대물변제를 위한 부동산처분신탁계약에 따라 쟁점상가의 실질소유권이 시행사로부터 시공사에게로 이전된 것은 ‘사업의 양도’에 해당하지 아니함

심판청구를 기각한다.

• 가. 청구법인은 1995.2.1. 개업하여 일반건축공사 및 주택건설업을 영위하고 있는 시행사로서, 2003사업연도에 시공사인 OOO(이하 “청구외법인”이라 한다)와 OOO 주상복합신축공사(지하3층, 지상 20층, 1개동, 주택 299세대, 상가 14세대)에 대한 공사계약을 OOO에 체결하여 2006년에 공사를 준공하였으나, 공사대금 중 OOO이 정산되지 아니함에 따라, 2006.7.27. 위 주택 중 소유권이 분양받은 자에게 이전되지 아니한 291세대(그 중 미분양은 25세대임) 및 상가 14세대(상가는 모두 미분양된 상태이며, 이하 “쟁점상가”라 한다)에 대한 부동산처분신탁계약〔청구법인: 위탁자 및 수익자, OOO: 수탁자, 청구외법인: 우선수익자, 이하 “쟁점신탁계약”이라 한다〕을 체결하여 실질적인 소유권이 청구법인으로부터 청구외법인에게로 이전하였으나, 쟁점상가에 대한 세금계산서를 교부하지 아니하였다.
• 나. 처분청은 쟁점상가에 대한 과세자료 처리시, 청구법인이 청구외법인을 쟁점상가에 대한 우선수익자로 지정하여 쟁점신탁계약을 한 것을 ‘재화의 공급’에 해당한다고 보아, 쟁점상가의 분양예정가액인 OOO을 시가로 보고, 그 중 건물가액인 OOO을 과세표준으로 하여 2012.1.9. 청구법인에게 2006년 제2기 부가가치세 OOO을 경정․고지하였다.
• 다. 청구법인은 이에 불복하여 2012.3.26. 이의신청을 거쳐 2012.5.10. 심판청구를 제기하였다.

• 가. 청구인 주장

(1) 청구법인과 청구외법인이 2006.7.27. 체결한 쟁점신탁계약에 따라 쟁점상가의 실질소유권이 청구법인으로부터 청구외법인에게로 이전된 것이 부가가치세 과세대상인 ‘재화의 공급’에 해당한다는 것에는 이의가 없으나, 청구법인은 청구외법인과 공사대금을 정산하면서 쟁점상가를 대물변제 형식으로 지급하였고, 쟁점신탁계약을 통하여 쟁점상가의 사업(분양)에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전하였으므로, 부가가치세법제6조 제6항 제2호 및 같은 법 시행령 제17조 제2항에서 규정한 재화의 공급으로 보지 아니하는 ‘사업의 양도’에 해당한다. 면세․과세 겸업사업자의 ‘사업의 양도’ 해당여부는 과세사업(상가분양)만을 가지고 판단하여야 하는바, 청구법인과 청구외법인은 업종이 부동산매매업으로 동일하며 향후 쟁점상가가 분양되는 경우에 청구외법인이 부가가치세를 납부하여야 하는 점, 2006.7.27. 쟁점신탁계약시 상가는 모두 미분양된 상태이었으며, 공사대금의 변제를 위하여 쟁점상가의 실질적 소유권이 이전되면서 모든 물적설비 및 채무가 청구외법인에게 포괄적으로 승계된 점, 부가가치세법 시행령제17조에서 ‘사업의 양도’를 부가가치세 과세대상에서 제외한 이유는 ‘사업의 양도’는 그 거래금액과 부가가치세액이 큰 편이어서 매수인은 일시에 거액의 자금부담이 발생하고 매도인에게는 환급이 발생하는 등 국고에 아무런 도움없이 부가가치세의 징수와 환급이라는 번거로운 행정절차만 거치게 됨에 따라 이를 해소하고자 하기 위한 것임을 감안할 때, 쟁점신탁계약을 통하여 쟁점상가를 청구외법인에게 양도한 것은 ‘사업의 양도’에 해당한다.

(2) 청구법인과 청구외법인은 공사대금을 정산하기 위한 대물변제로 쟁점신탁계약을 체결하였는바, 이는부가가치세법제13조 제1항 제2호의 금전 외의 대가를 받는 경우에 해당하므로 쟁점상가의 시가를 과세표준으로 산정하여야 하나, 처분청이 쟁점상가의 시가로 보아 경정한 OOO(토지 OOO, 건물 OOO)은 청구외법인이 사업계획수립시 임의로 산정한 분양예정가액에 불과한 것으로, 부가가치세법 시행령제50조 제1항 제1호에서 규정한 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격으로 볼 수 없으며, 감정평가금액도 없으므로 기준시가OOO로 평가하여 그 중 건물가액인 OOO을 과세표준으로 하여야 한다. 쟁점상가의 경우 쟁점신탁계약일 및 본 건 처분일까지 1건도 분양된 사실이 없으며, 이후 2012.5.7.에야 106호가 OOO에 처음 분양되었는데, 그 금액도 당초 분양예정금액OOO과 큰 차이가 있는 것을 보아도 분양예정금액은 청구외법인이 임의로 작성된 것에 불과한 것(나머지 상가는 현재까지 미분양임)이며, 결국 쟁점상가는 시가로 볼 수 있는 특수관계가 없는 자와 계속적으로 거래한 가격, 제3자 간에 일반적으로 거래된 가격 및 감정평가한 가액이 없다 할 것이다. 또한, 국세청 예규OOO에서도 “시행사가 시공사에게 공사대금을 미분양아파트로 대물변제한 경우에 부가가가치세 과세표준은 시행사와 시공사 간에 약정한 금액이 아닌 당해 아파트의 시가로 하여야 한다”라고 해석하고 있는 것으로 보아도, 동 분양예정가액이 청구법인과 청구외법인 간에 약정된 경우라 하더라도 이를 시가로 볼 수는 없다.

• 나. 처분청 의견 (1) 쟁점신탁계약은 수익이 우선수익자에게 먼저 귀속하게 되어 있는 신탁(타익신탁)으로서, 쟁점신탁계약 및 특약사항에서 정한 조건에 의하여 신탁재산인 토지 및 건물의 사용·수익 및 처분 등에 대한 권한(실질적 통제권)이 위탁자(청구법인)로부터 우선수익자(청구외법인)에게로 이전되었으므로, 쟁점상가 중 건물분에 대한 세금계산서를 청구외법인에게 교부하여야 한다. 쟁점신탁계약서의 특약사항 제8조 제4항에 의하면 “신탁부동산의 처분금액은 청구법인과 청구외법인이 협의하여 정한 금액으로 하는 것을 원칙으로 하되…”라는 계약내용 등으로 보아 이는 시행사가 시공사에게 미지급한 공사대금을 정산하는 과정에서 이루어진 타익신탁 계약(재화의 공급)인 것이므로 ‘사업의 양도’로 볼 수 없다.

(2) 쟁점신탁계약은 독립된 당사자인 청구법인과 청구외법인 간에 체결된 것으로, 동 계약시 총 305세대(주택 291세대, 상가 14세대)에 대하여 분양예정가액으로 평가하여 처분신탁하였으므로 쟁점상가에 대한 분양예정가액OOO을 시가로 보아 과세한 것은 정당하다. 서울지방국세청장의 청구외법인에 대한 조사시에도 위 분양예정가액 중 건물가액OOO에 대하여 지출증빙미수취가산세(2%)를 부과하였고, 청구인이 주장하는 쟁점상가의 기준시가OOO는 표준대차대조표상 계상되어 있는 미분양상가금액(OOO, 일반적으로 대차대조표상 계상된 금액은 분양이익 등이 제외됨)과도 크게 차이가 있는 것이므로 이를 시가로 볼 수는 없다.

• 가. 쟁 점

① 공사대금의 대물변제를 위한 부동산처분신탁계약에 따라 쟁점상가의 실질소유권이 시행사로부터 시공사에게로 이전된 것에 대하여 ‘사업의 양도’에 해당한다는 청구주장의 당부

② 대물변제로 인하여 실질소유권이 이전된 쟁점상가의 분양예정가액을 시가로 보아 과세한 처분의 당부

• 나. 사실관계 및 판단 (1) 쟁점신탁계약의 주요 내용은 다음과 같다. 부동산처분신탁계약서 위탁자: 청구법인 수탁자: OOO 우선수익자: 청구외법인 제1조(신탁목적): 이 신탁의 목적은 수탁자가 신탁부동산의 등기명의를 보존, 관리하고 이를 처분하여 그 처분대금을 수익자에게 교부하는 업무를 목적으로 한다. 제2조(소유권이전 및 신탁등기): ① 위탁자는 신탁계약 체결 즉시 신탁부동산을 수탁자에게 인도하고 수탁자는 이를 인수하며, 신탁을 원인으로 한 소유권 이전 등기 및 신탁등기를 한다. 제4조(수익자): 이 신탁 설정시의 수익자는 별지2의 2와 같이 한다. <별지2> 2. 신탁원본 및 수익의 우선수익자: 청구외법인 제5조(신탁부동산의 처분): 신탁부동산의 처분가격, 처분조건 및 처분계획 등은 별지3과 같이 한다. <별지3> 처분가격 및 처분조건: 특약사항에서 정하기로 한다. 제6조(신탁부동산의 관리) ② 신탁부동산의 관리책임 주체와 그 범위는 별지4와 같이 정한다. <별지4>: 본 계약 제7조 제2항에 의거 신탁부동산 관리에 관한 주체 및 그 책임한계의 범위를 다음과 같이 정한다.

① 시설관리 등 보존행위

② 임대차계약 및 임대보증금 등 임대차관리 행위

④ 신탁부동산에 부과되는 제세공과금의 납부

(4) 심리자료에 의하면 쟁점신탁계약 당시 청구법인이 청구외법인에게 지급하여야 공사대금은 <표1>과 같으며, 청구법인과 청구외법인이 위 공사대금을 정산한 내역은 <표2>와 같다. <표1> 청구법인이 지급할 공사대금내역 (단위: 원) <표2> 공사대금 정산내역 (단위: 원)

(5) 쟁점신탁계약서상 쟁점상가의 분양예정가액 내역은 <표3>과 같으며, 쟁점상가 중 106호는 2012.5.7. OOO에 분양되어 위 분양예정가액OOO과는 차이가 있는 것으로 나타나며, 나머지 13개 상가는 아직도 미분양 상태로 확인된다. <표3> 쟁점상가의 분양예정가액 내역 (단위: ㎡, 천원)

(6) 쟁점①에 대하여 본다. 청구법인은 쟁점신탁계약에 따라 쟁점상가를 청구외법인에게 양도한 것은 쟁점상가의 사업(분양업)에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 이전한 것이므로 부가가치세법상 재화의 공급으로 보지 아니하는 ‘사업의 양도’에 해당한다고 주장하고 있으나, 쟁점상가의 시행사인 청구법인이 청구외법인에게 대물변제를 위하여 쟁점상가를 양도한 것은 시행사로서 사업활동에 포함되는 것으로 재고자산의 매각에 해당하여 ‘사업의 양도’로 인정할 수 없으므로 청구주장을 받아들이기 어렵다고 판단된다.

(7) 쟁점②에 대하여 본다. 청구법인은 쟁점상가의 분양예정가액OOO은 청구외법인이 임의로 작성한 것이어서 시가로 볼 수 없으므로 기준시가에 의하여 과세표준을 재산정하여야 한다고 주장하고 있으나, 특수관계에 해당하지 아니하는 청구법인과 청구외법인이 쟁점신탁계약을 하면서 쟁점상가를 분양예정가액으로 평가하여 공사대금을 정산한 이상, 동 금액을 일반적으로 거래되는 시가로 인정하는 것이 타당하다고 판단된다.

이 건 심판청구는 심리결과 청구주장이 이유없으므로국세기본법제81조 및 제65조 제1항 제2호에 의하여 주문과 같이 결정한다.