일 직후부터 사실상 원룸으로 임대할 경우 주거용건물로 보아 부가가치세 환급거부한 처분은 정당함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구인은 2010.9.28. OOO동 OOO에서 연면적 OOO.OO㎡의 제2종 근린생활시설(공부상 고시원이며, 이하 “쟁점건물”이라 한다) 신축공사에 착공하여 2011.4.25. 사용승인을 받았으며, 쟁점건물 신축공사와 관련하여 2010년 제2기 부가가치세 OOO원 및 2011년 제1기 부가가치세 OOO원을 환급신청하였다.
• 나. 처분청은 2011년 8월경 환급현지확인을 실시한 결과, 쟁점건물이 주거용 원룸인 주택으로 사용되고 있는 것으로 보아 매입세액불공제하여 2011.10.10. 청구인에게 기 환급한 2010년 제2기 부가가치세 OOO원을 경정고지하고, 2011년 제1기 부가가치세 OOO원은 환급거부하였다.
• 다. 청구인은 이에 불복하여 2011.12.29. 이의신청을 거쳐 2012.4.26. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장 쟁점건물은 당초부터 판매목적으로 신축한 제2종 근린생활시설로서 최근 부동산 경기침체로 인하여 매매가 되지 않아 일시적으로 사업자, 고시준비생 및 직장인을 상대로 1년 미만 단기간 임대하였고, 통상 모텔이나 하숙을 영위하는 업소도 이용객 편의를 위하여 방과 구분된 욕실과 침대가 비치되어 있으며, 쟁점건물의 대부분 임차인은 배우자나 그 부양가족이 없는 1인 가구로서 전출입이 빈번하고 실제로 살림을 하는 등 이들이 상시 주거용 주택으로 사용하는지 불분명하므로 쟁점건물은 공부상의 용도구분에 따라 근린생활시설(고시원)로 보는 것이 타당하고, 단지 커피나 라면을 끓여 먹을 수 있는 간단한 주방기구가 설치되었음을 이유로 독립된 상시 주거용 주택의 임대로 판단한 것은 잘못이므로 이 건 과세처분은 취소하여야 한다.
• 나. 처분청 의견 건축물관리대장에 따르면 쟁점건물은 근린생활시설(고시원)로 건축허가 및 사용승인 받은 것으로 확인되나, 건축법 시행령〈별표1〉에서 고시원은 독립된 주거형태를 갖추지 아니한 것으로 규정하고 있음에도, 쟁점건물에 대한 현지확인시 각 실마다 가스렌지․싱크대․욕실 겸 화장실․침대․옷장․세탁기․냉장고 등이 비치되어 독립된 주거형태를 갖추고 있고, 각 실별로 별도의 전기계량기․우편함이 설치된 점, 2012.1.3. 현재 장OOO 등 9명이 쟁점건물에 주민등록을 전입하였고, 이중 7명은 주택임대차계약 확정일자를 받은 것으로 확인되는 점, 주택임대차계약과 유사하게 보증금 또는 보증금 및 월세의 형태로 쟁점건물을 임대한 점, 임대차계약서상에 주택임대차보호법에 따른다고 기재되어 있는 점 등으로 보아 쟁점건물은 실제 주거생활이 가능한 원룸형태의 주거용 건물이므로 매입세액불공제한 당초 처분은 정당하다.

• 가. 쟁 점 고시원으로 사용승인 받은 쟁점건물을 사실상 주거용으로 임대한 것으로 보아 부가가치세 과세한 처분의 당부
• 나. 사실관계 및 판단

(1) 국세청 전산자료에서 청구인은 당초 쟁점건물 신축당시 주택신축판매 건설업으로 사업자등록하였다가, 2012.2.23. 부업종으로 부동산 임대업을 추가한 사실이, 청구인이 제시한 심리자료에서 2011.5.20. 청구인은 OOO공인중개사 등을 통하여 인터넷부동산거래사이트인 부동산OOO에 쟁점건물을 매매가 OOO억원에 매물(추천용도: 고시원 매매)로 내놓은 사실이 각 확인된다. (2) 처분청 조사공무원이 작성한 환급현지확인 조사복명서에 의하면, 공부상 쟁점건물의 지하1층～지상4층은 제2종 근린생활시설(고시원)로 등재되어 있으나, 현지확인 결과 각 층마다 4개 호수로 총 20개의 방을 만들고 각 방마다 독립적인 주거생활이 가능토록 욕실 겸 화장실, 싱크대 등 취사도구, 가전제품 등을 설치한 후 각 방을 보증금 OOO만원, 월차임 OOO만원 가량에 임대하였고 세입자들은 쟁점건물에 거주하면서 주민등록 이전한 것으로 기재되어 있고, 조사당시 촬영한 것으로 보이는 현장사진이 첨부되어 있다. (3) 청구인 및 처분청이 심리자료로 제출한 쟁점건물에 관한 일부 임대차계약서를 보면 아래 <표>와 같다.

(4) 청구인이 제기한 이의신청에 대한 처분청의 이의신청결정서를 보면, 청구인 오OOO과 면담한바, 쟁점건물은 지하1층부터 지상4층 총 25개호의 동일면적, 동일 구조로 전철역OOO근처라는 입지요건을 고려하여 임대사업을 목적으로 신축되었으나, 쟁점건물 소재지 일대에 보금자리 지정 소문이 생기면서 보증금과 월세가 떨어져 임대수입이 줄어들자 쟁점건물을 매매하려고 중개사무실에 매물 등록하였고, 현재까지 팔리고 있지 않으며, 당초에는 욕실 겸 화장실, 싱크대, 가전제품 등을 비롯한 취사시설을 설치하였으나 구청의 단속이 있은 후 취사기능은 제외하였다고 주장하고 있다고 기재되어 있다. (5) 부가가치세법 제12조 제1항 제12호, 제17호 제2항 제4호, 같은 법 시행령 제34조 제1항에 의하면, 주택 또는 상시주거용으로 사용되는 건물의 임대는 부가가치세가 면제되고, 그에 따라 그 건물에 관련된 매입세액은 그 건물의 임대와 관련된 매출세액에서 공제하지 아니한다고 규정하고 있는 바, 부가가치세의 면제대상인 주택 또는 상시주거용으로 사용되는 건물의 임대에 해당하는지 여부는 임차인이 실제로 당해건물을 사용한 객관적인 용도를 기준으로 하여 상시주거 용으로 사용하는 것인지 여부에 따라 판단하여야 하고, 공부상의 용도 구분이나 임대차계약서에 기재된 목적물의 용도와 임차인이 실제로 사용한 용도가 다를 경우에는 후자를 기준으로 하여 그 해당여부를 판단하여야 한다(대법원 1992.7.24. 선고 91누12707 판결 참조). 한편, 건축법 시행령<별표1> 제4호 파목에서 고시원이란 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법에 따른 다중이용업 중 고시원업의 시설로서 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것을 말한다고 규정하고 있다.

(6) 살피건대, 사회통념상 고시원은 1실의 크기가 1～2평이고 독립된 화장실, 욕실, 싱크대가 없는 건물이지만 쟁점건물의 각 호는 약 6평 규모로 욕실 겸 화장실, 싱크대 등 취사도구, 세탁기, 냉장고 등 독립된 주거생활이 가능하도록 필요한 일체의 설비를 갖추고 있을 뿐만 아니라, 고시원은 고시생들이 월단위로 사용료를 지불함이 보통이지만 청구인은 쟁점건물을 임대하면서 주택임대차계약과 유사하게 계약기간 보증금, 월세 등을 수령하고 있고, 실제로도 일부 임차인이 주민등록 이전 및 확정일자 신청까지 한 것으로 확인되는 점 등으로 보아 쟁점건물은 임차인들이 실제 주거용으로 사용한 건물로 보인다. 또한, 이 건 심판청구의 전심절차인 이의신청 심리과정에서 청구인은 쟁점건물을 임대목적으로 신축하였고, 임대수입이 저조하자 쟁점건물을 매매하기 위하여 부동산 중개업소에 내 놓은 것이라고 진술한 사실이 이의신청결정서에서 나타나고, 2011년 11월 환급현지확인 당시 촬영한 쟁점건물의 현장사진에서 건물전면에 4월초 입주예정 임대, 에어컨․세탁기․냉장고 풀옵션이라고 기재된 현수막이 걸려 있는 것으로 확인되며, 임대차계약서에서 사용승인일(2011.4.25.) 직후인 2011.5.16.부터 임대하고 있는 것으로 나타나므로, 쟁점건물이 매매목적으로 신축하였으나 일시 임대하였다는 청구인의 주장도 받아들이기 어려우므로 이 건 과세처분은 잘못이 없다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.